Rendibilitat de lloguer de llarga durada

Què queda amb so lloguer de llarga durada a Mallorca?

Des lloguer brut de ta vivenda en es lloguer de llarga durada a Mallorca, s'Agència Tributària espanyola primer descompta ses despeses deduïbles i s'amortització; lo que queda després és es rendiment, sobre es qual es calcula s'impost. Per sa gran majoria de propietaris alemanys -no residents fiscals a Espanya- no hi ha cap de ses reduccions que es propietaris residents poden reclamar: es ciutadans de sa UE tributen es seu rendiment després de despeses, i es propietaris de països tercers fins i tot sa totalitat des lloguer brut. Lo que finalment queda com a rendibilitat des capital que has invertit, te ho mostra sa calculadora de dalt amb ses teves pròpies xifres.

Així és com es calcula

Es punt de partida és sa renda bruta pactada contractualment per dotze mesos. Des d'aquí, sa calculadora resta ses despeses deduïbles – gastos corrents com sa Comunidad, s'assegurança i s'impost de béns immobles, així com ses despeses de conservació i ets interessos, sempre que estiguin relacionats amb so lloguer. Un resum detallat de què és deduïble en concret el trobaràs enGuia sobre ses despeses deduïbles per a's propietaris que lloguen a ses BalearsA n'això s'hi afegeix s'amortització, sa depreciació anual des valor de s'edifici — redueix es rendiment sense que en realitat te falti aquets doblers, amb3 %De sa part de s'edifici. Lo que queda després és es rendimiento neto – es rendiment després de deduir ses despeses.

Ara és quan es separen es camins. Si ets resident fiscal a Espanya, s'aplica una reducció segons s'Art. 23.2 LIRPF: en es cas general50 %des rendiment, en una rehabilitació60 %, quan hi ha un contracte nou amb un lloguer notablement rebaixat dins una zona de mercado residencial tensionado – una àrea de mercat de s'habitatge classificada oficialment com a tensionada, més informació an esGuia sobre es fre des preus de lloguer en ets mercats des'habitatge tensats de Mallorca – 90 %, en es cas d'un llogater jove o llogat dins un marc social o públic en una zona d'aquest tipus70 %, i en es cas d'un contracte antic, procedent encara de s'època anterior a s'actual reforma, segons sa norma transitòria60 %En canvi, si no ets resident a Espanya, aquesta reducció desapareix del tot: s'Art. 24.1 des Real Decreto Legislativo 5/2004 l'exclou literalment per als no residents. Ets residents a sa UE i s'EEE paguen llavors19 %sobre es rendiment després de costos, contribuents de països tercers24 %– en concret sobre sa mensualitat bruta completa, perquè s'Art. 24.6 d'aquesta mateixa llei no els permet cap deducció de despeses. Qui resideix a Espanya paga en canvi sa tarifa progressiva de s'IRPF – s'impost sobre sa renda per als residents a Espanya –, que sa calculadora determina comparant sa càrrega fiscal amb i sense s'ingrés per lloguer. Al final hi ha sa rendibilitat: es rendiment després d'impostos en relació amb sa inversió total formada pes preu de compra, ses despeses de compra addicionals i ses possibles inversions inicials.

Exemples de càlcul

En lloc de fer feina aquí amb xifres d'exemple que, de totes maneres, no s'ajusten an es teu cas, sa calculadora de dalt posa ses constel·lacions decisives una devora s'altra: sa propietària resident amb dret a una de ses reduccions, es ciutadà de sa UE, que només pot deduir ses seves despeses, i es propietari d'un estat tercer, que paga sobre sa renda bruta. Introdueix es teu preu de compra, ses teves despeses addicionals, sa renda mensual i ses teves despeses corrents, tria es teu estatus i —si resideixes a Espanya— es cas de reducció que correspongui, i veuràs a l'instant què te queda després d'impostos i quina rendibilitat en resulta sobre sa teva inversió total. També es poden introduir impagaments d'alguns mesos, per veure quin efecte tenen sobre es resultat.

Casos especials

Per a alguns casos, aquesta calculadora no està pensada expressament, i no dóna cap resultat: si lloguis a es teu cònjuge o a familiars fins a tercer grau, segons s'Art. 24 LIRPF s'aplica un rendiment mínim propi, que difereix des càlcul normal. Si organitzes es lloguer de manera empresarial —per exemple amb almenys un treballador a temps complet que se n'ocupi—, segons s'Art. 27.2 LIRPF s'aplica una classificació totalment diferent com a activitat econòmica. Ambdós casos els has d'aclarir per separat amb sa teva assessoria; si t'interessa sa qüestió de fons, també t'ajudarà es Guia sobre sa ponderació entre s'ús propi i es lloguer a s'hora de sa classificació.

Fins i tot dins es seu àmbit d'aplicació, sa calculadora no reflecteix tot. Si s'habitatge està realment buit —no només un impagament amb un contracte vigent, sinó sense llogater—, per aquests dies pot sorgir a més una imputación de rentas: un ingrés fictici que Hisenda suposa per s'ús propi. Aquesta imputació addicional no la té en compte sa calculadora; només redueix es lloguer percebut pes mesos no pagats. Ses obres de millora que augmenten es valor i es mobles adquirits de nou tampoc els amortitza per separat —només té en compte s'amortització corrent des mateix edifici. I un incompliment de ses normes de preus de lloguer de s'Art. 17.6 LAU fa que totes ses reduccions caiguin amb efecte retroactiu, encara que es cas de reducció es donàs pes fet en si. Finalment, cal tenir en compte: sa meitat de tarifa balear que sa calculadora aplica per a residents suposa un domicili fiscal a ses Balears —si vius fiscalment en un altre lloc d'Espanya, compta sa tarifa autonòmica corresponent.

Es marc legal: LAU

Sa Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) —es dret espanyol de lloguer d'habitatge— regula quant de temps es perllonga un contracte de lloguer en contra de sa teva voluntat. Si lloguis com a particular, un contracte pactat per manco temps s'allarga obligatòriament fins a una durada mínima de 5 anys; si lloguis a través d'una societat, són 7 anys. Després, si cap de ses parts no hi diu res en contra, segueix una pròrroga tàcita de fins a 3 anys més. Com a fiança —fianza—, sa llei exigeix 1 mensualitat de lloguer en efectiu; més sobre com gestionar-ho ho trobaràs a sa Guia sobre sa fiança de s'habitatge de lloguer a Espanya.

Es punt decisiu per sa teva planificació és un altre: aquesta durada mínima protegeix es llogater, però a tu com a propietari no et garanteix res. Segons s'Art. 11 LAU, es llogater pot rescindir es contracte ja després de 6 mesos, amb un termini de preavís de 30 dies, de manera unilateral. Per tant, no comptis amb un ingrés de lloguer garantit durant anys només perquè sa llei preveu una durada mínima. Si més envant hi ha un conflicte sobre es desallotjament, es Guia sobre es procés d'una demanda de desallotjament (desahucio) a Espanya es camí cap allà.

Terminis i formularis

Si no ets resident a Espanya, declares es teus ingressos de lloguer mitjançant es Modelo 210 – s'imprès fiscal per a no residents –, en què es residents de sa UE i de s'EEE poden deduir ses seves despeses, mentre que es ciutadans de tercers països han d'anotar sa renda bruta. Si ets resident a Espanya, s'ingrés de lloguer forma part de sa teva declaració anual regular, es Modelo 100. Amb quina freqüència i dins quin termini has de declarar en es teu cas concret t'ho pot indicar millor sa teva gestoria – una oficina de gestió administrativa espanyola –; més informació sobre s'obligació contínua de declaració per a no residents la trobaràs en es Guia sobre sa tributació des ingressos de lloguer com a no resident a Espanya.

Base legal i actualitat

Aquest càlcul es basa en s'Art. 23 i 24 de sa Ley 35/2006 (LIRPF) per a residents, en s'Art. 24 i 25 des Real Decreto Legislativo 5/2004 per a no residents, en sa Ley 29/1994 (LAU) per es marc de lloguer, i en sa Ley 12/2023, que va introduir ses taxes de reducció actuals i ses zonas de mercado residencial tensionado. Sa calculadora mateixa t'indica quina data d'actualització tenen es valors que hi ha desats.

Preguntes freqüents

Calculadores relacionades

Si encara no has decidit entre lloguer turístic i lloguer de llarga durada, primer val la pena fer una ullada a sa Guia sobre es lloguer de llarga durada a Mallorca amb ses bases pràctiques més enllà de sa fiscalitat. Per sa banda des costos, t'ajudarà sa guia ja enllaçada sobre ses despeses deduïbles, i qui vulgui entendre en general, com a no resident, com funciona s'impost sobre es ingressos de lloguer, ho trobarà en es Guia sobre sa tributació des ingressos de lloguer com a no resident. Qui encara no estigui segur de si llogar és s'opció adequada, trobarà una comparativa en es Guia sobre s'ús propi o es lloguer.