Ús propi o lloguer

Val la pena es lloguer de sa teva propietat a Mallorca si tu mateix hi ets sovint?

A nivell fiscal, sa teva pròpia estada no canvia res: per cada dia que sa propietat no està llogada, es fisc espanyol aplica es mateix rendiment fictici — tant si tu mateix hi vius com si està buida. Per tant, no hi ha cap punt d'inflexió fiscal. Es punt d'inflexió és econòmic: cada dia que tu mateix uses sa propietat és un dia en què no entra cap lloguer, mentre ses despeses segueixen corrent.

Això és exactament es que calcula sa calculadora de dalt. Posa costat a costat dues versions des mateix any — una amb sa teva ocupació pròpia, una altra sense — i te diu a partir de quin nombre de dies d'ocupació pròpia es lloguer ja no cobreix ses despeses anuals que has introduït, i a partir de quin punt te dóna fins i tot manco que no llogar gens. I te mostra què te costa cada dia d'ocupació pròpia.

Així es calcula

Es càlcul es mostra de manera transparent perquè puguis seguir cada xifra intermèdia. Es punt de partida són tots es dies de s'any fiscal en què sa propietat és teva. D'aquí en restes es teus dies d'ocupació pròpia; es que queda són es dies disponibles. D'aquests dies disponibles se'n lloga sa part que introdueixis com a ocupació — ses nits començades no compten, s'arrodoneix cap avall a nits senceres.

Des ses nits llogades en surt es lloguer brut. D'aquí es resten ses despeses que només sorgeixen pes fet de llogar: es cost per nit llogada de neteja, roba i entrega de claus, sa comissió de sa plataforma o de s'administració, i ses despeses fixes anuals que pagues encara que no arribi cap reserva. Després es resten ses despeses corrents de sa propietat, que pagues en qualsevol cas: IBI, assegurança, quota de comunitat, interessos i manteniment. Finalment restam ambdós imposts — es des ingressos per lloguer i es des temps no llogat.

Dos punts d'aquest càlcul semblen un error a primera vista, però no ho són.

Es primer afecta ses despeses corrents. En es teu flux de caixa les restam completament, perquè tu les pagues completes. A nivell fiscal, però, només pots aplicar-les per es temps en què realment s'ha llogat — sa resta correspon an es temps no llogat i es perd a nivell fiscal. Es mateix càlcul, dues xifres diferents per sa mateixa despesa.

Es segon afecta s'amortització. Sobre sa part de construcció de sa teva propietat pots aplicar cada any 3 % com a despesa deduïble, de manera proporcional an es temps llogat. Això redueix es teu impost, però no és un pagament — no surt cap doblers. Per això s'amortització està dins sa línia d'impostos i no torna a aparèixer en es flux de caixa. Si es restàs a ses dues bandes, es mateixos doblers es comptarien dues vegades.

Es que queda al final és un resultat anual després de despeses i després de s'impost espanyol, per sa teva part de propietat. No s'ha de confondre amb es rendimiento neto — així s'anomena en sa declaració d'impostos espanyola es rendiment net de lloguer, és a dir, sa base imposable abans de d'impostos. Sense amortització, sense inversions, sense revaloració de s'immoble i sense allò que fa es teu estat de residència amb es resultat després.

Es dos punts d'inflexió, i què diuen realment

Sa calculadora dona dues xifres, i responen a preguntes diferents.

Primer: a partir de quan es lloguer ja no cobreix es costos anuals introduïts? Aquí es comprova a partir de quin dia d'ús propi es rendiment net cau per primera vegada en negatiu. Això no vol dir, expressament, que «s'immoble ja no es sustenta». Només es calcula amb es costos que has introduït — sense amortització, sense reserva per sa nova bomba de sa piscina, sense revaloració silenciosa. Qui paga un finançament té un llindar més alt que es que es mostra aquí.

Segon: a partir de quan es lloguer dona menys que no llogar gens? Aquesta xifra compara es teu any amb un any sense cap lloguer — sense lloguer, però tampoc sense neteja, sense comissió, sense costos de disponibilitat. A partir d'aquest punt treballes per llogar sense que, al final, en tregis res. S'impost sobre es temps no llogat s'aplica en ambdós casos, per tant no altera sa comparació.

Un punt que moltes calculadores callen: s'evolució no és sempre contínua. Pot passar que una condició es torni a complir amb més dies d'ús propi, després d'haver-se invertit pel mig. Sa causa són dos punts de salt en es dret fiscal — sa deducció d'interessos i manteniment està limitada a ets ingressos de s'immoble, i un rendiment net negatiu du a un impost de zero en lloc d'un impost negatiu. On això passa, sa calculadora indica ambdues xifres de dies i t'adverteix expressament que entre elles no hi ha continuïtat. No afirma cap límit net allà on es càlcul no en té.

Igual de sincera és sa xifra de davall: què et costa un sol dia d'ús propi. Reps dos valors, perquè aquí una sola xifra no basta. Sa mitjana sobre es teus dies d'ús propi fins ara és sa magnitud estable. Es cost des pròxim dia, en canvi, salta, perquè no cada dia addicional d'ús propi costa, en es càlcul, una reserva — a vegades és gratis, a vegades costa una nit sencera.

I, a més, sa limitació més important de totes: sa calculadora compara doblers, no qualitat de vida. Et diu què costa una setmana a ca teva. Si val la pena, ho decideixes tu. Es valors predeterminats en es camps són valors il·lustratius triats lliurement, perquè vegis un resultat de seguida — no són dades de mercat, no són res típic, no són res específic de Mallorca. Substitueix-los per ses teves pròpies xifres, si no, calcularàs sobre un immoble que no és es teu.

Casos especials i límits d'aplicació

Sa calculadora és vàlida per a persones físiques sense residència fiscal a Espanya, amb plena propietat d'un immoble d'habitatge acabat i utilitzable, que es lloga de manera onerosa a condicions de mercat. Fora d'aquest marc queden, entre d'altres:

• Usdefruit. Si es separa es dret d'ús, es rendiment fictici recau sobre s'usufructuari, no sobre es propietari. En aquest cas, es càlcul de sa calculadora no s'ajusta.
• Immobles en construcció o immobles que legalment no es poden utilitzar. Per a ells no s'aplica cap rendiment fictici.
• Serveis de tipus hoteler. Qui ofereix manutenció, neteja de s'habitació durant s'estada o serveis de recepció, s'apropa a una activitat empresarial i, per tant, a una tributació completament diferent.
• Cessió gratuïta o a preu reduït a amics i família. Sa calculadora suposa condicions de mercat. Si no introdueixes cap preu de lloguer, ho tracta com a «gens llogat» — no fa com si una estada de cortesia fos un lloguer.
• Manca de valor cadastral (valor catastral). Sense un valor cadastral comunicat, sa llei preveu una base imposable substitutiva. Sa calculadora no la reflecteix i rebutja es cas de manera visible, en lloc de mostrar-te un zero fals.
• Compra o venda dins d'un mateix any. Aquí es tracta d'una consideració anual amb propietat durant tot s'any. Per a un any incomplet, és millor que calculis directament amb sa Calculadora per a sa tributació des teus ingressos per lloguer.
• Residència fora de sa UE i de s'EEE. Aleshores no s'aplica es tipus de 19 %, sinó 24 % — i, sobretot: cap deducció de despeses. Es tributa pes lloguer brut. Sa calculadora ho reflecteix, només has de fixar correctament sa residència.

Una llicència ETV (estancia turística en viviendas, s'autorització balear per a lloguer turístic) no canvia res de tot això. Et permet sa comercialització turística, però no t'hi obliga. Amb sa llicència, pots viure a ca teva tu mateix en qualsevol moment.

Terminis i formularis

Pes ingressos de lloguer presentes es Modelo 210 — es formulari fiscal des no residents —, des de sa unificació des ingressos, generalment com a declaració anual s'any següent. Pes temps no llogat s'aplica sa imputación de rentas, es rendiment fictici corresponent an es temps d'ús propi i de buidor; també es tramita mitjançant es Modelo 210, amb una finestra de presentació pròpia i posterior s'any següent. Si dins es mateix any has llogat i també has fet ús propi, són dues declaracions amb terminis diferents, no una.

Ses finestres exactes depenen de s'any fiscal i canvien; per això aquí no apareixen com a data, sinó que surten de ses pròpies calculadores. Per sa part des lloguer les trobaràs a sa Calculadora per a sa tributació des ingressos per lloguer com a no resident, i per es temps no llogat a sa Calculadora de s'impost per ús propi. Allà també s'explica per què sa buidor pura es tracta fiscalment igual que una setmana amb sa família pròpia a ca teva.

Base legal

Sa base imposable des rendiment fictici es troba a s'Art. 85.1 de sa Llei de s'Impost sobre sa Renda de ses Persones Físiques espanyola (LIRPF) — allà també es regula quin percentatge s'ha d'aplicar an es valor cadastral, es més favorable entre 1,1 % si sa valoració cadastral és prou recent, o si no, 2 %. Per as no residents, aquesta norma s'aplica mitjançant s'Art. 24.5 de sa Llei de s'Impost sobre sa Renda de No Residents (TRLIRNR); s'Art. 24.6 TRLIRNR permet an es residents a sa UE i a s'EEE deduir despeses, i per això remet a ses regles de sa LIRPF, entre elles an es catàleg de despeses de s'Art. 23.1 LIRPF. Es tipus impositiu mateix surt de s'Art. 25.1.a) TRLIRNR.

Sa calculadora indica an es seu resultat quin marc legal concret s'utilitza i d'on surt cada xifra — incloent-hi ses parts on feim una interpretació, perquè sa pràctica administrativa de s'AEAT (Agencia Tributaria, s'administració tributària espanyola) no regula es cas de manera expressa. Això no substitueix un assessorament fiscal.

Temes relacionats

• Com has de tributar ets ingressos de lloguer com a no resident a Espanya
• Què pagues si s'immoble està buit o hi vius tu mateix
• Quan necessites una llicència per es lloguer turístic i com se pot obtenir
• Què aporta un immoble a Mallorca com a inversió de capital
• S'impost turístic de ses Balears: què han de cobrar i liquidar ets arrendadors