Makleralleinauftrag a Espanya: com negociar bé sa Nota de Encargo
Quan a Mallorca te presenten un contracte d'agència immobiliària per firmar — normalment en castellà, sovint amb pressió de temps abans de sa primera visita —, normalment firmes una nota de encargo. A ses Balears, es seu contingut mínim està establert per llei, independentment del contingut de sa lletra petita. Aquesta guia te mostra quines vuit dades han de constar obligatòriament, per què val sa pena mirar amb molta atenció sa formulació de s'exclusivitat en un encàrrec en exclusiva a un agent immobiliari, quin model oficial pots emprar com a referència de comparació i per què sa data de sa nota és decisiva per sa teva protecció. També sabràs què significa sa diferència entre agents immobiliaris registrats voluntàriament i no registrats per ses teves possibilitats de comprovació.
Vols que una entitat independent avaluï es teu contracte d'agència immobiliària abans de firmar-lo?
- Fer una consulta personal — ordenam sa teva documentació i te derivam a ses persones de contacte adequades
- Cercar un advocat de parla alemanya en es directori del sector
Base legal: per què hi ha una nota obligatòria
A ses Balears, sa firma d'una nota de encargo entre s'agent immobiliari i es client no és opcional, sinó que ve exigida expressament per sa Disposición adicional tercera de sa Ley 5/2018, de 19 de junio, de la vivienda de las Illes Balears ho exigeix expressament. Aquest contingut mínim es concreta mitjançant sa Disposición adicional decimotercera (DA 13), número 17, de sa Ley 3/2024, de 3 de mayo, de medidas urgentes en materia de vivienda, en sa redacció modificada per sa Disposición final vigesimoséptima de sa Ley 4/2026, de 11 de junio, ha estat modificada. Sa versió consolidada en es BOE indica com a darrera actualització es 13.06.2026.
Per a tu com a venedora o venedor, això significa: sa nota de encargo no és un simple full de formulari d'una empresa immobiliària en concret, sinó un document amb un contingut essencial fixat per llei — independentment de quin proveïdor parlis.
| Norma legal | Regula | Estat segons es BOE |
|---|---|---|
| Ley 5/2018 (Vivienda Illes Balears), DA tercera | Obligació de firmar una nota de encargo | Norma bàsica |
| Ley 3/2024, DA 13 núm. 17 | Contingut mínim de sa nota (lletres a–h) | Consolidada, darrera actualització 13.06.2026 |
| Ley 4/2026, Disposición final vigesimoséptima | Modificació de sa DA 13 | En vigor |
Avís: Es contingut mínim s'aplica a més de totes ses altres clàusules que acordeu lliurement tu i s'agent immobiliari. Sa nota ha de distingir expressament en es text entre ses dues coses — ses dades obligatòries i ses clàusules lliures.
Ses vuit dades obligatòries de sa nota de encargo d'un cop d'ull
DA 13 Núm. 17.4 enumera vuit dades mínimes. Si en manca una o només està amagada dins es text corregut, es contracte no compleix s'estàndard mínim previst per sa llei.
| Lletra | Dada obligatòria | Descripció breu |
|---|---|---|
| a) | Dades personals des sol·licitant | Només ses dades mínimes necessàries per sa finalitat, més es títol que autoritza a fer s'encàrrec |
| b) | Agent immobiliari/Empresa, nom, domicili, CIF | En es cas d'agents inscrits, a més s'ha d'incloure es número de registre en es Registro oficial de agentes inmobiliarios de ses Balears o sa prova de sa sol·licitud presentada |
| c) | Identificació de s'immoble | Amb ses dades des Registre de sa Propietat i sa referencia catastral |
| d) | Encàrrec acordat | Amb indicació expressa de si s'acorda exclusivitat (encàrrec en exclusiva) |
| e) | Durada | Data d'inici i de finalització, o indefinida fins a sa revocació — llavors amb sa via de comunicació acordada per sa revocació |
| f) | Preu o lloguer desitjat | Sa expectativa de preu o lloguer des sol·licitant per s'encàrrec acordat |
| g) | Honoraris de s'agent immobiliari | Amb es desglossament des imposts corresponents i sa forma de pagament |
| h) | Dades de s'assegurança | Assegurança de responsabilitat civil professional i pòlissa de fiança/aval per protegir ses quantitats pagades a compte |
S'encàrrec en exclusiva: per què s'apartat d) és sa frase més important des contracte
Un encàrrec en exclusiva a una agència immobiliària no es crea perquè una agent el prometi verbalment o perquè una clàusula ho insinuï. Segons s'apartat d), sa nota ha d'expressament indicar si s'encàrrec s'atorga amb caràcter d'exclusivitat. Si falta aquesta indicació expressa, a sa nota li manca un element obligatori per llei precisament en es punt que és clau en un encàrrec en exclusiva.
A sa pràctica, això vol dir: llegeix es paràgraf sobre s'exclusivitat literalment. Si només hi diu "s'agent és encarregat de sa venda" sense sa paraula exclusivitat o una formulació equivalent i clara, es caràcter d'encàrrec en exclusiva no queda documentat en es sentit que exigeix sa llei.
Alerta: Si una nota sense s'indicació expressa d'exclusivitat és nul·la, parcialment nul·la o simplement incompleta, no està aclarit definitivament des punt de vista legal i aquí es deixa expressament obert. Fes revisar per una advocada o un advocat, abans de firmar, un contracte en què aquest punt quedi poc clar — en es directori d'empreses d'advocats hi trobaràs contactes de parla alemanya a Mallorca.
Durada i revocació: es segon punt de conflicte
S'apartat e) exigeix o bé una data concreta d'inici i de finalització de s'encàrrec o bé —si aquest té durada indefinida— s'indicació expressa d'aquest fet, així com es mecanisme acordat sobre com s'ha de fer sa revocació. Un encàrrec en exclusiva sense una data de finalització clarament indicada i sense una via de revocació establerta és exactament sa situació en què més endavant sorgeixen desacords sobre sa durada des contracte.
| Pregunta de comprovació | Què ha de constar a sa nota |
|---|---|
| S'ha acordat una durada? | Data d'inici i de finalització concretes |
| S'encàrrec és indefinit? | Indicació expressa "fins a sa revocació" |
| Com he de revocar? | Sa via de comunicació establerta a sa nota per a sa rescissió |
Sobre terminis concrets de rescissió o un dret de revocació legal amb termini fix no hi ha cap indicació verificada oficialment — fia't aquí exclusivament d'allò que consti a sa teva nota individual, i no d'afirmacions generals de tercers.
S'honorari: desglossament fiscal en lloc d'un simple percentatge
S'apartat g) exigeix que sa nota indiqui s'honorari de s'agent, inclòs es desglossament des impostos corresponents, així com sa forma de pagament acordada. Una simple indicació d'un percentatge sense aquests dos afegits no compleix es contingut mínim exigit per llei.
Sobre imports concrets habituals de comissió en es mercat de Mallorca aquesta guia no fa cap afirmació de manera deliberada — són negociables lliurement i depenen de s'immoble, sa regió i s'agència. Trobaràs una visió general sobre es tema de sa comissió d'agència a sa guia separada Comissió d'agència immobiliària a Mallorca.
Assegurança i garantia: què cobreix s'apartat h)
Sa nota ha de contenir, segons sa lletra h), ses dades de s'assegurança de responsabilitat civil professional així com de sa pòlissa de fiança o d'aval que garanteix sa devolució de ses quantitats pagades directament a s'agent immobiliari. Aquesta dada està directament relacionada amb ses cobertures mínimes establertes a sa DA 13 núm. 11 a 16.
| Cobertura | Import mínim |
|---|---|
| Garantia/fiança per any de cobertura | 60.000 euros |
| Responsabilitat civil per sinistre | 100.000 euros |
| Responsabilitat civil total per any | 600.000 euros |
Si en sa teva nota no hi ha dades concretes de sa pòlissa, sinó només una formulació general com "està assegurat", falta sa justificació exigida segons sa lletra h).
Per què sa data de sa nota decideix sa teva cobertura
Segons sa DA 13 núm. 16.3, ses exigències de garantia i responsabilitat civil no s'apliquen a ses operacions d'intermediació que ja havien començat abans de s'entrada en vigor de sa normativa. En aquest sentit, és determinant expressament sa data de sa nota de encargo — és sa que fixa s'inici de s'activitat d'intermediació segons sa llei.
Avís: Per això, fixa't bé en sa data que apareix a sa teva nota. No és un simple tràmit, sinó que determina si sa cobertura s'aplica o no segons ses exigències actuals.
Registre d'agents immobiliaris: voluntari, però amb conseqüències per sa teva possibilitat de comprovació
Sa lletra b) exigeix es número de registre en es Registro oficial de agentes inmobiliarios de les Illes Balears només si s'agent immobiliari hi està inscrit. Des de sa modificació feta per sa Ley 4/2026 (en vigor des de 13.06.2026), aquesta inscripció és expressament, segons sa DA 14 núm. 1.1 i 3, voluntària.
Això vol dir per a tu: un agent sense número de registre no incompleix automàticament res per això — simplement no s'ha inscrit. En canvi, si està inscrit, es número ha de figurar a sa nota, i pots comprovar-lo en es registre oficial. Trobaràs més informació sobre es registre i sa comprovació d'un número de registre a sa guia Maklerregister Balearen. Si vols cercar específicament proveïdors registrats, t'ajudarà es Directori sectorial d'agents immobiliaris.
Es model oficial com a referència de comparació
Segons sa DA 13 núm. 17.5, sa Conselleria competent en matèria d'habitatge publica un model oficial de sa nota de encargo — en ses dues llengües oficials (català i castellà) i en format editable i no editable, disponible en tot moment a través de sa pàgina web de sa Conselleria.
Atenció: Aquesta guia no esmenta expressament cap URL concreta de sa subpàgina d'aquest model, ja que no es pot cercar amb seguretat. En lloc d'això, cerca a sa pàgina web de sa Conselleria balear competent es formulari oficial i compara'l línia per línia amb es contracte que t'han presentat.
Errors més freqüents en sa nota de encargo
- Exclusivitat només insinuada en lloc d'especificada expressament — es contracte parla de manera vaga d'"encàrrec", sense emprar sa paraula exclusivitat o una formulació clara equivalent.
- Durada sense data de finalització i sense via de revocació — en un encàrrec en exclusiva sense termini falta s'indicació "fins a sa revocació" juntament amb sa via de comunicació.
- Honoraris sense desglossament d'impostos — només un percentatge, sense indicació de s'impost ni de sa forma de pagament.
- Dades d'assegurança absents o poc clares — sense dades concretes sobre sa responsabilitat civil professional o sa pòlissa de fiança.
- Dades obligatòries i clàusules lliures mesclades — es contracte no distingeix textualment entre es contingut mínim legal i ses clàusules addicionals negociades lliurement.
- Referència cadastral o dades registrals absents per identificar s'immoble.
- Suposició errònia que un agent sense número de registre actua automàticament de manera il·legal — sa inscripció és voluntària des de 13.06.2026.
Llista de comprovació abans de firmar
| Punt de comprovació | Fet? |
|---|---|
| Ses meves dades personals i es meu títol d'autorització correctament registrats (a) | |
| Nom, domicili, CIF de s'agent i, si escau, número de registre indicats (b) | |
| Dades registrals i referència cadastral de s'immoble inscrites (c) | |
| Exclusivitat especificada expressament, si es vol un encàrrec en exclusiva (d) | |
| Durada amb data d'inici/fi o mecanisme de revocació (e) | |
| Es preu de venda desitjat per mi anotat correctament (f) | |
| Honoraris amb desglossament d'impostos i forma de pagament (g) | |
| Dades de sa pòlissa de responsabilitat civil i fiança disponibles (h) | |
| Contingut obligatori diferenciat textualment de ses clàusules lliures | |
| Data de sa nota comprovada i anotada |
Què passa després de sa firma?
Amb sa nota firmada comença sa comercialització pròpiament dita de sa teva propietat. Ses passes següents fins a sa venda — des de sa documentació necessària fins a sa cita amb so notari — són temes independents amb ses seves pròpies regles, com per exemple un contracte de reserva posterior (arras) amb un interessat en sa compra. Un resum de tot es procés de venda el dóna es guia Vendre propietat a Mallorca, es documents concrets necessaris els llista sa Llista de comprovació de documents per sa venda. Es aspectes fiscals de sa pròpia venda els tracta es guia separat Impostos en sa venda.
Conclusió
Sa nota de encargo a ses Balears no és un formulari contractual qualsevol, sinó que està subjecta a un contingut mínim establert per llei de vuit punts. Per a un encàrrec exclusiu a un agent immobiliari, tres d'aquests destaquen especialment: s'indicació expressa d'exclusivitat, una durada clara amb via de desistiment i uns honoraris amb desglossament fiscal. Es model oficial de sa Conselleria competent te dóna un criteri de comparació fiable, sa data de sa nota determina sa teva protecció, i es número de registre te revela si existeix una possibilitat addicional de comprovació administrativa. En cas de dubte, val la pena, abans de firmar, sa mirada d'un professional independent.
Fonts oficials
- Ley 3/2024, de 3 de mayo, de medidas urgentes en materia de vivienda (Balearen), versió consolidada: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2024-15575
- Ley 4/2026, de 11 de junio, amb sa Disposición final vigesimoséptima modificadora: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2026-15579
- Govern de les Illes Balears, Registro oficial de agentes inmobiliarios de les Illes Balears: https://www.caib.es/sites/agentsimmobiliaris/es/inici