Mallorca.com
inmobiliaria

3% de retenció a Espanya: així recuperen es no residents es seus doblers

Responsable del contingut: Frank Menze

Qui com a no resident ven un immoble a Mallorca, se n'adona com a molt tard en es dia de sa signatura davant notari: es comprador no transfereix es preu de compra complet, sinó que reté un 3 % i el fa arribar directament a s'Agencia Tributaria. Aquest pagament no és un impost addicional, sinó una bestreta de s'impost sobre es guany patrimonial – i en molts de casos, això fa que paguis simplement massa. En aquesta guia sabràs com funciona sa retenció des 3 per cent, quins terminis tenen es formularis (Modelo 210 i Modelo 211), quan tens dret a devolució, què passa quan es ven amb pèrdues i per què ses declaracions d'impostos pendents d'anys anteriors poden reduir sa teva devolució.

Retenció del 3% a Espanya: assegurar sa devolució

Tens sa venda a punt o ja ha passat sa signatura davant notari – i no saps si et correspon una devolució?

Què és exactament sa retenció des 3 per cent?

Sa retenció (en castellà retención) és una mesura de protecció des fisc espanyol davant venedors no residents. Com que després de sa venda, aquests sovint ja no són localitzables an es país, es legislador obliga es comprador a retenir un 3 % des preu de compra acordat i a ingressar-lo dins un mes a s'Agencia Tributaria – independentment de si s'ha obtingut o no un guany. Només després es determina si aquesta bestreta va ser massa alta, massa baixa o exactament sa correcta.

Es tipus des 3 % és vigent des de gener de 2007; abans sa retenció era d'un 5 %. Paral·lelament, s'impost sobre es guany patrimonial per a no residents es va rebaixar el gener de 2010 a un 19 % uniforme – abans es podien aplicar tipus de fins a un 35 %. Aquestes dues xifres formen es fonament de tot es càlcul: si s'impost real sobre es teu guany és inferior a s'import retengut, recuperes sa diferència.

Indicador Valor Des de quan
Retenció en sa venda 3 % des preu de compra Gener de 2007 (abans 5 %)
Impost sobre es guany patrimonial per a no residents 19 % sobre es guany de sa transmissió Gener de 2010 (abans fins a un 35 %)
Grup de persones afectat Venedors sense residència fiscal a Espanya de manera permanent

Nota: Es venedors amb residència fiscal a Espanya i ses empreses no estan subjectes a aquesta retenció. Només afecta es no residents.

Qui fa què: comprador i venedor obligats

Es procés es divideix en dos formularis separats amb terminis diferents i responsables diferents. Si es passa per alt un des dos terminis, hi pot haver recàrrecs o, en es pitjor des casos, sa pèrdua completa des dret a devolució per aquesta operació.

Pas Responsable Formulari Termini
Retenció i pagament a Hacienda Comprador Modelo 211 dins d'1 mes després de sa cita notarial
Còpia des Modelo 211 an es venedor Comprador Modelo 211 (còpia) immediatament després de sa presentació
Declaració de sa plusvàlua o pèrdua patrimonial Venedor Modelo 210 dins de 4 mesos després de sa data de venda
Sol·licitud de devolució de sa diferència Venedor Modelo 210 dins d'aquest mateix termini de 4 mesos

Sense sa còpia des Modelo 211 des comprador no pots, com a venedor, justificar correctament sa teva pròpia declaració – per això demana-la activament, no confiïs en que arribi automàticament.

Ses tres possibles conclusions després de sa revisió

Hacienda compara es guany realment obtingut amb s'import retengut. D'aquí en resulten bàsicament tres situacions:

Situació Resultat Què has de fer
Impost real < 3% des preu de compra Dret a devolució parcial de sa diferència Presentar es Modelo 210 dins es termini i sol·licitar sa devolució
Impost real > 3% des preu de compra Pagament pendent de sa diferència Pagar tu mateix s'import restant mitjançant es Modelo 210
Venda amb pèrdues (preu de venda < preu de compra) Dret a devolució completa des 3% Demostrar sa pèrdua en es Modelo 210

Atenció: Si no es presenta cap declaració, no queda automàticament es 3% retengut com a liquidació final. Si s'omet sa declaració i sa Hisenda descobreix més envant s'operació, poden aplicar-se sancions segons es dret fiscal espanyol.

Per què gairebé sempre deus manco des que t'han retengut

Es 3% es calcula de manera fixa sobre es preu de compra complet – no sobre es teu benefici. Com que en sa venda d'un immoble a Espanya pots deduir des benefici de sa venda ses despeses i imposts legalment admesos (com ses despeses de compra, ses despeses de notari i registre, ses reformes justificades), sa base imposable real per s'19% sol resultar bastant més baixa que es preu de compra complet. Precisament per això, molts de venedors no residents paguen de fet més des que toca a Hisenda a cada venda – sense saber-ho, perquè sa devolució no es fa de manera automàtica, sinó que s'ha de sol·licitar activament.

Trobaràs detalls sobre ses partides deduïbles i es càlcul exacte des benefici a sa guia Imposts en sa venda d'un immoble a Espanya.

Pas a pas: així sol·licites sa devolució

  1. Esperar sa cita amb es notari i demanar an es comprador una còpia des Modelo 211. Sense aquest document falta sa prova des 3% ingressat.
  2. Calcular es benefici o sa pèrdua de sa venda – preu de venda manco preu de compra i ses despeses deduïbles.
  3. Emplenar es Modelo 210 i declarar es benefici o sa pèrdua real.
  4. Complir es termini de 4 mesos des de sa data de venda – després d'això, s'Agencia Tributaria ja no accepta sa declaració dins termini.
  5. Sol·licitar sa devolució, sempre que s'impost calculat sigui inferior a s'import retengut.
  6. Esperar es temps de tramitació. Per terme mitjà, sa devolució triga manco de 6 mesos. Si es procediment s'allarga més d'un any, Hisenda paga a més interessos de demora sobre s'import pendent.

Sa trampa: compensació amb deutes fiscals antics

Hi ha un punt que sovint es passa per alt: Hisenda no està obligada a pagar simplement una devolució legítima si es mateix contribuent encara té deutes fiscals pendents. Segons s'Art. 73 de sa Ley General Tributaria (Ley 58/2003) s'administració tributària pot compensar d'ofici es drets de devolució vençuts amb deutes fiscals existents (compensación de oficio), concretat per s'Art. 58 des Real Decreto 939/2005.

Això té especial rellevància si, com a no resident, has fet servir s'immoble tu mateix en anys anteriors i no has presentat ses declaracions Modelo 210 corresponents (per exemple, per ingressos ficticis d'ús propi). Aquestes mancances es fan visibles durant sa revisió de sa devolució i es compensen amb es teu dret de devolució. Es període de revisió es basa en es termini de prescripció de quatre anys de s'Art. 66 LGT.

Avís:Abans de sa sol·licitud de devolució, comprova que per s'immoble en qüestió s'hagin presentat completes totes ses declaracions Modelo 210 des anys anteriors. Això estalvia una mala sorpresa a s'hora des pagament.

Venda amb pèrdues: devolució completa possible

Si has venut s'immoble per davall des preu de compra d'aleshores, no s'ha de pagar cap impost sobre guanys patrimonials – es pot reclamar sa totalitat de sa quantitat retenguda des 3 %. Aquí també val: es dret no sorgeix automàticament, sinó que s'ha de fer valer mitjançant es Modelo 210 dins es termini de 4 mesos i sa pèrdua s'ha de demostrar de manera numèrica.

Terminis i prescripció d'un cop d'ull

Termini Significat Base legal
1 mes després de sa cita notarial Es comprador ha de presentar es Modelo 211 –
4 mesos després de sa data de venda Es venedor ha de presentar es Modelo 210 –
4 anys Termini de prescripció per a drets fiscals i devolucions Art. 66 LGT (Ley 58/2003)
Fins a 6 mesos (mitjana) Durada habitual de tramitació de sa devolució –

Si deixes passar es termini de 4 mesos per es Modelo 210, es dret no es perd immediatament – es termini general de prescripció de 4 anys segueix essent es marc dins es qual encara pot ser possible una devolució. Ara bé, qui durant anys no presenta cap declaració, corre es risc que reclamacions addicionals i quantitats pendents d'anys anteriors se superposin amb es dret de devolució pròpiament dit i es compensin entre ells.

Errors més freqüents amb sa retenció des 3 %

  • No reclamar es Modelo 211 an es comprador – sense aquesta còpia manca es justificant per a sa declaració.
  • Deixar passar es termini de 4 mesos, perquè sa venda es considera mentalment «tancada» amb sa cita notarial.
  • Passar per alt antigues declaracions Modelo 210 d'anys d'ús propi, que surten a sa llum durant sa revisió i redueixen sa devolució.
  • No documentar completament ses despeses deduïbles, cosa que fa que es guany sigui més alt i sa devolució més baixa des que seria possible.
  • No declarar una venda amb pèrdues, perquè s'assumeix erròniament que sense guany no hi ha cap obligació d'actuar.

Què ve després?

Amb sa devolució – o es pagament addicional – de s'impost sobre guanys patrimonials, sa part fiscal de sa venda normalment encara no està completament tancada. Paral·lelament, sol correspondre s'impost municipal de plusvàlua Plusvalía Municipal s'aplica, independentment de sa retenció del 3%. Tampoc s'ha d'oblidar sa contribució IBI de l'any de sa venda es sol repartir en sa pràctica entre es comprador i es venedor de manera proporcional, encara que açò s'ha de pactar contractualment i no és una obligació legal. Pots trobar una visió general de tots ets impostos que es generen en sa venda d'un immoble en sa nostra guia Impostos en sa venda d'un immoble a Espanya, i detalls sobre s'impost de plusvàlua municipal en sa guia Plusvalía Municipal.

Llista de comprovació: recuperar sa retenció del 3%

  • Còpia des Modelo 211 rebuda des comprador
  • Preu de compra, preu de venda i costos deduïbles documentats
  • Comprovar: guany, pèrdua o saldo zero?
  • Declaracions pendents des Modelo 210 d'anys anteriors (p. ex. ús propi) resoltes
  • Modelo 210 presentat dins es 4 mesos següents a sa data de venda
  • Dades bancàries per sa devolució indicades correctament
  • Estat de tramitació consultat després d'uns 6 mesos

Conclusió

Sa retenció del 3% no és una càrrega fiscal definitiva, sinó un pagament a compte – i en molts de casos pagues així més d'es que realment deus. Qui coneix es terminis des Modelo 211 i des Modelo 210, documenta bé ets seus costos i aclareix abans ses declaracions pendents d'anys anteriors, pot recuperar sa diferència entre s'import retengut i s'impost real del 19% – o, en cas de venda amb pèrdues, fins i tot recuperar es 3% complet. Qui perd es termini de 4 mesos o ignora antigues obligacions fiscals, en canvi, arrisca que sa devolució es compensi total o parcialment amb deutes pendents.

Fonts oficials

Què és exactament sa retenció des 3% en sa venda d'un immoble a Espanya?
Es tracta d'una bestreta de s'impost sobre es guany patrimonial, que es comprador reté en sa venda d'un immoble per part d'un no resident i que ingressa a s'Agencia Tributaria mitjançant es Modelo 211.
Qui ha de presentar es Modelo 211 i fins quan?
Es comprador presenta es Modelo 211 dins un mes des de sa data de sa notaria i ha d'enviar una còpia an es venedor.
Quin termini té es venedor per sol·licitar sa devolució?
Es venedor no resident ha de presentar es Modelo 210 dins un termini de 4 mesos des de sa data de sa venda per declarar es guany o pèrdua real.
Recuperaré es 3% completament si he venut amb pèrdua?
Sí, si es preu de venda va ser inferior an es preu de compra original, no es genera cap impost sobre es guany patrimonial i tot s'import retengut es pot reclamar mitjançant es Modelo 210.
Quant de temps triga sa tramitació de sa devolució?
De mitjana triga manco de 6 mesos. Si es procés s'allarga més d'un any, Hisenda ha de pagar a més interessos de demora sobre s'import pendent.
Pot Hisenda compensar sa meva devolució amb deutes fiscals antics?
Sí, segons s'Art. 73 de sa Ley General Tributaria, s'administració tributària pot compensar d'ofici ses devolucions degudes amb deutes fiscals existents des mateix contribuent, per exemple per declaracions Modelo 210 no presentades corresponents a anys d'ús propi.
Fins quan puc sol·licitar amb caràcter retroactiu sa devolució de sa retenció des 3%?
Es termini general de prescripció per a reclamacions i devolucions fiscals és de 4 anys, segons s'Art. 66 LGT.
S'aplica sa retenció des 3% també an es venedors amb residència fiscal a Espanya?
No, sa retenció només afecta es venedors sense domicili fiscal a Espanya; es residents i ses empreses espanyoles no estan subjectes a aquesta normativa.