Retenció des 3% Espanya

Com recuper sa retenció des 3% a Espanya?

Qui, com a no resident, ven un immoble a Espanya, no rep des notari es preu de compra sencer: es comprador reté 3 % de sa contraprestació pactada i la ingressa amb es Modelo 211 a s'Agencia Tributaria. Això no és un impost addicional, sinó una bestreta (en castellà retención) de s'impost que deus sobre es teu guany patrimonial — i que per a no residents és de 19 % des guany. Com que sa retenció depèn des preu de compra i s'impost depèn des guany, s'import retengut sol quedar molt per damunt de s'impost real. Sa diferència te la retornen — però només si la declares dins termini amb es Modelo 210. Ningú te paga res per iniciativa pròpia.

Així es calcula

Es càlcul consta de dues multiplicacions sobre dues bases diferents. Precisament aquí hi ha es motiu perquè sa majoria de venedors avancen massa doblers:

1. Retenció = tipus segons s'Art. 25.2 TRLIRNR × contraprestació pactada. Sa base és sa contraprestació pactada a s'escriptura, no es valor cadastral ni es valor de referència (valor de referencia). Si venen diversos propietaris junts, es comprador reté s'import una sola vegada — en cas de propietat mixta, només sobre sa part des no residents (vegeu casos especials); a cada venedor no resident se li imputa sa seva pròpia part.
2. Impost = tipus segons s'Art. 25.1.f).3º TRLIRNR × guany patrimonial. Es guany és es valor de transmissió manco ses despeses de venda que has assumit i manco es valor d'adquisició amb ses despeses d'adquisició i ets imposts d'aquell moment, sense interessos i minorat per ses amortitzacions practicades (amortizaciones), si s'immoble estava llogat (Art. 35 de sa Ley 35/2006, aplicable a no residents mitjançant s'Art. 24.4 TRLIRNR). Aquest tipus s'aplica a tot no resident sense establiment permanent — s'excepció a favor des residents a sa UE i a s'EEE figura a sa lletra a) des mateix apartat i afecta altres rendes, no es guany de sa venda.
3. Resultat = retenció imputada − impost. Si sa diferència és positiva, tens dret a devolució; si és negativa, pagues sa resta amb sa mateixa declaració.

Sa calculadora de damunt fa ets dos càlculs amb ets tipus vigents es dia de s'escriptura, i indica també es guany en què retenció i impost queden exactament igualats. Com determinar tu mateix es guany — quines despeses són deduïbles i què val per a béns antics d'abans de 1995 —, ho trobaràs a sa guia Imposts en sa venda d'un immoble a Espanya.

Per què quasi sempre avances més des que deus

Sa retenció depèn des preu de compra, s'impost des guany — i es guany quasi sempre és una fracció des preu. A més, des preu de venda es resten ses despeses de venda que has assumit, i es valor d'adquisició augmenta amb ses despeses d'adquisició i ets imposts pagats en aquell moment: s'impost de transmissions patrimonials o s'IVA, notari, registre de sa propietat, i ses inversions que augmenten es valor degudament acreditades. Com més temps hagis tengut s'immoble i com més documentat ho tenguis, més petit serà es guany subjecte a tributació.

Per això, davall es resultat des calculador hi ha es llindar a partir des qual sa cosa canvia: fins a aquest benefici, sa retenció cobreix es teu impost; per damunt, has de pagar sa diferència. Qui queda per davall, ha donat a Hisenda un avançament sense interessos — i només el recupera si el sol·licita.

Qui fa què: comprador i venedor amb obligacions

Es procés es reparteix en dos formularis, amb dos terminis i dos responsables. Es segon termini només comença quan ha acabat es primer — aquí és on sa regla general de «quatre mesos des de sa venda» deixa de ser exacta.

Sense sa còpia des Modelo 211, no tens es comprovant de s'import ingressat. Demana-ho activament an es comprador o a sa seva gestoría — una oficina administrativa espanyola que s'encarrega d'aquests tràmits —, en lloc d'esperar que arribi tot sol.

Es tres possibles resultats

Important: Sa declaració s'ha de presentar independentment des resultat («con independencia del resultado de la autoliquidación», Art. 5.a) de sa Orden EHA/3316/2010) — també en cas de pèrdues i també quan no hi hagi res a pagar. Qui no presenti res, no rep cap devolució.

Casos especials i errors freqüents

• Dos casos sense retenció. S'Art. 14.2 RD 1776/2004 els enumera de manera exhaustiva: quan es venedor demostra sa seva obligació tributària de s'IRPF espanyol o de s'impost de societats mitjançant un certificat de s'Administració tributària, i quan s'immoble s'aporta a sa constitució o a s'ampliació de capital d'una societat resident a Espanya. Un passaport alemany tot sol no canvia res, un certificat sí.
• S'excepció des deu anys ja no existeix. Fins a finals de 2006 sa retenció no s'aplicava si s'immoble, a 31.12.1996, feia més de deu anys que formava part des patrimoni privat sense millores. Aquest paràgraf es va suprimir quan es tipus va baixar de cinc a tres per cent; qui encara el cita avui, cita un dret derogat.
• Diversos venedors. Es comprador reté una sola vegada; cada copropietari no resident presenta sa seva pròpia declaració, declara es seu propi guany i només acredita sa seva part de sa retenció. Qui calcula sa retenció total contra sa seva pròpia part des guany, confon un pagament addicional amb una devolució. Per això, introdueix en es calculador sa teva part de propietat.
• Propietat mixta: residents i no residents. Si una part de s'immoble pertany a persones amb residència fiscal a Espanya, es comprador només reté sobre sa part des no residents — així ho calcula s'AEAT a sa seva guia des Modelo 211 amb quatre germans, dos des quals són residents. Això no canvia res quant a s'import que s'acredita a cada no resident individualment: en tot cas ell aporta sa seva pròpia part des preu de compra multiplicada pes tipus de retenció.
• Si es comprador no ingressa res, s'immoble respon. Segons s'Art. 25.2 TRLIRNR, s'immoble transmès queda afecte per s'import més baix des dos — sa retenció o s'impost —; es Registro de la Propiedad ho anota al marge de s'inscripció. Això afecta llavors es comprador, no es venedor, però és sa raó per la qual un comprador insisteix en sa retenció.
• Sa retenció no és una liquidació final. Qui no declara res, no ha resolt s'assumpte, sinó que té una declaració pendent.

Sa trampa: compensació amb deutes tributaris antics

Un punt que sovint es passa per alt: s'Administració tributària no està obligada a pagar una devolució legítima si es mateix contribuent encara té deutes tributaris pendents. Segons Art. 73 de sa Ley General Tributaria (Ley 58/2003) pot compensar d'ofici es drets de devolució vençuts amb ses deutes existents (compensación de oficio), concretat per Art. 58 des Real Decreto 939/2005.

Això esdevé rellevant sobretot quan has utilitzat s'immoble tu mateix es anys anteriors i no has presentat ses declaracions Modelo 210 corresponents. Aquestes llacunes es fan visibles a s'hora de revisar sa sol·licitud de devolució. Es període de revisió es basa en es termini de prescripció de quatre anys de s'Art. 66 LGT. Es Calculador de s'impost per autoconsum et calcula any rere any si encara queda qualque cosa pendent per sa teva propietat.

Terminis i formularis

Ambdós terminis van de data a data: una escriptura firmada dia 15 de març duu a dia 15 d'abril, no a "30 dies". Si falta es dia en es mes de destí, es termini acaba s'últim dia des mes — dia 31 de gener duu a dia 28 de febrer. Es tres mesos per es Modelo 210 pengen des final d'aquest primer mes ("a partir del término del plazo establecido para el ingreso de la retención", Art. 14.4 RD 1776/2004). Per això, "quatre mesos des de s'escriptura" només és una aproximació: encaixa sa majoria des mesos i, en es casos ajustats, s'excedeix per uns quants dies. Es calculador de dalt et dona ses dues dates finals concretes per sa teva data.

Si un termini acaba en dissabte o diumenge, es termini s'allarga fins es proper dia feiner; ses festes locals i autonòmiques de Mallorca poden desplaçar-lo encara més. En cas de dubte, val sa data anterior.

Ets errors més freqüents

• No reclamar s'exemplar des Modelo 211 — sense aquest justificant, falta sa prova des import ingressat.
• Calcular es termini de presentació a partir des dia equivocat, perquè només comença amb sa fi des primer mes.
• No declarar res en cas de venda amb pèrdues, pensant que sense guany no hi ha cap obligació. Precisament en aquest cas es perd tota sa retenció.
• Com a copropietari, calcular amb sa retenció total i per això esperar una devolució, quan en realitat toca fer un pagament addicional.
• No documentar ses despeses deduïbles, cosa que fa que es guany declarat sigui més alt des necessari.
• Passar per alt declaracions Modelo 210 pendents des anys d'ús propi, que apareixen durant sa revisió i redueixen sa devolució.

Què queda pendent després de sa liquidació

Amb sa devolució o es pagament addicional, sa part fiscal de sa venda no queda completa. Paral·lelament, sol correspondre s'impost municipal de plusvàlua Plusvalía Municipal, independentment de sa retenció; s'impost sobre béns immobles corrent IBI de s'any de venda es reparteix, a sa pràctica, sovint entre comprador i venedor, tot i que això s'ha d'acordar contractualment. Sa visió general la dóna sa guia Impostos en sa venda d'immobles a Espanya, detalls sobre s'impost de plusvàlua es troben a sa guia Plusvalía Municipal.

Pas a pas: així recuperes sa diferència

1. Demanar an es comprador s'exemplar des Modelo 211. Sense aquest justificant, falta sa prova des import ingressat. Demana-ho activament, preferiblement ja a sa cita amb es notari.
2. Determinar es guany o sa pèrdua. Es valor de transmissió manco ses teves despeses de venda, manco es valor d'adquisició amb ses despeses d'adquisició i ets imposts de llavors, reduït per ses amortitzacions des anys de lloguer.
3. Reunir es justificants. S'escritura de compra, s'escritura de venda, factures d'inversions, es justificants de notari, Registre de sa Propietat i imposts en es moment de s'adquisició.
4. Emplenar es Modelo 210, tipus de renda 28, imputar sa retenció des Modelo 211 i declarar s'excedent per demanar sa devolució.
5. Complir es terminis: Sa presentació va des des final des termini de retenció des comprador, durant tres mesos. Es calculador de dalt indica per es teu dia d'escriptura ses dues dates.
6. Indicar es compte bancari espanyol i vigilar s'estat de tramitació. Sis mesos després des final des termini de presentació comencen a córrer es interessos de demora a favor teu.

Per determinar es guany en si hi ha una guia pròpia: Impostos en sa venda d'immobles a Espanya.

Llista de comprovació abans de sa presentació

• Exemplar des Modelo 211 rebut des comprador
• Preu de compra i de venda, així com tots es costs deduïbles, justificats
• Amb diversos propietaris: sa quota pròpia i es guany propi determinats per separat
• Comprovat si hi ha declaracions des Modelo 210 pendents d'anys d'ús propi
• Ambdós terminis anotats, comptats des des dia de s'escriptura
• Modelo 210 presentat — també en cas de pèrdua i també amb un resultat de zero
• Compte bancari per sa devolució registrat

Conclusió

Sa retenció no és un impost definitiu, sinó una bestreta d'un impost que es calcula sobre una altra base. Qui coneix sa diferència, justifica es seus costs i compta es dos terminis des des dia correcte, recupera sa diferència — en cas de venda amb pèrdua, tot s'import. Qui no declara res, sa hisenda se queda amb ell.

Base legal i estat

• Retenció i responsabilitat de s'immoble: Art. 25.2 des Real Decreto Legislativo 5/2004 (TRLIRNR), versió consolidada — boe.es
• Tipus sobre es guany patrimonial: Art. 25.1.f).3º TRLIRNR, mateix text
• Procediment, terminis i ses dues excepcions: Art. 14 des Real Decreto 1776/2004 (Reglamento IRNR) en sa redacció des Real Decreto 1576/2006, vigent des de 01.01.2007 — boe.es
• Devolució i interessos de demora: Art. 16 RD 1776/2004 en relació amb s'art. 103 de sa Ley 35/2006
• Termini de presentació des Modelo 210: Art. 5.a) de s'Orden EHA/3316/2010, versió consolidada — boe.es
• Formularis: AEAT — Modelo 210 i Modelo 211
• Prescripció i compensació: Art. 66 i Art. 73 de sa Ley 58/2003 (LGT) — boe.es; Art. 58 des Real Decreto 939/2005 — boe.es

S'estat des tipus impositius amb què fa feina sa calculadora el diu ell mateix davall es resultat; prové des registre de fets d'aquesta pàgina i no d'aquest text.