Quin impost es paga pel guany de vendre un immoble a Mallorca?

Quin impost s'ha de pagar pel guany obtingut amb sa venda?

Si vens un immoble a Mallorca amb guanys, Espanya no grava es preu de venda, sinó sa diferència entre allò que en vares pagar i allò que en cobres ara: es guany patrimonial (ganancia patrimonial). Si no ets resident, hi pagues un tipus fix de 19 %, tant si vens de sa EU, de s'EWR o d'un tercer país. Si tens sa residència fiscal a Espanya, en canvi, se t'aplica s'escala de sa base de s'estalvi per a residents, que comença en 19 % i arriba fins a 30 %. Aquesta pàgina se centra en s'impost sobre es guany; trobaràs una visió general des tres imposts que s'han de pagar en vendre a s'article Imposts en sa venda d'immobles a Espanya.

Com es calcula

Es càlcul segueix tres passos que deriven d'Art. 24.4 des Real Decreto Legislativo 5/2004 (TRLIRNR, sa llei espanyola de s'impost sobre sa renda de no residents) i d'Art. 35 de sa Ley 35/2006 (LIRPF, sa llei espanyola de s'impost sobre sa renda): per a no residents, sa base imposable es determina segons ses mateixes regles que per a residents.

1. Valor de transmissió (valor de transmisión). Segons Art. 35.2 LIRPF, és es preu de venda efectivament obtingut, menys ses despeses i es imposts que assumeixes com a venedor, com ara sa comissió de s'agència immobiliària, es honoraris de s'advocat, es certificat energètic o s'impost municipal sobre s'increment de valor que hagis pagat tu mateix (plusvalía municipal).

2. Valor d'adquisició (valor de adquisición). Segons Art. 35.1 LIRPF, inclou es preu de compra que vares pagar, ses despeses i es imposts de s'adquisició —ITP o IVA, notari, Registre de sa Propietat, Gestoría (oficina administrativa espanyola per a tràmits fiscals i davant ses administracions)—, així com ses inversions i millores que n'augmenten es valor. Es interessos d'un finançament en queden expressament exclosos.

3. Guany i tipus impositiu. Es valor de transmissió menys es valor d'adquisició dona es guany. Si es resultat és negatiu, hi ha una pèrdua (vegeu es casos especials). Si és positiu, després d'aplicar-hi una possible reducció transitòria per a adquisicions molt antigues, tributa segons es tipus per a no residents o s'escala per a residents. Si es venedor no és resident, es comprador també reté 3 % des preu de compra (retención — sa bestreta tributària retinguda) i l'ingressa mitjançant es Modelo 211 (es formulari oficial amb què es comprador declara sa retenció) a s'administració tributària espanyola (AEAT — Agencia Estatal de Administración Tributaria); aquesta retenció es descompta de s'impost que finalment s'ha de pagar. Sa pàgina Sa retenció des 3 per cent en sa venda d'un immoble explica detalladament com funciona aquesta retenció.

Exemples de càlcul

Davall sa calculadora trobaràs tres exemples de càlcul que s'actualitzen amb es tipus i es terminis vigents. Introdueix-hi ses teves xifres per veure què et queda en es teu cas.

Casos especials

Adquisició anterior a 31.12.1994

Si vares comprar s'immoble abans de 31.12.1994, et pots beneficiar d'un règim transitori (Disposición transitoria novena Ley 35/2006, aplicable a no residents mitjançant sa Disposición transitoria primera TRLIRNR). Sa part des guany que, segons es càlcul, es va generar fins a 19.01.2006 es redueix en 11,11 % per cada any complet de tinença que superi es dos anys comptats fins a 31.12.1996. Sa reducció té un límit: només s'aplica fins a un valor de transmissió acumulat de 400.000 € entre totes ses vendes beneficiades per aquest règim des de 01.01.2015. Si vens diversos immobles, es límit és conjunt. Sa calculadora reparteix es guany per períodes i aplica es límit seguint es mètode que empra s'AEAT en es seu propi exemple de càlcul.

Compra entre maig i desembre de 2012: sa meitat des guany queda exempta d'imposts

Si vares adquirir un terreny urbà entre es 12 de maig de 2012 —dia en què va entrar en vigor es Real Decreto-ley 18/2012— i es 31 de desembre de 2012, en vendre'l només pagaràs imposts per sa meitat des guany. S'exempció des 50 % figura a sa Disposición adicional cuarta TRLIRNR i s'aplica a no residents sense establiment permanent. Per a residents fiscals, sa Disposición adicional trigésima séptima de sa Ley 35/2006 estableix sa mateixa exempció, amb es requisit addicional que s'adquisició hagi estat onerosa.

Ara bé, s'exempció no s'aplica si s'immoble es va adquirir des cònjuge o de parents en línia directa o col·lateral fins a segon grau, o si se'ls ven. Tampoc no s'aplica a societats vinculades amb tu o amb aquestes persones en es sentit de s'Art. 42 des Código de Comercio. Sa calculadora t'ho demana si sa data de compra cau dins aquest període. És una norma nascuda de sa crisi immobiliària que avui gairebé ningú té present, tot i que pot marcar sa diferència entre dues quantitats de cinc xifres.

Més de deu anys de tinença abans de 1997

Es règim transitori té un límit que no és qüestió d'arrodoniment: si a 31.12.1996 s'immoble feia més de deu anys que era teu, sa part des guany generada fins a 19.01.2006 no està subjecta a tributació («no sujeta»), segons es darrer paràgraf de sa Disposición transitoria novena. No es tracta només de reduir-la onze vegades en un percentatge. Pot semblar una diferència acadèmica, però no ho és: onze anys, aplicant sa reducció anual, donen gairebé es cent per cent, però no ben bé. Sa resta implicaria pagar imposts per un guany que sa llei no grava.

Adquisició anterior a 1995 amb inversions posteriors

Si més endavant vares fer millores constructives a un immoble comprat abans de 1995, sa llei exigeix dos càlculs separats: es preu de compra i cada inversió tenen un període de tinença propi, i es preu de venda s'ha de repartir entre aquests components. Aquesta calculadora no fa aquest repartiment. Per això, en aquest cas no aplica cap reducció i t'ho indica: es resultat que mostra és un límit màxim, i s'impost real serà inferior. En aquest cas, val sa pena consultar una gestoría o un assessor fiscal.

Immobles llogats

Si has llogat s'immoble durant un temps, sa llei redueix addicionalment es valor d'adquisició amb s'amortització mínima que s'hauria pogut aplicar durant es període de lloguer (amortització mínima, Art. 35.1 a. E. LIRPF), tant si l'has deduïda fiscalment com si no. Això redueix es valor d'adquisició i, per tant, augmenta es guany subjecte a imposts. Aquesta calculadora no té en compte sa correcció per amortització; si has llogat s'immoble abans, preveu un increment respecte des resultat calculat i demana a una gestoría o a un assessor fiscal que te'n determini s'import exacte.

Reinversió en s'habitatge habitual propi

Qui reinverteix es producte de sa venda en un habitatge habitual nou pot quedar exempt de tributar pes guany. A diferència del que diuen moltes guies, això no s'aplica només als residents: sa Disposición adicional séptima TRLIRNR estén expressament aquesta exempció per reinversió als no residents amb domicili a sa UE o a s'EEE. Sa AEAT recull aquest cas en es seu llistat de formularis amb es codis de rendiments 33 i 34.

Exempció a partir de 65 anys per a residents

Ses persones amb residència fiscal a Espanya de 65 anys o més no paguen cap impost sobre es guany quan venen s'habitatge habitual, independentment de què facin amb es producte de sa venda. Per a altres immobles —com ara una segona residència—, aquesta exempció només s'aplica si es producte de sa venda es destina a constituir una renda vitalícia.

Venda amb pèrdues

Si vens per davall des teu valor d'adquisició, no es genera cap guany subjecte a imposts i, si ho sol·licites, se't retornen íntegrament ses quantitats retingudes pes comprador. Es residents també poden compensar aquesta pèrdua amb altres rendiments des capital des mateix exercici fiscal o d'exercicis posteriors.

Copropietat

Si s'immoble pertany a diverses persones, cada participació tributa per separat: es guany, es tipus impositiu i, si escau, sa reducció transitòria es calculen sobre sa participació de cada copropietari, no sobre s'immoble en conjunt. Cada copropietari no resident presenta es seu propi Modelo 210 (sa declaració d'imposts espanyola pes guanys de sa venda de no residents) per sa seva participació; es residents, en canvi, declaren sa seva participació a sa seva declaració anual d'imposts.

Immoble heretat

Si has heretat s'immoble, es valor d'adquisició no és es preu que en va pagar en es seu moment sa persona difunta, sinó es valor que va servir de base per a s'impost de successions espanyol (Art. 36 LIRPF). Aquesta calculadora parteix d'una compra; si s'immoble és heretat, introdueix com a preu d'adquisició es valor de s'herència que va tributar en aquell moment.

Terminis i formularis

En una venda hi ha dos terminis diferents per a dos formularis distints que sovint es confonen:

• Modelo 211 (comprador, un mes): Si es venedor és no resident, es comprador ha d'ingressar sa quantitat retinguda dins es termini d'un mes després de sa formalització davant notari (escritura — s'escriptura notarial de compravenda) a s'AEAT i lliurar-ne una còpia an es venedor.
• Modelo 210 (venedor, tres mesos després que acabi aquest mes): Es venedor no resident declara es guany mitjançant es Modelo 210, dins es tres mesos següents a sa finalització des termini des Modelo 211. A sa pràctica, sovint es parla de «quatre mesos des de sa venda»; no és un termini legal independent, sinó sa suma d'un mes per an es Modelo 211 i des tres mesos següents.

Independentment de sa residència, hi ha un tercer termini, de caràcter municipal: sa plusvàlua municipal — s'impost municipal sobre s'increment des valor des sòl — s'ha de declarar davant s'ajuntament competent dins es 30 dies hàbils posteriors a s'atorgament de s'escriptura; és independent de s'impost sobre es guany tractat aquí i es calcula per separat.

Si tens sa residència fiscal a Espanya, no declares es guany de sa venda mitjançant un Modelo 210, sinó com a part de sa teva declaració anual ordinària de sa renda, es Modelo 100 (IRPF — Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, s'impost espanyol sobre sa renda de ses persones físiques), que s'ha de presentar s'any següent entre abril i finals de juny.

Fonament legal i estat actual

Es càlcul es basa en ses normes següents:

• Art. 25.1.f).3º des Real Decreto Legislativo 5/2004 (TRLIRNR — Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, llei espanyola de s'impost sobre sa renda de no residents): tipus impositiu aplicable an es guanys de sa venda per a no residents. Text complet: boe.es, BOE-A-2004-4527.
• Art. 24.4 TRLIRNR: base imposable de sa ganancia patrimonial segons ses normes de s'IRPF (s'impost espanyol sobre sa renda de ses persones físiques). Es mateix text complet.
• Art. 35 de sa Ley 35/2006 (LIRPF — Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas): definició des valor d'adquisició i des valor de transmissió. Text complet: boe.es, BOE-A-2006-20764.
• Disposición transitoria novena LIRPF, en relació amb sa Disposición transitoria primera TRLIRNR: règim transitori per a immobles adquirits abans des 31.12.1994. Tots dos textos complets, com s'ha indicat més amunt.
• Art. 5.a) de s'Orden EHA/3316/2010: termini perquè es venedors no residents presentin es Modelo 210. Text complet: boe.es, BOE-A-2010-19707.

Sa AEAT s'encarrega de sa gestió ordinària des formularis i des seus terminis; trobaràs es formularis i ses instruccions per emplenar-los a sede.agenciatributaria.gob.es.

Calculadores relacionades

Es valor d'adquisició d'aquest càlcul inclou ses despeses addicionals de sa teva compra d'aleshores: allò que vares pagar en concepte d'ITP, notaria i registre de sa propietat quan vares adquirir s'immoble redueix ara es teu guany. Per saber quant solen pujar aquestes despeses, pots fer servir sa calculadora de sa pàgina Despeses de compra a Mallorca. Si fas servir tu mateix un immoble a Espanya, sense llogar-lo, i també has de presentar un Modelo 210 per aquest motiu, trobaràs es càlcul corresponent a sa pàgina sobre Impost per ús propi Modelo 210. Sa guia ofereix una visió general de tot es procés de venda: Vendre un immoble a Mallorca.

Venda d'una finca rústica: com tributa es guany?

En vendre una finca rústica a Mallorca també es pot generar un guany patrimonial subjecte a impost. No compta es preu de venda total, sinó sa diferència entre es valor de transmissió i es valor d'adquisició, tal com s'ha explicat més amunt. Sa quantitat que s'ha de pagar depèn especialment de si tens sa residència fiscal a Espanya i de sa quantia des guany. En canvi, per una superfície classificada exclusivament com a rústica no s'aplica sa plusvalía municipal: aquest impost municipal afecta es terrenys urbans. Es termini de declaració municipal esmentat més amunt no és aplicable en aquest cas.

Avís: Aquesta informació no constitueix assessorament jurídic ni fiscal.