Impost de plusvàlua a sa venda

Quant d'impost recau sobre es guany de sa venda?

Si venes un immoble a Mallorca amb guany, Espanya no grava es preu de venda, sinó sa diferència entre allò que vares pagar en el seu dia i allò que reps ara — es guany patrimonial (ganancia patrimonial). Com a no resident hi pagues un tipus fix de 19 %, independentment de si véns de sa UE, de s'EEE o d'un estat tercer. Si ets resident fiscal a Espanya, s'aplica en canvi s'escala de sa base de s'estalvi des residents, que comença en 19 % i arriba fins a 30 %. Aquesta pàgina se centra en s'impost sobre es guany en si mateix; trobaràs un resum de ses tres impostos que sorgeixen en vendre a s'article Impostos en sa venda d'un immoble a Espanya.

Així es calcula

Es càlcul segueix tres passes que deriven totes de s'Art. 24.4 des Real Decreto Legislativo 5/2004 (TRLIRNR, sa llei espanyola de s'impost sobre sa renda de no residents) i de s'Art. 35 de sa Ley 35/2006 (LIRPF, sa llei espanyola de s'impost sobre sa renda), ja que per als no residents sa base imposable es determina segons ses mateixes regles que valen per als residents.

1. Valor de transmissió (valor de transmisión). Segons s'Art. 35.2 LIRPF, és es preu de venda realment obtingut, minvat amb ses despeses i imposts que assumeix es venedor — com sa comissió de s'agent immobiliari, ets honoraris de s'advocat, es certificat energètic o sa plusvàlua municipal pagada per tu mateix (plusvalía municipal).

2. Valor d'adquisició (valor de adquisición). Segons s'Art. 35.1 LIRPF, es compon des preu de compra d'aquell moment, ses despeses i imposts de s'adquisició — ITP o IVA, notari, registre de sa propietat, gestoria (oficina administrativa espanyola per a assumptes fiscals i tràmits) — així com ses inversions i millores que augmenten es valor. Ets interessos d'un finançament expressament no hi compten.

3. Guany i tipus impositiu. Es valor de transmissió manco es valor d'adquisició dóna es guany. Si és negatiu, hi ha una pèrdua (vegeu es casos especials). Si és positiu, després d'aplicar-hi un possible descompte transitori per a adquisicions molt antigues, es grava amb es tipus per a no residents o s'escala per a residents. En una venda feta per un no resident, es comprador retén a més 3 % des preu de compra (retención — s'avançament de s'impost retengut) i el ingressa mitjançant es Modelo 211 (es formulari oficial amb què es comprador declara sa retenció) davant s'AEAT (Agencia Estatal de Administración Tributaria); aquesta retenció es descompta des deute fiscal real. Com funciona exactament aquesta retenció, ho explica sa pàgina Sa retenció des 3 per cent en sa venda d'un immoble.

Exemples de càlcul

Davall sa calculadora hi trobaràs tres exemples de càlcul que es fan en directe amb ets imports i terminis actuals — introdueix ses teves pròpies xifres per veure què queda en es teu cas.

Casos especials

Adquisició abans des 31.12.1994

Qui va comprar sa seva propietat abans des 31.12.1994 es beneficia d'un règim transitori (Disposición transitoria novena Ley 35/2006, aplicable a no residents mitjançant sa Disposición transitoria primera TRLIRNR). Sa part des guany que, segons es càlcul, s'ha generat fins es 19.01.2006, es redueix en 11,11 % per cada any complet de temps de tinença que sobrepassi es dos anys fins es 31.12.1996. Sa reducció té un topall: només s'aplica fins a un valor de transmissió acumulat de 400.000 € en es conjunt de totes ses vendes beneficiades d'aquesta manera des des 01.01.2015 — si vens més d'un immoble, es topall compta per a tots ells junts. Sa calculadora reprodueix aquest càlcul proporcional en es temps i des topall seguint es mètode que fa servir s'AEAT en es seu propi exemple de càlcul.

Compra entre maig i desembre de 2012: sa meitat queda exempta d'impostos

Qui va adquirir un terreny urbà entre es 12 de maig de 2012 — dia en què va entrar en vigor es Real Decreto-ley 18/2012 — i es 31 de desembre de 2012, només paga impostos en es moment de sa venda sobre sa meitat des guany. S'exempció de 50 % ve regulada en sa Disposición adicional cuarta TRLIRNR i s'aplica a no residents sense establiment permanent; per a residents fiscals, sa Disposición adicional trigésima séptima de sa Ley 35/2006 regula es mateix, amb es requisit addicional d'una adquisició a títol onerós.

Aquesta exempció no s'aplica, però, si s'immoble va ser adquirit des cònjuge o de familiars en línia directa o colateral fins es segon grau, o si es ven a aquestes persones — es mateix val per a societats vinculades amb tu o amb aquestes persones segons s'art. 42 des Código de Comercio. Sa calculadora demana aquesta informació tan aviat com sa data de compra cau dins aquest període. És una norma de sa crisi immobiliària que avui en dia quasi ningú té present, tot i que pot suposar sa diferència entre dues quantitats de cinc xifres.

Més de deu anys de possessió abans de 1997

En es règim transitori hi ha un límit que no és una simple aproximació: si es temps de tinença a 31.12.1996 era superior a deu anys, sa part des guany generada fins es 19.01.2006 no està subjecta a tributació en absolut («no sujeta»), segons s'últim paràgraf de sa Disposición transitoria novena — no és només onze vegades una reducció percentual. Sa diferència sona acadèmica, però no ho és: onze anys donen, segons s'escala anual, quasi però no del tot es cent per cent complet — i sa resta seria un impost sobre un guany que sa llei ni tan sols contempla.

Adquisició abans de 1995 i, alhora, inversions

Si vares millorar a nivell constructiu una propietat comprada abans de 1995, sa llei exigeix dos càlculs separats: es preu de compra i cada inversió tenen es seu propi període de tinença, i s'import de sa venda s'ha de repartir entre ses dues parts. Aquesta calculadora no fa aquest repartiment. Per això, en aquest cas, deliberadament no aplica cap reducció i ho indica — es resultat mostrat és llavors es límit màxim, s'impost real és inferior. Per a aquest cas val la pena recórrer a una gestoría o assessoria fiscal.

Immobles llogats

Si has llogat s'immoble durant un temps, sa llei redueix es valor d'adquisició addicionalment amb s'amortització que, com a mínim, s'hauria pogut aplicar durant es lloguer (amortización mínima, Art. 35.1 a. E. LIRPF) — independentment de si realment l'has deduïda fiscalment. Això redueix es valor d'adquisició i, per tant, augmenta es guany subjecte a tributació. Aquesta calculadora no reflecteix sa correcció per amortització; si hi ha hagut un lloguer previ, preveu un increment sobre es resultat calculat i demana que s'import exacte el determini una gestoría o assessoria fiscal.

Reinversió en s'habitatge habitual propi

Qui reinverteix es benefici de sa venda en un nou habitatge habitual pot deixar es guany exempt d'impostos. A diferència des que diuen molts de guies, això no només s'aplica a residents: sa Disposición adicional séptima TRLIRNR obri expressament aquesta exempció per reinversió també a no residents amb domicili a sa UE o a s'EEE. S'AEAT recull aquest cas en es seu llistat de formularis davall es codis d'ingressos 33 i 34.

Exempció a partir des 65 anys per a residents

Ses persones amb residència fiscal a Espanya a partir des 65 anys no paguen cap impost sobre es guany en vendre es seu habitatge habitual, independentment des que es faci amb es benefici. En es cas d'altres immobles — per exemple una segona residència — aquesta exempció només s'aplica si es benefici s'utilitza per constituir una renda vitalícia.

Venda amb pèrdues

Si venes per davall des teu valor d'adquisició, no es genera cap guany subjecte a tributació, i ses quantitats retingudes pes comprador es reemborsen íntegrament amb sa sol·licitud corresponent. Ademés, es residents poden compensar aquesta pèrdua amb altres rendiments des capital des mateix exercici fiscal o des següents.

Copropietat

Si s'immoble pertany a diverses persones, cada part es tributa per separat: es guany, es tipus impositiu i, si escau, sa reducció transitòria es calculen en relació amb sa quota de copropietat, no amb s'immoble sencer. Cada copropietari no resident presenta es seu propi Modelo 210 (sa declaració fiscal espanyola per a guanys de venda de no residents) per sa seva part; es residents, en canvi, declaren sa seva part dins sa seva pròpia declaració anual de sa renda.

Immoble heretat

Si has heretat s'immoble, es valor d'adquisició no és es preu de compra original des causant, sinó es valor que en el seu moment va servir de base per a s'impost de successions espanyol (Art. 36 LIRPF). Aquesta calculadora parteix d'una operació de compra; en cas d'un immoble heretat, introdueix com a preu d'adquisició es valor hereditari que es va tributar en el seu moment.

Terminis i formularis

En sa venda hi ha dos terminis diferents per a dos formularis distints, que sovint es confonen:

• Modelo 211 (comprador, un mes): Si es venedor és no resident, es comprador ha d'ingressar s'import retingut dins d'un mes després de sa signatura de s'escritura (escritura — s'escriptura notarial de compravenda) a s'AEAT i lliurar-ne una còpia an es venedor.
• Modelo 210 (venedor, tres mesos després d'acabar aquest mes): Es venedor no resident declara ell mateix es guany mitjançant es Modelo 210 — dins des tres mesos següents a s'acabament des termini des Modelo 211. A sa pràctica, sovint es llegeix «quatre mesos des de sa venda»; això no és cap termini legal propi, sinó simplement sa suma des mes des Modelo 211 més es tres mesos que el segueixen.

Independentment des lloc de residència, hi ha un tercer termini, municipal: sa plusvalía municipal — s'impost municipal sobre s'increment de valor des terrenys — s'ha de declarar dins des 30 dies següents a s'escripturació davant s'ajuntament corresponent; és independent de s'impost sobre es guany tractat aquí i es calcula per separat.

Si ets resident fiscal a Espanya, no declares es guany de sa venda mitjançant un Modelo 210, sinó com a part de sa teva declaració anual regular, es Modelo 100 (IRPF — Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, s'impost espanyol sobre sa renda de ses persones físiques), que s'ha de presentar s'any següent entre abril i finals de juny.

Base legal i data d'actualització

Es càlcul es basa en ses normes següents:

• Art. 25.1.f).3º des Real Decreto Legislativo 5/2004 (TRLIRNR — Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, sa llei espanyola de s'impost sobre sa renda de no residents): tipus impositiu per a no residents sobre ses plusvàlues. Text complet: boe.es, BOE-A-2004-4527.
• Art. 24.4 TRLIRNR: base imposable de sa ganancia patrimonial segons ses regles de s'IRPF (impost espanyol sobre sa renda de ses persones físiques). Es mateix text complet.
• Art. 35 de sa Ley 35/2006 (LIRPF — Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas): definició des valor d'adquisició i des valor de transmissió. Text complet: boe.es, BOE-A-2006-20764.
• Disposición transitoria novena LIRPF, en relació amb sa Disposición transitoria primera TRLIRNR: règim transitori per a immobles adquirits abans des 31.12.1994. Ambdós textos complets com més amunt.
• Art. 5.a) de sa Orden EHA/3316/2010: termini per presentar es Modelo 210 per part de venedors no residents. Text complet: boe.es, BOE-A-2010-19707.

De sa gestió corrent des formularis i des seus terminis se n'encarrega s'AEAT; hi trobaràs es formularis i ses instruccions d'emplenament a sede.agenciatributaria.gob.es.

Calculadores relacionats

Es valor d'adquisició en aquest càlcul inclou ses despeses de sa teva compra en el seu moment — allò que vares pagar en concepte d'ITP, notari i registre de sa propietat en fer s'adquisició redueix avui es teu guany. Quant solen pujar aquestes despeses ho pots veure a sa calculadora de sa pàgina Despeses de compra a Mallorca. Si utilitzes tu mateix un immoble a Espanya, sense llogar-lo, i també has de presentar un Modelo 210 per això, trobaràs es càlcul corresponent a sa pàgina sobre Impost d'autoconsum Modelo 210. Sa guia dóna una visió general de tot es procés de venda Vendre una propietat a Mallorca.