Vendre un immoble heretat a Mallorca: tràmits, imposts i paranys
Vendre un immoble heretat a Mallorca és un procés legal en dues etapes: primer s'ha d'acceptar s'herència a Espanya, liquidar-ne es tributs i inscriure s'immoble en es Registre de la Propietat; només després es pot vendre vàlidament. Qui altera aquest ordre o en subestima sa importància perd un temps valuós, perquè un comprador que necessita finançament no podrà formalitzar sa compra sense sa inscripció de sa propietat. Aquesta guia t'explica quins tràmits han d'estar fets abans d'anar a cal notari, com funciona s'impost de successions a ses Balearen d'ençà de sa reforma de 2025, per què sa plusvalía municipal pot cobrar-se dues vegades en cas d'immobles heretats, què implica sa retenció des 3 % per als venedors no residents i quins entrebancs —des de construccions no inscrites fins a desacords entre hereus— solen frenar més sovint sa venda a sa pràctica.
- Trobar un advocat de parla alemanya a Mallorca — per a s'acceptació de s'herència i es tràmits davant notari a Mallorca
Impost de successions
Explicació
La normativa balear s'aplica quan el causant va romandre a les Balears el major nombre de dies dels cinc anys anteriors a la mort. Si no era resident a Espanya, els hereus poden aplicar la normativa de la comunitat on radiqui la part més valuosa del cabal situat a Espanya.
Explicació
La part que correspon a aquest hereu, com a mínim el valor de referència — el valor oficial del Cadastre, per sota del qual no es pot tributar.
Explicació
El grup determina la reducció, la tarifa, el coeficient multiplicador i la bonificació. Dins del grup III la llei distingeix a més entre consanguinitat i afinitat.
Explicació
La bonificació més alta per als col·laterals per consanguinitat només s'aplica quan no hi concorren descendents o adoptats del causant. Els desheretats no compten.
- A ingressar (quota a ingressar)
- 27.129,85 €
- Valor de l'immoble heretat
- 300.000,00 €
- Grup de parentiu
- Grup III — germans, oncles, nebots per consanguinitat
Reducció per habitatge habitual: 0,00 € · Valor consignat a l'escriptura dins del límit: Sí, valor dins del límit
Normativa vigent a 25 de juliol del 2025
Aquest càlcul és només orientatiu i no substitueix l'assessorament fiscal o jurídic en cada cas concret.
Per què s'ordre és decisiu
Molts d'hereus pensen primer a vendre i només després a tramitar s'herència a Espanya. És un error que té conseqüències: mentre s'herència no s'hagi formalitzat mitjançant una escritura de aceptación y adjudicación de herencia davant notari i s'hereu no consti com a nou propietari en es Registro de la Propiedad, legalment encara no hi ha cap propietari que pugui vendre. Un comprador que financi s'immoble tampoc no podrà formalitzar sa compra sense aquesta inscripció: es banc exigeix que sa titularitat consti sense interrupcions en es Registre de la Propietat. Sa guia Comprovar es Registre de la Propietat a Espanya t'explica com consultar-lo.
Per tant, s'ordre correcte és: obtenir es documents, acceptar s'herència, declarar es tributs, inscriure sa propietat en es Registre de la Propietat i, només llavors, vendre.
Pas a pas: de sa defunció a sa inscripció de sa propietat
Abans de pensar en un comprador, cal reunir diversos documents i completar una sèrie de tràmits. Sa taula següent mostra es justificants més importants.
| Document / tràmit | On s'ha de sol·licitar | Finalitat |
|---|---|---|
| Certificat de defunció | s'ha d'expedir en es país de sa defunció, sigui a Espanya o a s'estranger | Acreditar formalment sa defunció |
| Certificado de Últimas Voluntades | Ministeri de Justícia espanyol | Aclarir si hi ha un testament espanyol dipositat i on es troba |
| Certificado de Contratos de Seguros de Cobertura de Fallecimiento | Ministeri de Justícia espanyol | Obtenir informació sobre ses assegurances de vida de sa persona difunta |
| Certificat successori europeu | organisme competent de s'estat on sa persona difunta tenia sa darrera residència habitual | Acreditar sa condició d'hereu en un altre país de sa UE |
| Escritura de aceptación y adjudicación de herencia | Notari espanyol | Acceptar formalment s'herència i adjudicar-ne es béns |
| NIE per a cada hereu | organisme espanyol competent, a Espanya o a s'estranger | Requisit per presentar sa declaració d'imposts i anar a sa cita amb es notari |
| Inscripció en es Registro de la Propiedad | Oficina des registre de sa propietat des lloc on es troba s'immoble | Només després d'això s'hereu és formalment propietari i pot vendre |
Nota: Quin dret successori s'aplica a sa teva herència depèn, segons es Reglament (UE) núm. 650/2012, en principi, des dret de s'estat on es causant tenia sa darrera residència habitual. És possible triar es dret des propi país d'origen, però aquesta elecció ha de constar expressament en es testament. Quin dret s'aplica en cada cas només es pot determinar amb un examen individual: fes que un advocat t'ho confirmi abans de fer plans.
Impost de successions a ses Balearen: què ha canviat sa reforma de 2025
Sa bonificació des 100 % per a cònjuges, fills i pares (grups I i II) ja és vigent a ses Balearen des des 18 de juliol de 2023. Amb sa Ley 6/2025, sa regulació s'ha reformulat per a es fets imposables produïts a partir des 25 de juliol de 2025: es grup III obté bonificacions més elevades, i sa redacció relativa a es grups I i II ja no es limita a ses persones subjectes a tributació per obligació personal a Espanya. Aquí és important precisar una cosa que molts portals expliquen malament: es tracta de bonificacions sobre sa quota tributària, no de tipus impositius.
| Grup de parentiu | Qui en forma part | Bonificació sobre sa quota tributària (a partir des 25/07/2025) |
|---|---|---|
| Grups I i II | Descendents, cònjuges i ascendents | 100 % |
| Grup III (determinats casos) | Parents col·laterals de 2n o 3r grau que no concorren amb descendents ni adoptats | 60 % (abans 50 %) |
| Grup III (altres casos) | Altres hereus des grup III | 35 % (abans 25 %) |
Atenció: Sa pàgina informativa de s'ATIB «Familiar que recibe una herencia» encara mostrava, en es moment de fer sa recerca, es valors antics des 50 % i es 25 %. Sa referència vàlida és sa novetat datada sobre sa modificació de sa llei i s'art. 36 bis des Decreto Legislativo 1/2014, no una pàgina resum sense data. Si tens dubtes, demana a s'ATIB o a un assessor fiscal que et confirmi per escrit sa situació actual.
Trobaràs detalls sobre ses reduccions, es trams impositius i es terminis per presentar sa declaració de s'ISD a ses guies Herència i donació a ses Balearen i, específicament per a germans i parents més llunyans, Impost de successions a ses Balearen: germans.
Plusvalía municipal: s'impost que es paga dues vegades
Plusvàlua municipal
Explicació
L'Ajuntament és l'administració municipal i la seva ordenança fiscal fixa el tipus, els coeficients i les possibles bonificacions.
Explicació
Indica la data de la darrera operació subjecta. Una transmissió no subjecta, com la derivada d'una sentència de divorci, no reinicia el període (art. 107.4).
Explicació
La data de transmissió és la data de meritació de l'art. 109.1.a i determina la versió legal aplicable.
Explicació
És el valor cadastral només del sòl fixat en la data de transmissió. Si no n'hi ha, l'art. 110.4 impedeix exigir l'autoliquidació.
- Quota líquida
- 2.592,00 €
- Base imposable, mètode objectiu
- 14.400,00 €
- Període de generació
- 10 anys complets (10 transcorreguts)
Termini de declaració: 30 dies hàbils, no naturals (art. 110.2.a).
Normativa vigent a 1 de gener del 2026
Aquest càlcul és només orientatiu i no substitueix l'assessorament fiscal o jurídic en cada cas concret.
S'impost municipal sobre s'increment de valor (plusvalía municipal, IIVTNU) és especialment traïdor en es cas des immobles heretats, perquè a sa pràctica es pot haver de pagar dues vegades: una vegada en es moment de s'herència i una segona vegada quan es ven més endavant. Sa base legal és es Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (Real Decreto Legislativo 2/2004).
| Operació | Qui ha de pagar s'impost? | Base legal |
|---|---|---|
| Herència (adquisició gratuïta) | S'hereu (adquirent) | Art. 106.1 a) TRLRHL |
| Venda per part d'un venedor resident a Espanya | Es venedor | Art. 106.1 b) TRLRHL |
| Venda per part d'un venedor no resident a Espanya | Es comprador, com a "sustituto del contribuyente" | Art. 106.2 TRLRHL |
Aquesta darrera norma explica per què es compradors sovint retenen una quantitat per sa plusvalía en es moment de signar davant notari si es venedor no viu a Espanya: no és cap arbitrarietat, sinó que ho estableix sa llei.
Hi ha, això sí, dues excepcions que a Mallorca s'apliquen més sovint del que molts hereus es pensen:
| Excepció | Requisit | Base legal |
|---|---|---|
| Sòl rústic | Sa parcel·la està classificada com a suelo rústico a efectes de s'impost sobre béns immobles (IBI) | Art. 104.2 TRLRHL |
| Sense increment de valor | Acreditar que es valor des sòl en es moment de sa venda no supera es valor que tenia en es moment de s'adquisició; s'ha de declarar sa transmissió i presentar es títols de totes dues operacions | Art. 104.5 TRLRHL |
Nota: Per a sa primera excepció, només compta sa classificació cadastral a efectes de s'IBI com a suelo rústico, no s'aspecte que tengui una finca quan la visites. Sa segona excepció no s'aplica automàticament: l'has de declarar expressament i acreditar-la amb es títols d'adquisició i de venda. En es cas des edificis, es pren com a referència sa proporció des valor cadastral des sòl respecte des valor cadastral total. A més, s'increment de valor es calcula sobre un període màxim de vint anys (Art. 107.1 TRLRHL).
Cada municipi fixa es tipus impositius i es coeficients concrets a sa seva ordenança fiscal i els actualitza anualment. Per això, demana directament a s'ajuntament corresponent es valor vigent per a sa teva propietat. Trobaràs una explicació general de com funciona s'impost a sa guia Plusvalía Municipal.
Sa venda en si: retenció des 3 % per a hereus no residents
Retenció en la venda
Explicació
La contraprestació acordada a l'escriptura és la base de la retenció: no pas el valor cadastral ni el valor de referència.
Explicació
El guany patrimonial és el preu de venda menys les teves despeses de venda i menys el valor d'adquisició, amb les despeses i els tributs de la compra, minorat en les amortitzacions practicades (amortizaciones) si l'immoble va estar llogat. Si véns amb pèrdua, hi poses la pèrdua amb signe negatiu: no hi ha impost i la retenció que se t'imputa és retornable.
- Retenció del comprador
- 19.500,00 €
- Impost sobre el guany
- 22.800,00 €
- Import a ingressar
- 3.300,00 €
El teu impost supera la retenció. La diferència la ingresses amb la declaració.
Normativa vigent a 1 de gener del 2016
Aquest càlcul és només orientatiu i no substitueix l'assessorament fiscal o jurídic en cada cas concret.
Un pic s'immoble està inscrit i es ven, a sa majoria d'hereus alemanys els afecta una altra norma de s'administració tributària espanyola (AEAT): sa retenció des 3 %.
| Pas | Qui n'és responsable? | Formulari | Termini |
|---|---|---|---|
| Retenció i ingrés | Es comprador | Modelo 211 | Dins es mes següent a sa data de transmissió |
| Justificant per a sa part venedora | Es comprador en lliura un exemplar | Modelo 211 (còpia) | Perquè sa part venedora no resident pugui descomptar s'import des seu deute tributari |
| Devolució en cas de pagament en excés | Sa part venedora no resident | Modelo 210, apartat H | Si sa retenció ha estat superior a s'impost realment degut |
Atenció: Sa retenció també s'aplica si t'aculls a una exempció per reinversió: tot i així, s'han de presentar es Modelo 211 i es Modelo 210 H. Sa guia Retenció des 3 %: devolució explica com sol·licitar sa devolució. Trobaràs una visió general des imposts de sa venda a Imposts en sa venda d'immobles a Espanya.
Diversos cohereus: vendre conjuntament i concentrar es poders en una sola persona
En es cas d'immobles heretats a Mallorca, és habitual, i no excepcional, que diverses persones heretin conjuntament. En aquest cas, sa comunitat hereditària ven s'immoble de manera conjunta: ningú no pot disposar tot sol de sa seva quota indivisa sense es consentiment des altres cohereus o sense que s'immoble es divideixi materialment.
A sa pràctica, sa comunitat hereditària sol atorgar un poder a una persona de sa zona perquè s'encarregui de tot es procés de venda i signi davant notari. Un poder atorgat a Alemanya normalment ha d'estar autoritzat per un notari i dur una postil·la. Convé que n'acordis sa forma exacta per endavant amb es notari espanyol que autoritzarà s'escriptura (escritura). Trobaràs més detalls des procediment a sa guia Poder notarial a Espanya.
Entrebanques que realment frenen sa venda
Encara que s'impost de successions i sa plusvàlua s'hagin declarat correctament, a sa pràctica ses vendes d'immobles heretats sovint fracassen per motius ben diferents:
- Construccions no inscrites: Una ampliació feta posteriorment, una piscina o una caseta de sa piscina que no figuren en es registre de sa propietat es detecten, a tot tardar, durant sa revisió des comprador o en sa sol·licitud de finançament al banc.
- Diferències entre es registre de sa propietat i es cadastre: Ses diferències de superfície o de delimitació s'han d'aclarir abans de sa cita amb es notari.
- Càrregues existents: Una hipoteca des difunt encara no cancel·lada, un dret d'usdefruit (usufructo) des cònjuge supervivent o servituds de pas (servidumbres) damunt sa finca s'han de comunicar i regularitzar.
- Despeses corrents pendents: Deutes pendents d'IBI, de sa comunitat de propietaris o de sa taxa de fems. Es compradors solen exigir un certificat de sa comunitat de propietaris que acrediti que no hi ha deutes.
- Manca des certificat d'eficiència energètica: Es certificats tècnics que s'han de presentar en sa venda s'han d'encarregar amb temps perquè estiguin disponibles a sa cita amb es notari.
Errors més freqüents en sa venda d'un immoble heretat
- Començar a tramitar sa venda abans de sa inscripció en es registre de sa propietat: Es pot preparar un contracte de reserva, però una venda vàlida només es pot formalitzar quan sa titularitat ja està inscrita.
- Passar per alt sa segona plusvàlua: Es hereus sovint només compten amb s'impost derivat de s'herència i obliden que sa venda pot generar una altra obligació de pagar sa plusvàlua.
- Confondre sa bonificació amb es tipus impositiu: 60 % o 35 % són descomptes sobre sa quota tributària, no tipus impositius; qui els confon fa malament es càlculs.
- Donar per bones ses pàgines resum antigues d'ATIB: Si hi ha contradiccions entre una pàgina de continguts sense data i una modificació legislativa datada, preval aquesta darrera.
- Pensar que sa retenció des 3 % és un caprici des comprador: És obligatòria per llei i no es pot eliminar negociant; com a màxim, es pot recuperar mitjançant es Modelo 210 H.
- No establir un poder de representació per a sa comunitat d'hereus: Sense una persona de contacte clarament apoderada a Mallorca, cada cita amb es notari s'endarrereix.
I després, què?
Després de sa cita amb es notari, es no residents normalment han de presentar més declaracions: sa compensació o devolució de sa retenció des 3 % mitjançant es Modelo 210, si escau sa liquidació definitiva de sa plusvàlua municipal amb s'ajuntament i, segons es país de residència, com s'ha de tractar fiscalment a Deutschland s'import obtingut de sa venda. Qui prefereixi llogar s'immoble abans de vendre'l trobarà informació bàsica a s'apartat Llogar. Per conèixer es procés general de venda a Mallorca, també val sa pena consultar Vendre un immoble a Mallorca.
Llista de comprovació: vendre un immoble heretat a Mallorca
- Obtenir es certificat de defunció, es Certificado de Últimas Voluntades i es Certificado de Contratos de Seguros de Cobertura de Fallecimiento.
- Aclarir si hi ha testament o si s'aplica sa successió legal i, si cal, sol·licitar es certificat successori europeu.
- Formalitzar davant un notari espanyol sa Escritura de aceptación y adjudicación de herencia.
- Sol·licitar es NIE per a cada hereu, si encara no en té.
- Presentar sa declaració de s'ISD a s'ATIB i sa declaració de sa plusvalía a s'ajuntament corresponent.
- Esperar que es faci sa inscripció en es Registro de la Propiedad i obtenir-ne confirmació.
- Si hi ha diversos cohereus, acordar amb es notari un poder per a una persona de contacte a Mallorca.
- Fer comprovar si a sa propietat hi ha construccions no inscrites, càrregues o despeses pendents.
- Obtenir es certificat d'eficiència energètica i sa resta de documents tècnics necessaris per a sa venda.
- Només després: iniciar es procés de venda, si cal amb s'ajuda d'un agent immobiliari a Mallorca.
Conclusió
Vendre un immoble heretat a Mallorca no és un tràmit d'una sola passa: primer s'ha de completar sa tramitació de s'herència a Espanya, amb s'acceptació davant notari, es pagament des tributs a s'ATIB i a s'ajuntament, i sa inscripció en es registre de sa propietat. Només després es pot cercar un comprador i formalitzar un contracte de compravenda vàlid davant notari. Entendre correctament ses bonificacions de s'impost de successions balear, preveure sa doble obligació de pagar sa plusvalía i tenir clar que sa retenció des 3 % és obligatòria per llei però es pot deduir ajuda a evitar es retards més importants. Si hi ha diversos cohereus, convé establir aviat un poder clar; i, a cada passa, comptar amb assessorament especialitzat a Mallorca val or.
Fonts oficials
- Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (Real Decreto Legislativo 2/2004), versió consolidada: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2004-4214
- ATIB, novetat sobre sa modificació de ses bonificacions de s'impost de successions: https://atib.es/General/Novedad.aspx?idTipoTexto=1&idTexto=16326&lang=es
- ATIB, pàgina informativa sobre s'impost de successions: https://www.atib.es/TA/contenido.aspx?Id=9855&lang=es
- Agencia Tributaria (AEAT) – tributació de no residents, Modelo 211/Modelo 210 (no s'ha verificat cap adreça; per això s'esmenta sense enllaç)
- Ministerio de Justicia – Certificado de Últimas Voluntades i Certificado de Contratos de Seguros de Cobertura de Fallecimiento (no s'ha verificat cap adreça; per això s'esmenten sense enllaç)
- Reglament europeu de successions (VO (EU) Nr. 650/2012) (no s'ha verificat cap adreça; per això s'esmenta sense enllaç)
- Registro de la Propiedad (no s'ha verificat cap adreça; per això s'esmenta sense enllaç)
On es declara sa venda a sa declaració espanyola de s'impost sobre sa renda?
Si tens sa residència fiscal a Espanya, has d'incloure sa venda de s'immoble heretat a sa declaració espanyola de s'impost sobre sa renda (IRPF), a s'apartat «Ganancias y pérdidas patrimoniales» —guanys i pèrdues derivats de transmissions patrimonials. S'hi declara sa venda, no una altra vegada s'herència.
Per a s'any fiscal 2025 (declaració l'any 2026), s'identifica s'immoble a Renta Web i s'assenyala sa venda com a transmissió onerosa. Es valor de transmissió va a sa casella 1826 i es valor d'adquisició, a sa casella 1830. Es punt de partida per calcular es valor d'adquisició d'un immoble heretat és es valor consignat a sa declaració de s'impost sobre successions; quines despeses justificades s'hi poden afegir depèn de cada cas. Es números de ses caselles poden canviar en altres anys fiscals.
Si no tens sa residència fiscal a Espanya, sa declaració espanyola de l'IRPF no és sa via adequada. Per declarar sa venda, correspon sa declaració per a no residents mitjançant es Modelo 210. Si, a més, has de presentar una declaració a s'estat on resideixes, s'ha de comprovar per separat.
No constitueix assessorament jurídic ni fiscal.