Puc vendre s'immoble heretat abans que s'herència estigui acabada a Espanya?

No. Només després de s'escritura notarial d'acceptació i adjudicació d'herència i de sa inscripció en es Registro de la Propiedad, s'hereu és formalment propietari i té dret a vendre.

He de presentar, com a hereu alemany, una declaració d'impost de successions a ses Balears encara que visqui a Alemanya?

Qui hereta un immoble a Mallorca ha de presentar una declaració ISD davant s'ATIB, independentment des seu domicili propi; ses bonificacions depenen des grup de parentiu.

Per què sa plusvàlua municipal pot generar-se dues vegades amb un immoble heretat?

Perquè en es cas de s'herència, s'hereu, com a adquirent, és es deutor tributari (Art. 106.1 a) TRLRHL) i, en sa venda posterior, pot tornar a generar-se una plusvàlua, per sa qual respon com a substitut o bé es venedor o bé, si es tracta de no residents, es comprador (Art. 106.1 b) o 106.2 TRLRHL).

Hi ha excepcions a sa plusvàlua municipal?

Sí, dues: es terrenys que, a efectes de s'IBI, es consideren suelo rústico (Art. 104.2 TRLRHL), i es casos en què es pot demostrar que no hi ha hagut cap augment de valor (Art. 104.5 TRLRHL).

Què significa sa retenció des 3 % en sa venda per part d'un hereu no resident?

Es comprador reté un 3 % des preu de compra, el liquida mitjançant es Modelo 211 dins un mes, i es venedor pot compensar aquesta quantitat a través des Modelo 210, subapartat H, o sol·licitar-ne sa devolució si s'ha pagat de més.

Com venen conjuntament un immoble heretat diversos coereus?

Sa comunitat hereditària ven de manera conjunta, normalment mitjançant un poder notarial amb apostil·la atorgat a una persona de contacte in situ; sa forma exacta s'hauria d'acordar prèviament amb es notari espanyol.

Quin dret successori s'aplica a sa meva herència a Mallorca?

Segons es Reglament Europeu de Successions, en principi s'aplica es dret des darrer lloc de residència habitual des causant, encara que és possible triar es dret des país d'origen; quin dret s'aplica en cada cas concret s'ha de comprovar individualment.

Què passa si en es terreny heretat hi ha construccions no inscrites?

Es detecten, com a molt tard, en sa comprovació des comprador o en una finançació bancària, i poden retardar sa venda, per la qual cosa convé aclarir-les prèviament.

Vendre propietat heretada a Espanya: procés i imposts

Esteu estancats com a comunitat d'hereus perquè es imposts, es Registre de sa Propietat o es coherereus bloquegen sa venda?

Fer una consulta personal — analitzam es teu cas i et derivam as contactes adequats

Trobar un advocat de parla alemanya a Mallorca — per s'acceptació de s'herència i es procés notarial in situ

Per què s'ordre és decisiu

Molts d'hereus pensen primer en sa venda i només després en sa tramitació de s'herència a Espanya. Això és un error de plantejament amb conseqüències: mentre s'herència no estigui formalitzada mitjançant una escritura de aceptación y adjudicación de herencia notarial i s'hereu no estigui inscrit com a nou propietari en es Registre de sa Propietat, legalment encara no hi ha cap propietari amb capacitat de vendre. Un comprador que finança sa propietat no podrà tancar sa compra sense aquesta inscripció, de cap manera – es banc exigeix un Registre de sa Propietat sense llacunes. Com es revisa en general un Registre de sa Propietat espanyol, t'ho explica sa guia Revisar es Registre de sa Propietat a Espanya.

S'ordre correcte és, per tant: aconseguir es documents, acceptar s'herència, declarar es imposts, inscriure-ho en es Registre de sa Propietat – i només llavors vendre.

Pas a pas: des de sa defunció fins a sa propietat inscrita

Abans de sobretot pensar en un comprador, s'han de tenir diversos documents i passos procedimentals. Sa taula següent mostra ses proves més importants.

Document / Pas	Indicació sobre s'organisme	Finalitat
Certificat de defunció	s'ha d'emetre en es país o a s'estranger, segons es lloc de defunció	Prova formal de sa successió
Certificado de Últimas Voluntades	Ministeri de Justícia espanyol	Aclareix si i on hi ha dipositat un testament espanyol
Certificado de Contratos de Seguros de Cobertura de Fallecimiento	Ministeri de Justícia espanyol	Informació sobre ses assegurances de vida des causant
Certificat Successori Europeu	organisme competent de s'estat de s'última residència habitual	Prova de sa condició d'hereu a s'estranger dins la UE
Escritura de aceptación y adjudicación de herencia	Notari espanyol	Acceptació i adjudicació formal de s'herència
NIE per a cada hereu	organisme espanyol competent dins o fora d'Espanya	Requisit per sa declaració d'impostos i sa cita notarial
Inscripció en es Registro de la Propiedad	Registre de sa Propietat des lloc on es troba s'immoble	Només després d'això, s'hereu és formalment propietari i té dret a vendre

Avís: Quin dret successori s'ha d'aplicar a sa teva herència es determina, segons sa VO (EU) Nr. 650/2012, en principi pes dret de s'estat de sa darrera residència habitual des causant. És possible triar es dret des propi país d'origen, però s'ha de fer de manera expressa en es testament. Quin dret s'aplica en cada cas concret només es pot comprovar de manera individual – fes que un advocat t'ho confirmi abans de fer plans.

S'impost de successions a ses Balears: Què ha canviat sa reforma de 2025

S'impost de successions balear (ISD) s'ha modificat de manera significativa per a adquisicions per causa de mort amb meritació a partir des 25 de juliol de 2025. És important una precisió que molts de portals reprodueixen malament: es tracta de bonificacions sobre es deute tributari, no de tipus impositius.

Grup de parentiu	Qui hi pertany	Bonificació sobre es deute tributari (a partir des 25.07.2025)
Grup I i II	Descendents, cònjuges, ascendents	100 %
Grup III (casos determinats)	Parents col·laterals de 2n o 3r grau que no concorrin amb descendents o adoptats	60 % (abans 50 %)
Grup III (resta de casos)	Altres hereus des Grup III	35 % (abans 25 %)

Atenció: Sa pàgina de contingut de s'ATIB "Familiar que recibe una herencia" encara mostrava, en es moment de sa recerca, es valors antics de 50 % i 25 %. Es determinant és sa Novedad datada sobre es canvi legislatiu, així com s'Art. 36 bis Decreto Legislativo 1/2014 – no una pàgina resum sense data. En cas de dubte, fes que s'ATIB o un assessor fiscal et confirmin per escrit s'estat actual.

Sobre ses reduccions, trams tarifaris i terminis de sa declaració de s'ISD trobaràs detalls en ses guies Herència i donació Balears i, especialment per a germans i parents més llunyans, Impost de successions Balears: germans.

Sa plusvàlua municipal: s'impost que colpeja dues vegades

Sa taxa municipal de plusvàlua (plusvalía municipal, IIVTNU) és especialment traïdora amb ses finques heretades, perquè a sa pràctica pot dues vegades produir-se: una vegada amb sa mateixa herència, i una segona vegada amb sa venda posterior. Sa base legal és es Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (Real Decreto Legislativo 2/2004).

Operació	Qui és es subjecte passiu?	Base legal
Herència (adquisició gratuïta)	S'hereu (adquirent)	Art. 106.1 a) TRLRHL
Venda per part d'un venedor resident a Espanya	Es venedor	Art. 106.1 b) TRLRHL
Venda per part d'un venedor no resident a Espanya	Es comprador, com a "sustituto del contribuyente"	Art. 106.2 TRLRHL

Precisament aquesta darrera regla explica per què es compradors, a sa cita amb es notari, sovint retenen un import per sa plusvàlua quan es venedor no resideix a Espanya – no és arbitrarietat, sinó llei.

No obstant, hi ha dues excepcions que a Mallorca s'apliquen més sovint del que molts hereus pensen:

Excepció	Requisit	Base legal
Sòl rústic	Sa finca està classificada, a efectes de s'IBI, com a suelo rústico	Art. 104.2 TRLRHL
Sense increment de valor	Demostrar que es valor des sòl a sa venda no és superior que a s'adquisició; s'ha de declarar sa transmissió i presentar es títols de tots dos processos	Art. 104.5 TRLRHL

Nota: Per sa primera excepció, es determinant és únicament sa classificació cadastral de s'IBI com a suelo rústico – no s'impressió visual d'una finca in situ. En sa segona excepció, s'exclusió fiscal no es produeix automàticament; l'has de declarar activament i acreditar-la amb es títols d'adquisició i transmissió. Per ses edificacions, es té en compte sa proporció des valor cadastral des sòl respecte an es valor cadastral total. S'increment de valor en si mateix es determina, a més, durant un màxim de vint anys (Art. 107.1 TRLRHL).

Cada ajuntament fixa es tipus impositius i coeficients concrets a sa seva pròpia Ordenanza fiscal i els actualitza cada any – per això, demana directament a s'ajuntament corresponent es valor actual per sa teva propietat. Pots trobar una visió general de sa sistemàtica de s'impost a sa guia Plusvalía Municipal.

Sa venda pròpiament dita: retenció des 3 % per a hereus no residents

Una vegada que s'immoble està inscrit i es ven, per a sa majoria d'hereus alemanys s'aplica una altra norma de s'administració tributària espanyola (AEAT): sa retenció des 3 %.

Pas	Qui és responsable?	Formulari	Procés
Retenció i ingrés	Es comprador	Modelo 211	Dins es termini d'un mes des des dia de sa transmissió
Justificant per a es venedor	Es comprador lliura un exemplar	Modelo 211 (còpia)	Perquè es venedor no resident pugui aplicar s'import a sa seva deute tributari
Devolució en cas de pagament excessiu	Es venedor no resident	Modelo 210, subapartat H	Quan sa retenció ha estat superior a s'impost real

Atenció: Sa retenció s'aplica també si te'n acolliràs a una exempció per reinversió – es Modelo 211 i es Modelo 210 H s'han de presentar igualment. Més informació sobre sa devolució s'explica en sa guia Retenció des 3 %: devolució. Una visió general des ses impostos en sa venda s'ofereix a Impostos en sa venda d'immobles a Espanya.

Diversos coereters: vendre junts, aunar un poder notarial

En es cas d'immobles heretats a Mallorca és sa regla, no s'excepció, que diverses persones heretin conjuntament. En aquest cas, sa comunitat hereditària ven s'immoble en conjunt – ningú pot disposar tot sol de sa seva part ideal sense que es demés coereters hi consentin o s'objecte es divideixi realment.

En sa pràctica, sa comunitat hereditària sol apoderar una persona a Mallorca que acompanya tot es procés de venda i firma davant es notari. Un poder notarial atorgat a Alemanya normalment ha d'estar protocol·litzat davant notari i dur una apostil·la – sa forma exacta convé acordar-la amb antelació amb es notari espanyol que autoritzarà s'escritura. Trobaràs més detalls des procés a sa guia Poder notarial Espanya notari.

Entrebancs que realment aturen sa venda

Encara que s'impost de successions i sa plusvalía estiguin correctament declarats, en sa pràctica ses vendes d'immobles heretats sovint fracassen per motius ben diferents:

Construccions no inscrites: Un annex construït posteriorment, una piscina o una caseta de piscina que no apareguin en es Registre de sa Propietat, surten a rotlle com a molt tard en sa comprovació des comprador o en sa sol·licitud de finançament des banc.
Discrepàncies entre es Registre de sa Propietat i es Cadastre: Ses diferències de superfície o de límits des terreny s'han d'haver aclarit abans de sa cita amb so notari.
Càrregues existents: Una hipoteca des causant encara no cancel·lada, un dret d'usdefruit (usufructo) des cònjuge supervivent o servituds de pas (servidumbres) sobre sa finca s'han de declarar i regularitzar.
Despeses corrents pendents: Deutes de s'IBI, de sa Comunidad de Propietarios o de sa taxa de fems. Es compradors solen exigir un certificat de sa comunitat de propietaris que acrediti que no hi ha deutes.
Falta de certificat energètic: Ses justificacions tècniques que s'han de presentar en sa venda s'haurien d'encarregar amb temps, per tenir-les llestes per sa cita amb so notari.

Errors més freqüents en sa venda d'un immoble heretat

Iniciar sa venda abans de s'inscripció en es Registre de sa Propietat: Es pot preparar un contracte de reserva, però una venda vàlida només es pot formalitzar una vegada inscrita sa propietat.
Passar per alt sa segona plusvàlua: Es hereus solen comptar només amb s'impost de sa herència i obliden que en sa venda pot sorgir una altra obligació de plusvàlua.
Confondre sa bonificació amb es tipus impositiu: Un 60 % o un 35 % són descomptes sobre es deute tributari, no tipus impositius – qui ho confon, calcula malament.
Donar per bones ses pàgines resum desactualitzades de s'ATIB: Quan hi ha contradiccions entre una pàgina de contingut sense data i una modificació legal amb data, val aquesta darrera.
Pensar que sa retenció des 3 % és un caprici des comprador: Està establerta per llei i no es pot negociar per llevar-la, com a molt es pot recuperar mitjançant es Modelo 210 H.
No establir cap regulació d'apoderament per s'herència jacent (comunitat hereditària): Sense una persona de contacte clarament apoderada in situ, qualsevol cita amb so notari es retarda.

Què ve després?

Després de sa cita amb so notari, es no residents solen haver de fer més declaracions: s'aplicació o devolució de sa retenció des 3 % mitjançant es Modelo 210, si pertoca s'aclariment definitiu de sa plusvàlua municipal amb s'ajuntament i, segons s'estat de residència, sa qüestió de com s'ha de tractar fiscalment a Alemanya s'import obtingut de sa venda. Qui en lloc de vendre de seguida vulgui llogar primer s'immoble, trobarà ses bases en s'apartat de Llogar. Per sa marxa general d'una venda a Mallorca també val la pena fer una ullada a Vendre un immoble a Mallorca.

Llista de comprovació: vendre un immoble heretat a Mallorca

Aconseguir es certificat de defunció, es Certificado de Últimas Voluntades i es Certificado de Contratos de Seguros de Cobertura de Fallecimiento.
Fer aclarir es testament o sa successió legal, si pertoca sol·licitar es Certificat Successori Europeu.
Escritura d'acceptació i adjudicació d'herència fer-la formalitzar davant es notari espanyol.
Sol·licitar es NIE per cada hereu, en cas de no disposar-ne encara.
Presentar sa declaració de l'ISD davant s'ATIB i sa declaració de plusvàlua davant s'ajuntament corresponent.
Esperar s'inscripció en es Registro de la Propiedad i fer-la confirmar.
En cas de diversos coereus: acordar amb es notari un poder per a una persona de contacte in situ.
Fer revisar sa finca per detectar construccions no inscrites, càrregues i despeses pendents.
Obtenir es certificat energètic i altres justificants tècnics per a sa venda.
Només després: iniciar es procés de venda, si escau amb suport d'un agent immobiliari a Mallorca.

Conclusió

Sa venda d'un immoble heretat a Mallorca no és un procés d'una sola etapa, sinó que segueix obligatòriament sa tramitació completa de s'herència a Espanya: acceptació davant es notari, tributació davant s'ATIB i s'ajuntament, i inscripció en es Registre de sa Propietat. Només després es pot trobar un comprador i formalitzar un contracte de compravenda vàlid. Qui interpreta correctament ses bonificacions de s'impost de successions balear, preveu sa doble obligació de plusvàlua i entén sa retenció del 3% com un concepte legalment obligatori però compensable, evita ses majors demores. Quan hi ha diversos coereus, val la pena establir prest un règim clar de poders – i en cada pas concret, un acompanyament especialitzat in situ val es seu pes en or.

Fonts oficials

Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (Real Decreto Legislativo 2/2004), versió consolidada: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2004-4214
ATIB, novetat sobre sa modificació de ses bonificacions en s'impost de successions: https://atib.es/General/Novedad.aspx?idTipoTexto=1&idTexto=16326&lang=es
ATIB, pàgina de contingut sobre s'impost de successions: https://www.atib.es/TA/contenido.aspx?Id=9855&lang=es
Agencia Tributaria (AEAT) – Tributació de no residents, Modelo 211/Modelo 210 (sense adreça documentada, per això esmentat sense enllaç)
Ministerio de Justicia – Certificado de Últimas Voluntades i Certificado de Contratos de Seguros de Cobertura de Fallecimiento (sense adreça documentada, per això esmentat sense enllaç)
Reglament Europeu de Successions (VO (EU) Nr. 650/2012) (sense adreça documentada, per això esmentat sense enllaç)
Registro de la Propiedad (sense adreça documentada, per això esmentat sense enllaç)