Mallorca.com
inmobiliaria

Impost d'especulació en s'immoble de vacances: sa part alemanya de sa venda de Mallorca

Responsable del contingut: Frank Menze

Qui ven un immoble de vacances a Mallorca pensa primer en s'impost espanyol – i passa per alt sa part alemanya des compte. S'anomenat impost d'especulació és en realitat es § 23 Einkommensteuergesetz (EStG): un termini de deu anys dins es qual un guany per sa venda de terrenys a Alemanya pot estar subjecte a tributació – independentment de si es terreny està en territori alemany o a Mallorca. Per a propietaris amb residència a Alemanya això no és una qüestió acadèmica: es text legal preveu una excepció per a immobles d'ús propi, i una sentència fonamental des Bundesfinanzhof va aclarir l'any 2017 que ses segones residències i habitatges de vacances també hi poden quedar inclosos. Aquesta guia explica es termini, sa seva excepció i ses trampes en cas de lloguer – i mostra com sa norma alemanya es relaciona amb es conveni de doble imposició amb Espanya.

Impost d'especulació per a immobles de vacances: Sa part alemanya

Tens una venda a sa vista i vols saber com afecta es teu historial d'ús a s'impost alemany?

Es terme "impost d'especulació" no apareix en absolut a sa llei. Es fa referència a s'article § 23 EStG, que regula ses operacions de venda privades. Sa norma inclou es guanys derivats de sa venda de terrenys i drets equiparables a terrenys, quan entre s'adquisició i sa venda no passen més de deu anys. Això s'aplica independentment des país on estigui situat es terreny – per tant, per a s'immoble teu a Mallorca, en principi de sa mateixa manera que per a una casa a Alemanya, sempre que tenguis obligació tributària il·limitada a Alemanya.

Característica Regulació segons es § 23 EStG
Base legal § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG
Béns inclosos Terrenys, drets equiparables a terrenys, edificis, instal·lacions exteriors
Durada des termini No més de deu anys entre s'adquisició i sa venda
Construccions incloses Edificis/instal·lacions exteriors construïts, ampliats o reformats dins es termini
Excepció Ús propi segons sa frase 3 (dues alternatives, vegeu més avall)

Nota: Es termini només afecta s'impost sobre sa renda alemany. Si i com Espanya grava es guany de sa venda és una qüestió a part – més informació més avall i en sa guia detallada Impostos en sa venda d'immobles a Espanya.

Es termini de deu anys en detall

S'inici des termini és es moment de s'adquisició, i sa fi des termini és es moment de sa venda – es tracta, en cada cas, des negocis jurídics obligacionals, és a dir, generalment sa data de s'escritura de compravenda davant notari, i no s'inscripció posterior en es Registre de sa Propietat. Important per a propietaris que han ampliat o reformat sa seva finca: també ses parts d'edificis i ses instal·lacions exteriors construïdes dins es termini de deu anys en curs s'inclouen en es càlcul – això afecta igualment ses vivendes en propietat horitzontal i sa propietat parcial.

Qüestió plantejada Resposta segons § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1
Quan comença es termini? Amb s'adquisició (en general: data des contracte de compravenda)
Quan acaba? Amb s'alienació (contracte de venda)
Què compta a més? Edificis/instal·lacions exteriors construïts, ampliats o reformats dins es termini
Això també val per a pisos en propietat? Sí, de manera corresponent per a parts d'edifici independents i propietat parcial

S'excepció de s'ús propi – dues vies cap a s'exempció fiscal

Es Satz 3 des precepte exclou béns que s'hagin emprat per a finalitats d'habitatge propi. Es text legal descriu per això dues alternatives separades – ja n'hi ha prou amb una.

Alternativa 1 Alternativa 2
Període Entre s'adquisició/finalització i s'alienació Dins s'any de s'alienació i es dos anys anteriors
Requisit d'ús Exclusivament per a finalitats d'habitatge propi, de manera contínua Només cal un període continuat de tres anys naturals
Particularitat No es permet cap interrupció Només s'any central ha d'estar completament cobert, es anys extrems no

Atenció: Ses dues alternatives exigeixen un ús propi efectiu. Qui mai no hagi habitat s'immoble ell mateix, sinó que l'hagi llogat des d'un principi purament com a inversió de capital, no es pot recolzar en cap de ses dues variants i necessita es deu anys complets.

Es motiu pel qual es tema té rellevància per a propietaris a Mallorca

Sa pregunta decisiva per a immobles de vacances és: Compta una finca que només habites una part de s'any com a "finalitat d'habitatge propi"? Es Bundesfinanzhof ho ha afirmat expressament en sa seva sentència de 27 de juny de 2017 (Az. IX R 37/16). Es principi rector deixa clar: Un edifici s'utilitza també per a finalitats d'habitatge propi quan es propietari només l'habita temporalment, sempre que li estigui disponible com a habitatge durant sa resta des temps. Per això, dins s'excepció també poden entrar segones residències, habitatges de vacances no destinats a lloguer i habitatges en el marc d'una doble residència.

Es BFH precisa a més: Si s'ús està pensat per durar, no importa si es propietari posseeix altres habitatges ni amb quina freqüència hi és realment present. Per a sa constel·lació clàssica – un matrimoni alemany amb finca a Santanyí, que hi passa diverses vegades a s'any algunes setmanes i deixa s'immoble buit sa resta des temps – això és una aclariment important: s'ús poc freqüent, per si sol, no desqualifica s'ús propi.

Sa trampa: lloguer sense ús propi simultani

Aquí hi ha es punt on molts propietaris amb llicència ETV ensopeguen. Segons jurisprudència constant des BFH, no hi ha ús per a finalitats d'habitatge propi quan es propietari cedeix s'habitatge a un tercer, de manera onerosa o gratuïta, sense habitar-lo ell mateix alhora – confirmat expressament en BFH, sentència de 3 de setembre de 2019 (IX R 8/18). En sa resolució de 29 de maig de 2018 (IX B 106/17), es BFH ho ha precisat encara més: no basta que es propietari entri ocasionalment de visita a s'habitatge llogat – ha d'estar-li disponible com a habitatge en tot moment.

Traduït per a sa pràctica: qui llogui sa seva propietat de Mallorca temporalment mitjançant una llicència ETV i no hi visqui ell mateix durant aquests períodes, perd es benefici exactament per aquests períodes. Per sa part afectada, llavors es necessita es termini complet de deu anys, no s'excepció més curta d'ús propi.

Avís: Com s'ha de repartir numèricament, en cada cas concret, un ús mixt —part ús propi, part lloguer, dins sa mateixa propietat— és una de ses qüestions més complexes de § 23 EStG i no es pot respondre de manera general. Aquest és precisament es punt en què un assessorament fiscal individual es fa imprescindible.

Qui és "resident" – i per què això ho decideix tot

Tota sa perspectiva alemanya d'aquest article és vàlida per a propietaris que són fiscalment residents a Alemanya. Qui, en canvi, tengui es domicili fiscal a Mallorca, declara sa seva renda mundial a Espanya i està subjecte a una sistemàtica diferent. Si ets (encara) resident a Alemanya o ja ho ets a Espanya es decideix, entre altres coses, pes nombre de dies d'estada i altres criteris – més sobre això a sa guia Domicili fiscal a Espanya. Per a tota sa resta d'aquest article, partim d'un venedor resident a Alemanya.

Sa part espanyola – breument situada, no desenvolupada

Espanya no coneix cap termini de tinença equivalent an es termini alemany de deu anys: allà, es guany per sa venda tributa, en principi, independentment de quant de temps sa propietat hagi estat en propietat. Es venedors no residents, a més, s'enfronten a una retenció fiscal i a una obligació de declaració pròpia, a més s'hi afegeix s'impost municipal de plusvàlua. Aquests tres temes tenen guies pròpies i detallades:

Aquest article es limita conscientment a sa part alemanya, perquè és sa que més sovint es passa per alt a sa pràctica.

S'acord de doble imposició: exempció amb reserva de progressivitat

Entre Alemanya i Espanya, des des 18 d'octubre de 2012, és vigent s'acord de 3 de febrer de 2011 per evitar sa doble imposició. Per a sa venda d'un immoble situat a Espanya, sa sistemàtica està regulada així:

Article de s'acord Contingut de sa regulació
Art. 13 Abs. 1 Es guanys derivats de sa venda de béns immobles es poden gravar a s'estat on estan situats – és a dir, a Espanya
Art. 22 Abs. 2 a) Alemanya eximeix de sa base imposable alemanya ses rendes que, segons s'acord, es graven efectivament a Espanya (mètode d'exempció)
Art. 22 Abs. 2 d) Alemanya es reserva es dret de tenir en compte ses rendes exemptes a s'hora de determinar es tipus impositiu per a ses altres rendes (reserva de progressivitat)
Art. 22 Apt. 2 e) Quan hi ha conflictes de qualificació o d'atribució no resolts, es conveni canvia a sa metodologia d'imputació

Important per situar-ho bé: s'exempció de s'Art. 22 Apt. 2 a) només val en sa mesura en què Espanya grava efectivament es guany — no s'aplica automàticament a qualsevol constel·lació. I encara que es guany quedi exclòs de sa base imposable a Alemanya, incideix, mitjançant sa reserva de progressivitat, en es tipus impositiu des teus altres ingressos alemanys. "A Alemanya llavors no es paga res" no és, per tant, un resum correcte — s'efecte és més subtil. Trobaràs més sobre sa mecànica bàsica a sa guia Conveni de doble imposició Alemanya–Espanya.

Ses errades més freqüents en sa venda

  1. Prendre sa data errònia com a inici des termini. Es termini transcorre entre s'adquisició i sa transmissió; ses fases de lloguer no l'interrompen pas — només fan perdre s'exempció per ús propi. Qui, a més, ha construït, ampliat o reformat dins es termini, ha de llegir també es § 23 Apt. 1 Frase 1 Núm. 1 Frase 2: llavors s'inclouen s'edifici i ses instal·lacions exteriors.
  2. Passar per alt sa trampa des lloguer: Qui ha llogat s'immoble mitjançant una llicència ETV sense habitar-lo ell mateix durant aquest temps perd, per a aquestes fases, s'exempció per ús propi — encara que "en realitat" el consideri es seu domicili de vacances.
  3. Confondre sa sistemàtica alemanya i s'espanyola: S'exempció alemanya des deu anys no té equivalent a Espanya — allà s'examina independentment des temps de tinença.
  4. Manca d'aclarir sa residència abans de sa venda: qui no sap amb certesa si encara és resident fiscal a Alemanya o ja ho és a Espanya no pot atribuir correctament ses normes aplicables.
  5. Oblidar sa reserva de progressivitat: Fins i tot es ingressos exempts poden augmentar es tipus impositiu des altres ingressos alemanys.

Què passa després de sa venda?

Després des tràmit davant notari, es camí se separa en dues vies que discorren en paral·lel: a Espanya s'apliquen ets terminis vigents allà per a sa retenció i sa declaració des venedor — per això hi ha sa guia pròpia sobre ses Impostos en sa venda d'immobles. A Alemanya, si s'operació tributa segons es § 23 EStG, l'has de declarar dins sa teva declaració de s'impost sobre sa renda; n'és competent es teu Finanzamt alemany des domicili. Com que s'historial d'ús — quan es va habitar personalment, quan es va llogar — és decisiu per a s'avaluació, val la pena ordenar aquesta documentació (contractes de lloguer, períodes de llicència ETV, plans d'ocupació) abans de sa venda, en lloc de recopilar-la només quan ho demani es Finanzamt.

Llista de comprovació abans de sa venda

Punt a revisar Per què és important
Data i contracte d'adquisició a mà Determina s'inici des termini segons § 23 EStG
Historial d'ús documentat sense llacunes Decideix si i per quins períodes s'aplica s'excepció d'ús propi
Períodes de lloguer (llicència ETV) registrats per separat Es períodes sense ús propi simultani no compten com a ús propi
Domicili fiscal en es moment de sa venda aclarit Determina quin dret nacional s'aplica com a punt de partida
Assessorament obtingut en tots dos països Es dret fiscal alemany i espanyol s'apliquen de manera independent
Terminis a sa part espanyola (retenció, declaració, plusvàlua) en es calendari Terminis paral·lels, independents des termini alemany de deu anys

Per a sa coordinació legal i fiscal entre tots dos països sol ajudar un assessor fiscal amb experiència en casos germano-espanyols – precisament perquè s'intersecció entre § 23 EStG i es CDI rarament és trivial en es detall.

Conclusió

S'"impost d'especulació" en sa venda d'un immoble a Mallorca no és un tema espanyol, sinó en primer lloc un tema alemany per a propietaris amb domicili a Alemanya: es § 23 EStG es basa en un termini de deu anys i coneix una excepció per a s'ús propi, que es BFH aplica expressament també a habitatges de vacances i segones residències. S'entrebanc decisiu és es lloguer sense ús propi simultani – interromp s'excepció per als períodes afectats. Paral·lelament, es conveni de doble imposició amb Espanya regula una exempció amb reserva de progressivitat, no una exempció fiscal automàtica a Alemanya. Qui documenta net es seu historial d'ús i coordina a temps ambdós ordenaments jurídics, evita ses sorpreses més cares just després de sa signatura davant notari.

Fonts oficials

S'aplica es termini alemany de deu anys també a sa meva propietat a Mallorca?
Sí, s'article 23 EStG no distingeix entre finques nacionals i finques a s'estranger. S'aplica an es propietaris residents a Alemanya independentment de si sa propietat es troba a Alemanya o a Mallorca.
Quan queda exempt es guany de sa venda de s'impost alemany per ús propi?
Segons s'article 23 apartat 1 frase 1 núm. 1 frase 3 EStG hi ha dues alternatives: ús propi continu entre s'adquisició i sa venda, o ús propi en s'any de sa venda i es dos anys anteriors, on només s'any del mig ha d'estar completament cobert.
Compta com a ús propi un apartament de vacances que només habit poques setmanes a s'any?
Segons sa sentència del BFH del 27 de juny de 2017 (IX R 37/16), sí, sempre que s'habitatge estigui a sa teva disposició com a habitatge durant sa resta del temps i s'ús estigui plantejat a llarg termini. Sa freqüència de ses estades no és determinant en aquest cas.
Què passa si he llogat sa propietat temporalment mitjançant una llicència ETV?
Per ses temporades en què has cedit sa propietat a un tercer sense habitar-la tu mateix, segons es BFH no hi ha ús propi. Per aquestes temporades necessites es termini complet de deu anys en lloc de s'excepció més curta.
He de tributar es guany de sa venda tant a Alemanya com a Espanya?
Segons es conveni per evitar sa doble imposició, Espanya pot gravar es guany; Alemanya, en principi, l'exempta, però el té en compte mitjançant sa reserva de progressió a s'hora de calcular es tipus impositiu des teus altres ingressos.
Existeix a Espanya una regla comparable an es termini alemany d'especulació?
No, a Espanya es guany patrimonial es grava, en principi, independentment des temps de tinença. Trobaràs més detalls an es guia sobre ets impostos en sa venda d'immobles a Espanya.
Quina Hisenda és competent per a sa declaració d'impostos alemanya?
Normalment, s'Hisenda alemanya des teu domicili, sempre que en es moment de sa venda residissis a Alemanya.
Com puc trobar suport per coordinar es dret fiscal alemany i s'espanyol?
Assessors fiscals especialitzats amb experiència en casos germano-espanyols, així com advocats que coneguin ets dos ordenaments jurídics, són ets interlocutors adequats – per exemple mitjançant es directori professional d'advocats a Mallorca.