Costos de venda Mallorca

Quant costa vendre un immoble a Mallorca?

Entre es preu pactat i lo que arriba an es teu compte, hi ha diversos conceptes: sa comissió des corredor, es certificat energètic, sa cèdula d'habitabilitat, s'advocat o sa gestoría, una part de ses despeses de notari, si pertoca sa cancel·lació de sa teva hipoteca, i s'impost municipal de plusvàlua. Només dos d'ells estan tarifats oficialment — tota sa resta la negocies tu mateix.

Es càlcul de damunt detalla cada concepte per separat, hi afegeix s'IVA només an es serveis, i resta sa suma des preu de venda — això dona es guany abans de s'impost sobre es benefici. D'aquí, en es moment de sa firma, se'n van dos imports que no són despeses: sa cancel·lació d'una hipoteca en curs i, si ets no resident, sa retenció fiscal. Lo que queda, es càlcul ho mostra com a pagament en es moment de sa firma.

Així es fa es càlcul

Comissió des corredor — es concepte més gran, i es més lliure

Sa comissió és es concepte individual més car des venedor — i es pacta lliurement. Això no és una observació des mercat, sinó sa llei: s'Art. 3 des Real Decreto-ley 4/2000 va liberalitzar sa intermediació immobiliària, que es pot exercir sense titulació determinada i sense pertànyer a cap col·legi. Sense obligació de col·legiar-se no hi ha aranzel — lo que qualcú et digui que és «habitual» és una oferta de negociació, no una norma.

A més s'hi afegeix s'IVA espanyol (IVA — Impuesto sobre el Valor Añadido) amb es tipus general de 21 %. Es càlcul ho mostra per separat, perquè s'aplica en conjunt a tots es conceptes de serveis, no a ses impostos.

Part des notari — sa mitja frase que ho decideix tot

Qui paga sa firma ve determinat per s'Art. 1455 des Código Civil, es Codi Civil espanyol: «Los gastos de otorgamiento de escrituras serán de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario.» Sa firma la paga idò es venedor, sa primera còpia i tot lo posterior es comprador — tret que s'hagi pactat una altra cosa.

Aquesta mitja frase és sa norma habitual a Mallorca: en sa majoria des contractes de compravenda, es comprador assumeix totes ses despeses, i es pacte té preferència sobre sa llei. Per això es càlcul ofereix ambdós casos; en es cas des pacte, sa teva part de notari queda a zero, però sa línia roman visible. Ses quantitats provenen de s'aranzel oficial (aranzel — sa taula de tarifes fixada per s'Estat per a notaris i registres de sa propietat), de sa mateixa escala que en es càlcul de despeses de notari i registre. Lo que es pot negociar no és s'import, sinó només qui el paga.

En sa factura des notari (minuta) hi consten, a més des honoraris, ets suplidos — despeses que es notari avança per tu i et repercuteix, com per exemple consultes a registres. No formen part des honoraris i per això no entren dins s'escala des càlcul; qui compara ambdues coses sense saber-ho pot pensar que és un error.

Certificat d'eficiència energètica

Es certificat d'eficiència energètica (certificado de eficiencia energética) és obligatori en sa venda: s'article 3.1.b) des Real Decreto 390/2021 inclou expressament es edificis que es venen, i s'article 17.2 exigeix que s'adjunti an es contracte de compravenda una còpia des certificat registrat juntament amb s'etiqueta energètica. Segons s'article 6.1, qui l'ha d'encarregar i pagar és es propietari — en sa venda, per tant, tu.

Sa norma no indica cap preu oficial; s'honorari des tècnic és lliure, per això es certificat d'eficiència energètica és un camp d'entrada dins es calculador. En canvi, sa vigència sí que està regulada: un certificat és vàlid com a màxim deu anys, i en es cas de sa classe energètica G, només cinc (art. 13.1). Si en tens un de vàlid, aquest concepte no compta. Per s'inscripció an es registre balear s'hi afegeix una taxa, que és insignificant en comparació amb ses altres partides.

Cédula de habitabilidad

Sa cèdula d'habitabilitat (cédula de habitabilidad) confirma que un habitatge és habitable. S'article 16.4 de sa Ley 5/2018, sa llei balear de s'habitatge, exigeix que en cada transmissió s'aporti una còpia de sa cèdula vigent; si no n'hi ha, s'ha de fer constar expressament a s'escritura. Per tant, sa venda no és impossible sense ella — però, segons s'article 16.3, es comprador no obtendrà contractes de subministrament definitius, i per això quasi tothom hi insisteix.

L'emet es Consell Insular de Mallorca, s'organisme insular competent. Segons s'article 13 des Decret 145/1997, perd sa validesa deu anys després de sa seva expedició, independentment d'un canvi de propietari, resident o usuari. Si sa teva és vàlida, no hi ha cap cost; si ha caducat, necessitaràs un tècnic, l'honorari des qual és, novament, lliure.

Es remarcable allò que sa norma no diu: no atribueix es cost a ningú. Que ho pagui es venedor només es dedueix des fet que és ell qui té s'obligació de presentar-la; un acord distint és possible.

Advocat i gestoría

Si contractes un advocat o una gestoría — una oficina espanyola de gestió que s'encarrega de tràmits fiscals i administratius —, és decisió teva, i s'honorari és lliure. S'article 14 de sa Ley 2/1974 sobre es col·legis professionals, en sa redacció donada per sa Ley 25/2009, prohibeix qualsevol taula d'honoraris i qualsevol recomanació; qui et mostri una «tarifa d'honoraris» per a advocats, et mostra un document que legalment ja no pot existir.

Cancel·lació d'hipoteca

Una hipoteca inscrita s'ha de cancel·lar per s'escritura (escritura — s'acta notarial), encara que fa temps que hagis tornat es préstec: s'amortització cancel·la es deute, no s'inscripció an es registre de sa propietat.

Aquí persisteix un error costós: sa creença que sa escritura de cancel·lació ha de pagar s'impost d'actes jurídics documentats (AJD — Actos Jurídicos Documentados, s'impost espanyol sobre actes notarials) no s'aplica. S'article 45.I.B).18 des Real Decreto Legislativo 1/1993 eximeix expressament sa primera còpia. Queden ses despeses de notari i de registre de sa propietat, ambdues amb tarifa oficial: es notari cobra sa cancel·lació com a acta sense valor econòmic, amb un import fix independent des deute pendent; es registre calcula segons sa seva escala, però no sobre es deute pendent, sinó sobre una part molt reduïda d'aquest, amb un mínim i un màxim.

Sa cancel·lació és així quasi sempre molt més barata del que ses venedores esperen, i tant per deutes pendents grossos com petits queda a un nivell semblant. Sa calculadora demana es deute pendent i calcula ses dues comissions a partir d'aquest.

Plusvalía municipal

S'impost municipal sobre s'increment de valor (plusvalía municipal) grava s'augment de valor calculat des terreny durant es teu temps de possessió. Segons s'Art. 106.1.b) des Real Decreto Legislativo 2/2004, qui ha de pagar aquest impost en cas de venda és qui transmet, és a dir, tu.

Sa seva quantia no ve fixada per sa llei estatal, sinó per s'ordenança fiscal (ordenanza fiscal) de cada Ajuntament — a Palma es calcula de manera diferent que a Andratx. Per això, dins sa calculadora és una dada d'entrada: tu introdueixes s'import que surt en es rebut des teu Ajuntament (Ayuntamiento — s'administració municipal espanyola). No hi ha IVA sobre aquest import perquè ja és un impost; sa calculadora el mostra per separat.

Exemples de càlcul

Davall sa calculadora trobaràs tres exemples calculats en directe, amb ses tarifes i comissions vigents. Mostren fins a quin punt ses partides negociades lliurement fan variar es resultat, mentre que ses tarifades oficialment quasi no pesen.

Casos especials

Venda per part d'un no resident

Si tu no ets resident fiscal a Espanya, ses despeses no canvien — però sí canvia allò que es paga es dia de sa signatura de s'escritura. Aquí hi juguen dos mecanismes. Es primer és sa retenció fiscal: es comprador reté 3 % des preu de venda (retención — sa bestreta fiscal retinguda) i la transfereix a s'Agència Tributària. No és una despesa, sinó una bestreta des teu impost sobre es guany; si al final resulta ser inferior, recuperes sa diferència. Tot i així, compta per a sa liquiditat es dia de sa notaria.

Es segon afecta s'impost municipal sobre s'increment de valor. Si es venedor és una persona física sense residència a Espanya, es comprador esdevé, segons s'Art. 106.2 des Real Decreto Legislativo 2/2004, es sujeto pasivo sustituto, és a dir, s'obligat tributari substitut: s'Ajuntament li pot reclamar directament a ell, encara que económicament s'impost et correspon a tu — i ell ha de comunicar-li sa transmissió segons s'Art. 110.6.b). Cap comprador vol assumir aquest risc; a sa pràctica, s'import es reté es dia de sa notaria i s'entrega directament a s'Ajuntament.

Immoble amb hipoteca en curs

Si encara queda un préstec pendent, es cancel·la es dia de sa notaria amb es preu de venda, i es banc declara al mateix temps sa cancel·lació. Dues coses ben diferents passen, idò, es mateix dia, i sovint es confonen. Ses comissions de cancel·lació des notari i des Registre són despeses de venda; les paga es venedor, perquè ha d'entregar un immoble lliure de càrregues, i són de dos dígits. Sa cancel·lació des deute pendent no és una despesa, sinó sa devolució des teu propi préstec: no redueix es guany abans de s'impost, sinó només s'import que es cobra es dia de sa signatura. Sa calculadora mostra ses dues coses per separat.

Manca de cèdula

Si sa certificació caduca o mai n'hi ha hagut, tens dos camins. O bé la demanes abans de sa venda — llavors sorgeixen s'honorari des tècnic i sa taxa administrativa, i en immobles més antics s'inspecció mostra de tant en tant necessitat d'adaptacions. O bé feis constar sa manca a s'escritura, tal com exigeix s'Art. 16.4 de sa Ley 5/2018; això és admissible, però trasllada es problema an es comprador — i qui ho detecta, ho descompta des preu.

Immoble heretat

Ses despeses de sa venda són ses mateixes; sa diferència està an es vessant fiscal, perquè es valor d'adquisició es basa en es valor que en el seu moment es va prendre per s'impost de successions. Aquest vessant segueix essent aplicable, s'impost sobre es guany va dins es calculador de guanys. Sa condició és que s'herència estigui inscrita en es Registre de sa Propietat.

Cap informe d'avaluació de s'edifici en sa venda

Un informe d'avaluació de s'edifici (informe de evaluación del edificio) de tant en tant s'esmenta com a requisit per vendre — erròniament: s'obligació de lliurar-lo an es comprador ha estat declarada nul·la. Si un ajuntament exigeix una inspecció pròpia per a edificis més antics, això és una qüestió municipal.

Què no inclou es calculador

• Sa penalització per amortització anticipada des teu banc. Si cancel·les es teu préstec anticipadament, es banc pot exigir una indemnització; s'import figura an es contracte de préstec, no a sa llei. No s'ha de confondre amb ses taxes de cancel·lació registral.
• S'impost sobre es guany. Va dins es calculador veïnat; ses despeses d'aquesta pàgina redueixen allà es teu valor de transmissió i, per tant, s'impost.
• S'impost sobre béns immobles de s'any en curs. S'IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, s'impost espanyol sobre béns immobles) no és una partida de despeses de venda, sinó una liquidació entre voltros: es deutor tributari és qui era propietari de s'immoble dia 1 de gener. Sa repartició s'ha de fixar an es contracte de compravenda.
• NIE, poders i traduccions jurades. No és una partida pròpia — van inclosos dins es camp d'honoraris de s'advocat i de sa gestoria, on els has d'anotar juntament amb es demés.

Terminis i formularis

Després de s'escritura corren tres terminis en paral·lel, i cap no se't notifica.

• Impost municipal de plusvàlua, 30 dies hàbils. S'Art. 110.2.a) des Real Decreto Legislativo 2/2004 et dona, en transmissions entre vius, 30 dies hàbils des de s'escritura per declarar a s'ajuntament. Si es teu ajuntament accepta una declaració o exigeix una autoliquidació, ve indicat a sa seva ordenança fiscal — es termini és es mateix.
• Modelo 211, un mes. Amb això es comprador declara sa retenció fiscal. L'ha d'ingressar a s'AEAT (Agencia Estatal de Administración Tributaria, s'agència tributària espanyola) dins es termini d'un mes des de s'escritura i entregar-te'n una còpia — es teu justificant, sense es qual no pots fer valer sa retenció.
• Modelo 210, subapartat H. Amb es Modelo 210, sa declaració espanyola per a no residents, declares tu mateix es guany de sa venda i sol·licites sa devolució de s'import retingut de més — a través des subapartat H, on indiques es teu compte bancari.

Base legal i estat

S'exposició es basa en ses següents normes en sa seva redacció vigent:

• Art. 1455 Código Civil: Distribució des costos d'escripturació, es pot pactar en contra. BOE-A-1889-4763.
• Art. 106.1.b), 106.2, 110.2.a) i 110.6.b) des Real Decreto Legislativo 2/2004 (TRLRHL): Subjecte passiu de s'impost de plusvàlua municipal, deute tributari substitutiu des comprador, termini i obligació de notificació. BOE-A-2004-4214.
• Art. 45.I.B).18 des Real Decreto Legislativo 1/1993 (TRLITPAJD — sa mateixa llei regula s'impost de transmissions patrimonials ITP, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, que paga es comprador): Exempció de sa cancel·lació hipotecària. BOE-A-1993-25359.
• Real Decreto 1426/1989 (notaris) i Real Decreto 1427/1989 (registradors de sa propietat) en sa redacció des Real Decreto 1612/2011: Honoraris de sa cancel·lació hipotecària. BOE-A-1989-28111, BOE-A-1989-28112.
• Art. 3.1.b), 6.1, 13.1 i 17.2 des Real Decreto 390/2021: Certificat energètic — obligació, responsable, validesa, annex. BOE-A-2021-9176.
• Art. 16 de sa Ley 5/2018 (llei balear d'habitatge) i Art. 13 des Decret 145/1997: Obligació de presentació i anotació de sa cèdula d'habitabilitat, sa seva validesa. BOE-A-2018-9774.
• Art. 3 des Real Decreto-ley 4/2000 i Art. 14 de sa Ley 2/1974 en sa redacció de sa Ley 25/2009: lliure intermediació immobiliària, prohibició de taules d'honoraris — es motiu pel qual es honoraris d'agents immobiliaris, advocats i gestories no són imports oficials. Així com Art. 29 del Real Decreto Legislativo 7/2015 amb STC 143/2017: desaparició de s'obligació de s'informe d'inspecció tècnica de s'edifici.

Quines taxes i imports s'apliquen a cada data de referència, ho mostra es mateix calculador; també calcula dates de referència passades.

Preguntes freqüents

Calculadores relacionades

Sa suma d'aquesta pàgina és es número que has d'introduir en es càlcul de s'impost sobre es guany com a costos de venda deduïbles. Quant puja s'impost i quines regles transitòries s'apliquen a ses adquisicions antigues, ho pots fer calcular quant es fisc pren des guany de sa teva venda.

Quant costen en total s'escriptura i s'inscripció en es Registre de sa Propietat — i per tant, sobre què negociau a sa clàusula de costos —, ho pots fer calcular a partir de sa taula oficial d'aranzels des notari i des Registre de sa Propietat; ambdós calculadors empren sa mateixa tarifa.