Mallorca.com
inmobiliaria

Vendre s'immoble a Espanya: sa llista de comprovació de documents per a Mallorca

Responsable del contingut: Frank Menze

Qui vulgui vendre sa seva propietat a Mallorca quasi sempre infravalora una cosa: no es preu, no es comprador, sinó es paper que de sobte falta a sa cita amb es notari. Aquesta llista de verificació recull precisament sa documentació que per llei es requereix en sa venda d'immobles a Espanya o que en sa pràctica decideix si sa cita té lloc o no – des es certificat de sa comunitat de propietaris fins a sa Cédula de Habitabilidad i es certificat energètic. Descobriràs quins terminis realment estan a sa llei, quina entitat expedeix cada document i on es Registre de sa Propietat i es Cadastre solen no coincidir. Per es procediment general d'una venda i ses obligacions fiscals que se'n deriven hi ha guies pròpies a ses quals remetem en es llocs adients – aquí només parlam des papers.

Vendre un immoble a Espanya: llista de verificació de documents

Et falta algun document, o tens dubtes sobre un document en concret?

Sa documentació d'un cop d'ull: què necessites i quan

Sa taula següent recull es documents que solen fer falta en sa venda a Mallorca – des es paper obligatori per llei fins a sa simple documentació pràctica que t'estalvia problemes en es dia a dia.

Document Per a què Entitat emissora Particularitat
Escritura + Nota Simple actualitzada Prova de propietat, càrregues, construccions inscrites Registro de la Propiedad S'hauria de sol·licitar de nou poc abans de sa cita
Extracte cadastral (Referencia Catastral) Superfície, límits, valor cadastral Catastro S'entrebanc més freqüent: discrepància amb es Registre de sa Propietat
Cédula de Habitabilidad Prova de s'habitabilitat Consell de Mallorca Vàlida per 10 anys, no substitueix cap prova de legalitat
Certificat energètic (Certificado de Eficiencia Energética) Dada obligatòria en s'oferta de venda i sa publicitat tècnic certificat Art. 15.2 RD 390/2021
Certificat de sa comunitat de propietaris Prova de s'estat de deute en ses despeses comunitàries Secretari amb aprovació des president Sense aquest document, es notari no pot autoritzar s'escritura
Darrer rebut de s'IBI i sa taxa de fems Prova de que ses taxes municipals estan pagades Ayuntamiento Varia de municipi a municipi
Darreres factures de subministraments (llum, aigua) Canvi de titularitat des contractes a nom des comprador Companyies de subministraments –
Certificat bancari des deute pendent En cas d'hipoteca vigent, coordinació de sa cancel·lació Banc que finança S'ha de coordinar amb sa cita des notari
NIE / document d'identitat, si escau poder notarial Identificació, representació en cas d'absència – Aclarir sa forma des poder amb so notari per avançat
Contracte de lloguer (si està llogat) Dades sobre sa fiança i ses relacions de lloguer vigents – Rellevant per es comprador

Avís: No tots aquests documents estan, en sentit estricte, "exigits per llei". Estan legalment fonamentats es certificat de sa comunitat (Art. 9.1 e) LPH), s'etiqueta energètica en s'oferta i sa publicitat (Art. 15.2 RD 390/2021) i sa validesa de deu anys de sa Cédula. Ets altres punts són pràctica establerta, que cada notari i cada gestoría exigeixen d'aquesta forma.

Es certificat de sa comunitat de propietaris: es document que pot fer caure sa cita des notari

Es document més infravalorat de tota sa llista és es certificat de sa comunitat de propietaris (certificado de estar al corriente de pago o certificat de deutes). Sa base és s'Art. 9.1 e) de sa Ley 49/1960 sobre propiedad horizontal (LPH), en s'original espanyol sa llei sobre propietat horitzontal.

Concretament, sa llei et demana dues coses com a venedor:

  1. Has de declarar tu mateix, dins s'escritura notarial, que estàs al corrent de pagament de ses despeses de comunitat – o indicar què encara deus.
  2. En aquest moment has de presentar un certificat sobre s'estat de deute davant sa comunitat, que coincideixi amb sa teva declaració.

Sa llei és clara en aquest punt: Sense aquest certificat, es notari no pot autoritzar s'escritura. S'única excepció: es comprador et n'allibera expressament d'aquesta obligació.

Aspecte Normativa
Persona emissora Qui exerceix sa funció de secretari, amb es consentiment des president
Termini de tramitació com a màxim 7 dies naturals des de sa sol·licitud
Responsabilitat en cas d'errors Es secretari i es president responen, en cas de culpa, de sa exactitud i des danys per retard
Conseqüència sense es certificat Es notari no pot autoritzar s'escriptura (excepció: exempció expressa per part des comprador)
Període de responsabilitat de s'immoble sa part vençuda de s'any d'adquisició més es tres anys naturals anteriors

Per què això interessa es comprador en absolut: S'habitatge respon de manera real des deutes pendents de comunitat des anteriors propietaris – limitat a sa part vençuda de s'any d'adquisició i es tres anys naturals anteriors. Precisament per això es compradors i es notaris insisteixen tan consistentment en aquest document.

Atenció: Set dies naturals són un termini màxim legal, no un temps de tramitació habitual. A sa pràctica, s'expedició es retarda si s'administració està de vacances, es president no és localitzable o sa comunitat no té cap administració professional. Per això, sol·licita es certificat setmanes abans de sa cita notarial prevista, no just sa setmana anterior. Trobaràs més detalls sobre sa comunitat de propietaris en general a sa guia Comunitat de Propietaris Espanya.

Cédula de Habitabilidad: a ses Balearen, sa pròpia trampa

Sa Cédula de Habitabilidad certifica que un habitatge és habitable. A ses Balearen, administrativament és vàlida deu anys. Es responsables de s'expedició, renovació i – per habitatges d'abans de l'1 de març de 1987 – de sa certificació de sa manca (certificació de carència) són es respectius Consells Insulars, a Mallorca per tant es Consell de Mallorca.

Es punt que sa majoria de llistes de comprovació passen per alt: Sa Cédula certifica habitabilitat, no legalitat urbanística. Una Cédula vàlida no diu res sobre si una ampliació posterior, un altell habilitat o una habitació addicional té llicència d'obres. Aquestes dues coses es confonen constantment en ses converses de venda – es comprador es fia de sa Cédula i passa per alt que una part de sa casa no existeix legalment des d'es punt de vista urbanístic.

Nota: Si sa teva propietat té ampliacions no autoritzades, això és rellevant per sa venda, independentment de sa Cédula. Més informació a sa guia Legalitzar una construcció il·legal així com sobre sa comprovació urbanística en general a Llicència d'obres Mallorca.

Si sa teva Cédula ha caducat o mai n'has tenguda, això no retarda necessàriament sa venda – però és un punt que has d'aclarir abans que es comprador ho demani. Més informació sobre es procediment i sa diferenciació amb altres documents a sa guia Cédula de Habitabilidad.

Certificat energètic: obligatori a cada anunci, no només davant es notari

Es certificat energètic (Certificado de Eficiencia Energética) està regulat pes Real Decreto 390/2021. Per as venedors, s'article 15.2 és decisiu: s'etiqueta energètica ha d'aparèixer a cada oferta, cada promoció i cada publicitat que faci referència a sa venda o es lloguer de s'edifici o d'una part d'aquest. A més, ha de deixar clar si es tracta des certificat per a un projecte, una construcció acabada o un edifici existent.

Això vol dir concretament: ja s'exposé que es teu agent publica en línia necessita s'etiqueta energètica, no només sa documentació per an es notari. Si falta a s'anunci, això és més que una formalitat, ja que sa llei parla expressament de cada publicitat.

Nota: Com sol·licitar es certificat i què comprova exactament, ho explica sa guia Certificat energètic Espanya.

Registre de sa Propietat i Cadastre: quan ses xifres no quadren

Dos registres, dues administracions, dos conjunts de dades – i sorprenentment sovint no coincideixen. S'extracte actual des Registro de la Propiedad (nota simple) mostra es propietari, sa superfície, ses càrregues i ses construccions inscrites. S'extracte cadastral (referencia catastral) proporciona sa superfície, ets límits i es valor cadastral, en base a ses seves pròpies dades, gestionades per es Catastro.

Ses discrepàncies entre ambdós són, de llarg, sa raó més freqüent per sa qual una venda es retarda: una terrassa no inscrita en es Registre de sa Propietat, una ampliació que apareix en es Cadastre però que no està autoritzada enlloc, o simplement diferents xifres de metres quadrats. Precisament en es terrenys rústics (suelo rústico) ses dades de superfície i límits solen divergir de manera notable.

Registre Organisme competent Mostra Problema típic
Registro de la Propiedad Oficina des Registre de sa Propietat Propietari, càrregues, construccions inscrites inscripció de construccions obsoleta o inexistent
Catastro Oficina des Cadastre Superfície, límits, valor cadastral difereix de ses dades des Registre de sa Propietat

Per això, abans de sa venda val la pena comparar ambdós registres – idealment, aclareix ses discrepàncies abans de sa cita amb es notari, no quan es comprador les trobi durant sa revisió. Com llegir una Nota Simple i a què has de parar atenció, ho trobaràs a sa guia Comprovar es Registre de sa Propietat a Espanya; sobre es Cadastre mateix hi ha sa guia Catastro Spanien.

Encara hi ha una hipoteca en curs? Prepara sa cancel·lació amb temps

Si venes una propietat sobre sa qual encara pesa una hipoteca, necessitaràs des de es teu banc un certificat des saldo pendent per sa data prevista de cancel·lació (certificado de deuda pendiente). Aquest certificat ha d'estar coordinat en es temps amb sa cita amb es notari, perquè sa cancel·lació de sa hipoteca es pugui fer dins es mateix acte o immediatament després. Sense aquesta coordinació hi ha risc de retards que no tenen res a veure amb sa venda en si, sinó purament amb sa logística des banc.

Atenció: Planifica aquest pas amb antelació. A diferència des certificat de sa comunitat, aquí no hi ha un termini legal — per això és encara més important preguntar amb temps en es banc.

Documentació de construcció i casos especials: heretat, llogat, vivint a s'estranger

A més des documents essencials, hi ha papers que només s'apliquen en certes situacions, però que allà resulten decisius:

  • Documentació de construcció, si n'hi ha: Llicència d'obres, llicència de primera ocupació (licencia de primera ocupación) i documentació de permisos posteriors. Si falten per a una part de sa casa, és un tema per negociar — no necessàriament un impediment per sa venda, però sí un punt que es comprador ha de conèixer.
  • Immobles llogats: Es contracte de lloguer vigent i ses dades de sa fiança dipositada formen part de sa documentació, perquè passen an es comprador.
  • Venedors estrangers: Es document d'identitat i es NIE són obligatoris. Si no venes personalment in situ, necessitaràs un poder notarial, sa forma exacta des qual has de concretar prèviament amb es notari — més detalls a sa guia Vollmacht Spanien Notar.
  • Immobles heretats: Aquí s'hi afegeixen justificants addicionals des procés d'herència abans que ni tan sols es pugui vendre. Sa guia pròpia Erbimmobilie verkaufen ho tracta en detall.

Papers fiscals per sa cita amb es notari

Hi ha dos punts fiscals que has de conèixer abans de seure a sa taula des notari:

Impost/Paper Qui ho deu Base
Retenció des 3% per venedor no resident Es comprador reté i ingressa Modelo 211
Plusvalía municipal en principi es venedor; quan es venedor no és resident, es comprador actua com a sustituto del contribuyente Art. 106 TRLRHL

Si en es moment de sa venda no ets resident fiscal a Espanya, es comprador reté un 3 % des preu de compra i declara aquest import mitjançant es Modelo 211 davant s'Agència Tributària – com a pagament a compte d'un possible increment de valor. Sa Plusvalía municipal, s'impost municipal sobre s'increment de valor des terreny, la deu en principi es venedor; però si ets no resident, és es comprador qui actua com a substitut des contribuent i l'ha d'ingressar.

Ambdós temes són prou complexos com per merèixer es seu propi article: com recuperar més endavant sa retenció des 3 % ho trobaràs a 3% Einbehalt Rückerstattung, sa Plusvalía en detall a Plusvalía Municipal, i sa càrrega fiscal total en sa venda a Steuern beim Verkauf.

Avís: Per determinar amb precisió sa situació fiscal des teu cas – estatus de residència, exempcions, doble imposició amb Alemanya – convé cercar prest assessorament jurídic o fiscal en alemany. Mitjançant es Branchenverzeichnis Rechtsanwälte trobaràs es professionals adequats a Mallorca.

Errors més freqüents en sa preparació de sa documentació

  • Demanar es certificat de sa comunitat massa tard. Set dies són un termini màxim, no una garantia – a sa pràctica sovint triga més, especialment en temporada d'estiu.
  • Confondre sa Cédula amb sa legalitat de sa construcció. Una Cédula vàlida no és un salconduit per a ampliacions no autoritzades.
  • No comparar es Registre de sa Propietat i es Cadastre per endavant. Ses discrepàncies surten a rotlle just durant sa comprovació des comprador – i llavors costen temps sota pressió.
  • No coordinar es certificat bancari de cancel·lació d'hipoteca amb sa cita notarial. Això provoca retards que no tenen res a veure amb sa venda en si.
  • Obtenir s'etiqueta energètica només per a sa cita notarial, no per a s'anunci. Per llei ja és obligatòria en es moment de sa publicitat.
  • Com a venedor no resident, ignorar sa retenció des 3 % i s'obligació de Plusvalía des comprador. Això dos influeix en lo que finalment t'arriba net.

Què ve després?

Una vegada reunida tota sa documentació i comprovats es certificat de sa comunitat, sa Cèdula i es certificat energètic, ve es procés de venda pròpiament dit: reserva o precontracte, coordinació amb es notari, atorgament de s'escritura i, en es cas de venedors no residents, sa tramitació fiscal de sa retenció i sa Plusvàlua després. Es procés complet, incloent es paper d'es corredor i d'es notari, el descriu sa guia Vendre un immoble. Si encara cerques un corredor per fer sa comercialització, es directori d'agències immobiliàries t'ajudarà a triar-ne un.

Llista de comprovació per imprimir

  • Escritura i Nota Simple actual sol·licitades
  • Extracte cadastral confrontat amb ses dades des Registre de sa Propietat
  • Cèdula d'Habitabilitat disponible i vigent dins es 10 anys
  • Certificat energètic elaborat i inclòs dins s'anunci
  • Certificat de sa comunitat de propietaris sol·licitat amb antelació
  • Darrer rebut de s'IBI i sa taxa de fems a mà
  • Factures de subministraments i dades de contracte reunides per fer es canvi de titularitat
  • En cas d'hipoteca vigent: certificat bancari sol·licitat i coordinat amb sa data de sa notaria
  • Documentació d'obra de ses ampliacions revisada, i si cal, aclarida sa legalització
  • En cas de lloguer: contracte d'arrendament i dades de sa fiança preparades
  • DNI/NIE actualitzat, forma de poder si escau coordinada amb es notari
  • Situació fiscal (estatus de residència, retenció de 3 %, Plusvàlua) aclarida

Conclusió

Sa venda d'un immoble a Mallorca rares vegades fracassa pes comprador i quasi sempre per un paper que falta a s'últim moment. Es certificat de sa comunitat de propietaris n'és s'exemple més clar: sense ell, es notari simplement no atorga s'escritura. Sa Cèdula i es certificat energètic pareixen tràmits burocràtics, però cadascun té una base legal clara i una lògica pròpia: sa Cèdula fa referència a s'habitabilitat, no a sa legalitat de sa construcció, i s'etiqueta energètica ja ha de figurar dins s'anunci. Qui reuneix aviat sa documentació d'aquesta llista de comprovació guanya, dins es procés de venda pròpiament dit, precisament es temps que compta al final.

Fonts oficials

Què passa si no puc presentar sa certificació de sa comunitat de propietaris?
Sense aquesta certificació, es notari no pot autoritzar s'escritura segons s'Art. 9.1 e) LPH. Excepció: es comprador t'allibera expressament d'aquesta obligació.
Quant de temps és vàlida sa Cédula de Habitabilidad?
A ses Balears té una validesa administrativa de deu anys. S'expedició i sa renovació a Mallorca es gestionen a través des Consell de Mallorca.
Què passa amb ses vivendes molt antigues sense Cédula?
Per ses vivendes anteriors a l'1 de març de 1987 hi ha sa certificació de manca (`certificació de carència`), que també s'expedeix a través des Consell Insular corresponent.
És suficient una Cédula vàlida per demostrar que una ampliació és legal?
No. Sa Cédula només certifica s'habitabilitat, no sa legalitat urbanística d'ampliacions o reformes. Això és un punt de comprovació separat.
S'ha d'incloure es certificat energètic ja a s'anunci de venda?
Sí. S'Art. 15.2 des Real Decreto 390/2021 exigeix s'etiqueta energètica a cada oferta, cada sol·licitud i cada publicitat relacionada amb sa venda o es lloguer.
Què passa fiscalment si venc com a propietari no resident?
Es comprador reté un 3% des preu de compra i el liquida mitjançant es Modelo 211. Pel que fa a sa Plusvalía municipal, que en principi deu es venedor, es comprador actua com a substitut tributari quan es venedor és no resident.
Durant quant de temps respon sa meva propietat per deutes antics i impagats de sa comunitat?
Sa responsabilitat real està limitada a sa part deguda de l'any d'adquisició i as tres anys naturals anteriors.
Quant de temps ha de trigar sa comunitat de propietaris a expedir sa certificació si visc a s'estranger?
Legalment, dins un màxim de set dies naturals des de sa sol·licitud. De totes maneres, demana-la amb temps, ja que ses administracions i es presidents no sempre són accessibles de seguida.