Golden Visa Spanien: abgeschafft 2025 – deine Alternativen 2026

Das Golden Visa Spanien war zwölf Jahre lang der direkteste Weg für Nicht-EU-Bürger, sich durch eine Immobilieninvestition ab 500.000 Euro eine spanische Aufenthaltsgenehmigung zu sichern. Damit ist es seit dem 3. April 2025 vorbei: Die Ley Orgánica 1/2025, am 3. Januar 2025 im Staatsanzeiger BOE veröffentlicht, hat das Programm mit einer dreimonatigen Übergangsfrist beendet. In diesem Ratgeber erfährst du, was das für bereits erteilte Visa bedeutet, welche vier alternativen Aufenthaltsrouten 2026 realistisch sind, wie du als Immobilienkäufer auf Mallorca oder dem spanischen Festland trotzdem kaufen und residieren kannst – und welche finanziellen Investitionsrouten technisch noch existieren. Konkrete Schwellen, Fristen und Behördenpfade inklusive.

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Was genau wurde abgeschafft – und was nicht

Das Golden Visa basierte auf den Artikeln 63 bis 67 der Ley 14/2013 (Unternehmer- und Investorengesetz). Die Ley Orgánica 1/2025 hat genau diese Artikel in ihrer 21. Schlussbestimmung gestrichen. Seit dem 3. April 2025 werden keine neuen Anträge mehr entgegengenommen.

Wichtig: Abgeschafft wurde in erster Linie die Immobilienroute – der Weg, bei dem der Kauf einer Immobilie ab 500.000 Euro ohne Hypothek automatisch Anspruch auf Aufenthaltserlaubnis gab. Die politische Begründung war eindeutig: In Madrid, Barcelona, auf den Balearen und den Kanaren hatten Cash-Käufe durch ausländische Investoren die Wohnkosten für die einheimische Bevölkerung massiv unter Druck gesetzt.

Spanien folgt damit einem europäischen Trend: Portugal, die Niederlande, Irland, Österreich und Großbritannien hatten ähnliche Programme bereits vorher beendet. Innerhalb der EU bieten aktuell noch Italien, Griechenland, Malta und Zypern vergleichbare Investor-Visa an.

Hinweis: Die finanziellen Investitionsrouten (Staatsanleihen, Unternehmensanteile, Fonds, Bankguthaben) des alten Artikels 63 sind formal noch nicht vollständig gestrichen. Sie werden aber über eine spezialisierte Behörde abgewickelt – dazu mehr im Abschnitt „Kapitalinvestitionsrouten".

Was passiert mit bestehenden Golden-Visa-Inhabern?

Wer vor dem 3. April 2025 bereits ein Golden Visa besaß oder einen vollständigen Antrag eingereicht hatte, ist nicht automatisch betroffen. Bestehende Genehmigungen können nach den bisher geltenden Regeln verlängert werden – der Besitz der Immobilie muss dafür in der Regel aufrechterhalten werden.

Achtung: Wenn du dein bestehendes Golden Visa verlängern möchtest, solltest du anwaltliche Begleitung in Anspruch nehmen. Die Übergangsregelungen sind noch nicht vollständig durch Verwaltungspraxis geklärt. Eine Gestoría mit Spezialisierung auf Migrationsrecht ist hier die richtige Anlaufstelle – mehr dazu unter Gestoría Spanien.

Immobilienkauf ohne Golden Visa: Weiterhin unbeschränkt möglich

Eine der wichtigsten Botschaften für Kaufinteressierte: Der Immobilienkauf in Spanien ist für Nicht-EU-Bürger nach wie vor vollständig erlaubt. Es gibt keine Beschränkungen beim Erwerb von Eigentum. Was sich geändert hat: Der Kauf allein gibt dir keinen Aufenthaltsstatus mehr.

Das bedeutet in der Praxis: Du kaufst dein Haus auf Mallorca – und kombinierst diesen Kauf dann mit einem der alternativen Visa-Wege, die wir im Folgenden vorstellen. Viele Käufer tun genau das, und die Kombination funktioniert gut, solange man die jeweiligen Einkommens- und Anwesenheitsbedingungen der einzelnen Visakategorien kennt und einhält.

Für den Kauf selbst benötigst du weiterhin eine NIE-Nummer sowie ein spanisches Bankkonto – beides ist unabhängig vom Aufenthaltsstatus erhältlich.

Alternative 1: Das Nicht-Lukrative Visum (NLV) – die häufigste Wahl

Das Visado de Residencia No Lucrativa ist für viele Käufer der naheliegendste Ersatz. Es richtet sich an Personen, die in Spanien leben, aber nicht arbeiten wollen – also Rentner, Frührentner, Personen mit Kapitalerträgen oder Mieteinnahmen.

Wie es funktioniert

Du weist nach, dass du über ausreichende finanzielle Mittel verfügst, um ohne Arbeitseinkommen in Spanien leben zu können. Das Visum wird zunächst für ein Jahr erteilt und kann dann als Aufenthaltserlaubnis für je zwei Jahre verlängert werden. Nach fünf Jahren besteht Anspruch auf dauerhafte Residencia, nach zehn Jahren auf die spanische Staatsbürgerschaft.

Finanzielle Anforderungen

Die genauen Schwellen richten sich nach dem spanischen Mindestlohn (IPREM) und werden regelmäßig angepasst.

Hinweis: Die exakten IPREM-Multiplikatoren werden von den Konsulaten teilweise unterschiedlich ausgelegt. Lass die aktuellen Beträge von deinem Anwalt oder einer Gestoría bestätigen, bevor du Unterlagen zusammenstellst.

Besonderheit: Keine Arbeitserlaubnis

Das NLV erlaubt ausdrücklich keine Erwerbstätigkeit in Spanien. Wer remote für einen ausländischen Arbeitgeber arbeitet, sollte genau prüfen, ob er in den Geltungsbereich des Digital Nomad Visa fällt (siehe Alternative 2) – oder ob er mit dem NLV in Konflikt gerät.

Gut kombinierbar mit dem NLV: Immobilieneigentum auf Mallorca als Wohnsitz, Mieteinnahmen aus einer zweiten Immobilie als Einkommensnachweis (sofern dies nicht als aktive Geschäftstätigkeit gilt).

Mehr zur Residencia-Beantragung findest du unter Residencia Spanien.

Alternative 2: Das Digital Nomad Visa (DNV)

Spanien hat im Rahmen der Ley de Startups (Ley 28/2022) ein eigenes Visum für digitale Nomaden geschaffen. Es richtet sich an Personen, die für ausländische Unternehmen oder Kunden remote arbeiten und dabei in Spanien leben möchten.

Kernmerkmale im Überblick

Der große Vorteil: Das Digital Nomad Visa ist mit dem Beckham Law kombinierbar. Dieses Sondersteuerregime erlaubt es Neuankömmlingen unter bestimmten Voraussetzungen, nur ihre spanischen Einkünfte zu einem Flat-Rate-Satz von 24 % zu versteuern – anstatt als Vollresident weltweit steuerpflichtig zu sein. Details dazu im Ratgeber Beckham Law Spanien.

Hinweis: Die 20-%-Regelung (maximal 20 % des Einkommens aus Spanien) muss in der Praxis sorgfältig überwacht werden. Wer Aufträge von spanischen Kunden annimmt, kann unbeabsichtigt in einen Konflikt mit den Visabedingungen geraten.

Alternative 3: Das Unternehmer- und Startup-Visum

Das Entrepreneur Visa (auch Visado de Emprendedor) richtet sich an Gründer und Unternehmer, die ein innovatives Projekt in Spanien aufbauen wollen. Es ist ebenfalls Teil des Rahmens, der durch die Ley de Startups gestärkt wurde.

Voraussetzungen

• Innovatives Geschäftsmodell mit nachweisbarem Interesse für die spanische Wirtschaft
• Jobschaffung oder wirtschaftliche Relevanz in der betreffenden Region
• Kein festes Mindestkapital – aber das Projekt muss von der zuständigen Behörde genehmigt werden

Die Genehmigungsprüfung ist der entscheidende Faktor: Nicht jede Geschäftsidee wird akzeptiert. Projekte mit erkennbarem Technologiebezug, Skalierungspotenzial oder regionalem Wirtschaftsnutzen haben bessere Chancen.

Wer als Selbstständiger auf Mallorca arbeiten und dort steuerlich ansässig werden möchte, sollte zusätzlich den Übergang zum Autónomo-Status in Spanien im Blick haben.

Alternative 4: Kapitalinvestitionsrouten – was noch existiert

Nicht alle Investitionsrouten aus dem alten Artikel 63 der Ley 14/2013 wurden gestrichen. Die Finanzinvestitionsrouten bestehen in modifizierter Form fort, werden aber über die Unidad de Grandes Empresas y Colectivos Estratégicos (UGE-CE) abgewickelt.

Die flexibelste Route auf dem Papier ist das Unternehmensprojekt von allgemeinem Interesse: Hier gibt es keine gesetzliche Mindestinvestition, aber das Projekt muss nachweislich Arbeitsplätze schaffen oder sozioökonomischen Nutzen für die Region liefern.

Achtung: Diese Routen sind formal nicht abgeschafft, aber in der Praxis sind die Hürden erheblich gestiegen. Die Bearbeitung erfolgt nicht mehr über die regulären Konsulate, sondern ausschließlich über die UGE-CE. Anwaltliche Begleitung ist hier zwingend erforderlich.

Die Alternativen im direkten Vergleich

Mallorca konkret: Was ändert sich für Käufer auf der Insel?

Mallorca war eines der meistgenannten Ziele für Golden-Visa-Käufe – und gehörte damit zu den Orten, an denen der politische Druck zur Abschaffung besonders groß war. Die Balearen waren ausdrücklich in der Begründung der Regierung für das Ende des Programms genannt.

Für dich als Käufer bedeutet das:

1. Der Kauf ist weiterhin unbeschränkt möglich. Du brauchst NIE-Nummer, Bankkonto und Notar – das war schon immer so.
2. Die Aufenthaltsfrage ist vom Kauf getrennt. Welches Visa du beantragst, hängt von deiner persönlichen Situation ab, nicht von der Immobilie.
3. Steuerliche Pflichten ändern sich je nach Aufenthaltsstatus. Als Nicht-Resident zahlst du die Nichtresidentensteuer; als Resident bist du über die IRPF als Resident unbeschränkt steuerpflichtig.
4. Das Empadronamiento (Einwohnermeldeamt) ist unabhängig vom Visa-Status für alle Personen mit dauerhaftem Wohnsitz auf Mallorca Pflicht und Voraussetzung für viele Behördengänge.

Steuerliche Folgen des Aufenthaltsstatus – ein kurzer Überblick

Die Wahl des richtigen Visa hat direkte steuerliche Konsequenzen. Wer mehr als 183 Tage pro Jahr in Spanien verbringt, gilt automatisch als steuerlich ansässig – unabhängig vom Visatyp.

Ein weiterer Faktor für deutsche Auswanderer: Die deutsche Rente in Spanien versteuern folgt eigenen Regeln im Doppelbesteuerungsabkommen – das sollte vor dem Umzug geklärt sein.

Häufigste Fehler bei der Alternativen-Suche

1. Annahme, dass der Immobilienkauf automatisch Aufenthaltsrecht gibt – das stimmt seit dem 3. April 2025 nicht mehr.
2. Falsches Visum wählen und dann in Spanien arbeiten – wer mit dem NLV remote arbeitet, riskiert den Aufenthaltsstatus.
3. Steuerliche Residenzfrage ignorieren – wer 183+ Tage in Spanien ist, wird Steuerresident, ob er es will oder nicht.
4. Antrag ohne anwaltliche Begleitung stellen – insbesondere beim Entrepreneur Visa und bei den Kapitalrouten führt das fast immer zu Ablehnungen oder langen Verzögerungen.
5. NIE-Nummer und Bankkonto erst nach dem Kaufabschluss beantragen – beide werden vor der Beurkundung beim Notar benötigt. Siehe NIE-Nummer Mallorca und Bankkonto Spanien eröffnen.
6. Familienangehörige vergessen – die meisten Visa ermöglichen den Familiennachzug, aber nur wenn er separat beantragt wird. Mehr unter Familiennachzug Spanien.
7. Krankenversicherungsnachweis unterschätzen – alle Visa außer dem Arbeitnehmer-Visa erfordern eine private spanische Krankenversicherung. Details unter Krankenversicherung Spanien.

Was kommt danach? Wege zur permanenten Residencia und Staatsbürgerschaft

Alle oben genannten Alternativen führen langfristig zum gleichen Ziel:

1. Nach 5 Jahren legalem Aufenthalt in Spanien: Anspruch auf Residencia permanente (dauerhaftes Aufenthaltsrecht in der EU)
2. Nach 10 Jahren: Möglichkeit zur Einbürgerung (spanische Staatsbürgerschaft), sofern weitere Voraussetzungen erfüllt sind
3. Schengen-Freizügigkeit: Gilt ab dem ersten gültigen spanischen Aufenthaltstitel

Der Unterschied zum Golden Visa: Die alten Inhaber konnten ihre Anwesenheit in Spanien auf ein Minimum beschränken. Bei den neuen Routen – insbesondere beim NLV – solltest du tatsächlich in Spanien leben, da die Verlängerungen an nachgewiesenen Aufenthalt geknüpft sind.

Checkliste: Nächste Schritte für Immobilienkäufer ohne Golden Visa

• NIE-Nummer beantragen (über das zuständige spanische Konsulat im Herkunftsland oder bei der Policía Nacional in Spanien)
• Spanisches Bankkonto eröffnen (für die Kaufabwicklung notwendig)
• Aufenthaltssituation klären: Welches Visum passt zu deinem Profil?
• Einkommens- und Vermögensnachweise für die Visabeantragung zusammenstellen
• Private Krankenversicherung für Spanien abschließen (Pflicht für NLV und die meisten anderen Visarouten)
• Steuerliche Situation vorab prüfen (Resident vs. Nicht-Resident, Beckham Law prüfen)
• Anwalt oder Gestoría für Visa und Immobilienkauf beauftragen
• Empadronamiento nach Einzug erledigen
• Modelo 720 prüfen, falls Auslandsvermögen über 50.000 €

Fazit

Das Golden Visa Spanien ist Geschichte – aber Spanien als Ziel für internationale Immobilienkäufer ist es nicht. Der entscheidende Unterschied: Kauf und Aufenthalt sind heute zwei getrennte Entscheidungen, die separat geplant werden müssen. Für die meisten Käufer aus dem deutschsprachigen Raum ist das Nicht-Lukrative Visum der realistischste Einstieg. Wer remote arbeitet, hat mit dem Digital Nomad Visa eine echte Alternative – inklusive attraktiver Steueroption. Unternehmer und Kapitalinvestoren finden in den verbleibenden Routen ebenfalls funktionierende Pfade, sofern sie mit professioneller Begleitung arbeiten.

Mallorca kaufen, Sonne genießen, legal wohnen – das geht. Es braucht nur heute etwas mehr Planung als früher.

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Offizielle Quellen

• Ley Orgánica 1/2025 (Abschaffung des Golden Visa, BOE vom 3. Januar 2025): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2025-76
• Ley 14/2013 (ursprüngliche Rechtsgrundlage des Golden Visa): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2013-10074
• Ley 28/2022 (Startup-Gesetz, Grundlage für Digital Nomad Visa): BOE, Dezember 2022
• AEAT (Steuerportal Spanien): https://www.aeat.es
• Secretaría de Estado de Migraciones (Visa-Informationen): https://www.inclusion.gob.es
• PRIE – Programm für Investoren und Unternehmer (Wirtschaftsministerium): https://prie.comercio.gob.es
• Consell de Mallorca (Behörden Balearen): https://www.conselldemallorca.net
• ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears): https://www.atib.es