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VPO verkaufen & descalificar auf Mallorca: Der vollständige Leitfaden

Eine VPO oder VPL auf Mallorca zu verkaufen ist kein normaler Immobilienverkauf – und sie einfach zu descalificar (also aus dem Schutzregime herauszulösen), ist seit dem Inkrafttreten der Ley 5/2018 de la Vivienda de les Illes Balears am 19. Juni 2018 für neu qualifizierte Wohnungen schlicht nicht mehr möglich. Gleichzeitig wissen viele Eigentümer älterer, noch unter altem Recht stehender Förderwohnungen nicht, welche Regeln genau für sie gelten, was der Unterschied zwischen einem Verkauf mit und ohne Descalificación ist, und wo sie den Antrag überhaupt stellen müssen. Dieser Ratgeber erklärt den balearischen Sonderweg im gesamtspanischen Kontext, nennt die entscheidenden Fristen und Behörden und zeigt, welche Schritte beim Verkauf einer geschützten Wohnung auf Mallorca wirklich nötig sind.

VPO verkaufen & descalificar Mallorca: So geht's 2026

Hast du eine VPO oder VPL auf Mallorca und weißt nicht, was du damit machen darfst?

Was ist eine VPO/VPL – und was bedeutet das Schutzregime konkret?

Eine Vivienda de Protección Oficial (VPO) bzw. auf den Balearen häufig Vivienda de Protección Pública de régimen general oder especial (VPL/VPP) ist eine staatlich geförderte Wohnung, die mit Preissubventionen und zinsgünstigen Darlehen errichtet wurde. Im Gegenzug unterliegt sie einer Reihe von Nutzungs- und Verkaufsauflagen:

Auflage Inhalt
Preisbindung beim Verkauf Maximaler Verkaufspreis wird behördlich festgelegt
Nutzungspflicht Eigentümer muss die Wohnung als Hauptwohnsitz nutzen
Vorkaufsrecht der Verwaltung Conselleria de Vivienda kann beim Weiterverkauf vorrangig kaufen
Käuferprofil Käufer müssen bestimmte Einkommensgrenzen einhalten
Genehmigungspflicht Jeder Weiterverkauf bedarf der behördlichen Zustimmung

Der VPO-Status ist im Eigentumsregister (Registro de la Propiedad) eingetragen und für jeden Kaufinteressenten einsehbar. Er geht automatisch auf den Käufer über – wer eine VPO erwirbt, übernimmt damit alle noch laufenden Auflagen.

Hinweis: Das Registro de la Propiedad gibt Aufschluss darüber, ob und bis wann eine Immobilie dem Schutzregime unterliegt. Wie du das Grundbuch online einsehen kannst, erklärt unser Ratgeber Grundbuch Spanien prüfen.

Die entscheidende Weichenstellung: Wann wurde deine VPO qualifiziert?

Auf den Balearen hängt alles vom Datum der calificación definitiva (endgültiger Förderbescheid) ab. Die Rechtslage teilt sich in drei klar abgegrenzte Zeiträume:

Infografik: VPO-Schutzdauer auf den Balearen – 50 Jahre, 30 Jahre oder permanent je nach Qualifizierungsdatum
Qualifizierungsdatum Schutzdauer Descalificación möglich?
Vor dem Real Decreto-Ley 31/1978 50 Jahre ab calificación definitiva Nein (keine freiwillige Descalificación auf Balearen)
Ab RDL 31/1978 bis 18.06.2018 30 Jahre ab calificación definitiva Nein (keine freiwillige Descalificación auf Balearen)
Ab Inkrafttreten Ley 5/2018 (19.06.2018) Permanent – unbegrenzt Nein – gesetzlich ausgeschlossen

Die zuständige Behörde auf den Balearen ist die Direcció General d'Habitatge i Arquitectura (DG.HAB) der Conselleria de Territori, Energia i Mobilitat. Deren offizielle Informationsseite zur Schutzdauer bestätigt ausdrücklich: Wohnungen, die nach der Ley 5/2018 qualifiziert wurden, haben permanenten Schutz ohne Möglichkeit der freiwilligen Descalificación.

Achtung: Dieser balearische Sonderweg unterscheidet sich deutlich von anderen spanischen Autonomen Regionen wie Madrid, wo eine freiwillige Descalificación nach Ablauf bestimmter Fristen möglich ist. Beratung aus anderen Regionen oder allgemeine spanische Ratgeber gelten für Mallorca nicht.

Der balearische Sonderweg: Warum Descalificar hier nicht funktioniert

In vielen spanischen Regionen ist die Descalificación ein routinemäßiges Verwaltungsverfahren: Antrag stellen, Subventionen zurückzahlen, Schutzstatus entfällt. Auf den Balearen ist dieser Weg für alle VPO-Eigentümer versperrt – unabhängig davon, wann die Wohnung qualifiziert wurde.

Das spanische Ministerium für Wohnungswesen (Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, MIVAU) verweist für das Descalificación-Verfahren auf den Balearen ausdrücklich an die balearische Landesverwaltung – also an die DG.HAB der CAIB. Und genau diese Stelle bestätigt: Es gibt kein Verfahren zur freiwilligen Descalificación auf Anfrage der Eigentümer.

Was bedeutet das praktisch?

  • Die Wohnung bleibt im Schutzregime, solange die gesetzliche Frist läuft – oder dauerhaft (bei Qualifizierung ab 2018).
  • Du kannst die Immobilie nicht auf eigene Initiative zu einer freien Marktwohnung machen.
  • Ein Verkauf zum freien Marktpreis ist nicht legal, solange der Schutzstatus läuft.
  • Was du tun kannst: die Wohnung innerhalb des Schutzregimes verkaufen – mit Genehmigung, Preisobergrenze und Vorkaufsrecht der Verwaltung.

VPO auf Mallorca verkaufen: So läuft es ab

Auch ohne Descalificación kannst du deine geschützte Wohnung verkaufen. Der Verkauf ist jedoch kein freier Marktverkauf, sondern ein behördlich begleitetes Verfahren. Die einzelnen Schritte:

Infografik: 6 Schritte beim VPO-Verkauf auf Mallorca – von der Schutzdauerprüfung bis zur Grundbucheintragung
  1. Prüfe die verbleibende Schutzdauer – Lass dir von der DG.HAB bestätigen, bis wann das Schutzregime läuft (bei älteren Wohnungen, die unter die 30- oder 50-Jahres-Regel fallen).
  2. Ermittlung des maximalen Verkaufspreises – Die Conselleria legt einen precio máximo de venta fest, über den du keinesfalls hinausgehen darfst.
  3. Antrag auf Verkaufsgenehmigung – Du stellst einen Antrag bei der DG.HAB. Dazu benötigst du in der Regel: DNI/NIE, Eigentumsurkunde, Kaufvertrag (original), Nachweis über eventuelle staatliche Subventionen, aktuellen Grundbuchauszug.
  4. Vorkaufsrecht der Verwaltung – Nach deinem Antrag hat die Conselleria das Recht, die Wohnung zum festgelegten Maximalpreis selbst zu erwerben, bevor du an einen privaten Käufer verkaufen darfst.
  5. Suche nach geeignetem Käufer – Der Käufer muss die Einkommensgrenzen für VPO-Käufer erfüllen und die Wohnung selbst als Hauptwohnsitz nutzen.
  6. Notarieller Kaufvertrag und Eintragung – Der Notar beurkundet den Verkauf, der neue Eigentümer übernimmt das Schutzregime bis zu dessen Ablauf.

Hinweis: Wer eine ältere VPO (calificación vor 2018) besitzt und deren 30-jährige Schutzdauer abgelaufen ist, kann prüfen, ob der Schutzstatus im Grundbuch formell gelöscht werden muss – das ist dann aber keine Descalificación auf Antrag, sondern eine reine Berichtigung des Registers nach Fristablauf.

Preisbindung: Was darfst du für deine VPO verlangen?

Die Preisobergrenze beim Weiterverkauf einer VPO berechnet sich nach behördlichen Vorgaben, die je nach Förderplan, Baujahr und Wohnungstyp variieren. Die DG.HAB teilt den zulässigen Maximalpreis auf Anfrage mit. Wichtig zu wissen:

Faktor Auswirkung auf den Preis
Ursprünglicher Förderplan Bestimmt die anwendbare Berechnungsformel
Jahre seit Erstverkauf Kann moderate Aufschläge erlauben
Wohnungsgröße (m² útiles) Preis wird pro m² berechnet
Eventuelle Subventionen Müssen ggf. anteilig zurückgezahlt werden
Marktpreis Irrelevant – die Preisobergrenze gilt absolut

Das bedeutet konkret: Bei einem inselweiten Durchschnittspreis von rund 7.370 €/m² auf Mallorca (laut Steinbeis Transfer Institut, Studie 2026, veröffentlicht März 2026) liegt der VPO-Verkaufspreis erheblich darunter. Dieser Unterschied ist der Preis dafür, dass die Wohnung ursprünglich deutlich günstiger erworben werden konnte – VPOs kosteten beim Erstkauf in der Regel nur etwa die Hälfte des damaligen Marktpreises.

Steuerliche Folgen beim VPO-Verkauf

Der Verkauf einer VPO ist steuerlich kein Sonderfall – es gelten die normalen spanischen Steuerregeln für Immobilienveräußerungen:

Steuer Wer zahlt Anmerkung
IRPF (Einkommensteuer auf Gewinn) Verkäufer Differenz Kauf-/Verkaufspreis; bei Hauptwohnsitz ggf. Befreiung möglich
Plusvalía Municipal Verkäufer Wertzuwachs des Bodens seit Erwerb
ITP (Grunderwerbsteuer) Käufer Balearische Staffelsätze; VPO-Käufer können ermäßigten Satz haben

Hinweis: Wenn die VPO dein Hauptwohnsitz war, kann beim Verkauf unter bestimmten Bedingungen eine IRPF-Befreiung greifen – zum Beispiel bei Reinvestition in eine neue Hauptwohnung. Alle Details dazu findest du im Ratgeber IRPF-Befreiung Hauptwohnung Verkauf. Die allgemeinen Steuern beim Immobilienverkauf erklärt unser Ratgeber Steuern beim Immobilienverkauf Spanien.

Beim ITP zahlen VPO-Käufer auf den Balearen in der Regel einen ermäßigten Steuersatz. Die genauen balearischen Staffeln für 2026 findest du im Ratgeber ITP Balearen 2026.

VPO vermieten statt verkaufen: Geht das?

Auch die Vermietung einer VPO unterliegt Einschränkungen. Grundsätzlich ist sie als Hauptwohnsitz des Eigentümers konzipiert. Eine Langzeitvermietung ist unter bestimmten Bedingungen möglich – beispielsweise bei berufsbedingtem Wegzug – aber ebenfalls genehmigungspflichtig. Dabei gilt:

  • Die Miethöhe ist an einen behördlich festgelegten precio máximo de alquiler geknüpft.
  • Eine Ferienvermietung (ETV-Lizenz) ist für VPO/VPL-Wohnungen grundsätzlich ausgeschlossen.
  • Der Eigentümer darf keine zweite geförderte Wohnung besitzen.

Für alle Fragen rund um die Langzeitvermietung einer normalen Wohnung auf Mallorca – als Vergleichsrahmen – hilft unser Ratgeber Langzeitmiete Mallorca.

Was passiert nach Ablauf der Schutzdauer?

Bei älteren Wohnungen (calificación vor dem 19.06.2018) endet das Schutzregime nach 30 Jahren (bzw. 50 Jahren bei Qualifizierungen vor dem RDL 31/1978). Mit Ablauf dieser Frist:

  • entfallen die Preisbindung und das Vorkaufsrecht der Verwaltung automatisch;
  • die Wohnung kann wie eine freie Wohnung verkauft werden;
  • der VPO-Vermerk im Registro de la Propiedad sollte förmlich gelöscht werden – das geschieht auf Antrag beim zuständigen Grundbuchamt (Registro) mit Nachweis des Fristablaufs.

Achtung: Das Erlöschen des Schutzes bedeutet nicht, dass sich der Eintrag im Grundbuch automatisch ändert. Wer nach Fristablauf zum Marktpreis verkaufen will, sollte die Löschung des Vermerks vor der Vermarktung beantragen – sonst entstehen Unsicherheiten beim Käufer und dessen Hypothekenbank.

Häufigste Fehler beim VPO-Verkauf auf Mallorca

1. Annahme, Descalificación sei möglich Viele Eigentümer beantragen die Descalificación in Analogie zu Erfahrungen aus anderen Regionen oder nach allgemeinen Ratgebern. Auf den Balearen wird dieser Antrag abgelehnt – Zeit und Geld sind verloren.

2. Verkauf ohne behördliche Genehmigung Ein Notar kann einen Kaufvertrag beurkunden, ohne aktiv zu prüfen, ob die VPO-Genehmigungspflicht erfüllt ist. Ein Verkauf ohne Genehmigung ist rechtswidrig und kann rückabgewickelt werden.

3. Preisobergrenze ignorieren Einen Preis oberhalb des behördlich festgesetzten Maximums zu verlangen – auch informell oder als „Möblierungszuschlag" – ist eine Ordnungswidrigkeit und kann zu Bußgeldern führen.

4. Käufer ohne VPO-Berechtigung Der Käufer muss die Anforderungen für den Erwerb einer geschützten Wohnung erfüllen. Ist das nicht der Fall, kann die Conselleria den Kauf ablehnen oder das Vorkaufsrecht ausüben.

5. Steuerliche Fehlplanung Wer davon ausgeht, der niedrige Verkaufspreis führe zu keinem steuerpflichtigen Gewinn, übersieht, dass beim ursprünglichen VPO-Kauf der Erwerbspreis ebenfalls niedrig war. Der steuerpflichtige Gewinn kann trotzdem erheblich sein.

6. Vergessen, den Grundbucheintrag nach Fristablauf löschen zu lassen Wer nach Ende der Schutzfrist direkt verkauft ohne vorherige Grundbuchkorrektur, riskiert Verzögerungen und Irritationen im Kaufprozess.

Checkliste: VPO auf Mallorca verkaufen

  • Datum der calificación definitiva ermitteln (liegt im Kaufvertrag oder bei DG.HAB)
  • Schutzdauer berechnen: 30 Jahre (Standard), 50 Jahre (vor RDL 31/1978), dauerhaft (ab 19.06.2018)
  • Prüfen, ob Schutzdauer bereits abgelaufen ist
  • Falls abgelaufen: Löschung des VPO-Vermerks im Registro de la Propiedad beantragen
  • Falls noch laufend: Antrag auf Verkaufsgenehmigung bei DG.HAB stellen
  • Precio máximo de venta von der DG.HAB schriftlich bestätigen lassen
  • Vorkaufsrecht der Conselleria abwarten (in der Regel: schriftlicher Verzicht)
  • Käufer auf VPO-Berechtigung prüfen (Einkommensgrenzen, Hauptwohnsitzpflicht)
  • Steuerberater für IRPF (Gewinnsteuer) und Plusvalía einbeziehen
  • Notartermin mit vollständiger Dokumentation
  • Neueintragung im Grundbuch auf den Käufer (Schutzstatus läuft weiter)

Was kommt danach? Optionen für den Erlös

Der Erlös aus dem VPO-Verkauf liegt aufgrund der Preisobergrenze deutlich unter dem freien Marktwert. Wer mit diesem Erlös auf Mallorca wieder kaufen möchte, sollte die aktuellen Marktpreise, Kaufnebenkosten und Finanzierungsoptionen genau kennen:

Fazit

Auf Mallorca gilt beim Thema VPO/VPL verkaufen und descalificar eine besonders strikte Regel: Eine freiwillige Descalificación ist auf den Balearen für alle Eigentümer ausgeschlossen – nicht erst seit der Ley 5/2018, die sogar permanenten Schutz ohne jede Ausstiegsmöglichkeit eingeführt hat, sondern als gelebte Verwaltungspraxis auch schon davor. Was bleibt, ist der Verkauf innerhalb des Schutzregimes – mit behördlicher Genehmigung, festgelegtem Maximalpreis und Vorkaufsrecht der Conselleria. Wer eine ältere VPO besitzt, bei der die 30- oder 50-Jahres-Frist bereits abgelaufen ist, hat mehr Spielraum: Nach Fristablauf kann der Grundbucheintrag gelöscht und die Wohnung wie eine freie Immobilie vermarktet werden. In allen Fällen ist professionelle Rechtsberatung durch einen auf balearisches Immobilienrecht spezialisierten Anwalt unverzichtbar – die Unterschiede zu anderen Regionen sind zu groß, als dass allgemeine spanische Ratgeber verlässlich wären.

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Offizielle Quellen

Kann ich meine VPO auf Mallorca descalificar?
Nein. Auf den Balearen ist eine freiwillige Descalificación auf Antrag der Eigentümer nicht möglich – weder für ältere Wohnungen noch für Wohnungen, die ab der Ley 5/2018 (19.06.2018) qualifiziert wurden. Letztere stehen sogar unter dauerhaftem, gesetzlich unveränderlichem Schutz.
Wie lange gilt das Schutzregime meiner VPO?
Das hängt vom Datum der calificación definitiva ab: Vor dem Real Decreto-Ley 31/1978 qualifizierte Wohnungen haben 50 Jahre Schutz, danach bis zum 18.06.2018 qualifizierte 30 Jahre – jeweils ab calificación definitiva. Ab dem 19.06.2018 gilt dauerhafter Schutz ohne Befristung.
Kann ich meine VPO trotzdem verkaufen?
Ja, aber nur als geschützte Wohnung: mit Genehmigung der DG.HAB, zum behördlich festgelegten Maximalpreis und nach Ablauf des Vorkaufsrechts der Conselleria de Vivienda. Der Käufer übernimmt das laufende Schutzregime.
Was passiert, wenn ich ohne Genehmigung verkaufe?
Ein Verkauf ohne behördliche Genehmigung verstößt gegen das Schutzregime und kann rechtlich angefochten und rückabgewickelt werden. Zusätzlich drohen Bußgelder.
Darf ich mehr als den behördlichen Maximalpreis verlangen?
Nein. Die Preisobergrenze gilt absolut. Auch verdeckte Aufschläge – etwa als „Möblierungszuschlag" – sind rechtswidrig und können sanktioniert werden.
Was ändert sich nach Ablauf der 30-jährigen Schutzdauer?
Nach Fristablauf entfallen Preisbindung, Genehmigungspflicht und Vorkaufsrecht automatisch. Du solltest dann die Löschung des VPO-Vermerks im Registro de la Propiedad beantragen, bevor du die Wohnung vermarktest.
Welche Steuern fallen beim VPO-Verkauf an?
Für den Verkäufer fallen IRPF auf den Veräußerungsgewinn und die Plusvalía Municipal an. Der Käufer zahlt ITP – auf den Balearen gilt in der Regel ein ermäßigter Satz für VPO-Käufer. Eine IRPF-Befreiung ist bei Reinvestition in eine neue Hauptwohnung unter bestimmten Bedingungen möglich.
Kann ich meine VPO auf Mallorca vermieten?
Eine Langzeitvermietung ist unter bestimmten Bedingungen und mit Genehmigung möglich, jedoch an einen behördlichen Maximalmietzins gebunden. Eine Ferienvermietung (ETV) ist für VPO/VPL ausgeschlossen.