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Finca Suelo Rústico Mallorca: Was du bauen, renovieren und vermieten darfst

Wer auf Mallorca nach einem Landgut mit Olivenhainen, Mandelhainen und dem typischen Steinhaus der Insel sucht, landet früher oder später unweigerlich beim Begriff Finca Suelo Rústico Mallorca — und stößt auf eines der komplexesten Rechtsgefüge im spanischen Immobilienrecht. Suelo Rústico (ländlicher Boden) ist auf den Balearen kein einheitlicher Begriff, sondern ein ganzes System aus Zonen, Schutzgraden und Gemeindeplänen, das über Jahrzehnte gewachsen ist und zuletzt im Frühjahr 2020 durch das Decreto Ley 9/2020 erheblich verschärft wurde. Dieser Ratgeber erklärt dir Schritt für Schritt, welche Mindestflächen du für einen Neubau brauchst, wo bauen grundsätzlich verboten ist, was das Dekret für Poolgrößen und Wohnflächen bedeutet, wie Wasserrechte und touristische Lizenzen funktionieren — und wo die häufigsten Fallstricke beim Kauf lauern.

Finca kaufen auf Mallorca: Suelo Rústico erklärt

Planst du den Kauf einer Finca auf Suelo Rústico und möchtest wissen, ob das Grundstück bebaubar ist?

Was ist Suelo Rústico überhaupt?

In Spanien — und damit auf Mallorca — wird jedes Grundstück einer von drei Bodenkategorien zugeordnet: urbanem Bauland (suelo urbano), entwickelbarem Land (suelo urbanizable) und ländlichem Boden (suelo rústico). Letzterer ist per Definition für Landwirtschaft, Forstwirtschaft oder Naturschutz reserviert und grundsätzlich nicht zur Bebauung gedacht. Dass trotzdem Hunderte authentischer Landhäuser auf diesem Boden stehen, liegt daran, dass ein Teil dieser Gebäude historisch gewachsen ist — und ein anderer Teil unter engen Ausnahmeregelungen entstanden ist, die das balearische Recht einräumt.

Die konkrete Klassifizierung eines Grundstücks auf Mallorca ergibt sich aus zwei Regelwerken, die zusammen das Nutzungsrecht bestimmen:

  1. Plan Territorial de Mallorca (PTM) — der übergeordnete Raumordnungsplan des Consell Insular de Mallorca, der die gesamte Insel in Zonen einteilt.
  2. Plan General d'Ordenació Urbana (PGOU) der jeweiligen Gemeinde — konkretisiert die PTM-Vorgaben auf Gemeindeebene.

Wichtig: Nicht jede Gemeinde verfügt über einen aktuellen PGOU. Wo kein eigener Gemeindeplan existiert, gilt die PTM direkt. Das bedeutet in der Praxis, dass identische Grundstücke in verschiedenen Gemeinden völlig unterschiedliche Bebauungsrechte haben können.

Die wichtigsten Suelo-Rústico-Kategorien im Überblick

Kategorie (Abkürzung) Beschreibung Bebauung möglich?
Suelo Rústico Común (SRC) Normales Ackerland, Mandel-/Olivenhaine Ja, unter Auflagen
Áreas de Protección Territorial (APT) Schutzgebiete mit besonderen Auflagen Nein
Áreas de Interés Natural (ANEI) Naturgebiete von besonderem Interesse Nein
Áreas de Alta Protección Natural (AANP) Hochschutzgebiete (z. B. Tramuntana-Kern) Nein
Áreas de Transición (AT-C) Übergangsgebiete zwischen Natur und Siedlung Nein
Áreas Rurales de Interés Paisajístico-B (ARIP-B) Ländliche Landschaftsschutzgebiete Typ B Nein
Áreas de Prevención de Riesgos (SRP-APR) Risikovorsorgegebiete (Brand, Überschwemmung) Nein

Quelle: legal-steps.com, bufetefrau.com (Balearisches Bodenrecht / PTM)

Mindestflächen: Wann ist Neubau überhaupt erlaubt?

Die Mindestgrundstücksgröße ist die erste und häufig entscheidende Hürde. Ohne das Erreichen dieser Schwelle gibt es kein Baurecht — unabhängig davon, was der Verkäufer verspricht.

Grundstückstyp Mindestfläche für Neubau
Gewöhnliches Suelo Rústico (Común) 14.000 m²
Schutzgebiete mit Landschaftsinteresse / Forstflächen 50.000 m²
ANEI, AANP, APT, AT-C, ARIP-B, SRP-APR Neubau grundsätzlich verboten

Quelle: legal-steps.com, bufetefrau.com, porta-mallorquina.de

Das bedeutet in der Praxis: Selbst auf gewöhnlichem Ackerland brauchst du mindestens 1,4 Hektar, um einen Neubau zu legalisieren. Auf landschaftsgeschütztem oder waldnahem Land steigt diese Schwelle auf 5 Hektar. Und auf einem erheblichen Teil der Inselfläche — den Natura-2000-Gebieten, der Tramuntana-Kernzone, Überflutungsbereichen und Risikogebieten — ist Neubau schlicht unzulässig, egal wie groß das Grundstück ist.

Achtung: Viele im Markt angebotene Grundstücke liegen knapp unter der 14.000-m²-Schwelle oder grenzen an Schutzgebiete. Lass die Zonierung und die genaue Flächenangabe im Kataster (Catastro) immer von einem unabhängigen Rechtsanwalt prüfen, bevor du einen Reservierungsvertrag unterzeichnest. Mehr dazu im Ratgeber Grundbuch Spanien prüfen.

Decreto Ley 9/2020: Die Verschärfungen, die du kennen musst

Am 25. Mai 2020 trat auf den Balearen das Decreto Ley 9/2020 de medidas urgentes de protección del territorio de las Illes Balears in Kraft. Es war die bis dahin einschneidendste Änderung des ländlichen Baurechts und hat die Rahmenbedingungen für Finca-Neubauten und -erweiterungen grundlegend verändert.

Was das Dekret konkret änderte

1. Wohnfläche (Construcción) Das Dekret beschränkt die zulässige Geschossfläche für Einfamilienhäuser im Suelo Rústico auf ein deutlich reduzierteres Maß. Großzügige Finca-Ensembles mit mehreren hundert Quadratmetern Wohnfläche und zahlreichen Nebengebäuden, wie sie bis 2020 noch geplant werden konnten, sind für Neubauprojekte seither nicht mehr genehmigungsfähig.

2. Bebaute Fläche (Ocupación) Entscheidend ist der Unterschied zwischen construcción (Geschossfläche) und ocupación (tatsächlich überbaute Grundfläche): Beide Werte werden seither strenger begrenzt. Als Orientierung aus der Praxis gilt, dass der Bebauungsanteil in der Regel bei maximal etwa 2 % der Grundstücksfläche liegt — konkrete Werte können je nach Gemeinde und Zonierung abweichen.

3. Pools Schwimmbäder gehörten vor 2020 zur Standardausstattung großer Ferienlandhäuser. Das Dekret beschränkt die maximal zulässige Poolgröße deutlich — mit dem erklärten Ziel, Wasserressourcen zu schonen und die touristische Überdimensionierung ländlicher Anwesen einzugrenzen.

Hinweis: Das Dekret 9/2020 richtet sich ausdrücklich gegen unverhältnismäßig große Einfamilienhäuser im ländlichen Raum, die de facto als touristische Ferienvillen genutzt werden. Wer eine bestehende Finca kauft, ist von diesen Neubauregeln zunächst nicht direkt betroffen — aber jede genehmigungspflichtige Erweiterung muss nach den neuen Regeln beurteilt werden.

Rechenbeispiel Neubau auf 14.000 m² (vereinfacht)

Parameter Wert (Richtwert, Suelo Rústico Común)
Grundstücksfläche 14.000 m²
Bebauungsanteil (Ocupación) ca. 2 % = ca. 280 m²
Max. Geschossfläche (Construcción) je nach Gemeindeplan, in der Regel deutlich unter 280 m²
Max. Poolvolumen/-fläche nach Decreto 9/2020 begrenzt (konkrete m²-Werte je nach Gemeinde)
Gebäudehöhe in der Regel max. 2 Stockwerke / begrenzte Traufhöhe

Alle Werte sind Richtwerte und müssen im Einzelfall mit dem Gemeindeplan abgeglichen werden.

Was auf Suelo Rústico erlaubt ist — und was nicht

Neben dem Wohnhausbau gibt es eine Reihe weiterer Nutzungen, die auf ländlichem Boden gestattet, eingeschränkt oder verboten sind. Die folgende Übersicht fasst die praxisrelevantesten zusammen:

Nutzung Status auf Suelo Rústico Común Hinweis
Einfamilienhaus (Neubau) Erlaubt bei ≥ 14.000 m² und Zoneneinhaltung Genehmigungspflichtig, Decreto 9/2020 beachten
Renovierung/Sanierung Bestandsgebäude Grundsätzlich erlaubt Lizenz erforderlich; Volumen darf in der Regel nicht erhöht werden
Erweiterung Bestandsgebäude Stark eingeschränkt Nur bis zu bestimmten Grenzwerten; neue Regeln gelten
Landwirtschaftliche Nutzung Erlaubt Kernzweck des Suelo Rústico
Anbau von Oliven, Mandeln, Johannisbrot Erlaubt Keine Mindestfläche für landwirtschaftliche Tätigkeit
Nebengebäude (Traktorkeller, Lager) Eingeschränkt erlaubt An Landwirtschaft gebunden
Pool (Neubau) Eingeschränkt erlaubt Größe seit Decreto 9/2020 begrenzt
Brunnen / Wasserentnahme Genehmigungspflichtig Wasserrechte separat prüfen (ABAQUA)
Solaranlage / Photovoltaik Eingeschränkt erlaubt Anmeldepflicht; siehe Photovoltaik Mallorca
Ferientouristisches Wohnhaus (ETV-Lizenz) Seit 2025 stark eingeschränkt Moratorium / Decreto 4/2025 beachten
Geschäftsgebäude, Hotel Verboten (außer spezieller Genehmigung) Nicht Gegenstand des normalen Suelo Rústico
Grundstücksteilung unter Mindestfläche Verboten Parcela mínima nicht unterschreiten

Für einen detaillierten Blick auf den Baugenehmigungsprozess empfehlen wir den Ratgeber Baugenehmigung Mallorca.

Wasserrechte: Das unterschätzte Thema beim Finca-Kauf

Wasser ist auf Mallorca eine knappe Ressource — und im ländlichen Raum gibt es keine städtische Wasserversorgung. Viele Fincas hängen an Brunnenwasser (pozo), Zisternen (aljibe) oder beidem. Das klingt zunächst pragmatisch, ist aber rechtlich komplex.

Was du vor dem Kauf klären musst:

  1. Gibt es einen eingetragenen Brunnen? Brunnen müssen bei der zuständigen Wasserbehörde (auf den Balearen: ABAQUA) registriert sein. Viele ältere Brunnen auf Mallorca sind nicht oder falsch eingetragen — das ist rechtlich eine Grauzone, die im Kaufprozess transparent gemacht werden sollte. Mehr dazu im Ratgeber Brunnen Mallorca legalisieren.
  2. Handelt es sich um Grundwasser oder Oberflächenwasser? Beide unterliegen unterschiedlichen Regimen der Konzession.
  3. Ist die Wassernutzung im Grundbuch eingetragen? Eine nicht eingetragene Nutzung kann nach dem Kauf zu Streit mit Nachbarn oder Behörden führen.
  4. Wie wird der Pool befüllt? Poolwasser darf auf vielen Fincas nicht aus dem eigenen Brunnen entnommen werden — dafür wird eine separate Konzession benötigt.

Hinweis: Die balearische Wasserbehörde ABAQUA (Agència Balear de l'Aigua i la Qualitat Ambiental) ist die zuständige Instanz für Wasserrechte auf den Balearen. Lass die Wassersituation einer Finca immer von einem Anwalt oder Ingenieurbüro prüfen.

Touristische Vermietung (ETV-Lizenz) auf Suelo Rústico

Viele Finca-Käufer träumen davon, das Anwesen während ihrer Abwesenheit touristisch zu vermieten. Die rechtliche Realität auf Mallorca ist spätestens seit 2025 deutlich ernüchternder.

Die wichtigsten Fakten im Überblick:

  • Für die touristische Ferienvermietung auf Mallorca ist eine ETV-Lizenz (Estancias Turísticas en Viviendas) zwingend erforderlich.
  • Die Vergabe neuer ETV-Lizenzen ist auf Mallorca durch ein Moratorium ausgesetzt. Neue Lizenzen werden für Fincas auf Suelo Rústico derzeit grundsätzlich nicht vergeben.
  • Decreto 4/2025 hat die Beschränkungen für den ländlichen Bereich weiter verschärft. Bestehende Lizenzen bleiben grundsätzlich an das Gebäude gebunden, können aber unter bestimmten Bedingungen erlöschen.
  • Ein Maklerinserat mit dem Hinweis "ETV-Lizenz vorhanden" ist daher ein erheblicher Werttreiber — aber prüfe im Grundbuch und in den Registern der Conselleria, ob die Lizenz tatsächlich auf das Objekt und die aktuelle Nutzung passt.

Achtung: Die touristische Nutzung ohne gültige ETV-Lizenz ist bußgeldbewehrt. Informiere dich im Detail unter ETV-Lizenz Mallorca.

Wer keine touristische Vermietung plant, sondern langfristig vermieten möchte, ist von den ETV-Beschränkungen nicht betroffen — für diesen Fall lohnt sich ein Blick in den Ratgeber Langzeitmiete Mallorca.

Bestehende Gebäude kaufen: "Habitable" vs. "Uninhabitable"

Bei bestehenden Fincas ist die Unterscheidung zwischen bewohnbaren (habitable) und nicht bewohnbaren (uninhabitable) Gebäuden für deine Kaufstrategie entscheidend.

Status Bedeutung Konsequenz beim Kauf
Habitable Gebäude hat eine gültige Wohnnutzungsgenehmigung (licencia de primera o segunda ocupación) Kann direkt bewohnt werden; Renovierungen müssen aber lizenziert werden
Uninhabitable / Ruine Kein oder erloschener Bewohnbarkeitsstatus Wiederherstellung erfordert Genehmigung; Neubauregeln können gelten
Legalizado / Alegalizado Formal legalisiert / de facto toleriert, aber nicht vollständig eingetragen Rechtliche Unsicherheit; Prüfung unbedingt erforderlich
Fuera de ordenación Außerhalb der Bauordnung, aber bestandsgeschützt Nur Instandhaltung erlaubt, keine Erweiterung

Besonders die Kategorie fuera de ordenación ist bei älteren Fincas häufig anzutreffen: Das Gebäude existiert legal dank Bestandsschutz, darf aber nicht vergrößert werden. Wer das nicht weiß und plant, das Haus um 50 m² zu erweitern, erlebt beim Architekten eine böse Überraschung.

Mehr zum Thema nicht legalisierter Altbauten findest du im Ratgeber Schwarzbau Mallorca legalisieren.

Renovierung und Umbau: Was eine Baulizenz braucht

Bestehende Fincas auf Mallorca renovieren zu wollen, klingt unkomplizierter als neu zu bauen — ist es in der Praxis aber nicht immer.

Diese Maßnahmen sind in der Regel genehmigungspflichtig:

  1. Strukturelle Eingriffe (Wände entfernen, Dach erneuern)
  2. Erweiterung der Nutzfläche (z. B. Dachausbau)
  3. Änderung der Fassade oder des äußeren Erscheinungsbilds
  4. Installation eines Schwimmbades oder Erweiterung eines bestehenden
  5. Einbau einer Klimaanlage (je nach Anlage, mehr dazu: Klimaanlage Mallorca installieren)
  6. Installation einer Photovoltaikanlage über einer bestimmten Leistungsgrenze

Diese Maßnahmen können in der Regel ohne Hauptlizenz auskommen:

  • Reines Innendekor (Farbe, Böden, Möbel)
  • Kleinreparaturen ohne strukturellen Eingriff

Hinweis: Auf Suelo Rústico ist für praktisch alle baulichen Maßnahmen, die über einfache Instandhaltung hinausgehen, ein lizenzierter Architekt einzuschalten. Das ist keine Empfehlung, sondern eine gesetzliche Pflicht.

Der Kaufprozess: Finca-spezifische Besonderheiten

Der allgemeine Ablauf eines Immobilienkaufs auf Mallorca gilt auch für Fincas — aber es gibt einige ländliche Besonderheiten, die du kennen solltest. Einen vollständigen Überblick gibt der Ratgeber Immobilienkauf Ablauf.

6-stufiger Kaufprozess für eine Finca auf Suelo Rústico Mallorca als Zeitstrahl

Zusätzliche Prüfpunkte bei Finca-Käufen auf Suelo Rústico:

  1. Nota Simple vom Registro de la Propiedad — prüft Eigentümerkette, Lasten und eingetragene Rechte
  2. Catastro-Abfrage — Vergleich der Katastergröße mit der Grundbuchgröße (Abweichungen sind bei Fincas häufig)
  3. Zonierungsgutachten (Informe urbanístico) — beim zuständigen Gemeindeamt oder Consell de Mallorca; kostet Zeit, ist aber unverzichtbar
  4. Wasserrechtliche Prüfung — Brunnenstatus, Konzessionen, Leitungsrechte (servidumbres)
  5. Militärzertifikat für Nicht-EU-Käufer — Grundstücke auf dem Land können in Grenzzonen fallen; für Nicht-EU-Bürger ist eine Genehmigung des Verteidigungsministeriums (Autorización Militar) erforderlich
  6. Katasterübereinstimmung — Sind alle Gebäude im Catastro und im Grundbuch eingetragen? Was fehlt, existiert rechtlich nicht

Tipp: Lass vor dem Reservierungsvertrag einen unabhängigen Anwalt eine Due-Diligence-Prüfung durchführen. Die Kosten dafür sind im Verhältnis zum Kaufpreis einer Finca marginal — das Risiko, sie einzusparen, ist es nicht. Zum Reservierungsvertrag Spanien gibt es einen eigenen Ratgeber.

Kaufnebenkosten bei Fincas auf Suelo Rústico

Bei bestehenden Fincas (Wiederverkauf) fällt die Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) an — die balearische Grunderwerbsteuer. Sie ist gestaffelt und liegt je nach Kaufpreishöhe bei unterschiedlichen Sätzen. Aktuelle Werte der Agència Tributària de les Illes Balears (ATIB) sollten kurz vor dem Kauf abgefragt werden, da Sätze und Schwellen angepasst werden können. Einen vollständigen Überblick über alle Nebenkosten bietet der Ratgeber Kaufnebenkosten Mallorca.

Typische Kostenpositionen beim Finca-Kauf (Richtwerte):

Kostenposition Richtwert
ITP (Grunderwerbsteuer, Balearen) gestaffelt je nach Kaufpreis; aktuelle Tarife bei ATIB abfragen
Notarkosten ca. 0,5–1 % des Kaufpreises
Grundbucheintragung ca. 0,1–0,5 %
Anwaltskosten (Empfehlung) ca. 1 %
Urbanistisches Gutachten / Due Diligence je nach Umfang, einige Hundert bis wenige Tausend Euro
Hypothek (falls finanziert) Bankgebühren + Bewertungskosten; siehe Hypothek Mallorca

Häufigste Fehler beim Finca-Kauf auf Suelo Rústico

Aus der Praxis zeichnen sich immer wieder dieselben Fehler ab:

Die 7 häufigsten Fehler beim Finca-Kauf auf Suelo Rústico Mallorca als Kachelübersicht

  1. Vertrauen auf Makleraussagen zur Bebaubarkeit — ohne unabhängiges juristisches Gutachten. Makler sind keine Planer; die Baubehörde entscheidet, nicht das Exposé.

  2. Catastro-Fläche ≠ Grundbuch-Fläche ≠ tatsächliche Fläche — Abweichungen von 10–20 % sind bei älteren Fincas keine Seltenheit. Was im Grundbuch fehlt, hat im Zweifel keinen Bestandsschutz.

  3. Gebäude ohne Baugenehmigung kaufen — "Das war schon immer so" schützt nicht. Gebäude ohne gültige Lizenz können bei Umbauvorhaben zum Problem werden, weil die Behörde den gesamten Bestand prüft.

  4. Wasserrechte nicht geprüft — Ein Brunnen ohne gültige Konzession ist keine Selbstverständlichkeit. Im schlimmsten Fall musst du Wasser mit Tankwagen anfahren lassen.

  5. ETV-Lizenz als garantiert annehmen — Inserate mit "ETV-Lizenz vorhanden" sind verlockend, aber du musst prüfen, ob die Lizenz noch aktiv, übertragbar und an das Objekt gebunden ist.

  6. Steuern beim späteren Verkauf nicht mitkalkuliert — Wer eine Finca nach einigen Jahren wieder verkauft, zahlt Plusvalía und Kapitalertragsteuer. Mehr dazu: Steuern beim Immobilienverkauf Spanien.

  7. Nicht-EU-Käufer ohne Militärzertifikat — Das Autorización Militar ist kein Formalakt; es dauert einige Monate und muss frühzeitig beantragt werden.

Was kommt nach dem Kauf?

Der Kauf ist vollzogen — was als nächstes ansteht:

  • Grundbucheintragung (Registro de la Propiedad): Erfolgt nach Unterzeichnung der Escritura beim Notar; nimm dir ausreichend Zeit, die Eintragung zu verfolgen.
  • Catastro-Ummeldung: Muss separat beim Catastro beantragt werden, damit die Immobiliensteuer (IBI) künftig auf dich ausgestellt wird. Mehr zur IBI Steuer Spanien.
  • Versorgungsverträge (Strom, Wasser): Ummeldung auf deinen Namen.
  • Hausratversicherung: Auf Suelo Rústico gibt es Besonderheiten — Brandschutzrisiko durch Vegetation ist ein realer Faktor. Lies dazu: Hausratversicherung Spanien.
  • Architektenauftrag für Renovierung/Umbau: Wenn Maßnahmen geplant sind, sofort beginnen — Wartezeiten bei Architekten und Behörden auf Mallorca sind lang.
  • Energiezertifikat: Beim Kauf bereits Pflicht; nach der Renovierung muss es erneuert werden. Details: Energiezertifikat Spanien.

Checkliste: Finca Suelo Rústico kaufen auf Mallorca

  • Zonierung im PTM und PGOU der Gemeinde prüfen lassen
  • Mindestfläche (14.000 m² bzw. 50.000 m²) verifizieren
  • Grundbuch (Nota Simple) auf Lasten, Servituten und Eintragungen prüfen
  • Abweichungen zwischen Catastro, Grundbuch und tatsächlicher Fläche klären
  • Baulichen Bestandsstatus aller Gebäude prüfen (habitable / fuera de ordenación / ilegal)
  • Wasserrechte und Brunnenstatus bei ABAQUA abfragen
  • ETV-Lizenz-Status prüfen (falls Ferienvermietung geplant)
  • Militärzertifikat für Nicht-EU-Käufer rechtzeitig beantragen
  • Urbanistisches Gutachten (Informe urbanístico) einholen
  • Anwalt (Abogado) für Due Diligence mandatieren
  • Kaufnebenkosten (ITP, Notar, Grundbuch, Anwalt) vollständig kalkulieren
  • Renovierungsbudget mit aktualisierten Bauvorschriften (Decreto 9/2020) abgleichen

Fazit

Eine Finca auf Suelo Rústico zu kaufen, ist eine der lohnendsten — und gleichzeitig eine der rechtlich anspruchsvollsten — Immobilienentscheidungen auf Mallorca. Die Kombination aus balearischem Raumordnungsrecht, gemeindlichen Bebauungsplänen, Wasserrecht, Bestandsschutz und touristischen Lizenzregeln macht es nahezu unmöglich, sich allein auf Maklerversprechungen zu verlassen. Was du wirklich brauchst: ein unabhängiges juristisches Gutachten zur Bebaubarkeit, eine wasserseitige Prüfung und einen Architekten mit Erfahrung im ländlichen Mallorca. Wenn alle Hausaufgaben gemacht sind, gehört eine Finca auf Suelo Rústico zu den nachhaltigsten und charakterstärksten Immobilien, die die Insel zu bieten hat.

Offizielle Quellen

Was ist die Mindestgrundstücksgröße für einen Finca-Neubau auf Mallorca?
Auf gewöhnlichem Suelo Rústico (Común) beträgt die Mindestfläche 14.000 m². Auf Flächen mit Landschafts- oder Forstschutzstatus steigt sie auf 50.000 m². In bestimmten Schutzzonen (ANEI, AANP, APT, AT-C, ARIP-B, SRP-APR) ist Neubau grundsätzlich verboten, unabhängig von der Grundstücksgröße.
Darf ich eine bestehende Finca auf Suelo Rústico erweitern?
Ja, aber mit starken Einschränkungen. Seit dem Decreto Ley 9/2020 sind die zulässigen Erweiterungen deutlich enger begrenzt als zuvor. Die konkret zulässigen Werte hängen vom Gemeindeplan (PGOU) ab. Jede genehmigungspflichtige Erweiterung muss von einem lizenzierten Architekten geplant und bei der Gemeinde beantragt werden.
Kann ich eine Finca auf Suelo Rústico touristisch vermieten?
Nur mit einer gültigen ETV-Lizenz (Estancias Turísticas en Viviendas). Die Vergabe neuer ETV-Lizenzen ist auf Mallorca durch ein Moratorium ausgesetzt. Das Decreto 4/2025 hat diese Einschränkungen weiter verschärft. Bestehende Lizenzen sind an das jeweilige Gebäude gebunden und müssen vor dem Kauf sorgfältig geprüft werden.
Was bedeutet "fuera de ordenación" bei einer Finca?
Das bedeutet, dass das Gebäude existiert und bestandsgeschützt ist, aber außerhalb der aktuellen Bauordnung liegt. Es darf in der Regel nur instandgehalten, nicht aber vergrößert oder strukturell verändert werden. Viele ältere Fincas auf Mallorca fallen in diese Kategorie.
Brauche ich als Nicht-EU-Bürger eine besondere Genehmigung für den Finca-Kauf?
Ja. Nicht-EU-Bürger benötigen für den Kauf von Grundstücken in bestimmten Grenzzonen eine Autorización Militar (Militärzertifikat) des spanischen Verteidigungsministeriums. Die Bearbeitung dauert mehrere Monate und muss frühzeitig beantragt werden.
Was ist bei Wasserrechten auf einer Finca zu beachten?
Brunnen müssen bei der balearischen Wasserbehörde ABAQUA registriert und konzessioniert sein. Nicht eingetragene Brunnen sind rechtlich eine Grauzone. Für die Poolbefüllung aus eigenem Brunnenwasser ist in vielen Fällen eine separate Konzession erforderlich. Die Wasserrechtslage sollte vor dem Kauf von einem Anwalt oder Ingenieurbüro geprüft werden.
Wie unterscheiden sich Catastro und Grundbuch bei Fincas?
Das Catastro ist das steuerliche Liegenschaftskataster, das Grundbuch (Registro de la Propiedad) das rechtliche Eigentumsregister. Bei älteren Fincas weichen die dort eingetragenen Flächen und Gebäudebestände häufig voneinander ab. Nur was im Grundbuch eingetragen ist, hat im Rechtsverkehr Bestand — Abweichungen müssen vor dem Kauf geklärt werden.
Was kostet eine Finca auf Suelo Rústico auf Mallorca?
Der Markt ist sehr heterogen. Einfache Renovierungsprojekte können unter 500.000 € liegen, hochwertige Fincas mit ETV-Lizenz und großem Grundstück in Premiumlagen liegen häufig deutlich über 2 Millionen Euro. Der mittlere Quadratmeterpreis für freies ländliches Bauland lag laut verfügbaren Marktdaten bei über 34 €/m², wobei lizenzierte und bebaubare Flächen deutlich darüber notieren.