Laufende Immobiliensteuern auf Mallorca: IBI, Zweitwohnsitz und Vergünstigungen
Mit dem Kauf ist das Steuerkapitel nicht abgeschlossen: Laufende Immobiliensteuern auf Mallorca gehören auch dann zu Deinem Jahresbudget, wenn Du das Haus nur gelegentlich nutzt. Die wichtigste Rechnung ist meist die kommunale Grundsteuer IBI. Bei einem Zweitwohnsitz kommt es außerdem darauf an, ob Du in Spanien steuerlich ansässig bist und ob Du die Immobilie selbst nutzt oder vermietest. Eine allgemeine „Zweitwohnsitzsteuer“, von der man sich durch seltene Nutzung befreien lassen könnte, beschreibt diese Pflichten nicht treffend.
Hier erfährst Du, wie sich die IBI grundsätzlich aus Katasterwert und Gemeindesatz ergibt, warum die Zahlungsfristen von Ort zu Ort abweichen und welche weiteren Steuern Du prüfen solltest. Auch mögliche Vergünstigungen ordnen wir ein: Nicht jede Ermäßigung für eine Hauptwohnung passt zu einer Ferienimmobilie. Für Deine konkrete Jahresplanung sind deshalb der Bescheid zum Objekt und die Regeln der zuständigen Gemeinde wichtiger als ein pauschaler Mallorca-Durchschnitt.
Welche laufenden Steuern können für eine Immobilie anfallen?
Nicht jede wiederkehrende Ausgabe rund ums Haus ist eine Steuer. Für die steuerliche Planung hilft diese Trennung:
| Position | Worum es geht | Was Du prüfen solltest |
|---|---|---|
| IBI – Impuesto sobre Bienes Inmuebles | Jährliche kommunale Grundsteuer auf Immobilien | Katasterwert, Satz und Zahlungszeitraum der Gemeinde |
| Besteuerung nichtansässiger Eigentümer | Mögliche Einkommensteuer auf die selbst genutzte oder vermietete Immobilie | Steuerliche Ansässigkeit und Art der Nutzung |
| Vermögensteuer | Kann bei entsprechendem Vermögen relevant werden | Persönliche Verhältnisse und anwendbare Regeln |
| Weitere kommunale Abgaben | Beispielsweise Abfallgebühren oder Abgaben für eine Grundstückszufahrt | Bescheide und Kalender der Gemeinde |
Strom, Wasser, Versicherung und Beiträge an eine Eigentümergemeinschaft gehören zwar ebenfalls zum laufenden Budget einer Ferienimmobilie, sind aber nicht mit der IBI gleichzusetzen. Ebenso wenig ist die einmalige Steuer beim Erwerb einer Bestandsimmobilie eine laufende Grundsteuer.
Wie berechnet sich die Grundsteuer IBI auf Mallorca?
Die IBI beruht auf dem Katasterwert der Immobilie und dem Steuersatz der zuständigen Gemeinde. Vereinfacht lautet die Rechnung: maßgebliche Bemessungsgrundlage × anwendbarer Gemeindesatz. Ob Vergünstigungen eingreifen, ist anschließend gesondert zu prüfen.
Der Katasterwert ist nicht automatisch der Kaufpreis oder ein aktueller Angebotspreis. Du findest ihn auf dem IBI-Bescheid; zum Hintergrund hilft unser Ratgeber zum Valor Catastral. Für die tatsächliche Belastung brauchst Du zusätzlich den Satz und den Bescheid Deiner Gemeinde. Ein Satz aus einer anderen Gemeinde liefert keine verlässliche Rechnung für Dein Objekt.
Hinweis: Residenten und Nichtresidenten können gleichermaßen IBI-pflichtig sein. Die Nutzung als Ferienhaus beseitigt die kommunale Grundsteuer nicht.
Mehr zur Steuer selbst findest Du im Ratgeber zur IBI in Spanien.
Wann ist die IBI zu zahlen?
Für Mallorca gibt es keinen einheitlichen Zahlungstermin. Die folgenden freiwilligen Zahlungszeiträume für 2026 zeigen, wie deutlich sich die Kalender unterscheiden:
| Gemeinde | Veröffentlichter Zahlungszeitraum 2026 | Im Kalender genannte Abgaben |
|---|---|---|
| Ses Salines | 1. August bis 1. Oktober | Kommunale Abgaben; Frist beginnt bereits im August |
| Alcúdia | 1. September bis 2. November | Kommunale Herbstabgaben |
| Palma | 15. September bis 1. Dezember | IBI, IAE und Vado |
| Manacor, Marratxí und Artà | 15. September bis 1. Dezember | IBI und IAE |
| Inca | 1. September bis 1. Dezember | Unter anderem IBI und Abfall |
Entscheidend bleibt der Kalender für Deine Gemeinde und Abgabe. Die ATIB veröffentlicht für viele Gemeinden entsprechende Informationen. Bei von ihr verwalteten periodischen Kommunalabgaben solltest Du Dich nicht darauf verlassen, eine Zahlungsaufforderung auf Papier zu erhalten.
Achtung: Ein veröffentlichter Zeitraum für IBI, IAE und Vado bedeutet nicht, dass jede dieser Abgaben für Dich anfällt. Prüfe den konkreten Bescheid und die zugehörige Zahlungsfrist.
Gibt es eine Befreiung von der „Zweitwohnsitzsteuer“?
Mit „Zweitwohnsitzsteuer“ werden oft unterschiedliche Dinge gemeint. Eine Befreiung von allen laufenden Steuern, nur weil eine Immobilie als Zweitwohnsitz genutzt wird, gibt es nicht. Die IBI betrifft auch Ferienhäuser.
Für nicht in Spanien steuerlich ansässige Eigentümer ist daneben die Besteuerung der Immobilie zu prüfen – auch wenn sie selbst genutzt und nicht vermietet wird. Bei Vermietung ist die steuerliche Behandlung anders zu beurteilen. Wer in Spanien steuerlich ansässig ist, muss seine Situation wiederum nach den für Ansässige geltenden Regeln prüfen; die Einordnung hängt nicht allein davon ab, wie oft er das Haus auf Mallorca besucht.
Die praktische Frage lautet deshalb nicht „Wer ist pauschal befreit?“, sondern: Welche Steuer meinst Du, wo bist Du steuerlich ansässig und wie wird die Immobilie genutzt? Lies dazu auch die Einordnung zur Besteuerung selbst genutzter Immobilien nichtansässiger Eigentümer und zum steuerlichen Wohnsitz in Spanien.
Was ändert sich, wenn Du vermietest oder in Spanien ansässig bist?
Die IBI bleibt als kommunale Steuer ein eigenes Thema. Daneben macht es für die Einkommensteuer einen Unterschied, ob Du das Objekt ausschließlich selbst nutzt oder Einnahmen daraus erzielst. Nichtansässige Eigentümer sollten die Regeln zur Besteuerung von Mieteinnahmen getrennt von der Besteuerung der Selbstnutzung betrachten.
Auch „Eigentümer auf Mallorca“ und „in Spanien steuerlich ansässig“ sind keine austauschbaren Begriffe. Wenn sich Dein Lebensmittelpunkt verändert, prüfe Deine steuerliche Einordnung neu, statt die bisherige Behandlung des Ferienhauses einfach fortzuführen. Für diesen Übergang ist unser Ratgeber zu Steuern für Nichtresidenten in Spanien ein Ausgangspunkt.
Wann spielt die Vermögensteuer eine Rolle?
Bei entsprechendem Vermögen kann zusätzlich die spanische Vermögensteuer relevant werden. Dabei unterscheiden sich die Fragen, welches Vermögen einzubeziehen ist und welche Entlastungen anwendbar sind, je nachdem, ob Du in Spanien steuerlich ansässig bist. Aus dem Wert einer einzelnen Immobilie lässt sich die persönliche Steuerpflicht daher nicht zuverlässig ablesen.
Gerade bei gemeinschaftlichem Eigentum oder weiterem Vermögen solltest Du eine vereinfachte Aussage wie „unterhalb eines Immobilienwerts fällt nie Vermögensteuer an“ nicht zur Grundlage Deiner Planung machen. Die Vermögensteuer in Spanien verdient eine eigenständige Prüfung.
Welche Vergünstigungen kommen infrage?
Steuervorteile beim Kauf einer Hauptwohnung sind etwas anderes als Ermäßigungen auf jährliche Abgaben. Für Deine laufende Belastung ist vor allem interessant, ob für das konkrete Objekt eine IBI-Vergünstigung gilt. Solche Vorteile hängen von der jeweiligen Regelung und ihren Voraussetzungen ab – nicht allein vom Wunsch, die Immobilie künftig häufiger zu nutzen.
| Mögliche Entlastung oder Abgrenzung | Worauf es ankommt |
|---|---|
| IBI-Vergünstigung | Konkrete Voraussetzungen und Verfahren bei der zuständigen Gemeinde prüfen |
| Begünstigung für sozialen Wohnungsbau | Nicht ohne Prüfung auf eine gewöhnliche Ferienimmobilie übertragbar |
| Vergünstigung beim Kauf einer Hauptwohnung | Betrifft den Erwerb, nicht automatisch die spätere jährliche IBI |
| Vermögensteuerliche Entlastung | Persönliche steuerliche Situation statt allein den Kaufpreis betrachten |
Wenn Du eine Ermäßigung vermutest, beginne mit dem IBI-Bescheid und frage nach der konkret anwendbaren Regelung. Unser Ratgeber zur IBI-Ermäßigung auf Mallorca behandelt diese Frage vertieft.
Häufigste Fehler
- Kaufsteuer und IBI verwechseln: Die Steuer beim Immobilienkauf ist kein jährlicher IBI-Bescheid.
- Den Kaufpreis als Katasterwert einsetzen: Für die IBI ist der maßgebliche Katasterwert Ausgangspunkt der Berechnung.
- Seltene Nutzung mit Steuerbefreiung gleichsetzen: Auch ein gelegentlich genutzter Zweitwohnsitz kann mehrere steuerliche Pflichten auslösen.
- Einen Inseltermin im Kalender notieren: Die kommunalen Zahlungszeiträume unterscheiden sich.
- Auf einen Brief warten: Prüfe offene Forderungen aktiv, insbesondere wenn die ATIB die Abgabe verwaltet.
- Eine Hauptwohnungsvergünstigung übernehmen: Ob sie für Dein Objekt gilt, muss anhand ihrer Voraussetzungen geprüft werden.
Checkliste für Dein Steuerjahr als Eigentümer
- IBI-Bescheid bereitlegen: Kontrolliere Objektangaben und Katasterwert.
- Zuständige Verwaltung feststellen: Prüfe, ob Du die Abgabe bei der Gemeinde oder über die ATIB abwickelst.
- Zahlungskalender nachsehen: Suche den Zeitraum für Deine Gemeinde und die betreffende Abgabe.
- Nutzung festhalten: Trenne Selbstnutzung und Vermietung für die einkommensteuerliche Prüfung.
- Steuerliche Ansässigkeit klären: Beurteile Deine Pflichten nicht allein nach der Lage der Immobilie.
- Vergünstigungen einzeln prüfen: Halte Dich an die Voraussetzungen der jeweils einschlägigen Regelung.
Was kommt danach?
Steht Deine jährliche IBI fest, kannst Du das übrige Budget sauber ergänzen: mögliche weitere kommunale Abgaben, die Besteuerung bei Selbstnutzung oder Vermietung sowie nichtsteuerliche Ausgaben. Wer einen Stellplatz mit besonderer Grundstückszufahrt hat, sollte beispielsweise auch einen möglichen Vado-Bescheid prüfen; bei Wohnungen gehören häufig Beiträge an die Eigentümergemeinschaft zur Planung.
Ändern sich Nutzung oder steuerliche Ansässigkeit, prüfe die Einordnung erneut. Ein unveränderter IBI-Bescheid bedeutet nicht automatisch, dass auch alle übrigen steuerlichen Pflichten unverändert bleiben.
Fazit
Die IBI ist die zentrale laufende Immobiliensteuer auf Mallorca – und sie gilt nicht nur für Hauptwohnsitze. Ihre Höhe lässt sich erst mit den Daten des Objekts und der zuständigen Gemeinde sinnvoll bestimmen. Beim Zweitwohnsitz kommt als zweite Frage die persönliche steuerliche Situation hinzu: Selbstnutzung, Vermietung und Ansässigkeit können unterschiedliche Pflichten auslösen. Vergünstigungen sind möglich, aber kein pauschaler Vorteil für Ferienimmobilien.
Keine Rechts- oder Steuerberatung. Bei einer konkreten Steuererklärung oder einer beantragten Vergünstigung kommt es auf Deine Unterlagen und die anwendbare Regelung an.
Offizielle Quellen
- ATIB – balearische Steuerbehörde und Zugang zu kommunalen Steuerinformationen
- Spanisches Kataster – Informationen zum Katasterwert