Nachlasskosten auf Mallorca

Was kostet die Nachlassabwicklung auf Mallorca?

Wenn du eine Immobilie auf Mallorca erbst, fallen neben der Erbschaftsteuer eigene Kosten dafür an, dass der Nachlass beurkundet und die Immobilie im Grundbuch auf dich umgeschrieben wird. Der größte Teil davon ist nicht verhandelbar, sondern folgt zwei spanischen Gebührenordnungen — der Rest sind frei vereinbarte Honorare für Anwalt, Übersetzung und Papiere. Der Rechner oben rechnet sofort mit Beispielwerten; sobald du Wert und Zahl der Erben anpasst und die frei vereinbarten Posten einträgst, steht dort die Summe für deinen Fall.

Zwei Dinge vorweg, damit du die Zahl richtig einordnest. Die Erbschaftsteuer ist hier nicht enthalten — sie folgt eigenen Regeln, und du findest sie im Rechner dafür. Und die Gebühren fallen unabhängig davon an, ob am Ende Steuer zu zahlen ist: Auf den Balearen zahlen enge Angehörige meist wenig oder nichts an Steuer, Notar und Grundbuch bekommen ihre Gebühr trotzdem.

So wird gerechnet

Die Kosten setzen sich aus vier Blöcken zusammen: der Notargebühr für die Erbschaftsurkunde (escritura de aceptación y adjudicación de herencia, also die Annahme und Zuteilung des Nachlasses), der Grundbuchgebühr für die Umschreibung, den Nebenposten wie Ausfertigungen und Registerauskünften und schließlich den frei vereinbarten Honoraren.

Der Notar rechnet je Erbe ab — nicht einmal über den Nachlass

Das ist der Punkt, der die meisten überrascht, und er trägt diese Seite. Die spanische Gebührenordnung für Notare (Arancel, Real Decreto 1426/1989) bestimmt in Anexo II, Norma Cuarta.3, dass die Wertstaffel bei einer Erbschaft „a cada interesado por el total de bienes que se le adjudiquen" anzuwenden ist — auf jeden Beteiligten einzeln, bezogen auf alles, was ihm zugeteilt wird. Nicht einmal auf den Nachlass als Ganzes.

Weil die Staffel mit steigendem Wert fällt, wirkt das gegen die Erben: Derselbe Nachlass wird in vier kleine Portionen zerlegt, jede Portion landet in einem teureren Bereich der Staffel, und die Summe liegt über dem, was ein einzelner Erbe zahlen würde. Dieselbe Immobilie ist mit mehr Erben teurer zu beurkunden. Deshalb fragt der Rechner nach der Zahl der Erben, und deshalb ändert sich das Ergebnis so deutlich, wenn du diese Zahl anpasst.

Das Grundbuch teilt ebenfalls auf — zieht aber eine Grenze

Die Gebührenordnung für die Grundbuchämter (Real Decreto 1427/1989) geht in Anexo II, Norma Segunda.1, denselben Weg — der Wert der Immobilie wird auf die Anteile der Erben verteilt und die Staffel auf jeden Anteil angewandt — zieht aber eine Grenze ein: Die Summe aller so errechneten Gebühren darf ein Prozent des Werts nie übersteigen. Nach oben ist die Umschreibung damit gedeckelt, egal wie viele Erben beteiligt sind. Ehegatten, die im gesetzlichen Güterstand der Errungenschaftsgemeinschaft (gananciales) erwerben, gelten dabei nach Norma Segunda.2 als ein einziger Erwerber.

Zwei verschiedene Bemessungsgrundlagen

Das ist kein Detail, sondern der häufigste Rechenfehler. Der Notar rechnet über den gesamten Erbteil — auch über Bankguthaben, ein Fahrzeug oder Hausrat, wenn sie in derselben Urkunde zugeteilt werden. Das Grundbuch rechnet ausschließlich über die Immobilie, „el valor total de las fincas". Wer beim Notar nur den Immobilienwert einsetzt, unterschätzt seine Gebühr; deshalb kannst du im Rechner das übrige Nachlassvermögen getrennt angeben.

Welcher Wert gilt

Anexo II, Norma Primera beider Gebührenordnungen sagt dasselbe: Maßgeblich ist der steuerlich festgestellte Wert, und solange es keinen gibt, der in der Urkunde angegebene. Im Regelfall ist das also schlicht der Wert, den ihr in der Erbschaftsurkunde ansetzt. Wichtig: Das ist nicht dasselbe wie der Referenzwert des Katasters (valor de referencia). Der Referenzwert ist die Bemessungsgrundlage der Erbschaftsteuer — für Notar- und Grundbuchgebühren ist er nicht der maßgebliche Maßstab. Die beiden werden ständig verwechselt.

Welche Ermäßigungen greifen — und welche nicht

Beim Wohnungskauf mindern zwei besondere Ermäßigungen aus den Jahren 1999 und 2000 die Gebühren spürbar. Beim Erbfall gelten sie nicht: Ihr Wortlaut nennt Hypothekenvorgänge und „la compraventa de viviendas", den Kauf von Wohnraum — und eine Erbschaft ist kein Kauf. Die allgemeine Ermäßigung aus dem Real Decreto-ley 8/2010, die auf alle Notar- und Registergebühren wirkt, wird dagegen abgezogen. Der Rechner berücksichtigt genau diese Verteilung.

Die frei vereinbarten Posten

Für Anwalt oder Gestoría — ein spanisches Verwaltungsbüro, das die Behördengänge, Steueranmeldungen und Registeranträge für dich erledigt —, für beglaubigte Übersetzungen (traducción jurada), für den deutschen Erbnachweis und die Beschaffung der Urkunden gibt es keinen amtlichen Tarif. Deshalb sind das im Rechner Eingabefelder ohne Vorbelegung. Wir nennen hier bewusst keine Hausnummer, statt eine zu erfinden: Die Spannen sind je nach Kanzlei, Umfang und Sprache so weit, dass jede Vorgabe dich in die Irre führen würde. Lass dir Angebote geben und trag sie ein.

Rechenbeispiele

Statt hier Beträge zu tippen, rechnet der Rechner die typischen Fälle selbst durch und stellt sie unter dem Ergebnis dar — zwei Erben mit einer Wohnung, drei Erben, bei denen neben der Immobilie auch Bankguthaben verteilt werden, und der Alleinerbe. Am aufschlussreichsten ist der Vergleich, wenn du nur die Zahl der Erben veränderst und alles andere stehen lässt: Dann siehst du in einem Schritt, was Norma Cuarta.3 praktisch bedeutet.

Sonderfälle

• Mehrere Fincas registrales. Wohnung, Stellplatz und Abstellraum sind auf Mallorca oft als getrennte Grundbucheinheiten (fincas registrales) eingetragen. Dann fällt die Grundbuchstaffel für jede Einheit einzeln an, der Antragsvermerk dagegen nur einmal. Der Rechner geht von einer Einheit aus — bei mehreren liegt das Ergebnis darüber.
• Ungleiche Erbteile. Der Rechner nimmt gleiche Anteile an. Notar und Grundbuch rechnen über den tatsächlichen Wert jedes einzelnen Anteils; bei stark abweichenden Quoten verschiebt sich das Ergebnis.
• Zwei Erbfälle in einer Urkunde. Wird nach dem Tod beider Eltern gemeinsam abgewickelt, sind das zwei Übertragungen. Nach Norma Cuarta.3 Absatz 3 fallen die Gebühren für jede getrennt an, auch wenn nur eine Urkunde entsteht.
• Auflösung der Gütergemeinschaft. Wird zugleich die eheliche Errungenschaftsgemeinschaft auseinandergesetzt, ist das für den überlebenden Ehegatten ein eigener Gebührenposten neben dem Erbfall.
• Beglaubigte Ausfertigungen. Für die Eintragung genügt eine Ausfertigung der Urkunde (copia autorizada). Jede weitere — für die Bank, für Miterben, für das deutsche Nachlassgericht — kostet erneut.
• Sterbeurkunde. Die spanische Sterbeurkunde stellt das Standesamt (Registro Civil) gebührenfrei aus.

Fristen und Formulare

Für die Gebühren selbst gibt es keine Frist; sie werden mit der Beurkundung und der Eintragung fällig. Eine Frist gibt es dagegen für die Steuer: Die Erbschaftsteuer wird mit dem Modelo 650 binnen sechs Monaten nach dem Todestag angemeldet, eine Verlängerung ist auf Antrag möglich. Was dabei zu zahlen ist und welche Freibeträge greifen, erfährst du bei der Frage, wie hoch die Erbschaftsteuer auf den Balearen ausfällt.

Vor dem Notartermin braucht ihr die Auskunft aus dem spanischen Testamentsregister (Registro General de Actos de Última Voluntad), die verbindlich festhält, ob der Erblasser in Spanien ein Testament errichtet hat. Deutsche Urkunden — Erbschein, Europäisches Nachlasszeugnis, Sterbeurkunde — werden in Spanien nur mit Apostille anerkannt, einer Echtheitsbestätigung nach dem Haager Übereinkommen, und in aller Regel zusätzlich mit beglaubigter Übersetzung.

Der deutsche Erbnachweis

Brauchst du einen deutschen Erbschein oder ein Europäisches Nachlasszeugnis, richtet sich die Gerichtsgebühr nach dem Wert des Nachlasses abzüglich der vom Erblasser herrührenden Schulden (§ 40 Absatz 1 Satz 2 GNotKG). Ist der Erbschein nur für den Anteil eines Miterben beantragt, zählt allein dieser Anteil (Absatz 2). Rechne damit, dass die Gebühr zweimal anfällt: einmal für die Erteilung und einmal für die eidesstattliche Versicherung, die dem Antrag vorausgeht.

Rechtsgrundlage und Stand

Die Notargebühren folgen dem Real Decreto 1426/1989, die Grundbuchgebühren dem Real Decreto 1427/1989, beide in der durch das Real Decreto 1612/2011 geänderten Fassung. Die allgemeine Ermäßigung stammt aus dem Real Decreto-ley 8/2010, die beim Erbfall nicht anwendbaren Kauf-Ermäßigungen aus den Real Decreto-leyes 6/1999 und 6/2000. Für den deutschen Erbnachweis gilt das deutsche Kostenrecht für Gerichte und Notare, kurz GNotKG. Den Stand, mit dem der Rechner arbeitet, führt er selbst unter dem Ergebnis auf.

Häufige Fragen

Verwandte Rechner

Diese Seite rechnet bewusst nur die Nebenkosten. Wie viel Steuer auf den Erwerb selbst entfällt, klärt der Rechner dazu, wie hoch die Erbschaftsteuer auf den Balearen ausfällt. Wenn du in Deutschland lebst und dort ebenfalls steuerpflichtig bist, lohnt der Blick darauf, wie sich eine spanische Erbschaft auf die deutsche Steuer auswirkt — ein Doppelbesteuerungsabkommen gibt es für Erbfälle nicht, nur eine Anrechnung.

Steht schon fest, dass ihr die Immobilie nicht behalten wollt, findest du den Ablauf und die steuerlichen Fallstricke dort, wo wir erklären, was beim Verkauf einer geerbten Immobilie in Spanien zu beachten ist. Für den umgekehrten Fall — den normalen Kauf — gibt es einen eigenen Rechner für Notar- und Grundbuchkosten; dort gelten die Ermäßigungen für den Wohnungskauf, die beim Erbfall gerade nicht greifen.