IBI Steuer Spanien: Grundsteuer, Müllgebühren & Vado auf Mallorca
Du besitzt eine Finca, ein Apartment oder eine Villa auf Mallorca — und irgendwann landet entweder ein Schreiben im Briefkasten oder eben keines, obwohl die Steuer längst fällig ist. Genau das ist das Tückenhafte an der IBI Steuer Spanien: Die meisten Gemeinden verschicken keine Papierrechnung mehr und verlassen sich auf die Eigenverantwortung der Eigentümer. Der Ratgeber erklärt dir, wie die Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) berechnet wird, was der Katasterwert damit zu tun hat, welche weiteren Gemeindeabgaben wie Müllgebühren (basura) und Einfahrtsgenehmigungen (vado) hinzukommen, wann du zahlen musst — und warum ein Lastschriftmandat die mit Abstand entspannteste Lösung ist. Du lernst außerdem, wie sich IBI und die Nicht-Residenten-Einkommensteuer unterscheiden und was beim Immobilienkauf auf dich zukommt.
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Was ist die IBI — und wer zahlt sie?
Die Impuesto sobre Bienes Inmuebles, kurz IBI, ist Spaniens Pendant zur deutschen Grundsteuer. Rechtsgrundlage ist das Ley de Haciendas Locales (LHL), konkret Artikel 60 ff. Steuerpflichtig sind laut Gesetz der Eigentümer, der Erbbauberechtigte und der Nießbraucher — also nicht automatisch der Mieter, auch wenn das in Mietverträgen manchmal anders vereinbart wird.
Die IBI ist eine kommunale Steuer: Jede Gemeinde (Ayuntamiento) auf Mallorca erhebt sie selbst, legt ihren Hebesatz innerhalb gesetzlicher Grenzen fest und ist auch für die Einziehung zuständig. Das erklärt, warum zwei benachbarte Fincas in verschiedenen Gemeinden spürbar unterschiedliche Jahresrechnungen bekommen können.
Achtung: IBI und Nicht-Residenten-Einkommensteuer (Modelo 210) sind zwei völlig verschiedene Steuern. Die IBI geht ans Rathaus, die Einkommensteuer an die nationale Agencia Tributaria. Wer nur eine davon bezahlt, hat die andere noch nicht erledigt.
Wie wird die IBI berechnet? Katasterwert und Hebesatz
Die Formel ist einfach: IBI = Katasterwert × Hebesatz. Die Tücke steckt in beiden Faktoren.
Der Katasterwert (Valor Catastral)
Der Katasterwert bildet den Wert von Grundstück und Bebauung ab und wird anhand einer amtlichen Wertetabelle für jede Katastereinheit festgelegt. Er liegt in der Regel deutlich unter dem Marktwert. Technisch wird er alle zehn Jahre neu festgesetzt (revisión catastral); dazwischen kann er sich durch Inflation, Umbau oder Veränderungen der Immobilie ändern.
Der Hebesatz
Der spanische Gesetzgeber gibt Bandbreiten vor, innerhalb derer die Gemeinden ihren Satz frei wählen können:
| Immobilientyp | Gesetzliche Mindestgrenze | Gesetzliche Höchstgrenze |
|---|---|---|
| Städtische Immobilien (urbano) | 0,4 % | 1,1 % |
| Ländliche Immobilien (rústico) | 0,3 % | 0,9 % |
Während der Finanzkrise nach 2008 hoben viele Gemeinden ihre Sätze deutlich an; seitdem variieren die Werte auf Mallorca erheblich. Den aktuell geltenden Hebesatz deiner Gemeinde erfährst du auf Anfrage beim jeweiligen Ayuntamiento oder über die ATIB.
Beispielrechnung
| Parameter | Wert |
|---|---|
| Katasterwert | 180.000 € |
| Gemeindlicher Hebesatz | 0,65 % |
| Jährliche IBI | 1.170 € |
Auf den Balearen fließt in die Berechnung zusätzlich ein gemeindespezifischer Faktor ein, der auf den Katasterwert angewandt wird und die Art der Bebauung berücksichtigt. Die genauen Werte gibt die Gemeindeverwaltung auf Anfrage heraus.
Wann und wie musst du die IBI zahlen?
Zahlungsfristen
In den meisten Gemeinden auf Mallorca beginnt der sogenannte periodo voluntario de pago (freiwillige Zahlungsfrist) am 1. Oktober und endet am 2. Dezember. Für etwa ein Dutzend Rathäuser gelten leicht abweichende Fristen — es lohnt sich, das konkret zu prüfen.
Hinweis: Die meisten Gemeinden auf Mallorca verschicken keine Papier-Zahlungsbescheide mehr. Du bist selbst dafür verantwortlich, die Frist im Blick zu behalten. Wer zu spät zahlt, riskiert teils erhebliche Strafzuschläge.
Zahlungswege
| Gemeinde | Zahlungsweg |
|---|---|
| Die meisten Mallorca-Gemeinden | Balearische Steuerbehörde ATIB: sede.atib.es |
| Calvià | Direkt beim Ayuntamiento Calvià |
| Inca | Direkt beim Ayuntamiento Inca |
| Gemeinden auf Nachbarinseln | Direkt beim jeweiligen Ayuntamiento |
Online kannst du dich über die ATIB-Plattform einloggen, den fälligen Betrag einsehen und direkt bezahlen. Ein Code im Steuerbescheid — sofern er noch verschickt wird — gibt Einsicht in den aktuellen Stand.
Tipp: Lastschriftmandat einrichten
Die entspannteste Lösung ist ein Abbuchungsauftrag bei deiner spanischen Bank. Die ATIB oder das zuständige Rathaus zieht den Betrag dann automatisch zum Fälligkeitsdatum ein. Für Nicht-Residenten mit einem spanischen Bankkonto ist das der Standardweg — und verhindert zuverlässig Versäumniszuschläge.
Müllgebühren (Basura / Tasa de Residuos)
Die Müllgebühren — auf Spanisch tasa de basura oder tasa de residuos sólidos urbanos — sind eine eigenständige Gemeindeabgabe und erscheinen nicht auf der IBI-Rechnung, auch wenn sie manchmal zusammen eingezogen werden.
| Merkmal | Detail |
|---|---|
| Rechtsgrundlage | Kommunale Satzung (ordenanza municipal) |
| Bemessungsgrundlage | Je nach Gemeinde: Wohnungsgröße, Nutzungsart, Anzahl der Wohneinheiten |
| Zahlungsrhythmus | In der Regel jährlich, teils halbjährlich |
| Zuständigkeit | Ayuntamiento oder beauftragte Stelle |
| Fälligkeit | Je nach Gemeinde, oft zeitgleich mit IBI-Zeitraum |
Die Höhe variiert stark: Ein kleines Apartment zahlt deutlich weniger als ein großes Einfamilienhaus. Auch ob die Immobilie als Erst- oder Zweitwohnsitz genutzt wird, kann eine Rolle spielen. Im Zweifel direkt beim Ayuntamiento nachfragen.
Vado: die Einfahrtsgenehmigung
Der vado (auch vado permanente) ist die Gebühr für eine genehmigte Ausfahrt oder Einfahrt auf privatem Grund — also für die Überfahrt des Gehwegs zu deiner Garage oder Einfahrt. Die Gebühren fließen direkt in die Gemeindekasse.
| Merkmal | Detail |
|---|---|
| Wofür | Genehmigung zum dauerhaften Überfahren des Gehwegs |
| Kennzeichnung | Blaues Schild mit Stundenzahl oder „24h" am Eingang |
| Zuständigkeit | Ayuntamiento |
| Zahlungsrhythmus | Jährlich |
| Konsequenz ohne Genehmigung | Fehlende Berechtigung, Fremdparker zu beanstanden |
Hinweis: Ein vado-Schild ohne gültige Genehmigung hat keine Rechtswirkung. Wer Fremdparker vor seiner Einfahrt entfernen lassen möchte, braucht eine aktive, bezahlte Genehmigung vom Rathaus.
Das Catastro: die Basis aller kommunalen Steuern
Das Catastro (Kataster) ist das staatliche Register, in dem alle Grundstücke und Gebäude Spaniens mit ihren wesentlichen Merkmalen erfasst sind. Es ist nicht dasselbe wie das Grundbuch (Registro de la Propiedad), auch wenn beide für Immobilieneigentümer relevant sind.
| Catastro | Registro de la Propiedad | |
|---|---|---|
| Inhalt | Physische Merkmale, Katasterwert, Nutzungsart | Eigentumsrechte, Lasten, Hypotheken |
| Zuständig | Dirección General del Catastro (national) | Lokales Grundbuchamt |
| Relevanz für IBI | Unmittelbar (Berechnungsgrundlage) | Indirekt |
| Online-Einsicht | sede.catastro.gob.es | registradores.org |
Stimmen die Daten im Catastro nicht mit der tatsächlichen Immobilie überein — etwa nach einem Umbau oder einem Anbau — kann es zu falschen Katasterwerten und damit zu einer falschen IBI kommen. Eine Aktualisierung (declaración de alteración catastral) ist dann Pflicht.
Achtung: Nicht gemeldete Baumaßnahmen können im Catastro fehlen und bei einer späteren Überprüfung Probleme verursachen — auch steuerlich. Mehr dazu im Ratgeber zu Schwarzbauten auf Mallorca legalisieren.
IBI und Nicht-Residenten-Einkommensteuer: der Unterschied
Viele Eigentümer, die nicht in Spanien gemeldet sind, verwechseln die IBI mit der Nicht-Residenten-Einkommensteuer (IRNR). Beide Steuern betreffen dieselbe Immobilie — sind aber völlig unabhängig voneinander.
| IBI | IRNR (Modelo 210) | |
|---|---|---|
| Steuerart | Gemeindesteuer | Nationale Einkommensteuer |
| Zuständig | Ayuntamiento / ATIB | Agencia Tributaria (AEAT) |
| Auslöser | Eigentum am 1. Januar | Eigennutzung oder Vermietung |
| Basis | Katasterwert | Katasterwert oder Mieteinnahmen |
| Frist | Oktober–Dezember (i. d. R.) | 31. Dezember des Folgejahres |
Beispiel: Eigennutzung durch Nicht-Residenten
Wer die Immobilie nicht vermietet, schuldet dem spanischen Fiskus trotzdem eine fiktive Mieteinnahme (imputación de rentas). Diese wird mit 1,1 % des Katasterwerts angesetzt, darauf fällt für EU/EWR-Bürger ein Steuersatz von 19 % an.
Beispiel: Katasterwert 380.000 €
→ 1,1 % = 4.180 €
→ 19 % darauf = 794,20 € jährliche Einkommensteuer
Diese Steuer kommt zur IBI hinzu — sie ersetzt sie nicht.
IBI beim Immobilienkauf: wer zahlt was?
Die IBI wird auf denjenigen erhoben, der am 1. Januar des Steuerjahres als Eigentümer im Catastro eingetragen ist. Das führt beim Kauf mitten im Jahr zu einer wichtigen Frage: Wer trägt die IBI für das laufende Jahr?
In der Praxis wird dies im Kaufvertrag geregelt. Üblich ist eine anteilige Aufteilung (prorrateo) zwischen Verkäufer und Käufer nach dem Datum des Eigentumsübergangs. Käufer sollten diesen Punkt explizit im Notarvertrag festhalten lassen.
Hinweis: Liegt beim Kauf eine offene IBI-Schuld vor, haftet in bestimmten Konstellationen der neue Eigentümer. Eine Überprüfung beim ATIB vor dem Kauf ist daher ratsam. Mehr zum Ablauf findest du im Ratgeber zum Immobilienkauf auf Mallorca.
Übersicht: Alle kommunalen Abgaben auf Mallorca
| Abgabe | Spanisch | Wer zahlt | Fälligkeit | Zuständig |
|---|---|---|---|---|
| Grundsteuer | IBI | Eigentümer / Nießbraucher | Okt.–Dez. (i. d. R.) | ATIB / Ayuntamiento |
| Müllgebühr | Tasa de basura | Eigentümer | Je nach Gemeinde | Ayuntamiento |
| Einfahrtsgenehmigung | Vado permanente | Eigentümer | Jährlich | Ayuntamiento |
| Kfz-Steuer | IVTM | Fahrzeughalter | Je nach Gemeinde | Ayuntamiento |
| Gewerbesteuer | IAE | Unternehmer | Jährlich | ATIB / Ayuntamiento |
| Wertzuwachssteuer (Verkauf) | Plusvalía municipal | Verkäufer | Bei Verkauf | Ayuntamiento |
Häufigste Fehler bei der IBI auf Mallorca
- Keine Lastschrift eingerichtet: Man wartet auf einen Brief, der nicht kommt — und zahlt zu spät.
- IBI und IRNR verwechselt: Nur die IBI gezahlt, das Modelo 210 aber vergessen (oder umgekehrt).
- Falscher Katasterwert: Umbau oder Anbau nicht im Catastro gemeldet — dadurch stimmt die Berechnungsbasis nicht.
- IBI-Schulden beim Kauf übersehen: Käufer prüfen vor dem Notartermin nicht, ob Rückstände bestehen.
- Vado ohne gültige Genehmigung: Das Schild hängt, aber die Jahresgebühr wurde nicht bezahlt — die Genehmigung ist damit hinfällig.
- Müllgebühren vergessen: Weil sie manchmal separat in Rechnung gestellt werden, gehen sie im Chaos der ersten Besitzjahre unter.
- Zuständigkeit unklar: In Calvià und Inca läuft die Zahlung nicht über die ATIB, sondern direkt übers Rathaus.
Was kommt nach der IBI? Weitere jährliche Steuerpflichten
Die IBI ist die bekannteste, aber nicht die einzige jährliche Steuerpflicht für Immobilieneigentümer auf Mallorca.
- Modelo 210 (IRNR): Nicht-Residenten müssen in der Regel jährlich bis zum 31. Dezember des Folgejahres die Einkommensteuer auf eigengenutzte oder vermietete Immobilien erklären.
- Vermögensteuer: Für Nicht-Residenten mit Immobilienvermögen in Spanien ab bestimmten Schwellen fällig — Details dazu im Ratgeber Vermögensteuer Spanien.
- Steuern beim Verkauf: Beim späteren Verkauf fallen Kapitalertragsteuer und die gemeindliche Plusvalía municipal an — mehr dazu im Ratgeber Steuern beim Immobilienverkauf.
- Erbschaft und Schenkung: Auf den Balearen gibt es seit einigen Jahren deutliche Steuervergünstigungen für enge Verwandte — alles Wichtige im Ratgeber Erbschaft & Schenkung Balearen.
Checkliste: IBI & kommunale Abgaben im Griff
- Katasterwert der Immobilie überprüft (sede.catastro.gob.es)
- Gemeindlichen Hebesatz beim Ayuntamiento erfragt
- Lastschriftmandat bei spanischer Bank eingerichtet
- Zahlungsfrist der eigenen Gemeinde notiert (i. d. R. 1. Okt. – 2. Dez.)
- Müllgebühren separat erfasst und im Zahlungskalender eingetragen
- Vado-Genehmigung beantragt und Jahresgebühr bezahlt (falls Einfahrt vorhanden)
- Beim Kauf: IBI-Rückstände beim ATIB geprüft
- Beim Kauf: IBI-Aufteilung im Kaufvertrag geregelt
- Modelo 210 für das laufende Steuerjahr im Kalender vermerkt
- Catastro-Daten nach Umbau oder Anbau aktualisiert
Fazit
Die IBI Steuer Spanien ist im Grunde unkompliziert — solange du weißt, wie sie berechnet wird, wann sie fällig ist und wer sie einzieht. Der Katasterwert ist die Basis, der gemeindliche Hebesatz bestimmt die Höhe, und die ATIB wickelt für die meisten Mallorca-Gemeinden die Zahlung ab. Dazu kommen eigenständige Abgaben wie Müllgebühren und Vado, die gerne übersehen werden. Die wichtigste Maßnahme für Nicht-Residenten: ein Lastschriftmandat einrichten und IBI nicht mit dem Modelo 210 verwechseln — beide Steuern laufen parallel und keine davon ersetzt die andere. Wer das verstanden hat, erlebt keine bösen Überraschungen.
Offizielle Quellen
- Ley de Haciendas Locales (RDLeg 2/2004): Rechtsgrundlage der IBI, Art. 60 ff. — noticias.juridicas.com
- ATIB – Agència Tributària de les Illes Balears: Zahlungsportal für kommunale Abgaben der meisten Mallorca-Gemeinden — sede.atib.es
- Dirección General del Catastro: Katasterauskunft und Valor Catastral online — sede.catastro.gob.es
- AEAT – Agencia Estatal de Administración Tributaria: Zuständig für Modelo 210 (Nicht-Residenten-Einkommensteuer) — aeat.es
- Consell de Mallorca: Inselinstitution mit weiterführenden Informationen zu lokalen Vorschriften — conselldemallorca.net