Erbschaft & Schenkung von Immobilien auf den Balearen: Steuern 2026

Wer auf Mallorca eine Finca, ein Apartment in Palma oder eine Villa in Son Vida vererbt oder zu Lebzeiten übergibt, steht vor einer Steuer, die sich grundlegend von der deutschen unterscheidet: dem Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD), der spanischen Erbschaft- und Schenkungsteuer. Entscheidend ist, dass nicht der spanische Zentralstaat die Höhe bestimmt, sondern die jeweilige autonome Region. Und die Balearen haben in den Jahren 2023 bis 2025 eine Reform durchgezogen, die Erbschaften und Schenkungen von Immobilien innerhalb der engsten Familie faktisch steuerfrei stellt. Dieser Ratgeber erklärt dir, wer 2026 wie viel zahlt, warum der pacto sucesorio die wohl wichtigste Gestaltung für Immobilieneigentümer ist und welche Fristen du keinesfalls verpassen darfst.

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Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD): regional, nicht national

Anders als in Deutschland gibt es in Spanien keinen bundeseinheitlichen Erbschaftsteuer-Tarif. Der ISD ist zwar ein staatliches Gesetz (Ley 29/1987), aber die Steuerhoheit ist an die Comunidades Autónomas abgetreten. Jede Region darf eigene Freibeträge (reducciones), Steuersätze und vor allem Boni auf die Steuerschuld (bonificaciones) festlegen. Das führt zu enormen Unterschieden: Dieselbe geerbte Immobilie kann in Asturien fünfstellige Beträge kosten und auf den Balearen 0 Euro.

Vier Faktoren bestimmen die Steuerlast:

Die spanische Erbschaftsteuer kennt vier Verwandtschaftsgruppen. Sie sind der Schlüssel zur gesamten Belastung:

Wichtig: Eine unverheiratete Partnerschaft fällt nur dann in Gruppe II, wenn sie als pareja estable im balearischen Register eingetragen ist. Ohne Eintragung landet der Partner in Gruppe IV — und damit beim vollen Tarif. Für deutsche Paare auf Mallorca ist das eine der teuersten Fallen.

Die Balearen-Reform: 100 % Bonus für Gruppe I und II

Seit dem 18. Juli 2023 gewähren die Balearen einen Bonus von 100 % auf die korrigierte Steuerschuld (cuota íntegra corregida) bei Erwerben von Todes wegen sowie bei den gleichgestellten pactos sucesorios, sofern der Erbe in Gruppe I oder II fällt. Im Klartext: Ein Kind, das die Villa der Eltern erbt, zahlt 0 Euro ISD — unabhängig vom Wert. Es gibt keine Obergrenze mehr.

2025 wurde die Reform mit dem Haushaltsgesetz (Ley 6/2025, wirksam ab 25. Juli 2025) noch einmal erweitert und auf Schenkungen zu Lebzeiten ausgedehnt sowie der Bonus für Gruppe III angehoben. Stand 2026 gilt unverändert die günstigste Konstellation der Geschichte für Familienübertragungen auf den Balearen.

Zusätzlich zum Bonus gibt es vorgelagerte Freibeträge (reducciones por parentesco), die von der Bemessungsgrundlage abgezogen werden:

Bei der Selbstnutzer-Immobilie des Erblassers kommt für Gruppe I+II zudem eine Reduzierung von bis zu 100 % des Werts der vivienda habitual (bis zu einer gesetzlichen Obergrenze) hinzu — relevant vor allem, wenn der Bonus einmal nicht greifen sollte.

Die kritische Bedingung bei Immobilien: Damit der 100-%-Bonus anerkannt wird, muss in der notariellen Urkunde (escritura pública) der Wert der erworbenen Immobilie angegeben werden, und dieser darf den valor de referencia des Katasters um höchstens 20 % übersteigen. Existiert kein valor de referencia oder kann ihn die Dirección General del Catastro nicht zertifizieren, gilt der Marktwert als Grenze. Wer hier zu niedrig ansetzt, riskiert eine Nachprüfung und den Verlust des Bonus.

Schenkung zu Lebzeiten vs. Erbschaft im Todesfall

Bis Mitte 2025 galt eine entscheidende Asymmetrie: Erbschaften waren mit 100 % bonifiziert, normale Schenkungen (donaciones) zu Lebzeiten nicht. Sie wurden mit einem progressiven Tarif (7,65 % bis 34 %) belegt, der durch einen autonomen Abzug auf eine effektive Belastung von rund 7 % gedeckelt war. Seit dem 25. Juli 2025 ist diese Lücke geschlossen: Auch normale Schenkungen an Gruppe I und II profitieren von einem 100-%-Abzug auf die Steuerschuld (cuota líquida) — ein Apartment per notarieller Urkunde an das Kind verschenken kostet damit 0 Euro ISD. Wie bei Immobilien-Erbschaften gilt auch hier die Bedingung, dass der deklarierte Wert den valor de referencia um höchstens 20 % übersteigt.

Doch Vorsicht: Der ISD ist nur eine von mehreren Steuern. Bei einer normalen Schenkung einer Immobilie löst der Schenker eine Wertzuwachs-Besteuerung in der eigenen Einkommensteuer (IRPF) aus — die ganancia patrimonial. Hat die Immobilie über die Jahre an Wert gewonnen (was auf Mallorca die Regel ist), wird dieser latente Gewinn beim Schenker mit 19 % bis 28 % besteuert. Diese IRPF-Last verschwindet nicht durch den ISD-Bonus.

Faustregel: Für Bargeld, Konten oder junge Vermögenswerte ohne nennenswerten Wertzuwachs ist die normale Schenkung unkompliziert. Für Immobilien mit hohem latentem Gewinn ist der pacto sucesorio der überlegene Weg — weil er die IRPF-Falle umgeht.

Pacto sucesorio: die balearische Besonderheit

Der pacto sucesorio ist eine Eigenheit des balearischen Zivilrechts und nur in wenigen spanischen Regionen mit eigenem Zivilrecht möglich (Balearen, Katalonien, Aragonien, Galicien, Navarra, Baskenland). Es handelt sich um einen vertraglichen Erbvertrag, mit dem du bereits zu Lebzeiten Vermögen unwiderruflich auf die nächste Generation überträgst — der Erwerb gilt steuerlich jedoch als Erwerb von Todes wegen, nicht als Schenkung.

Die bekannteste mallorquinische Variante ist die definición: eine Übertragung von Eltern an Kinder, bei der das Kind im Gegenzug auf seinen späteren Pflichtteil (legítima) verzichtet. Geregelt ist das Ganze seit der Ley 8/2022, die die früher geforderte balearische vecindad civil gestrichen hat — damit können auch auf den Balearen ansässige Ausländer einen pacto sucesorio nach balearischem Recht schließen.

Die steuerlichen Vorteile sind erheblich:

1. Keine IRPF beim Übertragenden. Da der pacto sucesorio als Erwerb von Todes wegen gilt (Art. 33.3.b Ley 35/2006, höchstrichterlich bestätigt durch STS núm. 407/2016 vom 9. Februar 2016 zur apartación gallega), entsteht beim Schenker keine zu versteuernde ganancia patrimonial. Der bei einer normalen Schenkung gefürchtete latente Wertzuwachs wird nicht besteuert.
2. Günstiger ISD-Tarif statt Schenkungstarif. Statt des effektiven Schenkungssatzes greift der Erbschafts-Tarif von 1 % bis 700.000 € für Gruppe I+II (bei einem patrimonio preexistente unter 400.000 €) — und darauf der 100-%-Bonus. Praktisch bleibt es bei 0 € ISD.
3. Step-up der Anschaffungskosten. Verkauft das Kind die Immobilie später, gilt der im pacto sucesorio deklarierte (aktuelle) Wert als Anschaffungswert. Der über Jahrzehnte aufgelaufene Gewinn der Eltern verdampft steuerlich.

Die 5-Jahres-Sperre (Anti-Fraude-Gesetz 11/2021): Verkauft das Kind die per pacto sucesorio erhaltene Immobilie, bevor der Schenker verstorben ist und bevor 5 Jahre seit dem Vertrag vergangen sind, muss es für die IRPF den ursprünglichen Anschaffungswert und das Anschaffungsdatum des Schenkers übernehmen. Der Step-up-Vorteil entfällt dann. Wer den pacto sucesorio als kurzfristiges Verkaufs-Vehikel missbraucht, geht leer aus.

Die Frist-Falle: Anders als bei der Erbschaft (6 Monate) beträgt die Frist für die ISD-Selbstveranlagung beim pacto sucesorio nur einen Monat ab dem Tag der notariellen Unterzeichnung. Der devengo ist der Beurkundungstag, nicht ein späterer Todestag. Wer diese verkürzte Frist übersieht, riskiert Verspätungszuschläge — eine häufige und teure Falle gerade bei dieser zentralen Gestaltung.

Der Preis dafür: Der pacto sucesorio ist unwiderruflich. Eine spätere Änderung per Testament ist ausgeschlossen, und bei der definición verzichtet das Kind endgültig auf seinen Pflichtteil. Das verlangt sorgfältige Familienplanung und anwaltliche Begleitung.

Nicht-Residenten und das EU-Wahlrecht

Lange wurden Nicht-Residenten diskriminiert: Sie mussten den ISD nach dem (teureren) staatlichen Tarif an die spanische Zentralfinanzverwaltung (AEAT) zahlen, ohne die günstigen Regional-Boni nutzen zu dürfen. Der Europäische Gerichtshof kippte das mit Urteil vom 3. September 2014 (Rechtssache C-127/12) als Verstoß gegen die Kapitalverkehrsfreiheit. Spanien reagierte mit der Ley 26/2014: Seit 1. Januar 2015 dürfen Erben und Beschenkte mit Wohnsitz in der EU oder im EWR die Regelung der Region anwenden, mit der ein Anknüpfungspunkt besteht.

Spanische Gerichte (u. a. STS-Urteile 2018) und die Steuerverwaltung (DGT-Auskunft V0282-20) haben dies inzwischen auf Drittstaaten außerhalb der EU/EWR ausgeweitet. Hinweis: Der Gesetzestext der Disposición adicional 2ª der Ley 29/1987 wurde insoweit nicht angepasst, sodass Drittstaats-Residenten ihren Anspruch in der Praxis teils erst über Rechtsmittel durchsetzen müssen. Die Balearen haben mit der Ley 11/2023 und endgültig mit der Ley 6/2025 klargestellt, dass die Boni auch von Nicht-Residenten anwendbar sind.

Für deutsche Eigentümer heißt das konkret: Auch wenn du in Deutschland lebst, kannst du für eine Mallorca-Immobilie die balearischen Boni nutzen — das Modelo 650 läuft dann aber über die AEAT statt über die ATIB. Parallel kann deutsche Erbschaftsteuer anfallen (Welteinkommens-/Welteigentumsprinzip bei deutschem Wohnsitz); das deutsch-spanische Verhältnis hat kein spezielles Doppelbesteuerungsabkommen für die Erbschaftsteuer, weshalb hier eine Anrechnung nach § 21 ErbStG zu prüfen ist. Das ist ein eigenes, beratungsintensives Feld.

Spanisches Testament und Plusvalía

Ein spanisches Testament ist für jeden Mallorca-Eigentümer dringend zu empfehlen: Es beschleunigt die Abwicklung erheblich, vermeidet kostspielige Übersetzungen und Apostillen eines deutschen Testaments und erlaubt über die EU-Erbrechtsverordnung (Nr. 650/2012) die Rechtswahl des Heimatrechts. Wir behandeln das ausführlich im verlinkten Beitrag — hier nur der Verweis: Plane das spanische Testament parallel zur Steuergestaltung, nicht danach.

Bei der Erbimmobilie fällt neben dem ISD eine zweite Abgabe an: die Plusvalía municipal (IIVTNU), die Wertzuwachssteuer auf den Grund und Boden, erhoben von der jeweiligen Gemeinde. Sie betrifft nur städtische Grundstücke (terrenos urbanos) und wird beim Erwerber fällig.

In Palma gewährt die kommunale Verordnung (Ordenanza fiscal) eine Bonifikation von bis zu 95 % auf die Plusvalía, wenn die geerbte Immobilie die Hauptwohnung (vivienda habitual) des Verstorbenen war und die Erben Ehepartner, Abkömmlinge oder Vorfahren sind. Wichtige Bedingungen in Palma:

• Die volle 95-%-Bonifikation ist an einen valor catastral der Wohnung von unter 100.000 € geknüpft. Liegt der Katasterwert darüber, greift die Vergünstigung nur reduziert oder gar nicht — für Premium-Immobilien überschreitet der Katasterwert diese Schwelle häufig.
• Die Vergünstigung muss aktiv und fristgerecht beantragt werden — sie wird nicht automatisch gewährt.
• Der Erwerb muss 5 Jahre im Vermögen gehalten werden (Ausnahme: Tod des Erwerbers in dieser Frist).
• Die Boni gelten auch für Übertragungen per pacto sucesorio / definición.
• Ist kein realer Wertzuwachs des Grundstücks eingetreten, fällt gar keine Plusvalía an (nachweispflichtig).

Jede Gemeinde hat ihre eigene Ordenanza — in Andratx, Calvià oder Pollença gelten andere Schwellen und Prozentsätze. Vor jeder Übertragung lohnt der Blick in die kommunale Verordnung am Belegenheitsort.

Fristen: 6 Monate Erbschaft, nur 1 Monat pacto sucesorio

Bei einer Erbschaft tickt die Uhr ab dem Todestag. Beim pacto sucesorio dagegen ab der notariellen Beurkundung — und dort gilt eine deutlich kürzere Frist. Die zentralen Termine:

Der wichtigste Praxis-Hinweis: Der 100-%-Bonus befreit nicht von der Pflicht zur Abgabe des Modelo 650. Auch bei 0 Euro Steuerschuld muss fristgerecht erklärt werden — versäumte Formalitäten können Sanktionen auslösen. Ohne eingereichtes und liquidiertes Modelo 650 lässt sich die Immobilie zudem nicht im Eigentumsregister umschreiben und somit weder verkaufen noch beleihen. Und: Wer den pacto sucesorio als zentrale Gestaltung wählt, darf die 1-Monats-Frist nicht mit der 6-Monats-Erbschaftsfrist verwechseln — sonst drohen Verspätungszuschläge trotz Null-Steuer.

Häufigste Fehler

• Modelo 650 nicht abgegeben, weil „eh 0 Euro". Der Bonus setzt die fristgerechte Erklärung voraus. Versäumnis = formale Sanktion und blockiertes Grundbuch.
• Pacto-sucesorio-Frist mit der Erbschaftsfrist verwechselt. Beim pacto sucesorio läuft die Frist nur 1 Monat ab Beurkundung, nicht 6 Monate — eine häufige und teure Falle.
• Immobilienwert zu niedrig deklariert. Liegt der angesetzte Wert unter dem valor de referencia, droht eine Nachprüfung; übersteigt er ihn um mehr als 20 %, wackelt der Bonus.
• Normale Schenkung statt pacto sucesorio bei wertgesteigerten Immobilien. Der ISD ist zwar 0 €, aber die IRPF-Wertzuwachssteuer beim Schenker wird übersehen — oft eine fünfstellige Überraschung.
• Unverheirateter Partner ohne Register-Eintrag. Ohne pareja estable-Eintragung fällt der Partner in Gruppe IV — voller Tarif statt 0 €.
• 5-Jahres-Sperre beim pacto sucesorio ignoriert. Vorzeitiger Verkauf vernichtet den Step-up-Vorteil.
• Plusvalía-Bonifikation nicht beantragt oder Wertgrenze übersehen. In Palma bis zu 95 % — aber nur bei Katasterwert unter 100.000 € und nur, wenn fristgerecht und aktiv beantragt.
• Deutsche Erbschaftsteuer vergessen. Bei deutschem Wohnsitz kann parallel deutsche ErbSt anfallen; ohne ErbSt-Doppelbesteuerungsabkommen ist die Anrechnung sorgfältig zu prüfen.
• Verlängerungsantrag zu spät gestellt. Die prórroga ist nur in den ersten 5 Monaten möglich — danach läuft die Frist gnadenlos ab.

Checkliste vor der Übertragung

• Verwandtschaftsgruppe und Bonus-Anspruch geklärt (Gruppe I/II = 100 %?)
• Unverheirateter Partner als pareja estable eingetragen?
• Latenter Wertzuwachs der Immobilie geprüft → Schenkung oder pacto sucesorio?
• Valor de referencia des Katasters abgefragt, Deklarationswert festgelegt
• Spanisches Testament vorhanden / Rechtswahl nach EU-ErbVO getroffen?
• Zuständigkeit geklärt (ATIB oder AEAT bei Nicht-Residenten)?
• Deutsche Erbschaftsteuer-Folgen mit deutschem Berater abgestimmt
• Plusvalía-Bonifikation am Belegenheitsort recherchiert (Katasterwert-Grenze!) und Antrag eingeplant
• Fristen im Kalender: 6 Monate (Erbschaft), 1 Monat (pacto sucesorio & Schenkung), 5 Monate (Verlängerungsantrag)

Was kommt danach

Ist die Nachfolge geregelt, schließen sich weitere Themen an. Wer eine geerbte Immobilie nicht selbst nutzt, prüft Verkauf oder Vermietung — beide haben eigene steuerliche Folgen (IRPF, IBI, ggf. Modelo 210 für Nicht-Residenten). Wer den Wohnsitz auf die Insel verlegt, sollte sich frühzeitig mit der Anmeldung bei den Behörden und der NIE-Nummer befassen, die du für jede notarielle Übertragung ohnehin brauchst. Für den Kauf einer weiteren Immobilie lohnt der Blick in die Kaufnebenkosten auf Mallorca und in unseren aktuellen Marktbericht.

Fazit

Die Balearen sind 2026 die steuerlich günstigste Region Spaniens für die Übertragung von Familienvermögen. Kinder, Ehepartner und Eltern (Gruppe I+II) erben und beschenkt werden faktisch steuerfrei — der 100-%-Bonus auf die Steuerschuld gilt seit 2023 für Erbschaften und seit Juli 2025 auch für Schenkungen, ohne Wertgrenze. Der entscheidende Hebel für Immobilieneigentümer mit hohem latentem Wertzuwachs ist der pacto sucesorio: Er überträgt zu Lebzeiten, vermeidet die IRPF-Falle des Schenkers und liefert einen Step-up der Anschaffungskosten. Die Kehrseite — Unwiderruflichkeit, 5-Jahres-Sperre und die kurze 1-Monats-Frist — verlangt saubere Planung. Wer Fristen einhält, den Immobilienwert korrekt deklariert, die Plusvalía-Bonifikation beantragt und die deutsche Seite mitdenkt, übergibt sein Mallorca-Vermögen mit minimaler Steuerlast an die nächste Generation.

Offizielle Quellen

• Agència Tributària de les Illes Balears (ATIB) — Impuesto sobre Sucesiones, Bonificaciones und Reducciones
• ATIB — Modelo 650 (Adquisiciones Mortis Causa), Instrucciones und Plazos
• Agencia Tributaria (AEAT) — Modelo 650 No Residentes, Plazos y Prórroga
• Govern de les Illes Balears — Fiscalidad de las herencias en vida y pactos sucesorios (PDF)
• Ajuntament de Palma — Plusvalía (IIVTNU): Información, cálculo y bonificaciones

Hinweis: Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information und ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Beratung im Einzelfall. Steuerrecht ist YMYL-sensibel — Beträge, Fristen, Boni und Zuständigkeiten können sich ändern und hängen von deiner konkreten Konstellation (Wohnsitz, Verwandtschaftsgrad, Vermögenswert, deutsche Steuerfolgen) ab. Stand der Angaben: 2026. Lass deine konkrete Erbschaft oder Schenkung vor jedem Schritt von einem auf balearisches Erbrecht spezialisierten Abogado und Steuerberater (asesor fiscal) prüfen — eine persönliche Anfrage ist der schnellste Weg zur passenden Fachperson.