Rentabilidad de la licencia ETV

¿Merece la pena la licencia ETV en Mallorca?

No se compra «una licencia», sino un número de plazas turísticas — en español plazas turísticas, en catalán places turístiques. Cada plaza es una cama para huéspedes que puedes alquilar legalmente, y cada plaza cuesta, para una vivienda unifamiliar, 3500 €. Que esto compense no lo decide el precio de las plazas, sino la diferencia entre el alquiler vacacional y el alquiler de larga duración después de impuestos — y precisamente esa diferencia es lo que calcula para ti la calculadora de arriba con tus propios números.

El error más caro en las conversaciones de venta

«La licencia cuesta 3500 €» — esta frase se repite constantemente, y es falsa. El importe es el precio de una plaza. Una vivienda que, según su cédula de habitabilidad — el certificado oficial de habitabilidad, que establece para cada vivienda la ocupación permitida —, puede alojar a seis personas, necesita seis plazas. El precio de compra es, por tanto, el número de camas multiplicado por el precio por plaza, y una partida aparentemente manejable se convierte rápidamente en un orden de magnitud completamente distinto.

La autorización en sí, en cambio, no cuesta nada. Se genera mediante la DRIAT (declaración responsable de inicio de actividad turística), una declaración responsable con la que informas a la administración de que inicias el alquiler turístico y de que cumples todos los requisitos. La declaración no tiene coste — lo caro son las plazas que antes debes poseer para poder cederlas.

Por eso la línea correspondiente en la calculadora se llama «compra de las plazas turísticas» y nunca «inversión en licencia». Quien distingue bien estos conceptos entiende también el resto del sistema: las plazas son un bien estrictamente contingentado, y la autorización es el acto administrativo sobre ellas.

Las siglas que te encontrarás en anuncios y contratos notariales corresponden a las modalidades de alquiler: ETV (estancias turísticas en viviendas) es el alquiler turístico de una vivienda unifamiliar, ETVPL la misma actividad en un inmueble bajo el régimen de propiedad horizontal — es decir, allí donde varios propietarios comparten un edificio o un conjunto con elementos comunes —, y ETV60el alquiler muy limitado de tu propia vivienda habitual. Cada modalidad tiene su propio precio por plaza y sus propios requisitos.

Así se calcula

La calculadora compara dos mundos para el mismo inmueble y el mismo año: uno con alquiler vacacional, otro con la alternativa que tendrías sin licencia — alquiler de larga duración o directamente ningún alquiler. Para cada mundo se calcula un flujo de caja neto, de la siguiente manera:

Alquiler bruto menos gastos reales menos impuesto. Entre los gastos reales se cuentan los costes corrientes del inmueble (IBI, seguro, gastos de comunidad), intereses, reparaciones y los costes que solo genera cada escenario en concreto: limpieza, lavandería y comisión de la plataforma en el alquiler vacacional, intermediación y gestión en el alquiler de larga duración. Ambos escenarios reciben un bloque de costes de este tipo — un bloque de costes solo en el lado vacacional sería como poner el dedo en la balanza.

La diferencia entre los dos flujos de caja netos es tu rendimiento adicional por año. Si divides la compra de las plazas, junto con los gastos únicos asociados, entre este rendimiento adicional, obtienes el plazo de amortización: el tiempo tras el cual el alquiler vacacional ha recuperado la inversión en las plazas.

Hay un punto que es más importante de lo que suena, y es donde la mayoría de los cálculos de rentabilidad se tuercen: la amortización contable reduce el impuesto, pero no es un gasto real. Reduce la base imponible — pero no sale dinero de tu cuenta. Por eso no se resta en el flujo de caja. Quien la resta de todos modos, calcula el alquiler artificialmente peor y la amortización más larga de lo que es. La calculadora la trata igual en ambos escenarios, de lo contrario la comparación estaría sesgada.

El propio impuesto no lo recalcula esta herramienta, sino que lo deja en manos de nuestra calculadora de tributación del alquiler vacacional, que a su vez utiliza el impuesto por autoconsumo. Ambos juntos conforman el IRNR, el impuesto español sobre la renta de los no residentes (Impuesto sobre la Renta de no Residentes). A ello pertenece también la imputación de rentas: por cada día en que el inmueble está vacío y a tu disposición, Hacienda aplica un valor de uso ficticio basado en el valor catastral. Así que incluso una casa vacía cuesta impuestos — por eso la alternativa de "ningún alquiler" rara vez sale tan inofensiva en la comparación como parece.

La calculadora calcula para no residentes, para personas físicas, para un año natural completo y para todo el inmueble. Refleja únicamente el impuesto español; lo que tu estado de residencia haga con esos ingresos es harina de otro costal y corresponde a tu asesoría fiscal. Cómo se componen las cifras lo puedes ver en los ejemplos calculados directamente en la calculadora — estos se actualizan con el estado legal vigente, por lo que aquí, en el texto, deliberadamente no se incluyen importes escritos a mano.

Dos caminos hacia las plazas: sorteo o compra en el mercado

El precio oficial por plaza no es un precio de tienda. Solo es válido si adquieres las plazas en el CBAT, el Consorci Borsa d'Allotjaments Turístics — el organismo que gestiona en Baleares la bolsa de plazas turísticas. Esta bolsa se nutre exclusivamente de bajas: las plazas que alguien devuelve vuelven al fondo común. No se crean plazas nuevas.

Se adjudican en rondas convocadas, según el procedimiento actual mediante sorteo público ante notario — en español sorteo. Así que no hay una lista de espera en la que vayas subiendo, ni un derecho que se genere con la paciencia. Hay una convocatoria, una solicitud y un sorteo. Quien no resulte agraciado espera a la siguiente ronda.

El segundo camino es el mercado: compras un inmueble que ya tiene sus plazas y pagas por ello un sobreprecio incluido en el precio de compra. Cuánto vale ese sobreprecio no lo dice ninguna norma — es cuestión de negociación y varía según la ubicación, el número de camas y la impaciencia de las partes. Por eso en la calculadora existe la segunda vía de adquisición: allí introduces el importe que realmente pagas, en lugar de calcular con un precio oficial que, por esta vía, precisamente no obtienes.

Para la rentabilidad, esta distinción es decisiva. El mismo inmueble amortiza en pocos años las plazas obtenidas por sorteo, mientras que un elevado sobreprecio de mercado, en determinadas circunstancias, puede no amortizarse nunca — con ingresos por alquiler idénticos. Si alguien te ofrece una finca «con licencia», la pregunta sobre el sobreprecio de las plazas es la primera que deberías hacer.

Qué inmuebles todavía pueden darse de alta

Aquí la situación legal ha cambiado de forma radical, y esa es la razón por la que muchas guías antiguas inducen a error. Para las viviendas bajo el régimen de propiedad horizontal la presentación de nuevas declaraciones está en todo Baleares prohibida. Una vivienda normal en un edificio plurifamiliar ya no puede darse de alta para el alquiler turístico — para ella simplemente no hay nada que calcular.

De la prohibición quedan excluidas tres tipologías: casas adosadas (viviendas adosadas), casas pareadas (viviendas emparejadas) y viviendas unifamiliares independientes que comparten parcela con otros edificios. Para ellas sigue abierta la modalidad ETVPL. También queda excluido el alquiler de la propia vivienda habitual, sobre el que se explica más abajo.

Una vivienda unifamiliar sin propiedad horizontal — la clásica casa independiente, la finca en parcela propia — no se ve afectada por la prohibición. Cae bajo la modalidad ETV, y allí la compra de las plazas es definitiva: una compra definitiva, sin fecha de caducidad.

Distinto es el caso de las casas adosadas y pareadas bajo el régimen de propiedad horizontal. Allí la autorización tiene una duración limitada. Da derecho durante 5 años a partir de la presentación de la declaración de la actividad y debe renovarse después — con un nuevo certificado del organismo gestor de plazas, que acredite que las plazas están a tu disposición durante un nuevo periodo. El precio por plaza es notablemente más bajo en esta modalidad, en concreto 875 €, pero a cambio no compras una posición permanente, sino una temporal.

El calculador extrae de ello una consecuencia que te llamará la atención: en la modalidad temporal no ofrece un plazo de amortización que se extienda más allá de la vigencia de la autorización. En su lugar, te indica cuánto queda pendiente al final del plazo. Una cifra más allá del plazo no sería una cifra mala, sino directamente ninguna — el modelo que la genera ya no es válido a partir de ahí, porque entonces las plazas deben adquirirse de nuevo y las condiciones de la renovación no están determinadas.

Lo que el calculador deliberadamente no refleja

Existe una tercera modalidad, ETV60: el alquiler de la propia vivienda habitual durante un máximo de 60 días al año, al precio por plaza más bajo, de 291,67 €. A primera vista parece la entrada económica que todos buscan. No lo es — al menos no para ti, si no vives en Mallorca. La condición es que el inmueble sea la vivienda habitual del propietario, y un no residente, por definición, no tiene ninguna en la isla. Por eso el calculador no ofrece esta modalidad. Honestamente, eso es preferible a mostrar un cálculo basado en una condición que nadie de este grupo objetivo cumple.

Tampoco se refleja: la copropiedad por debajo de la participación total. Quien solo posee una parte del inmueble también debe imputar los gastos de forma proporcional — un flujo de caja calculado a mitad de participación es la fuente de error más habitual en este tipo de cálculos, y un calculador que la genere de forma silenciosa sería más peligroso que no tener ninguno.

Y, por último, el calculador no contempla una futura reventa de las plazas ni los costes de una renovación. Ambas cosas son una decisión deliberada a favor de las magnitudes verificables. Para ti esto significa: el plazo de amortización indicado es más bien un límite superior que una previsión.

Qué es lo que vincula las plazas: sin reembolso, sin transmisión rápida

Dos reglas convierten la compra de las plazas en un compromiso que va más allá del pago.

Primero: Si das de baja de nuevo la actividad turística, no recuperas el dinero por las plazas. Esto figura expresamente en la ley turística balear (art. 91.6 Ley 8/2012). Quien compra las plazas y abandona el alquiler tras una temporada, pierde la inversión completa. Existe una excepción reducida cuando la administración cancela la autorización de oficio y no hay culpa por tu parte; en ese caso se reembolsa de forma proporcional, reducido en un porcentaje fijo por cada mes transcurrido desde la declaración.

Segundo: las plazas procedentes de la bolsa temporal actual no pueden 5 años a terceros, contados desde la expedición del certificado de adquisición. Así pues, la reventa rápida al siguiente interesado queda bloqueada. Para tus cuentas, esto significa que durante este período el capital invertido queda inmovilizado, y la salida no pasa por la venta de las plazas, sino únicamente por la venta del inmueble junto con las plazas.

Plazos, formularios y obligaciones tras la adquisición

Con la adjudicación no acaba todo. Tras la adquisición de las plazas corre un plazo breve dentro del cual debes presentar la DRIAT; figura en la convocatoria y en el certificado de adquisición. Si lo dejas pasar, las plazas vuelven a la bolsa, y tu dinero entonces no está invertido en una autorización, sino perdido. Es el error evitable más frecuente en este procedimiento, y ocurre con regularidad porque entre el sorteo y la declaración media la obtención de documentación.

Quien tiene una autorización temporal la renueva en el mes anterior a su vencimiento. Para ello se necesita un nuevo certificado del organismo gestor de plazas. Esta renovación no es un automatismo que se pueda posponer y recuperar después: la fecha debe anotarse en el calendario en cuanto se presenta la declaración.

Además, de forma permanente rige una obligación de aseguramiento: quien alquila con fines turísticos debe mantener una cobertura de responsabilidad civil por daños a los huéspedes (art. 50.16 Ley 8/2012). La obligación figura en la ley, el importe de la prima lo regula el mercado — en la calculadora forma parte de los costes corrientes del inmueble, no de los costes de cada alquiler concreto.

Para la vía documental, la mayoría de los propietarios encargan a una gestoría — una oficina de gestión administrativa española que se encarga de solicitudes, declaraciones y trámites ante la administración. Sus honorarios se pactan libremente y por eso en la calculadora figuran como un campo de entrada dentro de los gastos únicos, no como un valor predefinido que parezca un importe oficial. Lo mismo vale para certificados, informes y asesoramiento: lo que pagas por ello solo lo sabes tú, y forma parte de la inversión, porque no se generaría sin la adquisición de las plazas.

Base legal y estado actual

Los precios por plaza los fija la Junta Rectora del CBAT y se publican en el BOIB, el Butlletí Oficial de les Illes Balears — el boletín oficial de las Balears, en el que los acuerdos regionales se hacen públicos con carácter vinculante. La base es el art. 91.4 Ley 8/2012, la ley turística balear: atribuye expresamente la fijación de precios al organismo gestor y exige distinguir entre transmisión permanente y temporal, así como la modalidad de vivienda habitual. Los importes de la calculadora proceden del Acord vigente de la Junta Rectora y se mantienen a través del registro central de datos — no de este texto, que de lo contrario quedaría desactualizado con la siguiente ronda de precios.

La temporalidad de la autorización y su renovación figuran en el art. 50.3 Ley 8/2012, la modalidad de vivienda habitual en el art. 50.20, la obligación de aseguramiento en el art. 50.16, el derecho de reembolso excluido en el art. 91.6. La prohibición de nuevas declaraciones para viviendas bajo el régimen de propiedad horizontal junto con las excepciones para casas adosadas y chalets pareados figura en la Disposición adicional segunda del Decreto ley 4/2025, en su redacción dada por la Ley 4/2026, publicada en el BOE. Las bolsas temporales de plazas y el procedimiento de sorteo se regulan en la Disposición transitoria segunda del mismo Decreto ley y en el Acord vigente del CBAT.

El estado normativo en el que se basan los importes y plazos lo indica la propia calculadora. Si quieres consultar los originales: la versión consolidada de la Ley 8/2012 se encuentra en el BOE, y los acuerdos del CBAT en el archivo del BOIB en caib.es.

Preguntas frecuentes

Calculadoras relacionadas

• Impuesto sobre los ingresos por alquiler para no residentes — el cálculo fiscal en el que se basa esta calculadora.
• Impuesto por uso propio y Modelo 210 — lo que aplica Hacienda por los días de vacío.
• Gastos corrientes de un inmueble vacacional — la parte de gastos que debe incluirse en todo cálculo.

Y si aún estás en una fase anterior: cómo se comporta el valor de las plazas existentes en la compra de un inmueble se explica en nuestra guía sobre la transmisión de la licencia ETV; el marco más amplio de rentabilidad lo desarrolla Invertir en inmuebles en Mallorca.