Calculer une hypothèque en Espagne

Quel sera le montant de la mensualité d’une hypothèque en Espagne ?

Le montant de la mensualité dépend de 3 paramètres : le montant emprunté, le taux débiteur et la durée du prêt. Plus le montant ou le taux est élevé, et plus la durée est courte, plus la mensualité augmente : ces 3 éléments agissent conjointement et ne s’additionnent pas simplement. Saisissez vos propres données dans le calculateur ci-dessus : il vous indiquera la mensualité, le montant des intérêts sur toute la durée du prêt et le tableau d’amortissement, pour les formules à taux fixe, variable et mixte (mixta). Il n’existe volontairement pas de chiffre forfaitaire ici : chaque hypothèque en Espagne se calcule différemment selon la banque, votre solvabilité et le bien concerné.

Comment le calcul est effectué

Les banques espagnoles utilisent presque toujours le système d’annuités constantes, appelé cuota constante en Espagne : la mensualité reste identique pendant toute la durée du prêt. Seule la répartition entre les intérêts et le remboursement du capital change d’une échéance à l’autre. Au début, vous remboursez principalement les intérêts calculés sur le capital restant dû dans son intégralité. À chaque mensualité, le capital restant dû diminue, tout comme la part des intérêts ; la part de remboursement du capital augmente donc, tandis que la mensualité totale reste inchangée.

Le calculateur ci-dessus repose sur un modèle simple : 12 mois de même durée, un premier paiement 1 mois après le déblocage des fonds et aucune période intermédiaire. Le tableau d’amortissement réel de votre banque peut légèrement différer, en raison de la convention de calcul des jours d’intérêts, d’une date de déblocage différente ou de ses propres règles d’arrondi. Au final, seuls comptent les éléments effectivement indiqués dans la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada, la fiche européenne d’information standardisée relative à votre prêt) et dans l’escritura, l’acte notarié qui fixe les conditions définitives de l’hypothèque.

Il est également important de distinguer le TIN du TAE. Le TIN (tipo de interés nominal) est le taux débiteur nominal utilisé pour calculer la mensualité : c’est précisément le chiffre demandé par le calculateur ci-dessus. Le TAE (tasa anual equivalente) correspond au taux effectif : il inclut les frais, les commissions et, le cas échéant, les produits associés tels que les assurances ; il est donc presque toujours supérieur au TIN. Comparez les offres bancaires sur la base du TAE, mais indiquez le TIN dans le calculateur.

Taux fixe, variable ou mixta

Les banques espagnoles proposent aujourd’hui presque toujours 3 formules de taux : il s’agit d’une distinction issue des pratiques du marché, et non d’une catégorie légale :

• Fixe (fijo) : le taux est fixé pour toute la durée du prêt. Votre mensualité ne change pas, quelle que soit l’évolution du marché.
• Variable (variable) : le taux se compose d’un indice — en Espagne, presque toujours l’Euríbor, le taux de référence auquel les banques européennes se prêtent de l’argent entre elles — et d’une marge fixe de la banque (diferencial). La mensualité est généralement révisée chaque année ou tous les 6 mois, dès que la valeur actuelle de l’indice est connue.
• Mixta : une période initiale à taux fixe, après laquelle l’hypothèque passe automatiquement à un taux variable. Le calculateur ci-dessus prend en compte les 2 phases et vous indique la nouvelle mensualité à partir du premier mois de la phase variable.

Avec un prêt à taux variable, il est utile de se référer à la loi : l’article 21.3 de la Ley 5/2019, la loi espagnole sur le crédit hypothécaire immobilier aux particuliers, interdit à la banque de vous imposer un taux d’intérêt plancher dans le contrat : l’ancienne « cláusula suelo » est donc illégale. À l’inverse, l’article 21.4 exclut également tout taux contractuel négatif : si l’Euríbor majoré de la marge passe sous zéro, votre taux est plafonné à zéro, sans pouvoir descendre davantage. Le calculateur ci-dessus applique précisément cette limite lorsque vous saisissez une valeur négative pour l’Euríbor.

Quel apport personnel vous faut-il ?

Le taux de financement – autrement dit, le pourcentage du prix d’achat que la banque accepte de financer – est fixé librement par chaque banque. Il n’existe ni plafond légal ni fourchette de marché générale étayée ; indiquez dans le calculateur ci-dessus le taux mentionné dans l’offre que votre banque vous a faite. Votre offre précise si la banque se base sur le prix d’achat ou sur la Tasación – l’évaluation du bien réalisée avant l’accord, pour le compte de la banque, par un expert agréé. Demandez-le expressément, car ces 2 valeurs diffèrent souvent.

L’apport personnel ne se limite pas à la différence entre le prix d’achat et le prêt : il faut aussi prévoir les frais d’acquisition – selon le bien, l’impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP) ou, pour les logements neufs, la TVA (IVA), ainsi que le droit de timbre (AJD) –, les frais de notaire, de registre foncier, de Gestoría (l’agence administrative spécialisée dans les transactions immobilières, qui se charge pour vous des formalités et démarches administratives) et d’avocat. Le calculateur ci-dessus estime ce poste sur la base des mêmes hypothèses standard que le calculateur des frais d’acquisition ; vous pouvez y ajuster chaque poste en détail.

Ce que la loi vous garantit

La Ley 5/2019 (Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, la loi espagnole sur le crédit hypothécaire) vous accorde 3 garanties concrètes en tant qu’acheteur :

Délai de réflexion avant la signature. La FEIN et la FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas, la fiche présentant les avertissements standardisés relatifs aux clauses essentielles) doivent vous être remises au moins 10 jours avant la signature du contrat. Durant ce délai, le notaire (notario) vous conseille gratuitement sur les conditions de votre prêt : profitez de ce rendez-vous, ce n’est pas une simple formalité.

Protection en cas de retard de paiement. La banque ne peut pas exiger le remboursement immédiat de la totalité du prêt dès la 1re échéance impayée. Au cours de la 1re moitié de la durée du prêt, les échéances impayées doivent représenter au moins 3 % du capital initialement accordé ; ce seuil est également réputé atteint lorsque 12 mensualités restent impayées. Les mensualités ne constituent donc pas une condition supplémentaire, mais une présomption légale permettant de satisfaire au même critère. Au cours de la 2e moitié de la durée du prêt, les seuils passent à 7 % et 15 échéances respectivement. Dans les 2 cas, la référence est toujours le capital initialement accordé, et non le capital restant dû. Même lorsque le seuil est atteint, la banque ne peut résilier le prêt qu’après vous avoir adressé une mise en demeure restée sans effet, assortie d’un délai d’au moins 1 mois.

Les intérêts de retard sont liés à votre propre taux contractuel. L’article 25 de la Ley 5/2019 lie strictement le taux des intérêts de retard au taux débiteur convenu pour votre prêt ; toute clause contractuelle prévoyant autre chose est nulle. La banque ne peut donc pas vous appliquer un taux de pénalité librement négocié.

Erreurs fréquentes

• Confondre TAE et TIN. Le TAE est le taux annuel effectif global, frais annexes compris, et il est presque toujours supérieur au TIN, qui sert à calculer la mensualité. Comparez les offres sur la base du TAE, mais effectuez vos calculs avec le TIN.
• « La banque financera bien d’une manière ou d’une autre. » Chaque banque fixe librement le montant qu’elle finance. Sans planification solide de votre apport personnel en amont, vous risquez fortement que l’accord de financement soit finalement inférieur au prix d’achat, déduction faite de l’apport que vous aviez prévu.
• Oublier les frais d’acquisition. Les impôts, le notaire, le registre foncier, la Gestoría et l’avocat s’ajoutent au prix d’achat, après déduction du prêt. Si vous ne mettez de côté que la différence, il vous manquera de l’argent au final.
• Penser qu’un remboursement anticipé est toujours gratuit. Votre contrat définit si vous pouvez rembourser par anticipation et à quelles conditions ; la loi plafonne l’éventuelle indemnité, mais ne l’interdit pas.
• Penser qu’un taux variable restera au niveau actuel. Sur la longue durée d’un prêt hypothécaire, l’Euríbor évolue généralement plusieurs fois dans les 2 sens. Si vous optez pour un financement à taux variable, calculez également votre mensualité avec un indice plus élevé : c’est précisément pour cela que vous pouvez modifier librement la valeur de l’Euríbor dans le calculateur ci-dessus.

Calculateurs associés

La mensualité n’est qu’un élément du calcul de votre achat. Pour avoir une vue d’ensemble des frais ponctuels liés aux taxes, au notaire et au registre foncier, consultez nos 2 autres calculateurs.

Frais annexes d’achat à Majorque – la vue d’ensemble complète des taxes, du notaire, du registre foncier, de la Gestoría et de l’avocat. Frais de notaire et de registre foncier – en détail, y compris les frais de Nota simple et d’extrait du registre foncier, qui confirme avant la signature que le bien immobilier est libre de toute charge détenue par des tiers.