Impôt sur la fortune à Majorque : qui paie pour un bien immobilier ?

• Demander le rapport de marché du 1er trimestre 2026 (en allemand) — avec des informations fiscales destinées aux acheteurs à Mallorca

L’impôt espagnol sur la fortune (Impuesto sobre el Patrimonio) : les principes

Depuis son rétablissement en 2011, l’Espagne prélève un impôt sur la fortune des personnes physiques. La réforme fiscale de 2021 a mis fin à son caractère initialement temporaire : cet impôt est désormais permanent. Le patrimoine pris en compte est celui que vous possédez au 31 décembre de chaque année.

Les entreprises et les sociétés de capitaux ne sont pas soumises à l’impôt sur la fortune. Seules les personnes physiques sont concernées : les résidents fiscaux espagnols sont imposés sur l’ensemble de leur patrimoine, où qu’il se trouve, tandis que les non-résidents ne le sont que sur leurs biens situés en Espagne, généralement un bien immobilier à Mallorca.

Baléares : un abattement de 3 millions d’euros depuis 2024

Le principal changement pour les propriétaires et acheteurs à Mallorca : la loi de finances des Baléares n° 12/2023 a relevé, au 1er janvier 2024, l’abattement personnel accordé aux résidents fiscaux des Baléares, qui est passé de 700 000 € à 3 000 000 € par personne.

En conséquence, si vous résidez à titre principal à Mallorca et possédez un patrimoine inférieur à 3 millions d’euros, auquel s’ajoute un abattement de 300 000 € pour votre résidence principale, vous ne payez plus d’impôt sur la fortune. Pour un couple marié possédant un patrimoine commun, le seuil peut atteindre environ 6,6 millions d’euros, puisque chaque personne bénéficie de son propre abattement.

Ce nouvel abattement correspond au seuil à partir duquel s’applique l’impôt de solidarité national (Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas). Prolongé par le Real Decreto-ley 8/2023 du 27 décembre 2023, cet impôt s’applique dans toute l’Espagne aux patrimoines nets de plus de 3 millions d’euros ; l’impôt sur la fortune déjà payé vient en déduction. Le relèvement de l’abattement aux Baléares supprime donc l’impôt régional jusqu’à ce seuil. Au-delà, l’impôt de solidarité national s’applique également.

Non-résidents : abattement national et possibilité d’option

Pour les acheteurs non-résidents fiscaux, généralement originaires d’Allemagne, d’Autriche, de Suisse ou d’autres pays de l’UE, l’abattement national était traditionnellement de 700 000 €, sans l’abattement supplémentaire de 300 000 € pour la résidence principale, puisque leur logement en Espagne ne constitue pas leur résidence principale.

Important depuis 2015 : Les non-résidents peuvent choisir entre le barème national et celui de la communauté autonome où se trouve la majeure partie de leur patrimoine situé en Espagne. Si la majeure partie de votre patrimoine espagnol se trouve aux Balearen, vous pouvez donc bénéficier de l’abattement de 3 M€ des Balearen. Vous devez exercer cette option dans votre déclaration fiscale. Elle est généralement bien plus avantageuse que l’application du barème national par défaut.

Barème et montant à payer : combien coûte réellement cet impôt ?

L’impôt sur la fortune est progressif. Aux Balearen, son taux le plus élevé atteint 3,45 % par an pour les patrimoines supérieurs à environ 10,7 M€. Les premières tranches au-delà de l’abattement sont imposées à partir de 0,28 %, puis les taux augmentent progressivement.

Exemple de calcul : un non-résident possédant un bien immobilier de 5 M€ à Mallorca (avec application du barème des Balearen)

• Patrimoine brut : 5 000 000 €
• Abattement des Balearen : −3 000 000 €
• Assiette imposable : 2 000 000 €
• Impôt sur la fortune (premières tranches du barème des Balearen) : environ 8 000 à 12 000 € par an

Sans l’abattement des Balearen, donc avec l’abattement de 700 000 € prévu par le barème national, l’impôt dû sur ces mêmes 5 M€ serait nettement plus élevé : de l’ordre de 25 000 à 40 000 € par an.

Déclaration obligatoire, même sans impôt à payer

Vous devez déposer une déclaration d’impôt sur la fortune si vous avez un impôt à payer ou si votre patrimoine brut dépasse 2 M€, même lorsqu’aucune somme n’est due après déduction des dettes ou application des abattements. Ce seuil, inchangé depuis des années, n’a pas été relevé lors de l’augmentation de l’abattement.

Concrètement, si vous possédez un bien immobilier à Mallorca d’une valeur supérieure à 2 M€, vous devez déposer une déclaration, même si l’abattement de 3 M€ vous dispense de payer l’impôt sur la fortune.

La Beckham-Ley pour les nouveaux résidents

Les professionnels qualifiés et les travailleurs indépendants qui s’installent en Espagne peuvent, sous certaines conditions, bénéficier du Beckham-Régimen (Régimen Especial Trabajadores Desplazados, RETD). Sous ce régime particulier, seuls les biens situés en Espagne sont soumis à l’impôt sur la fortune, comme pour les non-résidents. Le taux maximal d’imposition des revenus de source espagnole est de 24 % sur les premiers 600 000 €.

Pour l’impôt sur la fortune, la Beckham-Ley prévoit l’application du barème national, avec un abattement de 700 000 €, ou du barème des Balearen selon le lieu de résidence choisi. Faites vérifier les modalités précises de ce choix par un conseiller fiscal spécialisé à Mallorca : les interactions entre la Beckham-Ley et l’impôt régional sur la fortune sont complexes.

Comment réduire l’impôt sur la fortune

En pratique, plusieurs possibilités méritent d’être examinées :

• Choisir la date de la transaction : Si vous achetez fin décembre, vous payez l’impôt pour l’année entière. Si vous vendez avant le 31 décembre, vous économisez 1 année d’impôt.
• Acheter à plusieurs : Plusieurs personnes peuvent acquérir ensemble un bien immobilier de grande valeur, chacune en détenant une part. Les abattements individuels et le barème progressif réduisent alors nettement le montant total de l’impôt.
• Emprunter : Un prêt hypothécaire peut être intéressant si les intérêts à payer restent inférieurs à l’impôt sur la fortune économisé.
• Passer par une société immobilière : Vous pouvez détenir un bien par l’intermédiaire d’une holding, mais les conséquences fiscales sont complexes, en Espagne comme dans votre pays d’origine, notamment pour la retenue à la source et les règles relatives aux sociétés étrangères contrôlées (CFC). Cette solution n’a de sens qu’avec des conseils fiscaux dans les 2 pays.
• Changer de résidence principale : Si vous établissez votre résidence principale à Mallorca, vous bénéficiez du barème des Balearen et d’un abattement de 3 millions d’euros. Ce changement entraîne toutefois d’autres obligations fiscales, notamment l’imposition de l’ensemble de vos revenus mondiaux.

Les différences entre régions espagnoles, à titre de comparaison

Les règles de l’impôt sur la fortune varient fortement d’une communauté autonome à l’autre :

• Balearen (Mallorca, Ibiza) : abattement de 3 millions d’euros depuis 2024 (loi 12/2023)
• Madrid : réduction d’impôt de 100 % : l’impôt sur la fortune y est supprimé de fait
• Andalusien : réduction d’impôt de 100 % depuis 2023 : l’impôt y est également supprimé de fait
• Valencia (Comunitat Valenciana) : abattement porté à 1 million d’euros à partir de l’année fiscale 2025
• Katalonien : abattement régional de 500 000 € et abattement de 700 000 € pour les non-résidents
• Kanarische Inseln : abattement toujours fixé à 700 000 € ; la location touristique peut ouvrir droit à une exonération

Avec son abattement de 3 M€, Mallorca figure parmi les territoires espagnols les plus avantageux qui prélèvent encore l’impôt sur la fortune.

Convention contre la double imposition : quel pays peut prélever l’impôt ?

Pour que le fisc espagnol puisse prélever cet impôt, la convention contre la double imposition conclue avec le pays de résidence doit le permettre. La convention fiscale germano-espagnole (art. 9 et 25 de la loi espagnole relative à l’impôt sur la fortune) prévoit que les biens situés sur le territoire espagnol, notamment les biens immobiliers, y sont imposés. Un propriétaire qui réside en Allemagne reste donc redevable de l’impôt sur la fortune en Espagne pour son bien immobilier à Mallorca, même si le centre de ses intérêts personnels se trouve en Allemagne.

Questions fréquentes sur l’impôt sur la fortune à Mallorca

À lire aussi

• Les démarches juridiques pour acheter un bien immobilier — notaire, NIE, avant-contrat et déroulement de l’achat
• La fiscalité des biens immobiliers de luxe — IBI, ITP et AJD en détail
• La taxe sur le tourisme durable — Sustainable Tourism Tax en cas de location
• Conseils pour acheter un bien immobilier à Mallorca — guide étape par étape

Remarque : cet article donne un aperçu général de l’impôt sur la fortune dans les Balearen (données de 2026) et ne remplace pas un conseil fiscal personnalisé. Pour votre situation, nous vous recommandons de consulter un conseiller fiscal spécialisé dans la fiscalité de Mallorca.