Achat immobilier à titre privé ou via une S.L.

Une S.L. vaut-elle le coup pour acheter un bien immobilier à Majorque ?

Il n’existe pas de réponse universelle, mais vous pouvez faire le calcul. La S.L. espagnole (Sociedad Limitada, une société à responsabilité limitée comparable à une GmbH allemande) paie systématiquement 25 % d’impôt sur les sociétés sur ses bénéfices lorsqu’elle exerce uniquement une activité immobilière, car elle ne peut pas bénéficier des taux réduits réservés aux petites entreprises. Si vous vous versez ensuite les bénéfices, une taxe supplémentaire s’y ajoute. Vous trouverez les biens proposés sur l’île sous Immobilien auf Mallorca. Le simulateur ci-dessus vous montre, à partir de vos propres chiffres, comment les coûts s’accumulent au fil des années par rapport à un achat en votre nom propre : il n’y a pas de réponse générale, seulement votre propre calcul.

Comment le calcul est effectué

Pour que vous puissiez vous fier au résultat sans le croire aveuglément, voici les différentes étapes du calcul, dans le même ordre que celui suivi par le simulateur.

L’acquisition

Dans le bloc consacré à l’acquisition de ce simulateur, les mêmes taux et frais s’appliquent aux particuliers et aux S.L., car aucun des éléments issus des registres utilisés ne distingue selon la forme juridique de l’acquéreur. Pour l’usage privé considéré ici, ce bloc comprend l’impôt sur les transmissions patrimoniales ITP pour les biens existants, l’IVA et l’AJD pour les constructions neuves, ainsi que les frais de notaire et de registre foncier. Le simulateur applique donc le même calcul dans les 2 colonnes et tient compte des réductions de frais applicables aux logements. Au-delà du seuil de valeur prévu par le tarif, les honoraires de notaire supplémentaires sont librement négociables : les frais d’acquisition signalés par ≥ ne constituent alors qu’un minimum. Sans le montant convenu, il est impossible de déterminer la base d’amortissement, l’amortissement, l’impôt sur les sociétés et l’écart total. Des frais immobilisés plus élevés peuvent réduire la fiscalité courante ; l’écart ne constitue donc pas un minimum général. Cela vaut uniquement pour ce calcul : les autres configurations d’acquisition et les possibilités de déduction professionnelle ne sont pas évaluées ici.

Le déroulement pratique d’un achat immobilier à Majorque — de la réservation à la signature de l’acte — est présenté dans Ablauf des Immobilienkaufs ; il s’agit ici uniquement de comparer le coût de l’une ou l’autre solution.

La S.L. supporte en outre ses propres frais de constitution. Lorsqu’elle est créée par voie télématique, un arancel officiel (le tarif légal applicable aux notaires et au Registro Mercantil, le registre du commerce espagnol) de 150 € hors taxes s’applique pour le notaire et de 100 € hors taxes pour l’inscription, auxquels s’ajoute dans les 2 cas une IVA non déductible de 21 %. Il s’agit de la procédure tarifaire télématique générale ; les conditions particulières du tarif inférieur ne sont pas retenues ici. S’y ajoutent les conseils de constitution, librement négociés et saisis sous la forme d’un montant global ; le simulateur n’y ajoute pas d’IVA supplémentaire. En droit, un capital social de seulement 1 € suffit pour constituer la société. Dans le simulateur, la valeur préremplie est volontairement plus élevée, car un capital inférieur entraîne une obligation supplémentaire de mise en réserve, comme expliqué ci-dessous. Le capital apporté n’est pas un coût : il demeure votre patrimoine, mais est immobilisé dans la société.

Année après année

C’est ici que les 2 options divergent davantage. En tant que particulier, vous payez pour votre usage personnel une Imputación, c’est-à-dire un impôt sur le revenu forfaitaire calculé sur une valeur d’usage présumée, même en l’absence de loyer. Il est établi à partir du valor catastral (la valeur cadastrale officielle, qui sert de base à plusieurs impôts espagnols) et déclaré via le Modelo 210 (le formulaire fiscal par lequel les non-résidents déclarent leurs revenus espagnols — voir plus bas). Le modèle annuel complet tient compte de tous les jours calendaires de l’année fiscale choisie, y compris lors d’une année bissextile. L’assiette cadastrale réduite suppose que la condition de révision propre à cette année fiscale soit remplie ; l’aide associée au champ indique la période enregistrée dans le registre. Si vous résidez dans l’UE ou l’EEE, le taux réduit applicable est de 19 %.

La S.L., en revanche, doit comptabiliser un loyer correspondant au prix du marché — la valeur de pleine concurrence — même si le montant effectivement payé est inférieur, voire nul : la société et son associé sont considérés comme des personnes liées, auxquelles la loi impose obligatoirement des prix de marché. Pour calculer l’amortissement, le simulateur répartit le prix d’achat, y compris les frais d’acquisition pouvant être immobilisés, selon le rapport entre la part du bâtiment et la valeur cadastrale totale (art. 3.2 RIS ; PGC, normes d’évaluation 2 et 4). Sont inclus l’ITP ou l’IVA non déductible, l’AJD, les frais de notaire et de registre foncier, ainsi que les frais d’avocat, de Gestoría et d’agence immobilière directement imputables. L’imputation des prestations de conseil et d’intermédiation dépend de la nature précise de la prestation. Le simulateur déduit du loyer conforme au marché l’amortissement de cette part bâtiment des coûts d’acquisition, dans la limite de 2 % par an — le taux maximal légal retenu par le simulateur — ainsi que les frais de comptabilité et de gestion, puis applique à la bénéfice restant l’impôt sur les sociétés déjà mentionné. L’amortissement cumulé est plafonné à la base bâtiment connue. Si des pertes fiscales surviennent d’abord, puis que des bases imposables positives apparaissent après la fin de l’amortissement, un report de pertes peut s’appliquer en vertu de l’art. 26 LIS. Sa compensation n’est pas modélisée ici ; à partir de ce moment, l’impôt sur les sociétés, le total annuel et l’écart total restent indéterminés. Pour l’impôt communal sur les activités économiques IAE (Impuesto sobre Actividades Económicas), le simulateur ne retient un montant nul que si vous confirmez l’exonération de chiffre d’affaires inférieure à 1 000 000 € pour toutes les années modélisées. Le calcul doit alors prendre en compte la période légale de référence, l’ensemble des activités et, le cas échéant, le chiffre d’affaires du groupe conformément à l’art. 82.1.c TRLRHL. Si le loyer annuel saisi atteint ce seuil, l’IAE demeure inconnu dans le modèle et le total de la S.L. reste indéterminé. L’exonération distincte applicable au démarrage durant les 2 premières périodes fiscales n’est donc pas vérifiée.

Le calcul des distributions commence par le résultat annuel après impôt sur les sociétés que vous indiquez vous-même, issu des comptes annuels ou communiqué par votre cabinet fiscal, avant la dotation à la réserve légale calculée ici. Le bénéfice corrigé fiscalement ne remplace pas cette indication. Un résultat annuel négatif s’indique avec un signe moins ; en cas de perte, la dotation modélisée à la réserve et la distribution sont nulles. Selon l’art. 274.1 LSC, il faut généralement affecter 10 % du bénéfice annuel à la réserve jusqu’à ce que la réserve légale atteigne au moins 20 % du capital social. Par ailleurs, l’art. 4.1 prévoit une obligation particulière d’au moins 20 % tant que le capital et la réserve réunis n’atteignent pas 3 000 €. Le calculateur part d’une réserve vide et retient chaque année la plus élevée des 2 dotations. Cette proportion découle de l’interprétation des 2 textes, notamment de l’expression « en todo caso » à l’art. 274.1, et ne constitue pas une formule légale littérale. Vient ensuite le contrôle du maintien du capital prévu à l’art. 273.2 LSC : les capitaux propres saisis, issus des comptes approuvés, comprennent déjà le résultat annuel. Si les capitaux propres sont inférieurs au capital social, toute distribution est bloquée ; dans le cas contraire, elle est également limitée aux capitaux propres diminués du capital. Sans indication des capitaux propres, une distribution envisagée ne peut pas être déterminée. La retenue à la source nationale au titre de l’IRNR, de 19 %, s’applique à la distribution brute ainsi plafonnée ; dans les hypothèses du modèle, la convention fiscale entre l’Allemagne et l’Espagne la limite à 15 %. Le plafond conventionnel remplace le taux national plus élevé. Si vous choisissez de ne pas distribuer, la retenue à la source et l’encaissement net sont nuls, même en l’absence de données comptables. En cas de distribution prévue, les montants qui en dépendent restent inconnus tant que les informations nécessaires ne sont pas disponibles. L’impôt sur les sociétés calculable reste affiché comme montant partiel.

Lorsque le nombre d’années de comparaison est de 0, les totaux des 2 périodes en cours sont de 0 euro. Cette comparaison limitée à l’acquisition ne tient compte que de l’achat et de la constitution ; l’absence de données annuelles ne l’empêche pas. En revanche, le coût inconnu du conseil lors de la constitution et les honoraires de notaire encore librement négociables restent pertinents.

L’impôt sur la fortune

Le fonctionnement de l’impôt sur la fortune lors de l’achat d’un bien immobilier est expliqué dans la présentation de l’impôt sur la fortune lors d’un achat immobilier ; il s’agit ici uniquement de la différence entre les 2 options.

Les règles d’évaluation diffèrent pour l’impôt annuel sur la fortune. En cas de détention directe, l’art. 10 LIP retient la valeur la plus élevée entre la valeur cadastrale, la valeur administrative applicable et le prix d’achat. Si la valeur administrative est inconnue, l’impôt privé sur la fortune, le total complet pour la détention privée et la différence globale restent inconnus. Elle peut uniquement être écartée de l’évaluation lorsqu’il est établi qu’aucune telle valeur administrative n’existe. Pour la S.L., le modèle suppose des comptes non audités et compare, conformément à l’art. 16.Uno LIP, le capital nominal, les capitaux propres comptables figurant dans les derniers comptes approuvés et la moyenne des bénéfices capitalisée. Les capitaux propres sont repris de ces comptes ou fournis par votre cabinet fiscal ; le calculateur n’invente pas de bilan. Pour la capitalisation, il utilise le bénéfice après impôt sur les sociétés que vous avez indiqué, y compris les dotations aux réserves. Ces 2 données restent constantes dans le scénario nominal ; les années utilisées par le modèle ne remplacent pas un historique réel de 3 ans. Si l’une de ces données manque, l’impôt sur la fortune de la S.L. et la différence globale restent inconnus.

Le fait de détenir le bien par l’intermédiaire d’une société ne vous exonère pas de cet impôt. Les parts non cotées d’une société dont le patrimoine est composé pour moitié ou davantage d’immeubles espagnols sont elles-mêmes considérées comme situées en Espagne ; la convention fiscale autorise expressément l’Espagne à les imposer ; et l’exonération prévue par le droit espagnol pour les participations entrepreneuriales ne s’applique précisément pas à une société dont l’activité principale est la gestion de patrimoine. La loi ne dit pas laquelle des 2 options conduit habituellement à la base imposable la plus élevée : seuls vos propres chiffres permettront de le déterminer.

Exemples de calcul

Vous trouverez sous le calculateur des exemples détaillés avec des données complètes. Ils suivent les mêmes règles que celles décrites ci-dessus et montrent comment les différents postes s’additionnent pour former un montant global : ils servent à comprendre le calcul, et non à fournir une indication de marché pour votre situation.

Cas particuliers et erreurs fréquentes

• Les taux réduits de l’impôt sur les sociétés ne s’appliquent pas. L’Espagne prévoit des taux réduits pour les petites entreprises et les sociétés nouvellement créées. Pour une société détenant uniquement des biens immobiliers – une entidad patrimonial, dont le patrimoine ne sert majoritairement pas à une activité économique propre –, ces taux réduits sont expressément exclus par la loi. Elle est soumise en permanence au taux général.
• La TVA sur un bien neuf reste à la charge de la société. L’achat d’un bien neuf auprès du promoteur considéré ici constitue la première livraison : IVA et AJD sont dus. L’exonération prévue à l’art. 20.Uno.22º LIVA concerne les 2e livraisons et les suivantes ; elle ne s’applique donc pas à un bien neuf et il n’est pas possible d’y renoncer. Dans le modèle d’utilisation privée par l’associé, l’interprétation de l’art. 95 LIVA ne permet pas de déduire la TVA en amont. L’IVA constitue donc une charge définitive pour la société. La question de la renonciation prévue à l’art. 20.Dos LIVA concerne exclusivement une acquisition ultérieure entre entrepreneurs et dépend alors des conditions légales.
• La taxe spéciale espagnole sur les biens immobiliers détenus par des entités non résidentes ne s’applique pas à une S.L. Ce régime spécial ne vise expressément que les entités établies dans un pays ou territoire considéré comme un paradis fiscal. Une S.L. constituée et résidente en Espagne n’entre pas dans son champ d’application personnel.
• Ce calculateur ne couvre pas les successions et les donations. L’imposition du transfert à la génération suivante aux Baléares relève de règles très différentes ; vous en trouverez les bases sous Successions et donations de biens immobiliers aux Baléares. Ce calculateur ne vérifie pas si une participation dans une société est alors traitée différemment du bien immobilier lui-même.
• Une S.L. exerçant une véritable activité locative constitue un cas différent. L’art. 5.1 LIS exige, pour qu’une activité de location soit considérée comme économique, qu’au moins 1 personne employée sous contrat de travail et à temps plein en assure l’organisation. La qualification d’entidad patrimonial doit en outre être examinée au regard de l’art. 5.2 LIS, en fonction de la composition de l’actif et de la moyenne des bilans trimestriels. La présence d’un salarié à temps plein n’exclut donc pas à elle seule une qualification patrimoniale. Ce calculateur ne modélise que la société de simple détention et d’usage personnel.

La sortie n’est pas calculée

Le calculateur prend en compte l’acquisition et les charges courantes. Les précisions suivantes situent sur le plan juridique une éventuelle vente ultérieure du bien immobilier ou des parts ; ses conséquences fiscales ne sont pas incluses dans le calcul.

Si vous vendez directement, vous vendez un bien immobilier. Si vous le détenez par l’intermédiaire d’une S.L., vous pouvez en revanche vendre les parts : le transfert de titres est en principe exonéré à la fois de TVA et de droits de mutation et de timbre. Cette exonération de principe connaît toutefois une exception expresse assortie d’une présomption réfragable : lorsqu’une personne acquiert ainsi le contrôle d’une société dont le patrimoine est composé pour moitié ou plus de biens immobiliers espagnols non affectés à une activité, la loi présume une intention d’éluder l’impôt. Le contrôle signifie ici une participation de plus de la moitié, directe ou indirecte. Cette présomption peut être renversée, mais elle existe bel et bien ; elle n’est pas exclue. Dans le cas d’une S.L. détenant uniquement des biens immobiliers, comme le suppose ce calculateur, cette situation est probable. Cela ne signifie ni que la vente des parts sera nécessairement imposée, ni qu’elle restera nécessairement exonérée : ces 2 affirmations générales seraient erronées.

Indépendamment de cela, la convention de double imposition régit le gain de cession : elle autorise l’État où se situe le bien immobilier à imposer les gains provenant de la vente de parts d’une société détenant principalement des biens immobiliers. Il s’agit d’une autorisation d’imposer, et non d’un impôt en soi : la question de savoir si, et de quelle manière, l’Espagne l’applique effectivement relève du droit interne espagnol, et non de la convention elle-même. La liquidation de la société n’est par ailleurs volontairement pas traitée ici : aucune base juridique vérifiée n’est disponible pour ce calculateur, et toute indication à ce sujet serait hasardeuse.

Délais et formulaires

En tant que particulier, vous déclarez chaque année l’Imputación au moyen du Modelo 210, le formulaire principal permettant aux non-résidents de déclarer différents revenus espagnols. La S.L. dépose quant à elle ses comptes annuels auprès du Registro Mercantil et produit également sa propre déclaration d’impôt sur les sociétés. Ce calculateur ne précise volontairement aucun délai de dépôt, car ils n’ont pas été vérifiés ici avec leur source : en cas de doute, renseignez-vous auprès de votre Gestoría (le bureau administratif espagnol qui prend en charge pour vous les démarches auprès des administrations et les délais) ou de votre conseiller fiscal.

Base juridique et état du droit

L’encadré de cette page vous indique automatiquement l’état actuel du droit. Le calcul repose sur les dispositions suivantes :

• Impôt sur les sociétés, amortissement et prix de transfert : art. 29.1, art. 5.2, art. 12.1.a) et art. 18 de la Ley 27/2014 (loi espagnole sur l’impôt sur les sociétés).
• Impôt sur la fortune : art. 4.Ocho, art. 5.Uno.b), art. 10 et art. 16.Uno de la Ley 19/1991 (loi espagnole sur l’impôt sur la fortune).
• Imposition des dividendes et impôt spécial des non-résidents : art. 25.1.f) ainsi que art. 40 à 43 du Real Decreto Legislativo 5/2004.
• Capital minimal, maintien du capital et obligation de constituer des réserves pour la S.L. : art. 4.1, art. 273.2 et art. 274.1 du Real Decreto Legislativo 1/2010.
• Convention de double imposition Allemagne–Espagne : art. 10, art. 13 et art. 21.
• Transfert de parts de sociétés riches en immobilier : art. 338 de la Ley 6/2023.
• Taxe professionnelle IAE : art. 82.1.c) du Real Decreto Legislativo 2/2004.
• TVA sur les biens immobiliers : art. 20.Uno.22º, art. 20.Dos et art. 95 de la Ley 37/1992 (loi espagnole sur la TVA).

Calculateurs associés

Vous pouvez consulter le montant des frais annexes d’achat eux-mêmes, indépendamment de la forme juridique, dans l’aperçu dédié aux frais d’acquisition. Si vous continuez à utiliser le bien à titre privé, consultez également l’impôt annuel sur l’usage personnel via le Modelo 210. L’aperçu de l’impôt sur la fortune aux Baléares indique les différents seuils applicables. Si vous vendez le bien en tant que personne physique, vous pouvez utiliser le calculateur de l’impôt sur la plus-value de vente. Il calcule la vente d’un bien immobilier, et non la cession de parts. Il ne prend pas non plus en compte la vente d’un bien par une S.L. suivie d’une distribution.