Acheter une résidence de vacances à Majorque : secteurs et frais

Si vous souhaitez acheter une résidence de vacances à Mallorca, vous découvrirez en 2026 un marché profondément transformé : la forte demande internationale se heurte à une offre de plus en plus limitée, tandis que de nouvelles règles changent la donne. Parmi elles, le Decreto-ley 4/2025 interdit les nouvelles locations de vacances dans les immeubles collectifs. L’île continue néanmoins d’offrir une hausse régulière de la valeur des biens, un système de prêts immobiliers bien développé et une procédure d’achat notariée transparente. Ce guide vous indique quels secteurs présentent aujourd’hui les perspectives les plus solides, comment financer votre achat en tant que non-résident, quels impôts et délais s’appliquent réellement et où se trouvent les principaux pièges juridiques, de la vérification du registre foncier à la question de la licence ETV.

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Pourquoi Mallorca reste un choix attractif pour une résidence de vacances en 2026

Mallorca est la destination de vacances la plus recherchée dans les pays germanophones, et cela se ressent sur le marché immobilier. Selon des études de marché publiées au printemps 2026, le marché immobilier de l’île progresse globalement d’environ 9,8 %, le segment du luxe étant considéré comme son principal moteur de croissance. Les capitaux internationaux, venus d’Allemagne et d’Autriche, mais aussi de plus en plus d’Europe du Nord et de pays situés hors d’Europe, se portent sur une offre géographiquement limitée. Les terrains constructibles se font rares : les espaces naturels protégés (ANEI) et la Tramuntana, inscrite au patrimoine mondial de l’UNESCO, interdisent toute nouvelle construction sur une part importante de l’île. Cette situation pousse durablement les prix à la hausse.

Dans le même temps, le durcissement de la réglementation, notamment celle qui encadre les locations de vacances, impose de préparer plus soigneusement qu’il y a 5 ans tout projet consistant à « acheter et louer immédiatement ». Si vous connaissez le cadre juridique et trouvez le bien adapté, vous investissez dans un marché qui repose sur des bases solides à long terme.

Les meilleurs secteurs pour une résidence de vacances, région par région

Pour un achat immobilier, Mallorca peut se diviser en 5 grandes régions, qui diffèrent sensiblement par leurs prix, leur caractère et leur potentiel locatif. Le tableau suivant en donne une vue d’ensemble fondée sur les observations actuelles du marché :

À noter : Dans chaque région, les prix au mètre carré varient considérablement selon l’emplacement, l’état du bien et ses équipements. Pour connaître les prix actuels au mètre carré, consultez notre guide sur les prix de l’immobilier à Mallorca.

Dans le sud-ouest, les biens situés à Puerto Andratx se trouvent depuis longtemps dans la tranche haute du marché : les villas avec vue sur la mer et piscine dépassent souvent les 3 millions d’euros. Dans le nord et le sud-est, en revanche, on trouve encore des fincas et des maisons de campagne à des prix compris entre 100 000 et 999 999 euros, à condition de prévoir des travaux de rénovation.

Aspects juridiques : ce que vous devez savoir avant de signer

Le système notarial espagnol est fondamentalement différent du système allemand

La différence essentielle : en Espagne, le notaire est chargé d’authentifier les actes, pas de conseiller les parties sur le plan juridique. Il authentifie les signatures et vérifie que les conditions de forme sont remplies. Contrairement à ce qui se pratique en Allemagne, il n’a pas pour mission de fournir un conseil juridique complet aux 2 parties. Vous avez donc besoin d’un avocat espagnol indépendant (Abogado), qui défendra exclusivement vos intérêts. Ne cherchez pas à faire des économies sur ce point.

Indispensables : le numéro NIE et la vérification du registre foncier

Avant de signer le moindre contrat, vous devez obtenir un numéro d’identification fiscale espagnol pour les étrangers : le NIE (Número de Identificación de Extranjero). Sans NIE, vous ne pouvez ni faire authentifier un acte par un notaire ni ouvrir un compte bancaire espagnol.

En parallèle, votre avocat demande un extrait complet du registre foncier (Nota Simple). Ce document indique qui est effectivement inscrit comme propriétaire et si le bien est grevé d’hypothèques, d’autres sûretés immobilières, de droits de passage ou d’autres charges. Il permet aussi de repérer les taxes municipales impayées (IBI) ou les extensions et travaux de transformation non déclarés. Pour en savoir plus, consultez notre guide Vérifier le registre foncier en Espagne.

Contrat de réservation et compromis de vente (Arras)

En Espagne, l’achat d’un bien immobilier se déroule généralement en plusieurs étapes :

1. Contrat de réservation (Contrato de Reserva) : il vous réserve provisoirement le bien, moyennant le paiement de premiers frais de réservation. Pour en savoir plus, consultez Le contrat de réservation en Espagne.
2. Compromis de vente avec acompte (Contrato de Arras Penitenciales) : l’acompte représente généralement 10 % du prix d’achat. Si chaque partie dispose d’un droit de rétractation, vous perdez cet acompte si vous renoncez à l’achat ; si le vendeur se rétracte, il doit vous rembourser le double de la somme versée.
3. Signature de l’acte authentique (Escritura de Compraventa) : le transfert de propriété devient définitif et tous les frais annexes liés à l’achat sont dus à ce moment-là.
4. Inscription au registre foncier : elle doit être demandée immédiatement après la signature de l’acte authentique. Ce n’est qu’une fois le bien inscrit que vous êtes pleinement protégé.

Notre guide Les étapes d’un achat immobilier détaille toute la procédure, délais compris.

Frais annexes à l’achat : à quoi faut-il vraiment s’attendre ?

Si vous ne résidez pas en Espagne et achetez un bien immobilier ancien à Majorque, prévoyez généralement des frais annexes compris entre 10 et 14 % du prix d’achat. Voici les principaux postes :

Barème de l’ITP aux Baléares (biens anciens)

Aux Baléares, les droits de mutation sont calculés selon un barème progressif fondé sur le prix d’achat. Voici les taux actuels publiés par l’ATIB :

Attention : le barème est progressif : chaque taux supérieur ne s’applique qu’à la part du prix qui dépasse le seuil correspondant. Vérifiez toujours les taux en vigueur auprès de l’ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears) ou demandez à votre avocat de calculer le montant dû. Retrouvez le détail de tous les frais annexes dans Frais annexes à l’achat à Majorque.

Licences ETV et location touristique : le nouveau cadre juridique en 2025/2026

C’est actuellement le point le plus délicat lors de l’achat d’un bien destiné à la location touristique à Majorque. Avec le Decreto-ley 4/2025, le gouvernement des Baléares a interdit les nouvelles locations touristiques (ETV – Estancias Turísticas en Viviendas) dans les immeubles collectifs. Voici ce que cela signifie concrètement :

• Les appartements situés dans des immeubles collectifs (propiedad horizontal) ne peuvent plus obtenir de nouvelle licence. Pour les maisons individuelles, mitoyennes ou jumelées, le Consell de Mallorca n’attribue plus qu’un nombre limité de places, par tirage au sort (2026 : 1.069 places). À Palma, aucune nouvelle place n’est prévue depuis février 2026.
• Les licences existantes qui sont liées au bien immobilier, et non à son propriétaire, peuvent être transférées sous certaines conditions. Leur présence constitue donc un atout précieux lors de l’achat.
• Un bien sans licence ETV ne peut pas être loué à court terme à des vacanciers. Seuls des contrats conformes à la loi sur les baux LAU sont possibles : bail d’habitation ou bail temporaire dont l’objet non touristique peut être démontré.

Attention : si vous achetez un bien sans licence ETV et que vous accueillez malgré tout des vacanciers, vous risquez de lourdes amendes. Vérifiez toujours que le bien dispose de cette licence avant de signer le contrat et veillez à ce que sa cession soit expressément prévue dans le contrat de vente.

Les biens qui disposent déjà d’une licence ETV se vendent donc plus cher. Pour savoir comment transférer cette licence : Transférer une licence ETV à Majorque. Pour connaître toutes les règles relatives à cette obligation : Licence ETV à Majorque.

Financer votre achat en tant que non-résident : banque allemande ou prêt immobilier espagnol ?

Les 2 options sont possibles, mais leurs conditions diffèrent. Voici les principales différences :

Ce qu’il faut savoir pour préparer votre financement

Si vous n’êtes pas résident, vous devez généralement disposer d’un apport personnel d’au moins 30–40 %. En effet, les banques des Balearen financent rarement plus de 60–70 % de la valeur d’expertise pour les acheteurs étrangers qui ne sont pas résidents fiscaux en Espagne. Cette valeur (Valor de Tasación) ne correspond pas nécessairement au prix d’achat : elle est souvent inférieure, ce qui augmente la somme à financer par vos propres moyens.

Autre point à prendre en compte : si vous souscrivez un prêt hypothécaire espagnol, la dette réduit la valeur nette du bien retenue pour calculer l’impôt espagnol sur la fortune, car elle est déductible. Cela peut avoir une incidence fiscale si la valeur du bien dépasse le seuil d’exonération. Nous y reviendrons dans la section suivante.

Les banques espagnoles demandent généralement les documents suivants :

• Les 2 à 3 derniers avis d’imposition sur le revenu (Deutschland : Steuerbescheid)
• Les bulletins de salaire récents ou, pour les travailleurs indépendants, un compte de résultat
• Les relevés bancaires des 3–6 derniers mois
• Les justificatifs complets de l’origine de votre apport personnel, dans le cadre de la lutte contre le blanchiment d’argent

Les transferts d’argent vers l’Espagne sont soumis à des obligations de déclaration spécifiques. Consultez Transférer de l’argent vers l’Espagne et Obligation de déclaration AWV pour l’Espagne. Vous trouverez tous les détails sur les prêts hypothécaires dans Prêt hypothécaire à Majorque.

Impôts à payer pendant que vous possédez le bien et lors de sa vente

Impôts annuels

Si vous possédez une résidence de vacances à Majorque, vous devez régulièrement vous acquitter de certains impôts :

Concernant l’impôt sur la fortune, l’abattement aux Baléares a été porté à 3.000.000 € le 1er janvier 2024. Si votre patrimoine net situé en Espagne est inférieur à ce seuil, vous devez déposer une déclaration, mais vous n’avez aucun impôt à payer. Au-delà, un barème progressif s’applique, avec des taux compris entre 0,28 % et 3,45 %. Une possibilité consiste à répartir la propriété entre plusieurs personnes (par exemple, au sein d’un couple marié) pour que chacune reste sous le seuil. Pour en savoir plus, consultez L’impôt sur la fortune en Espagne.

Concernant l’impôt foncier IBI : L’impôt IBI en Espagne.

Lors de la vente

Si vous revendez le bien, vous devrez payer la Plusvalía Municipal (un impôt municipal calculé sur l’augmentation de la valeur cadastrale du terrain), ainsi que l’impôt sur le revenu appliqué à la plus-value réelle. Si vous n’êtes pas résident, une retenue à la source de 3 % du prix de vente est également prélevée directement. Elle est ensuite déduite du montant définitif de l’impôt dû. Retrouvez tous les détails dans Les impôts à payer lors d’une vente immobilière en Espagne.

Des risques juridiques particuliers à connaître

Constructions et extensions illégales

En Espagne, et tout particulièrement à Majorque, les travaux réalisés sans autorisation sont fréquents depuis longtemps. Une terrasse autour d’une piscine, une maison d’amis, un garage ou des combles aménagés sans permis de construire peuvent faire baisser le prix de vente ou entraîner des problèmes juridiques. Point essentiel : les informations inscrites au registre foncier ne correspondent souvent pas à l’état réel du bien. Faites vérifier par un architecte local ou un expert en bâtiment que l’inscription au registre foncier, la description cadastrale et les constructions existantes concordent. Pour en savoir plus, consultez Comment repérer les extensions illégales et Comment régulariser une construction illégale à Majorque.

Ley de Costas – la loi sur la protection du littoral

Les biens immobiliers proches de la mer peuvent être soumis à la loi espagnole sur la protection du littoral (Ley de Costas). Selon les cas, cela peut limiter les possibilités de transformation, restreindre la durée du droit d’usage ou même entraîner un risque de démolition si le bien se trouve trop près de la côte. Vérifiez impérativement ce point avant d’acheter, même si le bien est habité depuis des décennies. Pour en savoir plus : Ley de Costas Mallorca.

Les fincas en Suelo Rústico

Les propriétés situées sur des terrains classés Suelo Rústico sont soumises à des règles de construction particulièrement strictes. Les agrandissements sont souvent impossibles ou très limités, et les terrains doivent respecter une superficie minimale. La présence d’un puits et l’approvisionnement en eau sont également des points essentiels à vérifier. Consultez Finca Suelo Rústico Mallorca et L’approvisionnement en eau d’une finca.

Acheter seul, en couple ou par l’intermédiaire d’une SL ?

Acheter un bien seul, avec votre partenaire ou par l’intermédiaire d’une société espagnole (Sociedad Limitada, SL) a des conséquences fiscales et successorales. Dans certaines situations, une SL peut réduire l’impôt sur la fortune, mais elle entraîne aussi des frais de gestion et des obligations qui lui sont propres. Il est vivement recommandé de consulter au préalable un conseiller fiscal spécialisé dans la fiscalité espagnole. Pour en savoir plus : Acheter un bien immobilier par l’intermédiaire d’une SL. Les règles relatives aux successions et aux donations aux Baléares diffèrent aussi considérablement de celles en vigueur en Allemagne : Successions et donations aux Baléares.

Procuration, notaire et démarches d’achat depuis l’Allemagne

Si vous ne pouvez pas être présent en permanence à Majorque, il est indispensable de donner une procuration notariée (Poder Notarial) à votre avocat ou à une personne de confiance. Cette personne pourra ainsi accomplir en votre absence toutes les démarches liées à l’achat, de la signature du contrat d’Arras à la signature de l’acte authentique, avec pleine valeur juridique. Vous pouvez faire établir cette procuration en Allemagne et la faire revêtir d’une apostille. Pour en savoir plus : Procuration notariée en Espagne. Sur le rôle du notaire : Le notaire en Espagne.

Les erreurs les plus fréquentes lors de l’achat d’une résidence de vacances à Majorque

Et après ? Vivre dans votre résidence de vacances et en assurer la gestion

Une fois l’achat conclu, vous devez gérer le bien au quotidien, ce qui implique plusieurs obligations :

• Gestion du bien : si vous ne vivez pas toute l’année sur l’île, vous avez besoin d’une personne ou d’une société sur place pour s’occuper de l’entretien, faire intervenir des artisans, assurer les contacts avec les administrations et, si vous louez le bien, accueillir les locataires. Pour en savoir plus : Gestion d’une résidence de vacances à Majorque.
• Copropriété : si vous vivez dans un immeuble ou une résidence, vous faites automatiquement partie de la Comunidad de Propietarios. Vous devez payer des cotisations et disposez d’un droit de vote. Pour en savoir plus : La copropriété en Espagne.
• Assurances : en Espagne, l’assurance du mobilier et celle du bâtiment ne sont pas obligatoires, sauf, en règle générale, si vous souscrivez un prêt immobilier. Elles restent recommandées dans tous les cas. Assurance du mobilier en Espagne.
• Certificat de performance énergétique : obligatoire depuis plusieurs années pour vendre ou louer un bien. Faites vérifier que le bien dispose d’un certificat valide. Certificat de performance énergétique en Espagne.
• Travaux de rénovation : de nombreux travaux nécessitent un permis de construire. Les règles sont particulièrement strictes à la campagne et dans les espaces naturels protégés. Permis de construire à Majorque.

Liste de vérification pour acheter une résidence de vacances à Majorque

• Demande de numéro NIE déposée ou confiée à un tiers
• Avocat espagnol indépendant (Abogado) mandaté
• Nota Simple (extrait du registre foncier) vérifiée : charges, propriétaire et description du bien
• Statut de la licence ETV vérifié : existe-t-elle, est-elle valide et transférable ?
• Bien comparé à son inscription au registre foncier et à sa description cadastrale : y a-t-il des constructions non déclarées ?
• Restrictions liées à la Ley de Costas vérifiées si le bien se trouve en bord de mer
• Règles applicables au Suelo Rústico vérifiées pour les fincas situées à la campagne
• Stratégie de financement définie : financement allemand ou espagnol, apport personnel et coût total
• Frais annexes à l’achat (10–14 %) prévus dans le budget
• Structure de propriété optimisée sur le plan fiscal : propriétaire unique, couple marié ou SL
• Justificatifs de l’origine des fonds réunis
• Procuration établie pour finaliser l’achat (si vous ne pouvez pas être présent)
• Cédula de Habitabilidad disponible ou pouvant être demandée
• Assurance et gestion du bien organisées pour la période suivant l’achat

En résumé

Acheter une résidence de vacances à Majorque est devenu plus complexe en 2026, mais pas plus risqué si vous êtes bien préparé. Le marché connaît une croissance de fond, les biens disponibles restent rares et l’île continue d’attirer des investisseurs internationaux dans toutes les gammes de prix. Les principaux écueils — statut de la licence ETV, constructions non déclarées, Ley de Costas et difficultés de financement liées à la valeur retenue par l’expert — peuvent être évités avec l’aide d’un avocat compétent, des vérifications approfondies avant l’achat et un budget réaliste. En choisissant aussi à l’avance le mode de détention le plus avantageux sur le plan fiscal et en connaissant vos obligations courantes, vous posez les bases d’un investissement dont vous profiterez durablement et qui prendra de la valeur.

Sources officielles

• ATIB – Agència Tributària de les Illes Balears (taux de l’ITP, impôt sur la fortune aux Baléares) : https://www.atib.es
• Govern de les Illes Balears – tourisme et licences ETV (Decreto-ley 4/2025 et réglementation actuelle des licences ETV) : https://www.caib.es
• Registro de la Propiedad – Nota Simple en ligne : https://www.registradores.org
• AEAT – Agencia Estatal de Administración Tributaria (IRNR, impôt sur la fortune) : sede.agenciatributaria.gob.es
• Catastro – Sede electrónica del Catastro : https://www.sedecatastro.gob.es
• BOE – Boletín Oficial del Estado (Ley de Costas, dispositions fiscales) : https://www.boe.es
• Consell de Mallorca – Ordenació del Territori (règles de construction, espaces naturels protégés ANEI) : https://www.conselldemallorca.net