Acheter une résidence secondaire à Majorque : emplacements, financement et particularités juridiques

Si tu veux acheter une résidence secondaire à Majorque en 2026, tu vas te retrouver sur un marché qui a radicalement changé : une forte demande internationale se heurte à une offre de plus en plus rare, tandis que de nouvelles réglementations – notamment le gel des autorisations de location saisonnière prévu par le décret 4/2025 – redéfinissent les règles du jeu. En même temps, l’île reste attractive grâce à des plus-values stables, un système hypothécaire bien développé et un processus d’achat notarié transparent. Ce guide te montre quels sont les emplacements qui présentent actuellement le plus de potentiel, comment mettre en place un financement en tant que non-résident, quels sont les impôts et les délais qui s’appliquent réellement, et où se situent les principaux écueils juridiques – de la vérification du registre foncier à la question de la licence ETV.

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Pourquoi Majorque reste une destination attractive pour l'immobilier de vacances en 2026

Majorque est la destination de vacances la plus prisée dans les pays germanophones – et ça se ressent sur le marché immobilier. D'après les rapports de marché du printemps 2026, le marché immobilier de l'île connaît une croissance globale d'environ 9,8 %, le segment du luxe étant considéré comme le principal moteur de cette croissance. Les capitaux internationaux – qui ne viennent pas seulement d’Allemagne et d’Autriche, mais de plus en plus aussi d’Europe du Nord et de pays non européens – se concentrent sur une offre géographiquement limitée. Il n’y a pratiquement pas de nouveaux terrains constructibles disponibles ; les réserves naturelles (ANEI) et la Tramuntana, classée au patrimoine mondial de l’UNESCO, bloquent une grande partie de l’île à toute nouvelle construction. Ça fait grimper les prix de façon structurelle.

En même temps, le durcissement de la réglementation – surtout en matière de location saisonnière – fait que la simple logique d'investissement « acheter et louer tout de suite » demande aujourd'hui une planification plus minutieuse qu'il y a cinq ans. Si tu connais le cadre juridique et que tu trouves le bien immobilier qui te convient, tu investis dans un marché dont la valeur reste stable à long terme.

Les meilleurs endroits pour une résidence secondaire – région par région

On peut globalement diviser Majorque en cinq zones immobilières qui se distinguent nettement les unes des autres par leur niveau de prix, leur caractère et leur potentiel locatif. Le tableau suivant te donne un aperçu structuré, basé sur les observations actuelles du marché :

Remarque : les prix au mètre carré varient considérablement au sein d'une même région en fonction de l'emplacement, de l'état du bien et de ses prestations. Tu trouveras des indications sur les prix actuels au mètre carré dans le guide des prix de l'immobilier à Majorque.

Pour le sud-ouest, c'est comme ça : les biens à Puerto Andratx se situent depuis longtemps dans le segment haut de gamme – les villas avec vue sur la mer et piscine dépassent souvent la barre des 3 millions d'euros. Dans le nord et le sud-est, en revanche, on trouve encore des fincas et des maisons de campagne dans la fourchette des six chiffres, à condition d'être prêt à prendre en compte les travaux de rénovation nécessaires.

Bases juridiques : ce que tu dois savoir avant de signer

Le système notarial espagnol est radicalement différent de celui de l'Allemagne

La différence essentielle : un notaire espagnol est un officier public, pas un conseiller juridique neutre. Il certifie les signatures et vérifie les conditions de forme ; un conseil juridique complet des deux parties, comme c'est l'usage en Allemagne, ne fait pas partie de sa mission. Ça veut dire que tu as besoin d'un avocat espagnol indépendant (Abogado) qui défend exclusivement tes intérêts. Ne lésine pas là-dessus.

Indispensable : le numéro NIE et la vérification du registre foncier

Avant de signer un contrat, tu dois obtenir un numéro d'identification fiscale espagnol pour les étrangers, le NIE (Número de Identificación de Extranjero). Sans NIE, tu ne pourras ni faire authentifier un acte chez un notaire, ni ouvrir un compte bancaire en Espagne.

En parallèle, ton avocat se charge de demander un extrait complet du registre foncier (Nota simple). Celui-ci indique qui est réellement inscrit, s'il y a des hypothèques, des droits de gage immobilier, des droits de passage ou d'autres charges grevant le bien immobilier. Les impôts locaux impayés (IBI) ou les extensions et transformations non enregistrées apparaissent également. Pour en savoir plus, consulte le guide « Vérifier le registre foncier en Espagne ».

Contrat de réservation et avant-contrat de vente (arrhes)

Le processus d'achat typique en Espagne se déroule en plusieurs étapes :

1. Contrat de réservation (Contrato de Reserva) : ça te permet de réserver le bien immobilier à titre provisoire ; tu paies des frais de réservation initiaux. Pour en savoir plus, consulte la rubrique « Contrat de réservation en Espagne ».
2. Contrat préliminaire de vente avec acompte (Contrato de Arras Penitenciales) : généralement 10 % du prix d'achat. Les deux parties ont le droit de se rétracter : si c'est toi, l'acheteur, qui te rétracts, tu perds ton acompte ; si c'est le vendeur qui se rétracte, il doit te rembourser le double de ce montant.
3. Acte notarié (Escritura de Compraventa) : transfert définitif de la propriété ; c'est à ce moment-là que tous les frais annexes liés à l'achat deviennent exigibles.
4. Inscription au registre foncier: il faut t'en occuper dès la signature de l'acte notarié ; ce n'est qu'à ce moment-là que tu seras entièrement protégé.

Le guide « Achat immobilier : le déroulement » explique tout le processus, y compris les délais.

Frais annexes liés à l'achat : ce qui t'attend vraiment

En tant que non-résident, prévois généralement, pour l'achat d'un bien immobilier existant à Majorque, des frais annexes compris entre 10 et 14 % du prix d'achat. Les postes les plus importants sont les suivants :

Échelle ITP des Baléares (biens immobiliers existants)

Les Baléares appliquent un impôt sur les acquisitions immobilières dont le taux varie en fonction du prix d'achat. Voici les taux actuels selon l'ATIB :

Attention : le barème est progressif – le taux le plus élevé ne s'applique qu'à la partie qui dépasse le seuil. Vérifie toujours les taux en vigueur auprès de l'ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears) ou demande à ton avocat de les calculer. Retrouve tous les frais annexes en détail dans la rubrique « Frais annexes d'achat à Majorque ».

Licences ETV et locations de vacances : le nouveau cadre juridique 2025/2026

C'est actuellement le sujet le plus sensible quand on achète une résidence secondaire à Majorque. Avec le décret 4/2025, le gouvernement des Baléares a gelé la délivrance de nouvelles licences de location touristique (ETV – Estancias Turísticas en Viviendas). Voici ce que ça veut dire concrètement :

• On ne délivre pas de nouvelles licences ETV pour le moment.
• Les licences existantes, qui sont liées au bien immobilier et non au propriétaire, peuvent être transférées sous certaines conditions – ce qui en fait un atout précieux lors de l'achat.
• Un bien immobilier sans licence ETV ne peut pas être loué à court terme à des vacanciers ; seules les locations à long terme (12 mois ou plus) ou à moyen terme sont légalement autorisées.

Attention : si tu achètes un bien immobilier sans licence ETV et que tu accueilles quand même des vacanciers, tu risques de lourdes amendes. Vérifie toujours si la licence est valide avant de signer le contrat – et demande à ce que la licence soit explicitement mentionnée dans le contrat de vente.

Les biens disposant déjà d'une licence ETV font l'objet d'une majoration de prix. Comment ça marche : Transfert de licence ETV à Majorque. Tous les détails sur l'obligation de licence : Licence ETV à Majorque.

Financement en tant que non-résident : Deutsche Bank ou prêt immobilier espagnol ?

Les deux options sont envisageables – elles ont des caractéristiques différentes. Les principales différences :

Ce que tu dois savoir sur la planification financière

En général, les non-résidents doivent apporter au moins 30 à 40 % de fonds propres, car les banques des Baléares financent rarement plus de 60 à 70 % de la valeur d'évaluation pour les acheteurs étrangers qui n'ont pas leur résidence fiscale en Espagne. La valeur de tasación (Valor de Tasación) ne correspond pas forcément au prix d'achat – elle est souvent inférieure, ce qui creuse encore plus le déficit de financement.

Un aspect tactique intéressant : quand tu contractes un crédit immobilier en Espagne, ça réduit la valeur nette du bien immobilier au regard de l'impôt sur la fortune espagnol, car les dettes sont déductibles. Ça peut avoir une incidence fiscale pour les biens dont la valeur dépasse le seuil d'exonération – on en reparlera dans la section suivante.

En général, les banques espagnoles demandent les documents suivants :

• Les deux ou trois derniers avis d'imposition sur le revenu (en Allemagne : « Steuerbescheid »)
• Bulletins de paie récents ou compte de résultat pour les travailleurs indépendants
• Relevés de compte des 3 à 6 derniers mois
• Documentation complète sur l'origine des fonds propres (lutte contre le blanchiment d'argent)

Les virements vers l'Espagne sont soumis à des obligations de déclaration spécifiques – pour en savoir plus, consulte les rubriques « Virement vers l'Espagne » et « Obligation de déclaration AWV pour l'Espagne ». Tu trouveras tous les détails sur les prêts immobiliers dans la rubrique « Prêt immobilier à Majorque ».

Les impôts pendant la détention et lors de la vente

Impôts annuels

En tant que propriétaire d'une résidence secondaire à Majorque, tu dois t'acquitter régulièrement de certaines obligations fiscales :

Tout sur l'impôt sur la fortune : aux Baléares, l'abattement a été porté à 3 000 000 € au 1er janvier 2024. Si ta fortune nette située en Espagne est inférieure à ce montant, tu es certes tenu de la déclarer, mais tu n'auras pas d'impôt à payer. Si l'abattement est dépassé, un barème progressif s'applique, avec des taux compris entre 0,28 % et 3,45 %. Une stratégie possible : répartir la propriété entre plusieurs personnes (par exemple, un couple marié) pour ne pas dépasser le seuil par personne. Pour en savoir plus, consulte la rubrique « Impôt sur la fortune en Espagne ».

À propos de l'IBI : l'IBI en Espagne.

À la vente

En cas de vente ultérieure, tu devras payer la « Plusvalía Municipal » (impôt communal sur la plus-value, calculé sur l'augmentation de la valeur cadastrale du bien) ainsi que l'impôt sur le revenu sur la plus-value réelle. En tant que non-résident, une retenue à la source de 3 % du prix d'achat est en outre prélevée directement ; elle sera déduite de la dette fiscale finale. Tu trouveras tous les détails dans la rubrique « Impôts sur la vente immobilière en Espagne ».

Risques juridiques particuliers : ce que seuls les experts savent

Constructions sauvages et extensions illégales

L'Espagne – et Majorque en particulier – a une longue histoire de constructions non conformes. Les terrasses avec piscine, les maisons d'amis, les garages ou les aménagements de combles construits sans permis de construire peuvent faire baisser le prix d'achat ou entraîner des problèmes juridiques. Point crucial : ce qui figure au registre foncier ne correspond souvent pas à la réalité. Fais vérifier le bien par un architecte local ou un expert technique pour t'assurer que l'inscription au registre foncier, la description cadastrale et l'état réel du bien concordent. Pour en savoir plus, consulte les rubriques « Reconnaître les constructions illégales » et « Légaliser les constructions sauvages à Majorque ».

Ley de Costas – Loi sur la protection du littoral

Les biens immobiliers situés près de la mer peuvent être soumis à la loi espagnole sur la protection du littoral (Ley de Costas). Ça peut signifier, dans certains cas : des droits de transformation limités, des droits d'usage à durée déterminée, voire un risque de démolition si le bien est trop proche du littoral. Vérifie ça absolument avant l'achat, même si le bien a déjà été habité pendant des décennies. Détails : Ley de Costas à Majorque.

Fincas sur des terrains ruraux

Les biens immobiliers situés sur des terrains rustiques (Suelo Rústico) sont soumis à des règles d'urbanisme particulièrement strictes. Dans de nombreux cas, les agrandissements ne sont pas possibles ou ne le sont que de manière très limitée ; il faut respecter des superficies minimales pour les terrains. La question des puits et de l'approvisionnement en eau est également cruciale sur les terrains ruraux. À lire à ce sujet : Finca Suelo Rústico Majorque et Approvisionnement en eau de la finca.

Structure de propriété : privée, couple marié ou SARL ?

Que tu achètes un bien immobilier seul, avec ton partenaire ou par l'intermédiaire d'une société espagnole (Sociedad Limitada, SL), cela a des conséquences sur le plan fiscal et en matière de droit successoral. Le recours à une SL peut, dans certaines situations, réduire l'impôt sur la fortune, mais cela entraîne des frais administratifs et des obligations spécifiques. On te conseille vivement de consulter au préalable un conseiller fiscal spécialisé dans les affaires espagnoles. Pour en savoir plus : acheter un bien immobilier via une SL. Le droit des successions et des donations aux Baléares diffère également considérablement de celui de l'Allemagne : Successions et donations aux Baléares.

Procuration, notaire et formalités d'achat depuis l'Allemagne

Si tu ne peux pas être présent en permanence à Majorque, une procuration notariée (Poder Notarial) en faveur de ton avocat ou d'une personne de confiance est indispensable. Elle permet de mener à bien toutes les étapes de l'achat – de la signature du contrat d'arras jusqu'à l'authentification – en toute validité juridique, même en ton absence. La procuration peut être établie en Allemagne et munie d'une apostille. Détails : Procuration en Espagne chez le notaire. Sur le rôle du notaire : Notaire en Espagne.

Les erreurs les plus courantes lors de l'achat d'une résidence secondaire à Majorque

Et après ? Vivre avec et dans ta résidence secondaire

Une fois l'achat effectué, l'exploitation quotidienne commence – et celle-ci a ses propres exigences :

• Gestion immobilière: si tu n'es pas sur l'île en permanence, tu auras besoin d'un gestionnaire local ou d'une agence de gestion immobilière qui s'occupe de l'entretien, des artisans, des démarches administratives et, en cas de location, des locataires. En savoir plus : Gestion immobilière de locations saisonnières à Majorque.
• Copropriété: si tu vis dans un immeuble collectif ou un lotissement, tu fais automatiquement partie de la « Comunidad de propietarios », ce qui implique des obligations de cotisation et des droits de vote. Plus d'infos : Copropriété en Espagne.
• Assurances: en Espagne, l'assurance habitation et l'assurance bâtiment ne sont pas obligatoires légalement, mais elles sont généralement obligatoires si tu as un crédit immobilier et sont en principe recommandées. Assurance habitation en Espagne.
• Certificat énergétique: obligatoire depuis des années pour l'achat et la location – vérifie si le bien dispose d'un certificat valide. Certificat énergétique en Espagne.
• Projets de rénovation: pour de nombreux travaux, tu as besoin d'un permis de construire ; à la campagne et dans les réserves naturelles, les règles sont particulièrement strictes. Permis de construire à Majorque.

Check-list : acheter une résidence secondaire à Majorque

• Demande ou mandat pour un numéro NIE
• Mandat donné à un avocat espagnol indépendant (Abogado)
• Vérification de la « Nota simple » (extrait du registre foncier) concernant les charges, les propriétaires et la description
• Statut de la licence ETV vérifié (existante, valide, transférable ?)
• Comparaison de l'état actuel avec l'inscription au registre foncier et la description cadastrale (constructions illégales ?)
• Vérification des restrictions prévues par la Ley de Costas (en cas de situation en bord de mer)
• Conditions d'utilisation de Suelo Rústico vérifiées (pour les fincas sur Landland)
• Stratégie de financement définie (allemand/espagnol, fonds propres, coûts complets)
• Frais annexes d'achat (10 à 14 %) prévus dans le budget
• Structure de propriété optimisée sur le plan fiscal (à titre individuel / en couple / SL)
• La documentation sur l'origine des fonds est prête
• Procuration pour la conclusion de la vente (si tu ne peux pas être présent)
• Cédula de habitabilidad disponible ou à demander
• Assurance et gestion immobilière organisées pour la période suivant l'achat

Conclusion

Acheter une résidence secondaire à Majorque est devenu plus compliqué en 2026 – mais pas du tout plus risqué si tu t'y prépares bien. Le marché connaît une croissance structurelle, l'offre reste limitée et l'île continue d'attirer des capitaux internationaux dans tous les segments de prix. Les principaux écueils – statut de la licence ETV, constructions illégales, Ley de Costas, écarts de financement liés aux valeurs fiscales – peuvent être contournés de manière fiable avec un bon avocat, une due diligence minutieuse et une estimation réaliste des coûts. En plus, si tu optimises d’avance la structure de propriété sur le plan fiscal et que tu connais les obligations courantes, tu poses les bases d’un investissement qui te fera plaisir à long terme – et qui prendra de la valeur.

Sources officielles

• ATIB – Agència Tributària de les Illes Balears (taux de l'ITP, impôt sur la fortune des Baléares) : https://www.atib.es
• Gouvernement des Îles Baléares – Tourisme et licences ETV (décret n° 4/2025 et réglementation ETV en vigueur) : https://www.caib.es
• Registro de la Propiedad – Nota simple en línea: https://www.registradores.org
• AEAT – Agencia Tributaria (IRNR, impôt sur la fortune) : https://www.aeat.es
• Catastro – Site web du Catastro: https://www.sedecatastro.gob.es
• BOE – Journal officiel de l'État (Ley de Costas, dispositions fiscales) : https://www.boe.es
• Consell de Mallorca – Aménagement du territoire (droit de la construction, zones naturelles protégées ANEI) : https://www.conselldemallorca.net