Bien distinguer la location de vacances de la location temporaire à Mallorca
Vous souhaitez louer votre bien pendant certaines périodes et en profiter vous-même le reste du temps ? À Mallorca, ce n’est pas seulement la durée du séjour qui distingue la location de vacances de la location temporaire. Ce qui compte, c’est l’usage réel du bien et la manière dont il est proposé : comme hébergement pour des vacanciers ou comme logement temporaire pour un autre motif. Cette distinction détermine les règles à vérifier avant de publier une annonce et de rédiger le contrat de location.
Ce guide explique les différences entre la location touristique et l’alquiler de temporada, présente les formes courantes d’ETV et vous accompagne dans la préparation d’une annonce conforme à la réglementation. Vous y trouverez aussi des exemples concrets tirés d’annonces de location temporaire : il ne s’agit pas d’un barème général des loyers, mais d’une façon de voir à quel point les périodes et les offres peuvent être présentées différemment. Un point essentiel : un titre comme « Saisonmiete » ou un contrat de 11 mois ne suffit pas à faire d’une offre touristique une location temporaire.
À noter : Cet article fournit des informations générales. Il ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal.
Location de vacances ou location temporaire : quelle est la finalité du séjour ?
La location touristique de vacances et la location temporaire obéissent à des règles différentes. La première relève de la législation touristique des Baléares ; la seconde peut relever de l’article 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) espagnole. Dans ce dernier cas, le locataire occupe temporairement le bien pour un motif précis et justifiable, sans y établir sa résidence habituelle.
| Type de location | Texte de référence | Ce que vous devez vérifier en pratique |
|---|---|---|
| Location touristique de vacances | Loi baléare sur le tourisme 8/2012 | Le caractère touristique de l’offre et la possibilité légale de louer le bien |
| Location saisonnière (alquiler de temporada) | Article 3 de la LAU | Usage réel et temporaire |
| Habitation à titre de résidence habituelle | Location d’un logement régie par la LAU | Usage effectif comme lieu de vie principal |
Il n’existe pas de nombre de jours fixe permettant de trancher à coup sûr. Même pour un court séjour, il faut examiner si le bien est proposé aux touristes ou si un autre usage peut être établi. Une annonce qui parle de « Saisonmiete » peut aussi soulever des questions si sa description et son processus de réservation ressemblent à ceux d’une location de vacances.
Quelles sont les différentes formes d’ETV pour les biens destinés à la location de vacances ?
Si vous souhaitez louer un bien aux touristes à Mallorca, vous rencontrerez plusieurs formes d’ETV. Le type de bien ne suffit pas à déterminer laquelle peut s’appliquer : il faut aussi vérifier son emplacement et les autres conditions requises.
| Forme | Ce qu’elle désigne en pratique | Limite de durée indiquée |
|---|---|---|
| ETV365 | Location touristique d’une maison individuelle toute l’année | Son nom ne limite pas la location à certains jours de l’année |
| ETVPL | Location touristique d’un appartement au sein d’une copropriété | À vérifier au cas par cas |
| ETV60 | Location touristique de la résidence principale | 60 jours maximum par an |
Pour un appartement en copropriété, il ne suffit pas de se demander : « Ce logement dispose-t-il d’une ETV ? » Vérifiez si la location touristique est autorisée à cet endroit et quelles conditions s’appliquent précisément à cet appartement. Si vous reprenez un bien qui dispose déjà d’une ETV, consultez aussi notre guide sur le transfert d’une licence ETV.
Attention : la désignation ETV60 ne signifie pas que tout bien occupé par son propriétaire peut être proposé à la location touristique pendant 60 jours.
Quelles démarches entreprendre pour louer un bien à des touristes ?
Avant de publier une annonce, vérifiez si la location touristique est autorisée pour le bien concerné. Une déclaration responsable (DRIAT) est requise pour commencer une activité touristique. Elle ne donne toutefois pas automatiquement le droit d’accueillir des vacanciers dans n’importe quel bien.
- Identifiez le type de bien et vérifiez son emplacement : s’agit-il d’une maison individuelle, d’un appartement en copropriété ou de votre résidence principale ? Vérifiez ensuite si la location touristique est autorisée à cet endroit.
- Vérifiez les conditions applicables : déterminez quelle catégorie d’ETV concerne votre bien et quelles exigences vous devez respecter. Cette vérification mérite une attention particulière pour un appartement en copropriété.
- Renseignez-vous à l’avance sur les démarches et les frais : demandez à l’autorité compétente en matière de tourisme de confirmer les documents, les places touristiques et les frais nécessaires dans votre cas.
- Ne proposez le bien qu’ensuite : attendez d’avoir vérifié les conditions applicables et les formalités nécessaires au début de votre activité avant de présenter le bien comme un hébergement touristique.
Il serait trompeur de donner une réponse valable dans tous les cas à la question « Combien coûte la licence de location de vacances ? » : des frais sont notamment liés aux places touristiques et varient selon le type de location. Pour prendre votre décision, faites examiner le bien concerné plutôt que de vous fier à un montant forfaitaire pris isolément. Pour approfondir les points juridiques à vérifier, consultez Location de vacances à Mallorca : licence et conditions.
Quand une location saisonnière est-elle réellement une location saisonnière ?
Une véritable location saisonnière doit répondre à un besoin temporaire. Il peut s’agir d’un séjour professionnel limité dans le temps, d’études, d’un projet ou d’une période de transition. Ce qui compte, ce n’est pas seulement ce qui figure dans le contrat, mais aussi l’usage réel du logement.
Un contrat de 11 mois ne devient donc pas automatiquement une location saisonnière. Si le locataire fait en réalité du logement son lieu de vie permanent, la simple mention « Saisonmiete » ne correspond pas à la situation. Nous vous en disons plus dans nos articles sur le contrat de location de 11 mois en Espagne et le bail à durée déterminée à Mallorca.
Dans un contrat de location saisonnière, précisez le motif du séjour. Il est également utile d’indiquer la résidence habituelle du locataire, la période de location convenue et les services que vous proposez réellement pendant le séjour. Un intitulé de contrat ne suffit pas à clarifier ces points.
Que montrent les annonces concrètes de locations saisonnières ?
À Mallorca, les locations saisonnières sont proposées pour des périodes très diverses. Les exemples suivants reprennent les informations publiées dans des annonces de Lindacasas. Il s’agit d’offres individuelles, pas de prix représentatifs du marché ; en particulier, le montant affiché ne permet pas de savoir quelles charges sont comprises sans consulter l’annonce.
| Annonce et lieu | Montant affiché | Période indiquée | Date indiquée dans l’annonce |
|---|---|---|---|
| Appartement à Portocolom | 1.800 € | D’octobre à mai | 22 mai 2026 |
| Finca près de Felanitx | 2.850 € | De novembre à mars | 15 mai 2026 |
| Appartement à Colònia de Sant Jordi | 950 € | De septembre à juillet | 28 avril 2026 |
Pour rédiger votre propre annonce, le montant donné à titre de comparaison compte moins que la description précise de votre offre : indiquez clairement les dates de disponibilité, les équipements et le détail des frais. Une annonce de location temporaire doit surtout préciser à quel usage provisoire le bien est destiné. Pour comparer les possibilités de l’occuper vous-même ou de le louer, consultez notre article Occuper ou louer son bien à Mallorca.
Où et comment publier votre annonce ?
Le choix de la plateforme dépend avant tout de ce que vous êtes légalement autorisé à proposer. Vous trouverez des offres de location temporaire sur idealista ; Lindacasas et Mallorca Zero présentent également des appartements et des maisons disponibles pour des séjours à durée déterminée. Airbnb, Booking et Vrbo sont surtout associés aux réservations touristiques. Le nom de la plateforme ne suffit pas à déterminer le statut juridique d’une location, mais le mode de réservation, la durée du séjour et la description de l’offre peuvent en révéler clairement le caractère touristique.
À noter : mallorca.com permet de publier des annonces immobilières. Là aussi, votre annonce doit correspondre au type de location que vous êtes effectivement autorisé à proposer.
Avant de publier votre annonce, rédigez une présentation courte et cohérente :
- Pour une location touristique : ne décrivez que les prestations et les possibilités de réservation compatibles avec les conditions dans lesquelles vous êtes autorisé à louer aux touristes.
- Pour une location temporaire : précisez l’usage provisoire du bien et ses dates de disponibilité. Évitez de présenter l’offre comme des vacances ordinaires avec une réservation à la journée.
- Dans les 2 cas : veillez à ce que les informations sur les équipements, les frais annexes et les disponibilités réelles soient cohérentes.
Notre guide des plateformes de réservation pour les maisons de vacances présente les canaux utilisés pour les locations touristiques. Il ne permet toutefois pas d’établir un classement définitif des meilleures plateformes pour les locations temporaires.
Faut-il aussi un contrat pour louer de particulier à particulier ?
Oui, un contrat écrit est également utile lorsque le propriétaire et le locataire concluent directement la location. Pour une location temporaire, il doit notamment préciser l’usage provisoire du bien, la période concernée, l’identité des parties et les prestations convenues. En revanche, pour une location touristique, un contrat privé ne remplace pas la vérification du droit de louer le bien aux touristes.
Si vous cherchez un modèle gratuit, utilisez-le uniquement pour structurer votre texte. Voici une formulation succincte pour décrire une location saisonnière :
« Les parties conviennent d’une occupation temporaire du bien pour [motif précis], du [date de début] au [date de fin]. La résidence habituelle du locataire se trouve à [à préciser]. Prestations et charges convenues : [à détailler]. »
Il ne s’agit pas d’un modèle de contrat complet. La qualification juridique de location saisonnière dépend aussi de l’usage réel du bien. Vérifiez notamment que le contrat, l’annonce et le séjour prévu correspondent au même type de location.
Les erreurs les plus fréquentes
Attention : changer le titre d’une annonce ne modifie ni la nature touristique de l’offre ni l’usage réel du bien par le locataire.
- Penser qu’une location de 11 mois est automatiquement saisonnière. Sans véritable motif temporaire, elle peut recevoir une autre qualification.
- Présenter une location de vacances comme une location saisonnière. La façon dont le bien est proposé et utilisé compte également.
- Supposer qu’une ETV existante se transmet librement. Vérifiez l’opération envisagée et le bien concerné avant de prévoir des revenus touristiques.
- Reprendre les coûts d’un autre dossier de licence. Le type de location et le nombre de places touristiques peuvent avoir une incidence sur vos calculs.
- Publier une annonce avant de clarifier les questions juridiques. Pour une location touristique, commencez par vérifier que l’emplacement et le bien remplissent les conditions requises.
Et ensuite ?
Une fois le type de location défini, il reste à régler les questions pratiques : qui s’occupe de la remise du bien et veille à son état ? Quelles seront les dépenses courantes ? Comment les revenus seront-ils imposés ? Ni le type d’ETV ni la durée d’un contrat de location saisonnière ne suffisent à répondre à ces questions.
Pour une location touristique, vous pouvez ensuite examiner séparément la déclaration des voyageurs en location de vacances, la taxe de séjour applicable aux propriétaires bailleurs et le régime de TVA. Pour une location saisonnière, prêtez plutôt une attention particulière à l’usage réel du bien, à la rédaction d’un contrat adapté conformément à l’article 3 de la LAU et aux charges convenues. Si le bien est en réalité utilisé comme résidence habituelle, il peut s’agir d’une location à usage d’habitation.
Liste de vérification avant de signer le contrat et de publier l’annonce
- L’usage prévu est-il touristique ou temporaire pour une autre raison ?
- Le type de location envisagé convient-il à ce bien et à son emplacement ?
- Pour une location touristique, la catégorie ETV, les conditions à remplir et les démarches à suivre sont-elles clairement établies ?
- Pour une location saisonnière, le motif du séjour temporaire est-il clairement justifié ?
- L’annonce, le processus de réservation et le contrat sont-ils cohérents entre eux ?
- La durée, les prestations et les charges sont-elles décrites clairement ?
- La gestion du bien, les dépenses courantes et les questions fiscales ont-elles été examinées séparément ?
En résumé
À Majorque, la location de vacances et la location saisonnière ne sont pas 2 appellations interchangeables pour une location de courte durée. Si vous souhaitez accueillir des vacanciers, vérifiez d’abord que votre bien peut légalement être loué à des fins touristiques. Si vous souhaitez le louer temporairement à une personne venue pour un autre motif, ce motif doit ressortir clairement du contrat et correspondre à l’usage réel du logement. Une fois le type de location défini, vous pourrez fixer le prix et préparer l’annonce et la gestion du bien.
Sources officielles
- Boletín Oficial del Estado (BOE) – texte de la Ley de Arrendamientos Urbanos espagnole, notamment son article 3, et publication de la loi 8/2012 des Baléares sur le tourisme.
- Govern de les Illes Balears – informations officielles sur la réglementation touristique des Baléares.