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Plusvalía à Majorque : l'impôt communal sur la plusvalía en cas de vente ou d'héritage

La « plusvalía municipal » est l'un des impôts les plus mal compris lors de la vente d'un bien immobilier ou d'une succession à Majorque – à ne pas confondre avec l'impôt espagnol sur les plus-values. Officiellement, elle s'appelle « Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana » (IIVTNU) et est prélevée par la commune où se trouve le bien immobilier. Elle s'applique à chaque transfert de propriété : en cas de vente, de succession ou de donation. Mais depuis un arrêt historique de la Cour constitutionnelle espagnole, tu n’es plus obligé de la payer si ton terrain n’a subi aucune plus-value. Dans ce guide, tu découvriras qui est redevable de cet impôt, comment fonctionnent les deux méthodes de calcul autorisées, ce qui a changé en 2026 concernant les coefficients et comment tu peux te défendre contre une évaluation excessive.

Plusvalía à Majorque : impôt en cas de vente et d'héritage

Tu vas vendre, donner ou hériter d'un bien immobilier à Majorque ?

C'est quoi, au juste, la « Plusvalía Municipal » ?

La « Plusvalía municipal » n'est pas un impôt national, mais un impôt communal. Elle est régie par les articles 105 à 111 du Décret royal législatif 2/2004, la loi sur les finances locales (Ley Reguladora de las Haciendas Locales). C'est expressément la plus-value du sol urbain (suelo urbano) qui est imposée pendant la période où le bien immobilier était la propriété de la personne qui le vend, le donne ou qui est décédée – et non la valeur du bâtiment lui-même. C’est l’ayuntamiento de la localité où se trouve le bien immobilier qui gère et perçoit cet impôt, c’est pourquoi son montant et ses modalités peuvent varier d’une commune à l’autre.

Caractéristique caractéristique
Nom officiel Impôt sur la plus-value foncière urbaine (IIVTNU)
Base juridique Art. 105 à 111 du décret-loi royal n° 2/2004 (loi sur les finances locales)
Qu'est-ce qui est imposé ? Plus-value du terrain municipal (pas du bâtiment)
Qui gère l'impôt ? L'ayuntamiento du quartier où se trouve le bien immobilier
Événements déclencheurs Vente, héritage, donation : tout transfert de propriété

Qui paie : comparaison entre la vente, l'héritage et la donation

Contrairement à l'impôt espagnol sur les revenus du capital, qui est en principe à la charge du vendeur, l'obligation de paiement de la « plusvalía » peut être répartie différemment selon les cas. Dans le cadre d'une vente classique entre résidents espagnols, c'est généralement le vendeur qui doit payer l'impôt. En revanche, si la vente est effectuée par une personne qui n’est pas résidente fiscale en Espagne, une règle spéciale s’applique : dans ce cas, c’est souvent l’acheteur qui est désigné comme redevable de substitution (sustituto del contribuyente) – un point que les acheteurs étrangers à Majorque devraient connaître avant de signer.

Opération Qui doit payer l'impôt ? Particularité
Vente, vendeur basé en Espagne Vendeur transfert ordinaire entre vifs
Vente, vendeur non résident en Espagne L'acheteur en tant que redevable de substitution « Règle relative aux vendeurs non résidents », applicable aux acheteurs étrangers
Héritage Héritier ou légataire est dû, indépendamment des éventuels abattements sur les droits de succession
Don Le destinataire du cadeau comme pour une cession entre vifs

Attention : la « Plusvalía » est totalement indépendante des droits de succession et de donation. Même si tu bénéficies d'un abattement important au titre des droits de succession, la commune peut tout de même exiger le paiement intégral de la « Plusvalía ». Pour en savoir plus sur la situation fiscale globale, consulte le guide sur les successions et les donations aux Baléares.

La réforme de 2021 : pas de bénéfice, pas d'impôt

Pendant longtemps, la « plusvalía » (Plusvalía municipal) était considérée comme un impôt qui s’appliquait même quand un bien immobilier était vendu à perte – d’un point de vue purement mathématique, en fonction de la valeur cadastrale et de la durée de détention, sans tenir compte de la situation réelle du marché. Tout ça a changé avec l’arrêt de la Cour constitutionnelle espagnole du 26 octobre 2021 : la méthode de calcul, qui était jusqu’alors obligatoire, a été déclarée inconstitutionnelle, car elle entraînait une charge fiscale même quand il n’y avait pas eu de plus-value réelle. Depuis, c’est le principe « pas de plus-value, pas d’impôt » qui s’applique : si tu peux prouver que ton bien n’a pas pris de valeur lors de la vente, d’une donation ou d’une succession, la Plusvalía est entièrement supprimée.

En plus, la réforme de 2021 a donné aux contribuables le choix : tu peux choisir entre deux méthodes de calcul et appliquer automatiquement celle qui t'est la plus favorable.

Comment calcule-t-on la « Plusvalía » ? Comparaison de deux méthodes

Depuis la réforme, il n'y a plus de barème fixe, mais deux méthodes parallèles : les contribuables peuvent choisir celle qui leur est la plus avantageuse.

Comparaison des deux méthodes de calcul de la « Plusvalía » à Majorque : méthode objective contre méthode de la plus-value réelle.
Méthode Base de calcul Ça vaut le coup si…
Méthode A – méthode objective Valeur cadastrale du terrain multipliée par des coefficients officiels qui varient selon la commune et la durée de détention le bénéfice réel est élevé et que la méthode objective donne un résultat inférieur
Méthode B – la méthode qui rapporte vraiment Plus-value réelle du terrain (différence entre le prix de vente et le prix d'achat, calculée au prorata de la valeur du terrain) le bénéfice réel est faible, nul ou négatif

Remarque : comme la méthode objective se base sur les valeurs cadastrales officielles et des coefficients propres à chaque commune, ça vaut vraiment le coup de comparer les deux méthodes avant de remplir ta déclaration d'impôts – de préférence en te faisant faire une estimation fiable et indépendante de la valeur du terrain. Un organisme d'expertise agréé par la Banque d'Espagne peut fournir ici les chiffres qui feront autorité devant un tribunal en cas de litige.

Plusvalía 2026 : le gouvernement change sans cesse de coefficient

En 2026, il y a eu pas mal de changements autour de la « Plusvalía municipal ». Fin décembre 2025, le gouvernement espagnol a d’abord mis à jour, par décret-loi, les coefficients de la méthode de calcul objective applicables pour 2026. Mais quelques semaines plus tard, début février 2026, le gouvernement a fait marche arrière : il a renoncé – du moins pour l'instant – à la mise à jour prévue des multiplicateurs qui entrent en compte dans la méthode objective. Pour les propriétaires à Majorque, ça veut dire que les coefficients exacts pour 2026 restent en suspens, et qu’il vaut mieux vérifier le montant précis au cas par cas auprès de la commune compétente ou avec un conseiller fiscal, plutôt que de se fier à des calculateurs en ligne qui donnent des estimations forfaitaires.

Date Événement
26.10.2021 Un arrêt de la Cour constitutionnelle annule la méthode de calcul qui était jusqu'alors obligatoire
à partir de 2021 Réforme : choix entre deux méthodes, exonération en cas d'absence de plus-value
décembre 2025 Le décret-loi actualise les coefficients pour 2026
février 2026 Le gouvernement fait marche arrière sur la mise à jour – pas de nouveaux coefficients pour l'instant

Remarque : continue à suivre ce sujet si ta vente, ton don ou ta succession n'est prévu(e) que plus tard dans l'année 2026 – la question des coefficients n'était pas encore définitivement tranchée en février 2026.

Plusvalía en cas de succession à Majorque

En cas de succession, la « plusvalía » est due quel que soit le montant de l'impôt sur les successions. Un exemple souvent cité à Madrid illustre bien le problème : Un retraité y a hérité d’un appartement et, grâce à un abattement de 99 %, n’a pratiquement pas payé d’impôt sur les successions – mais la ville de Madrid a tout de même exigé environ 24 000 euros au titre de la « Plusvalía », malgré une réduction de 15 % accordée sur ce montant. Ces cas montrent bien que les abattements sur les droits de succession au niveau régional ne préjugent en rien du montant que la commune va exiger au titre de la « Plusvalía » : il s’agit de deux impôts totalement distincts, gérés par des autorités différentes.

Certaines communes accordent des réductions ou des dérogations spécifiques concernant la « Plusvalía » aux héritiers directs ; pour savoir si c'est le cas dans ta commune à Majorque et à quel montant, tu devrais te renseigner directement auprès de l'Ayuntamiento compétent, car les règles varient d'une commune à l'autre.

Remarque : si la succession comprend un bien immobilier à Majorque, ça vaut le coup de réfléchir à ta stratégie globale – notamment de te demander si une donation de ton vivant pourrait être plus avantageuse sur le plan fiscal. Tu trouveras plus d'infos dans le guide « Succession et donation aux Baléares ».

Vendeurs non-résidents : la règle spéciale pour les acheteurs

Si tu achètes un bien immobilier à Majorque à un vendeur qui n'est pas résident fiscal en Espagne, tu devrais clarifier activement la question de la « plusvalía » lors du rendez-vous chez le notaire. Dans ce genre de situation, l'obligation de paiement peut être transférée à l'acheteur en tant que redevable de substitution – un mécanisme que les acheteurs ne remarquent souvent que lorsque la commune envoie une facture après le rendez-vous chez le notaire. Aborde ce sujet suffisamment tôt avec ton avocat et le notaire chargé de l'acte, afin que la répartition des frais soit clairement définie dans le contrat de vente.

Voici comment bien courir, étape par étape

  1. Identifie la transaction : vente, donation ou succession – chaque cas a ses propres délais et ses propres redevables de l'impôt.
  2. Vérifier la valeur cadastrale et la part de terrain : demande la valeur cadastrale (valor catastral) et la part de terrain qu'elle comprend à la mairie.
  3. Fais le calcul avec les deux méthodes : compare la méthode objective à celle basée sur le bénéfice réel pour choisir la solution la plus avantageuse.
  4. Garde une trace de l'absence de plus-value : s'il n'y a pas de plus-value réelle, note bien les prix d'achat et de vente ou la valeur historique.
  5. Déposer la déclaration auprès de la commune compétente : l'impôt doit être déclaré à l'ayuntamiento de la commune où se trouve le bien immobilier.
  6. En cas de doute, fais examiner la décision : si le montant fixé est trop élevé, ça peut valoir le coup de faire appel de la décision.

Délais et remboursement

La commune fixe des délais précis dans le cadre des dispositions légales ; c'est pourquoi, en cas de doute, tu devrais te renseigner directement auprès de l'Ayuntamiento compétent ou de ton conseiller fiscal. Une chose est sûre : en cas de vente ou de donation entre vifs, la déclaration doit être effectuée bien plus rapidement qu’en cas de succession, pour laquelle un délai plus long est généralement accordé. Si tu as payé trop de « plusvalía » par le passé, ça vaut le coup de vérifier : les demandes de remboursement et les recours contre une décision d'imposition sont généralement possibles tant que le paiement ne remonte pas à plus de quatre ans.

Situation Recommandation
Vente ou donation entre vifs Fais l'enregistrement rapidement après la signature de l'acte ; fixe un rendez-vous directement avec le notaire
Héritage le délai légal est plus long, mais mieux vaut se renseigner à l'avance auprès de l'Ayuntamiento
Une « plusvalía » fixée trop haut par le passé Faire examiner une demande de remboursement ou un recours, en règle générale, avec effet rétroactif jusqu'à quatre ans

Les erreurs les plus courantes

  • Ne pas confondre la « plusvalía » avec l'impôt sur les revenus du capital : il s'agit de deux impôts distincts, avec des assiettes fiscales différentes et, dans certains cas, des redevables différents.
  • On ne peut pas partir du principe qu'en cas de perte, il n'y a automatiquement pas d'impôt à payer : il faut prouver activement l'absence de plus-value et la faire valoir.
  • Ne te contente pas de vérifier une seule méthode de calcul : si tu ne compares pas les deux méthodes, tu risques de payer plus que nécessaire.
  • Dans le cas d'un héritage, on a tendance à oublier la « Plusvalía » parce que les droits de succession sont faibles : ces deux impôts sont calculés indépendamment l'un de l'autre.
  • Si tu achètes à des vendeurs non résidents, ne précise pas les frais dans le contrat : la règle spéciale concernant le redevable de l'impôt de substitution peut prendre l'acheteur au dépourvu.
  • Ne tiens pas compte des délais fixés par chaque commune : comme l'administration est gérée au niveau local, les procédures varient d'une commune à l'autre à Majorque.

Et après ?

Après avoir déclaré la « Plusvalía », tu devrais vérifier si cette même opération entraîne d'autres obligations fiscales – comme l'impôt sur les plus-values en cas de vente ou les droits de succession en cas d'héritage. L'impôt foncier (IBI) continue également de s'appliquer normalement et doit être réattribué dans le cadre du transfert de propriété. Si tu souhaites louer le bien immobilier à l'avenir plutôt que de le vendre, tu trouveras plus d'informations dans la rubrique « Location ».

Liste de contrôle : Plusvalía à Majorque

  • Identification de l'ayuntamiento compétent et de ses directives
  • On a obtenu la valeur cadastrale et la part de terrain du bien immobilier
  • Comparaison des deux méthodes de calcul
  • Preuve d'une plus-value réelle (ou de l'absence de celle-ci) documentée
  • La question du redevable de la taxe en cas de vendeur non-résident est réglée par contrat
  • Le délai d'inscription auprès de la commune a été respecté
  • Les paiements antérieurs font l'objet d'un contrôle visant à déterminer s'ils peuvent faire l'objet d'une demande de remboursement (période de quatre ans)
  • Coordination avec l'impôt sur les revenus du capital et l'impôt sur les successions

Conclusion

À Majorque, la « Plusvalía » reste un impôt à part entière, géré au niveau local, qui s'applique aussi bien en cas de vente, d'héritage que de donation – mais depuis la réforme de 2021, elle ne s'applique que s'il y a effectivement une plus-value foncière. En comparant les deux méthodes de calcul, en connaissant la règle spéciale pour les vendeurs non-résidents et en gardant un œil sur les délais ainsi que sur les éventuels remboursements, tu éviteras les mauvaises surprises les plus coûteuses. Comme les coefficients pour 2026 sont encore en cours d’ajustement, ça vaut le coup de faire le point avec un conseiller fiscal ou un avocat qui connaît bien Majorque avant chaque transaction.

Sources officielles

C'est quoi exactement la « Plusvalía Municipal » ?
C'est l'impôt communal IIVTNU (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana), régi par les articles 105 à 111 du RDL 2/2004, qui impose la plus-value des terrains urbains lors d'un transfert de propriété.
Est-ce que je dois quand même payer la « Plusvalía » si je vends à perte ?
Non. Depuis l'arrêt de la Cour constitutionnelle du 26 octobre 2021 et la réforme qui a suivi, le principe est le suivant : pas de plus-value réelle, pas d'impôt.
Qui paie la « plusvalía » en cas d'héritage ?
L'héritier ou le légataire, quels que soient les avantages accordés au titre des droits de succession – ces deux impôts sont traités séparément.
Comment l'impôt est-il calculé ?
Tu peux choisir entre une méthode objective (valeur cadastrale du terrain × coefficients officiels) et une méthode basée sur le bénéfice réel, et appliquer celle qui te revient le moins cher.
Est-ce qu'il y aura de nouveaux coefficients pour la « Plusvalía » en 2026 ?
Au départ, les coefficients devaient être mis à jour fin 2025 par un décret-loi, mais le gouvernement a annulé cette mise à jour en février 2026, du moins pour l'instant.
Que se passe-t-il si le vendeur n'est pas résident fiscal en Espagne ?
Dans ce genre de cas, l'acheteur peut être tenu pour redevable de la « plusvalía » – il faut clarifier ce point dans le contrat de vente.
Est-ce que je peux demander le remboursement de la Plusvalía que j'ai payée en trop ?
Oui, on peut généralement déposer des demandes de remboursement ou faire appel d'une décision d'imposition, tant que le paiement ne remonte pas à plus de quatre ans.
Quelle administration est compétente pour la « Plusvalía » ?
L'ayuntamiento de la commune où se trouve le bien immobilier – l'impôt est donc géré au niveau local, et non de manière uniforme à l'échelle nationale.