Plusvalía municipal Mallorca

Vous envisagez encore d’acheter et souhaitez savoir ce qui vous attend de l’autre côté ? Les biens immobiliers à Majorque disponibles vous donnent une idée des niveaux de prix, à partir desquels seront ensuite déterminées la valeur cadastrale et la part correspondant au terrain.

Qu’est-ce que la Plusvalía municipal et combien devez-vous payer ?

La Plusvalía municipal (officiellement : Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, ou IIVTNU) est un impôt communal sur l’augmentation de valeur d’un terrain urbain depuis le dernier changement de propriétaire, indépendamment du fait que la vente ait elle-même généré un bénéfice. Le montant final dépend de 3 éléments : la valeur cadastrale du terrain, la durée de détention et le taux fixé par la commune concernée (Ayuntamiento). Le calcul varie donc sensiblement d’une commune à l’autre. Le calculateur ci-dessus vous montre immédiatement un exemple à partir des valeurs préremplies ; renseignez vos propres données pour obtenir votre résultat.

Comment la Plusvalía municipal est-elle calculée ?

En règle générale, la commune — ou vous-même si l’autoliquidación (auto-liquidation) est obligatoire — calcule l’impôt selon la méthode objective. Le point de départ est le valor catastral del suelo (valeur cadastrale du terrain) à la date du transfert, et non le prix d’achat. La commune multiplie cette valeur par un coefficient qui dépend de la durée de détention : une personne qui possède un bien depuis peu se voit appliquer un coefficient inférieur à celui d’une personne qui le détient depuis longtemps, jusqu’à une durée maximale de détention fixée par la loi, au-delà de laquelle le coefficient n’augmente plus.

Un point est essentiel : les coefficients prévus par la loi sont des plafonds, et non des valeurs imposées. Chaque commune fixe les valeurs effectivement applicables dans sa propre ordenanza fiscal (règlement fiscal communal) et peut donc retenir des valeurs inférieures au maximum légal. Certaines communes de Majorque renvoient simplement aux plafonds nationaux en vigueur, tandis que d’autres appliquent leur propre tableau de coefficients plus bas. Si un règlement prévoit au contraire une valeur supérieure à ce que la loi autorise désormais — par exemple parce que le plafond légal a été abaissé entre-temps et que la commune n’a pas encore actualisé son règlement —, la valeur légale inférieure s’applique automatiquement. Le calculateur ci-dessus en tient compte pour chaque commune enregistrée, au lieu d’appliquer partout la même valeur.

La commune applique ensuite à cette base imposable son propre taux d’imposition, qu’elle fixe également librement, dans la limite de 30 %. Le résultat correspond à la cuota íntegra (montant de l’impôt avant abattements). En cas de succession au profit des enfants, du conjoint ou des parents du défunt, certaines communes accordent en outre un abattement pouvant aller jusqu’à 95 % sur cette seule cuota íntegra ; le montant obtenu ensuite est appelé cuota líquida (montant de l’impôt après abattements). Important : cet abattement s’applique toujours au montant de l’impôt déjà calculé, jamais à la valeur du terrain elle-même. Il ne concerne en outre que les proches parents en ligne directe : les frères et sœurs, les neveux et nièces n’y ont pas droit, bien qu’ils soient souvent les héritiers effectifs lorsqu’une personne décède sans enfant.

Outre la méthode objective, il existe la méthode réelle : elle repose sur l’augmentation de valeur effective, répartie au prorata de la part du terrain dans le bien. Cette hausse est déterminée à partir de la différence entre la valeur de vente et la valeur d’acquisition ou, dans le cas d’une succession ou d’une donation, à partir de la valeur déclarée pour les droits de succession et de donation. Si cette augmentation réelle est inférieure à la base imposable objective, elle sert de base de calcul — mais uniquement si vous en faites expressément la demande et présentez les 2 actes, celui de l’acquisition et celui du transfert. Sans cette demande, le calcul objectif reste applicable, même s’il est moins avantageux.

Deux autres leviers relèvent entièrement de la décision de la commune et ne s’appliquent donc que s’ils sont prévus par le règlement concerné : une réduction de la nouvelle valeur cadastrale du terrain pendant les premières années suivant une révision générale des valeurs cadastrales, ainsi qu’une réduction plus faible tant que la valeur cadastrale n’a pas encore été adaptée à une telle révision. Ces 2 mécanismes diminuent la valeur du terrain, jamais directement la base imposable.

Un point concerne plus particulièrement les vendeurs qui ne résident pas en Espagne : lorsqu’une personne physique sans résidence fiscale en Espagne vend un bien, ce n’est pas elle qui devient redevable de l’impôt, mais l’acheteur, en tant que sustituto del contribuyente (redevable substitué). L’acheteur doit alors déclarer et payer l’impôt, indépendamment des engagements contractuels pris entre vendeur et acheteur. Cette règle ne s’applique pas à une société non résidente : dans ce cas, la société reste elle-même redevable. Si vous vendez à une personne physique non résidente ou achetez auprès d’elle, réglez donc la répartition des frais dès le contrat de vente, et non au moment de la signature chez le notaire.

Pour comprendre le calcul en détail, consultez les exemples chiffrés dans le calculateur ci-dessus : ils couvrent aussi bien une durée de détention exacte qu’une année entamée ou le cas limite d’un changement de tableau des coefficients.

Cas particuliers : quand le calcul diffère

Tous les terrains et toutes les opérations ne relèvent pas de la Plusvalía municipal de la manière décrite ici :

• Un rústica (terrain classé comme rural au cadastre) n'est pas imposable d'emblée : le calculateur ne le prend tout simplement pas en compte.
• L'apport d'un bien immobilier à la communauté de biens entre époux, de même qu'un transfert entre époux résultant d'un jugement de divorce, ne donne pas lieu à l'impôt. À savoir si vous avez acquis un bien immobilier de cette manière : en cas de transfert ultérieur, la durée de détention continue néanmoins de courir à compter de la dernière acquisition imposable, et non de la reprise du bien elle-même.
• Le calculateur ne calcule volontairement pas les cas d'usufructo (usufruit) ou de nuda propiedad (nue-propriété, c'est-à-dire le terrain sans droit d'usage) : l'évaluation de ces droits limités obéit à des règles spécifiques du droit relatif à l'impôt sur les mutations immobilières et requiert des informations supplémentaires, notamment l'âge de l'usufruitier.
• Il en va de même pour le droit de surélever ou de creuser un sous-sol dans un bâtiment, ainsi que pour les expropriations : ces situations sont rares et ne sont pas prises en compte sur cette page.

Pour les données communales également, le calculateur s'en tient à ce qui est effectivement attesté dans une ordenanza fiscal publiée. Pour certaines communes de Majorque, il n'est pas possible d'établir un taux d'imposition évoluant dans le temps pour toute la période concernée ; pour d'autres, le taux est connu mais varie selon la durée de détention, sans que l'ordenanza fiscal définisse clairement les limites exactes des tranches. Dans ces cas, le calculateur vous indique la base imposable et le coefficient applicable, mais pas le montant de l'impôt : mieux vaut une lacune assumée qu'un chiffre inventé. Pour connaître le montant exact, il faut alors vous adresser à l'administration communale compétente.

Une autre particularité concerne 2 courtes périodes, toutes 2 situées en janvier : fin janvier 2026, le Congrès des députés a annulé une hausse des coefficients maximaux légaux décidée peu auparavant, comme il l'avait déjà fait 1 an plus tôt pour une hausse similaire. Pour les transferts intervenus précisément durant l'une de ces périodes, les coefficients applicables ne sont pas encore clairement établis. Le calculateur n'affiche donc pas un montant unique, mais présente côte à côte les 2 interprétations possibles.

Dans quels cas aucun impôt n'est dû

L'exception la plus importante concerne toute vente : s'il est possible de prouver que le terrain n'a pris aucune valeur entre son achat et sa vente — autrement dit, si la différence entre la valeur de transfert et la valeur d'acquisition est nulle ou négative —, aucune obligation fiscale ne naît. En tant que vendeur, il vous appartient d'en apporter la preuve : vous devez déposer une déclaration auprès de la commune, accompagnée des 2 actes établissant l'absence de plus-value.

La question de savoir si, en cas de succession, l'impôt espagnol sur les successions et les donations s'ajoute à la Plusvalía municipal est entièrement distincte : ces 2 impôts relèvent d'autorités différentes et reposent sur des assiettes différentes. Les règles applicables aux Baléares sont présentées dans le guide Successions et donations de biens immobiliers.

Il existe par ailleurs 2 exonérations prévues par la loi que le calculateur ne vérifie pas lui-même, car elles nécessitent de justifier chaque situation particulière : les transferts de biens immobiliers situés dans un ensemble historique protégé ou bénéficiant de leur propre statut de monument protégé, lorsque la propriétaire ou le propriétaire prouve avoir réalisé à ses frais des travaux de conservation ou de rénovation ; et la dación en pago (transfert du logement occupé par son propriétaire à la banque en lieu et place du remboursement de l'hypothèque) en cas d'insolvabilité, à condition que la personne concernée et son foyer ne disposent pas d'autres ressources suffisantes. Chaque ordenanza fiscal précise les modalités de ces 2 exonérations : en cas de doute, demandez directement à la commune si votre situation est concernée.

Délais et formulaires

Après une vente entre vifs, vous disposez de 30 jours ouvrables, et non de jours calendaires, pour déposer votre déclaration auprès de la commune compétente. En cas de succession, le délai est nettement plus long, soit 6 mois, et peut être prolongé sur demande — sans jamais dépasser un total de 12 mois.

De nombreuses communes de Majorque exigent une autoliquidación : vous calculez vous-même l'impôt et le payez directement lors du dépôt de la déclaration, sans attendre de recevoir un avis d'imposition. Une exception s'applique lorsqu'aucune valeur cadastrale n'a encore été fixée pour le terrain : la commune ne peut alors pas exiger d'autoliquidation et doit établir elle-même un avis d'imposition dès que cette valeur est connue. Les notaires sont en outre tenus de déclarer chaque trimestre à la commune tous les transferts qu'ils ont authentifiés : l'obligation fiscale subsiste donc même si vous ne déposez rien vous-même.

Si vous souhaitez vendre un bien immobilier dont vous avez hérité, notre guide Vendre un bien immobilier hérité en Espagne vous explique étape par étape les démarches à effectuer en plus de la Plusvalía municipal.

Base juridique et mise à jour des informations

La Plusvalía municipal est régie par le Real Decreto Legislativo 2/2004, le Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL), plus précisément par les articles 104 à 110. La version actuelle s’applique depuis l’arrêt rendu par le Tribunal constitutionnel espagnol en 2021 : aucune taxe n’est due sans preuve d’une hausse de valeur, 2 méthodes de calcul sont proposées au choix et des coefficients maximaux sont fixés, que le législateur a modifiés à plusieurs reprises depuis. Entre-temps, le Congrès des députés a annulé 2 de ces ajustements, adoptés peu avant la fin de l’année et devant entrer en vigueur au début de l’année suivante.

Les valeurs nationales indiquées sur cette page, telles que le taux maximal, l’avantage fiscal en cas d’héritage et les délais, proviennent du texte consolidé de la loi, à jour au 06.09.2026. Les informations relatives à certaines communes de Majorque — taux d’imposition, barèmes de coefficients propres à la commune et abattements — sont étayées individuellement par les publications correspondantes des règlements fiscaux communaux au Bulletin officiel des Baléares (BOIB). Cette page ne remplace pas un conseil fiscal : pour les montants importants ou les situations inhabituelles, il est préférable de consulter au préalable un conseiller fiscal (asesor fiscal) ou un cabinet d’avocats exerçant à Majorque.

Vous trouverez un aperçu de tous les impôts dus lors de la vente d’un bien immobilier en Espagne dans notre guide Impôts lors de la vente d’un bien immobilier en Espagne ; si vous envisagez tout juste de vendre, consultez notre guide plus général Vendre un bien immobilier à Majorque.

Questions fréquentes

Calculateurs associés

La Plusvalía municipal n’est que l’un des plusieurs impôts dus lors de la vente d’un bien immobilier à Majorque. Ces calculateurs la complètent :

• Impôt sur la plus-value de vente – l’impôt sur le bénéfice réalisé lors de la vente elle-même, indépendamment de la Plusvalía municipal.
• Retenue de 3 % – le montant que l’acheteur verse directement au fisc lorsque le vendeur n’est pas résident.
• Taxe IBI – l’impôt foncier annuel, calculé à partir de la même valeur cadastrale que la Plusvalía municipal.