Imposta di soggiorno per chi affitta ai turisti

Quanta Ecotasa devi riscuotere dagli ospiti?

Per un appartamento o una finca con licenza ETV (Estancia Turística en Vivienda, la licenza amministrativa per affittare un’abitazione ai turisti), l’imposta di soggiorno è di 2 € per ospite e giorno di soggiorno in alta stagione. In bassa stagione (temporada baja, il periodo invernale definito dalla legge) l’importo si riduce del 75%. Se il soggiorno nella stessa struttura supera i 8 giorni, sui giorni successivi si applica un ulteriore sconto del 50%. Gli ospiti che non hanno ancora compiuto 16 anni sono completamente esenti.

Il nome ufficiale dell’imposta è Impuesto sobre Estancias Turísticas (ITS, imposta sui soggiorni turistici), ma comunemente viene chiamata Ecotasa. È un’imposta delle Baleari, non una tassa applicata in tutta la Spagna, e la riscuote l’ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears, l’amministrazione fiscale delle Baleari). Inserisci i dati nel calcolatore qui sopra: vedrai l’importo dovuto per il soggiorno che ti interessa, con il dettaglio del calcolo.

Come si calcola

Il calcolo di base è una moltiplicazione: tariffa giornaliera prevista per la tua categoria di struttura × giorni di soggiorno × ospiti soggetti all’imposta. Su questo importo, che la legge chiama cuota íntegra (l’imposta prima delle agevolazioni), si applicano poi gli eventuali sconti.

La tariffa giornaliera dipende dalla categoria della struttura

La legge prevede tariffe diverse a seconda del tipo di struttura turistica. Gli appartamenti e le case vacanza con licenza (viviendas turísticas de vacaciones) rientrano nella stessa fascia degli hotel più semplici, degli Agroturismos (aziende agricole che offrono camere agli ospiti) e delle strutture Turismo de interior. Le categorie superiori di hotel e residence pagano di più; Hostales, campeggi e ostelli pagano di meno. Se affitti un alloggio con licenza ETV, la tariffa è di 2 € per ospite al giorno, sia che tu gestisca personalmente gli affitti sia che ti affidi a un’agenzia per la gestione dell’immobile. Per sapere come ottenere una licenza o trasferirne una già esistente, consulta la guida alla licenza ETV a Maiorca.

Lo sconto per la bassa stagione

La bonificación è uno sconto percentuale sulla cuota íntegra. Per i soggiorni tra il 1 novembre e il 30 aprile, la legge prevede uno sconto del 75%. Il periodo è stabilito dalla legge, non è una semplice prassi amministrativa: lo sconto si applica automaticamente in base alla data, indipendentemente dal meteo, dal numero di camere occupate o dal prezzo della camera. Dal 1 maggio al 31 ottobre si applica la tariffa intera.

Lo sconto aggiuntivo per i soggiorni lunghi

Se un ospite rimane nella stessa struttura per più di 8 giorni, dal 9° giorno in poi si applica un ulteriore sconto del 50% su ogni giorno. Conta l’ordine in cui si calcolano gli sconti: si applicano uno dopo l’altro, non si sommano. Prima lo sconto per la bassa stagione riduce la tariffa giornaliera; poi lo sconto per il soggiorno lungo si applica all’importo già ridotto. Sommare le percentuali porta a un calcolo errato.

Un dettaglio a cui fare attenzione: l’Art. 13.2 b) non applica la riduzione per i soggiorni lunghi giorno per giorno, ma alla cuota íntegra correspondiente a los días noveno y siguientes, cioè all’importo complessivo dei giorni che ne beneficiano. L’ATIB, invece, pubblica le tariffe giornaliere. Con le tariffe attuali, i 2 metodi danno lo stesso risultato: applicare la riduzione a ogni giorno equivale ad applicarla alla somma. La distinzione diventa importante solo se, durante il soggiorno, si applicano tariffe giornaliere diverse.

I più piccoli non si conteggiano

Gli ospiti di età inferiore a 16 anni sono esenti dall’imposta ai sensi dell’Art. 5.1 a). Non pagano quindi un importo ridotto: non vanno proprio inclusi nel calcolo. In pratica, moltiplica l’importo solo per il numero di ospiti soggetti all’imposta e annota l’età dei bambini nei documenti di prenotazione, così da poter dimostrare il diritto all’esenzione, se necessario.

Casi particolari

Agroturismo, Hotel rural e Turismo de interior con classificazione a stelle

La tabella delle tariffe prevede un’unica voce specifica per queste strutture. Se però hanno scelto una classificazione a stelle, dal 1 gennaio 2023 si applica, ai sensi dell’Art. 13.5, la tariffa della relativa categoria, non quella della voce unica. La disposizione riguarda soprattutto le strutture Agroturismo più grandi, che hanno scelto una classificazione simile a quella degli hotel: a seconda della categoria, la loro tariffa giornaliera è sensibilmente più alta di quella di un alloggio ETV.

La regola delle 12 ore

Ai sensi dell’Art. 12.2, un giorno di soggiorno non coincide necessariamente con un pernottamento. Anche una frazione di giornata conta come giorno intero se supera le 12 ore. Un check-in tardivo seguito da un check-out di prima mattina il giorno dopo può quindi incidere sul calcolo in modo diverso da quanto suggerisce il sistema di prenotazione. Nel dubbio, verifica gli orari effettivi rispetto a questa soglia, anziché contare soltanto le notti.

Soggiorni a cavallo tra 2 periodi tariffari

Se un soggiorno inizia a fine aprile e termina a maggio, non si applica un’unica tariffa all’intero periodo. Per ogni giorno vale la tariffa del periodo corrispondente: per i giorni fino al 30 aprile si applica la riduzione per la bassa stagione, mentre dal 1 maggio si paga la tariffa piena. La riduzione per i soggiorni lunghi continua ad applicarsi indipendentemente dal cambio di periodo tariffario: dipende solo dalla durata del soggiorno nella stessa struttura. Il calcolatore qui sopra tiene conto correttamente anche di questi soggiorni.

Altre esenzioni

• Forza maggiore (Art. 5.1 b): soggiorni dovuti a circostanze indipendenti dalla volontà della persona interessata.
• Motivi di salute (Art. 5.1 c): soggiorni dovuti a esigenze mediche, compresi quelli degli accompagnatori.
• Programmi sociali (Art. 5.1 d): soggiorni nell’ambito di programmi finanziati con fondi pubblici, come quelli di turismo sociale.

Queste esenzioni non si applicano automaticamente: occorre presentare una documentazione che ne attesti il diritto. Chiedi l’attestazione pertinente e conservala insieme alla tua documentazione: in caso di controllo, spetta a te giustificare perché non hai riscosso l’imposta.

Godimento a tempo parziale

Per gli immobili in regime di aprovechamiento por turnos (diritto di godimento a tempo parziale, comunemente detto timeshare), l’art. 13.4 prevede una regola specifica: si applica la tariffa della categoria a cui appartiene la struttura. L’imposta è dovuta per ogni giorno di soggiorno di chi la utilizza, anche se non paga un canone. Il semplice fatto di possedere un diritto di godimento, quindi, non dà diritto all’esenzione.

Riscuotere non significa versare

Per chi affitta, il punto più importante è nell’art. 14: sei il sustituto del contribuyente, cioè il soggetto tenuto al versamento dell’imposta. L’imposta è a carico dell’ospite. Tu la riscuoti, trattieni la somma e la versi all’ATIB. Non è un costo a tuo carico, ma per l’ATIB sei tu a doverla versare, anche se non l’hai riscossa dall’ospite.

Da qui deriva una distinzione spesso trascurata: la somma che riscuoti e quella che versi non sono necessariamente uguali. Dipende dal metodo di calcolo dell’imposta.

• Estimación directa (calcolo diretto) è il metodo ordinario previsto dall’art. 12.3 a). Dichiari i dati effettivi: ospiti, giorni di soggiorno e importo dovuto. In questo caso, la somma riscossa coincide con quella versata.
• Estimación objetiva (calcolo per parametri) è l’alternativa che puoi richiedere. L’imposta si calcola in base a parametri forfettari, come il numero di posti disponibili e il periodo di apertura, anziché alle presenze effettive. Versi quindi l’importo risultante da questi parametri, indipendentemente da quanto hai riscosso dagli ospiti. Se hai riscosso di più, la differenza resta a te; se hai riscosso di meno, la differenza è a tuo carico.

Nel calcolo per parametri, gli appartamenti per vacanze e i campeggi rientrano nel grupo octavo, l’ottavo gruppo. Se applichi l’estimación objetiva, ricevi dall’ATIB un unico avviso annuale di pagamento, da pagare tra il 1 maggio e il 30 giugno dell’anno successivo, e non devi versare alcun acconto a settembre. L’acconto riguarda altri gruppi, non l’ottavo, anche se continua a comparire in alcune guide e liste di controllo meno recenti.

Qualunque metodo tu scelga, tieni aggiornato un registro con il numero degli ospiti, l’età di quelli esenti, i giorni di soggiorno e gli importi riscossi. Se affidi l’immobile a una società di gestione, spesso si occupa anche di questi adempimenti: quando la scegli, verifica che abbia esperienza con gli immobili ETV. Trovi i fornitori nell’elenco delle società di gestione immobiliare e maggiori informazioni nella guida Gestione immobiliare a Maiorca.

Scadenze e moduli

L’ATIB utilizza moduli numerati, chiamati modelos. Quelli che ti servono dipendono dal metodo di calcolo scelto.

Con il Modelo 017 iscrivi la tua attività al registro fiscale dell’ITS. Senza questa iscrizione, l’ATIB non può associare le dichiarazioni alla tua attività: è il primo passo, non l’ultimo.

Non sono ammessi né il differimento né il pagamento a rate. L’art. 14.6 li esclude espressamente per questa imposta: le relative richieste non vengono prese in esame e la loro semplice presentazione non impedisce l’avvio né la prosecuzione della riscossione forzata. A differenza di quanto accade per alcune altre imposte spagnole, qui non c’è margine di trattativa. Se la tua situazione giuridica è complessa, può aiutarti un avvocato che parla tedesco presente nell’elenco delle attività.

Se non presenti l’autoliquidazione, l’ATIB non aspetta: può determinare l’imposta d’ufficio secondo i parametri del regime di stima oggettiva. In genere, l’importo risulta più alto di quello che corrisponderebbe all’effettiva occupazione del tuo alloggio.

Base giuridica e aggiornamento

La base giuridica è la Ley 2/2016, de 30 de marzo, del impuesto sobre estancias turísticas en las Illes Balears, pubblicata nel BOIB il 2 aprile 2016 e disponibile nel BOE in versione consolidata con il codice BOE-A-2016-4175. Le tariffe dell’art. 13.1 si applicano nella versione introdotta dalla Ley 13/2017, in vigore dal 1 gennaio 2018. Il comma 5, che stabilisce il criterio delle stelle per Agroturismos e Hoteles rurales, è stato aggiunto dalla Ley 11/2022 e si applica dal 1 gennaio 2023. L’autorità competente per l’iscrizione, la dichiarazione e il pagamento è l’ATIB.

Per fare chiarezza sul dibattito in corso: l’aumento delle tariffe proposto nel 2025 non è ancora entrato in vigore. Inoltre, le notizie su un aumento „ab Juni 2026" riguardano la Catalogna — un’altra comunità autonoma, con una propria imposta — e non le Baleari. Per calcolare quanto devi versare a Maiorca, continuano a valere le tariffe e le riduzioni indicate in questa guida e nel calcolatore qui sopra. Fa sempre fede la versione consolidata disponibile nel BOE: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2016-4175. Trovi i moduli e le modalità di pagamento sul sito dell’ATIB: https://www.atib.es/.

Errori frequenti

• Sommare le riduzioni anziché applicarle una dopo l’altra. La riduzione per la bassa stagione e quella per i soggiorni prolungati si applicano in successione: se sommi le percentuali, il calcolo è sbagliato.
• Ignorare la regola delle 12 ore. I periodi iniziati che superano le 12 ore contano come 1 giorno intero di soggiorno: non basta contare le notti.
• Applicata la tariffa ridotta agli ospiti giovani, invece di escluderli del tutto dal conto.
• Scelto il regime fiscale sbagliato. Se non hai presentato alcuna richiesta, rientri nell’estimación directa e devi presentare la dichiarazione ogni trimestre, non solo una volta all’anno.
• Versato l’acconto di settembre, anche se le case vacanza rientrano nel gruppo 8 del regime a moduli e ricevono soltanto l’avviso annuale.
• Contando su una dilazione. La richiesta di rateizzazione non viene esaminata e non sospende la riscossione coattiva.
• Confuso l’importo calcolato con i moduli con gli incassi. Nell’estimación objetiva devi pagare l’importo stabilito dai moduli, non quello che hai incassato.
• Scambiato le notizie sulla riforma per norme già in vigore e comunicato agli ospiti importi più alti.
• Applicata la stessa tariffa ai soggiorni a cavallo tra 2 stagioni, invece di attribuire ogni giorno al periodo corrispondente.
• Non conservati i documenti che attestano le esenzioni. Senza una prova, in caso di controllo ne subisci le conseguenze.

Lista di controllo per chi affitta case vacanza

E poi?

L’Ecotasa è solo uno degli obblighi da rispettare quando affitti un alloggio ai turisti. Questa guida non tratta la comunicazione dei dati degli ospiti né la tassazione dei redditi da locazione: entrambe seguono regole e scadenze proprie, anche se spesso vengono confuse con l’ITS.

• Licenza ETV a Mallorca — requisiti, domanda e trasferimento della licenza per gli affitti turistici.
• Comunicazione degli ospiti tramite SES.Hospedajes — quali dati devi comunicare per ciascun ospite ed entro quando.
• IVA sugli affitti turistici — quando i servizi aggiuntivi rendono la locazione soggetta a IVA.
• Tassazione dei redditi da locazione per i non residenti — cosa devi dichiarare in Spagna e quali spese puoi dedurre.
• Gestione degli immobili a Mallorca — di cosa si occupa chi gestisce l’immobile e quali compiti restano a te.
• Tassa turistica a Mallorca (Ecotasa) — la stessa imposta vista da chi viaggia.