Imposta di soggiorno alle Baleari: cosa devono versare i locatori di case vacanza

Se affitti un appartamento per vacanze o una finca con licenza ETV a Maiorca, non sei tu il soggetto passivo dell'imposta di soggiorno alle Baleari, ma ne riscuoti l'importo: l'ospite paga, tu incassi e versi la somma all'autorità tributaria delle Baleari, l'ATIB. Questo ruolo di sustituto del contribuyente comporta obblighi specifici: dal calcolo corretto per ogni giorno di soggiorno all'agevolazione prevista in bassa stagione, fino all'autoliquidazione entro i termini stabiliti. In questa guida scoprirai quale aliquota si applica effettivamente alle locazioni turistiche (viviendas turísticas de vacaciones), come combinare le riduzioni per la bassa stagione e per gli ospiti che soggiornano a lungo, con quale frequenza devi presentare la dichiarazione all'ATIB e perché per questa imposta non è espressamente previsto il pagamento rateale. Alla fine troverai una checklist e un aggiornamento trasparente sulla riforma attualmente in discussione.

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Cos'è l'ITS e perché riguarda anche te come locatore?

Il nome ufficiale dell'imposta è Impuesto sobre Estancias Turísticas (ITS), comunemente chiamata Ecotasa. La base giuridica è la Ley 2/2016, in vigore dal 1. Juli 2016 e valida su tutte e quattro le isole abitate delle Baleari. Per chi affitta case vacanza con una licenza ETV valida, l'aliquota decisiva è disciplinata dall'Art. 13.1: si applica a ogni ospite e a ogni giorno di soggiorno iniziato, sia che tu affitti direttamente sia tramite un'agenzia di gestione immobiliare. Se non possiedi ancora una licenza o desideri trasferire quella esistente, trovi le informazioni essenziali nella nostra guida sulla licenza ETV Mallorca.

Nota: l'ITS è un'imposta autonoma delle Baleari, non un tributo nazionale. Non sono previste maggiorazioni comunali: l'aliquota è identica su tutta l'isola.

L'aliquota per le case vacanza: panoramica dell'Art. 13.1

La tabella seguente riporta il tariffario legale completo. Per i destinatari di questa guida, è particolarmente rilevante la riga relativa alle Viviendas turísticas de vacaciones; il confronto con hotel e Apartamentos turísticos aiuta tuttavia a verificare la correttezza della propria aliquota.

Attenzione: se Hoteles rurales, Agroturismos, Hospederías o Turismo de interior hanno scelto una classificazione in stelle, ai sensi dell'art. 13.5 si applica la tariffa prevista per quella categoria di stelle, e non la riga forfettaria. Questo riguarda soprattutto le strutture Agroturismo più grandi con classificazione alberghiera.

La riduzione in bassa stagione: 75 percento in meno, stabilito dalla legge

Ai sensi dell'art. 13.2 a), in combinato disposto con l'art. 13.3, la cuota íntegra per i soggiorni in bassa stagione si riduce del 75 percento. La bassa stagione non dipende da una prassi amministrativa, ma è definita dalla legge:

Per un alloggio ETV, questo significa che in bassa stagione è dovuto solo 1 quarto della tariffa di alta stagione. Questa agevolazione si applica automaticamente in base alla data di calendario, indipendentemente dal tempo effettivo o dal tasso di occupazione del tuo alloggio.

Ospiti per soggiorni lunghi: lo sconto aggiuntivo dal nono giorno

Oltre all'agevolazione per la bassa stagione, l'art. 13.2 prevede un secondo sconto: il 50 percento dal nono giorno in poi, a condizione che il soggiorno nella stessa struttura superi 8 giorni.

Importante per il calcolo: le 2 agevolazioni sono cumulative, non alternative. Lo sconto del 50 percento per i soggiorni lunghi si applica all'importo eventualmente già ridotto dall'agevolazione per la bassa stagione, non alla tariffa intera originaria.

Come si calcola un "giorno"? La regola delle dodici ore

Ai sensi dell'art. 12, un giorno di soggiorno va dalle 12.00 alle 12.00 del giorno successivo; per le navi da crociera, ogni periodo di 24 ore decorre dall'inizio del soggiorno. Un dettaglio che manca in molte sintesi: i soggiorni più brevi vengono comunque conteggiati come un giorno intero non appena superano le dodici ore. Se quindi un ospite effettua il check-out al mattino e il nuovo arriva solo nel tardo pomeriggio, questo può incidere sul calcolo: in caso di dubbio, verifica ogni orario di check-in/check-out rispetto a questa soglia di dodici ore.

I tuoi obblighi come locatore: riscuotere, versare, dichiarare

Il punto centrale per chi affitta alloggi per vacanze è indicato nell'art. 14: sei sustituto del contribuyente – l'ospite deve pagare l'imposta, ma sei tu a riscuoterla e versarla. Dal punto di vista legale non è una tassa "tua", ma gestirla è un tuo obbligo, e l'ATIB ti ritiene responsabile.

La frequenza delle dichiarazioni dipende dal regime fiscale scelto:

1. Calcola l'importo per ospite e per giorno di soggiorno in base alle tariffe e alle agevolazioni vigenti.
2. Riscuoti l'importo dall'ospite, di norma all'arrivo o alla partenza.
3. Tieni traccia del numero di ospiti, della durata dei soggiorni e degli importi riscossi.
4. Presenta all'ATIB l'autoliquidazione con la cadenza scelta, trimestrale o annuale.
5. In caso di estimación objetiva, non dimenticare anche l'acconto di settembre.

Se una società di gestione immobiliare si occupa della tua casa vacanza, spesso gestisce anche la liquidazione dell'imposta di soggiorno: un motivo in più per scegliere un operatore con esperienza negli immobili ETV. Trovi fornitori adatti nell'elenco aziende di amministrazione immobiliare. Per saperne di più sulla gestione continuativa del tuo immobile per le vacanze, consulta anche la guida Amministrazione immobiliare a Maiorca.

Cosa succede se non presenti la dichiarazione, o la presenti in ritardo?

Se non presenti l'autoliquidazione, l'ATIB non è tenuta ad attendere la tua dichiarazione: può determinare l'imposta d'ufficio in base ai moduli della procedura di stima (estimación objetiva). In pratica, viene effettuata una stima forfettaria che, in caso di dubbio, può risultare più elevata rispetto all'effettiva occupazione.

Attenzione: un aspetto che manca in molte guide: ai sensi dell'Art. 14.6, la dilazione e il pagamento rateale dell'ITS sono espressamente esclusi. Le richieste di dilazione non vengono ammesse alla trattazione e la loro semplice presentazione non impedisce né l'avvio né il proseguimento di un'esecuzione forzata. Non fare quindi affidamento sulla possibilità di concordare un pagamento rateale con l'ATIB: per questa imposta non è prevista.

Lo stato della riforma: cosa è stato proposto e cosa si applica realmente

A marzo 2025 il governo delle Baleari ha proposto un aumento delle aliquote dell’imposta di soggiorno. La proposta doveva essere approvata dal Parlamento e a oggi non è entrata in vigore. La versione consolidata della Ley 2/2016 pubblicata nel BOE indica ancora, per l’art. 13, la situazione al 31 dicembre 2022, in vigore dal 1 gennaio 2023: non esiste una versione tariffaria più recente. Se su altri portali leggi di un aumento già approvato, di nuovi importi per il 2027 o di una riduzione a metà anziché della riduzione prevista dalla legge del 75%, verifica attentamente queste informazioni. Per la tua rendicontazione corrente come locatore continuano ad applicarsi senza modifiche le aliquote e le riduzioni indicate in questa guida.

Gli errori più frequenti nel calcolo dell’imposta

• Riduzioni non cumulate: la riduzione per la bassa stagione e quella per soggiorni lunghi vengono calcolate separatamente, anziché una dopo l’altra.
• Regola delle 12 ore ignorata: i brevi soggiorni di transizione vengono erroneamente esclusi dal conteggio come giornata intera oppure, al contrario, conteggiati ingiustamente 2 volte.
• Procedura errata: i locatori presentano la dichiarazione annualmente, pur dovendo in genere presentarla trimestralmente (estimación directa).
• Si conta su una dilazione: per l’ITS, una richiesta di pagamento rateale non viene presa in esame e non sospende la procedura esecutiva, diversamente da quanto avviene per alcune altre imposte spagnole.
• Notizie sulla riforma prese per certe: aumenti tariffari annunciati ma non approvati vengono riportati nella propria comunicazione dei prezzi agli ospiti.

Checklist per chi affitta case vacanza

Cosa succede dopo?

Oltre all'imposta di soggiorno, se affitti una casa vacanze devi generalmente adempiere ad altri obblighi ricorrenti: la comunicazione degli ospiti tramite il sistema statale di registrazione e la tassazione dei redditi da locazione. Questi argomenti non sono stati volutamente trattati in questa guida, per non confondere l'ITS con altri tributi. Consulta quindi le nostre guide sulla comunicazione degli ospiti SES.Hospedajes, sull'IVA per gli affitti turistici e sulla tassazione dei redditi da locazione per i non residenti. Per una panoramica generale dell'Ecotasa dal punto di vista dei turisti, consulta anche la guida Imposta di soggiorno a Maiorca (Ecotasa).

Conclusione

Se affitti una casa vacanze con licenza ETV, sei responsabile dell'imposta di soggiorno senza sostenerne economicamente l'onere: calcoli la tariffa prevista dalla legge di 2 euro per persona e giorno, applichi correttamente e cumulativamente le riduzioni per la bassa stagione e i soggiorni lunghi, conteggi i giorni di permanenza secondo la regola delle dodici ore e presenti la dichiarazione all'ATIB con la cadenza prevista. Per questa imposta non è possibile ottenere una dilazione: è quindi ancora più importante effettuare conteggi corretti e costanti, anziché apportare correzioni in un secondo momento. L'aumento di cui si parla è finora soltanto una proposta, non una norma in vigore; finché una modifica legislativa non viene pubblicata nel BOE, le tariffe indicate qui restano invariate.

Fonti ufficiali

• Ley 2/2016, de 30 de mayo, de Impuesto sobre Estancias Turísticas – versione consolidata: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2016-4175
• ATIB – Agència Tributària de les Illes Balears: https://www.atib.es/
• Boletín Oficial del Estado (BOE): https://www.boe.es