Dichiarare i redditi da locazione come non residente in Spagna: Modelo 210 e IRNR

Affitti il tuo immobile a Maiorca e non sei residente fiscale in Spagna? Allora sei tenuto a dichiarare i tuoi redditi da locazione come non residente in Spagna, utilizzando il modulo Modelo 210 e la relativa imposta sui non residenti (IRNR). Questo vale sia per gli affitti a lungo termine che per quelli turistici, sia per i cittadini dell’UE che per quelli svizzeri o britannici, e vale anche se non affitti affatto l’immobile. Ciò che cambia sono l’aliquota fiscale, le possibili detrazioni e la scadenza. Questa guida ti spiega passo dopo passo come viene calcolata l’imposta, quali spese puoi detrarre, quando esattamente va presentata la dichiarazione e quali errori ti costano di più. Esempi concreti con cifre e tabelle sostituiscono il solito gergo burocratico.

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Cos’è l’IRNR – e chi riguarda a Maiorca?

L'IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) è l'imposta sul reddito spagnola per chi non è residente fiscalmente in Spagna, ma percepisce redditi o possiede beni immobili nel Paese. Si tratta di un’imposta nazionale gestita dall’Agencia Tributaria (AEAT) – completamente separata dall’IBI, l’imposta comunale sugli immobili, che devi pagare in aggiunta al Comune.

Sei considerato non residente se trascorri meno di 183 giorni in Spagna nell'arco dell'anno solare e il tuo centro di interessi economici non si trova in Spagna. I giorni non devono essere consecutivi: conta ogni singolo giorno.

A Maiorca, l'IRNR ti riguarda in tre casi diversi:

Questa guida si concentra sul caso più comune: la tassazione dei redditi da locazione. Alla fine troverai una panoramica sul reddito fittizio in caso di immobile sfitto e sulla vendita.

Nota: l’IRNR non sostituisce l’IBI. Entrambe le imposte si applicano in parallelo. Maggiori informazioni sull’imposta IBI in Spagna.

Aliquote fiscali 2026: UE/SEE vs. paesi extra-UE

L'aliquota fiscale dipende esclusivamente dal paese in cui sei residente ai fini fiscali, non dalla tua cittadinanza.

Attenzione: dopo la Brexit, i cittadini britannici vengono considerati, dal punto di vista fiscale, come non residenti nell’UE. Chi prima contava su un’aliquota del 19% con detrazione delle spese, ora paga il 24% sull’affitto lordo – senza alcuna detrazione.

Spese deducibili: cosa possono far valere i locatori dell’UE/SEE

Solo chi è residente fiscale in uno Stato membro dell'UE o del SEE può dedurre le spese. Queste vengono ripartite proporzionalmente in base ai giorni effettivamente affittati.

Se, ad esempio, l’immobile viene affittato solo per 90 giorni su 365, si possono considerare solo 90/365 dei costi annuali. Per i giorni in cui l’immobile è ad uso proprio o rimane sfitto, potrebbe applicarsi il concetto di “Renta Imputada”.

Nota: ti conviene conservare le ricevute per almeno quattro anni, perché l'Agencia Tributaria può effettuare controlli a posteriori.

Esempio di calcolo: ecco come funziona l'imposta nella pratica

Esempio 1 – Proprietaria tedesca (UE, 19 %)

Sophie, di Monaco, affitta il suo appartamento a Port de Pollença per 90 giorni a 1.200 € al mese (= 3.600 € di entrate). Le sue spese proporzionali per questi 90 giorni ammontano a circa 1.530 €.

Esempio 2 – Proprietario svizzero (non UE, 24 %)

Markus di Zurigo affitta lo stesso appartamento alle stesse condizioni.

La differenza sta solo nel luogo di residenza: circa 470 € in più di tasse – senza un solo euro in più di entrate.

Il Modelo 210: passo dopo passo

Il Modelo 210 è l'unico modulo ufficiale per l'IRNR. Puoi compilarlo e inviarlo direttamente tramite il portale online dell’Agencia Tributaria: un certificato digitale spagnolo semplifica la procedura, ma non è obbligatorio (puoi anche farlo tramite un commercialista autorizzato).

Cosa ti serve:

• NIE (Numero di identificazione dello straniero)
• Valore catastale dell'immobile (indicato nella comunicazione IBI)
• Documenti che attestano i ricavi da locazione (estratti conto, contratti di locazione)
• Documenti giustificativi delle spese deducibili (solo UE/SEE)
• IBAN per un eventuale rimborso delle imposte

Procedura:

1. Somma i ricavi da locazione relativi all'anno fiscale
2. Calcola i costi deducibili in proporzione (solo UE/SEE)
3. Calcolare la base imponibile lorda o netta
4. Applica l'aliquota fiscale (19% o 24%)
5. Compila il Modelo 210 online (portale AEAT: sede.agenciatributaria.gob.es)
6. Invia il modulo e versa l'imposta

Attenzione: l'Agencia Tributaria non ti invierà alcun promemoria automatico. L'obbligo di presentazione della dichiarazione ricade interamente su di te.

Scadenze 2026: quando bisogna presentare cosa?

Dal 2024, per i redditi da locazione si applica la dichiarazione annuale invece di quella trimestrale come in passato. Questo significa che devi presentare una dichiarazione una volta all’anno per l’intero anno precedente: la scadenza è il 20 gennaio.

Nota: il passaggio alla dichiarazione annuale vale per i redditi da locazione. Per la “renta imputada” (reddito fittizio in caso di uso proprio) il termine rimane il 31 dicembre dell’anno successivo.

Affitti a breve termine (Airbnb, Booking e simili)

Dal punto di vista fiscale non fa differenza se affitti a lungo termine o tramite piattaforme come Airbnb o Booking.com: in entrambi i casi devi presentare la dichiarazione IRNR, il Modelo 210 è il modulo giusto in entrambi i casi e le aliquote fiscali sono le stesse.

Ecco cos’altro cambia per quanto riguarda gli affitti turistici a breve termine a Maiorca:

• Obbligo di licenza: alle Baleari vige l’obbligo di licenza per gli affitti turistici (ETV – Estancias Turísticas en Viviendas). Se vuoi richiedere una nuova licenza, ti conviene informarti sulla situazione attuale delle licenze disponibili.
• Multe: affittare senza una licenza ETV valida può comportare sanzioni pesanti.
• Maggiore frequenza dei controlli: l’Agencia Tributaria confronta i dati delle piattaforme con le dichiarazioni dei redditi.

Altre info sulla licenza: Licenza ETV Maiorca

Reddito fittizio in caso di uso proprio: imponibile anche senza affitto

Un malinteso comune: chi non affitta il proprio immobile a Maiorca deve comunque presentare una dichiarazione IRNR, relativa a un reddito fittizio (Renta Imputada) calcolato in base al valore catastale.

Ecco come funziona: in Spagna si tassa il vantaggio economico derivante dal possesso di una seconda casa, anche se non ne ricavi alcun reddito.

Visto che questa guida si concentra sui redditi da locazione: se nello stesso anno affitti una parte dell’immobile e ne usi un’altra per te, devi dichiarare entrambe le situazioni in proporzione – per i giorni di locazione il reddito effettivo, per i giorni di uso proprio la renta imputada.

Gli errori più comuni e come evitarli

1. Hai dimenticato di consegnarlo

L'Agencia Tributaria non manda alcun sollecito. Chi non rispetta la scadenza (20 gennaio) rischia di incorrere in maggiorazioni automatiche.

2. Se non sei nell'UE, vuoi detrarre le spese

I cittadini svizzeri, britannici e quelli di paesi extra-UE non possono richiedere alcun rimborso. Le detrazioni errate comportano richieste di pagamento supplementari e multe.

3. Non dichiarare gli affitti a breve termine

Airbnb e Booking.com trasmettono i dati alle autorità fiscali spagnole. Chi non dichiara, verrà quasi sicuramente scoperto.

4. Non conosci il valore catastale

Per la Renta Imputada ti serve il valore catastale. Lo trovi sull'avviso annuale dell'IBI. Senza quello non puoi compilare correttamente la dichiarazione.

5. Confondere IBI e IRNR

L'IBI (al Comune) e l'IRNR (all'Agencia Tributaria) sono due tasse diverse. Devi pagarle entrambe.

6. Non manca MAI

Senza il NIE non puoi presentare il Modelo 210. Il NIE è il numero di identificazione fiscale per gli stranieri in Spagna.

7. Ignora lo stato della Brexit

Molti proprietari britannici continuano a calcolare il 19% e le detrazioni. Dopo la Brexit, si applica l'aliquota del 24% sull'affitto lordo.

E poi? Tieni d’occhio gli altri obblighi fiscali

Il Modelo 210 per i redditi da locazione è spesso solo uno dei tanti obblighi fiscali:

Se stai pensando di affittare tramite una società spagnola (SL) invece che come privato, dovresti prima fare i conti dal punto di vista fiscale: acquistare un immobile tramite una SL.

Lista di controllo: Modelo 210 per i locatori

Prima di consegnarlo, assicurati di aver controllato i seguenti punti:

• Il NIE è disponibile ed è attualmente valido
• Entrate da affitto dell'anno fiscale documentate in modo completo (estratti conto, contratti)
• Verificato lo status di residenza (UE/SEE o extra-UE/Regno Unito?)
• Costi deducibili documentati e calcolati proporzionalmente (solo UE/SEE)
• Valore catastale tratto dall'attuale avviso IBI
• Giorni di affitto vs. giorni di uso personale
• Aliquota fiscale applicata correttamente (19% o 24%)
• Modelo 210 presentato entro i termini previsti (entro il 20 gennaio per i redditi da locazione dell'anno precedente)
• Hai versato l'imposta o hai dato l'autorizzazione all'addebito diretto
• Licenza ETV disponibile (per affitti turistici di breve durata)
• IBI pagato a parte

Conclusione

Dichiarare i redditi da locazione come non residente in Spagna non è un’impresa impossibile, ma richiede attenzione per quanto riguarda scadenze, aliquote fiscali e obblighi di documentazione. Il principio fondamentale è questo: nessuno ti ricorderà di farlo. L’obbligo è tuo, e l’Agencia Tributaria sta controllando in modo sempre più attivo. I residenti nell’UE/SEE beneficiano di detrazioni proporzionali sulle spese e dell’aliquota più vantaggiosa del 19%; i cittadini extra-UE (compreso il Regno Unito dopo la Brexit) pagano il 24% sull’affitto lordo. Chi non dichiara i ricavi di Airbnb pensando che «ci pensi sicuramente la piattaforma» si sbaglia: l’obbligo fiscale ricade sul proprietario. Un commercialista specializzato in non residenti a Maiorca si ripaga di solito già nel primo anno, solo grazie alle corrette detrazioni delle spese.

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Fonti ufficiali

• Agencia Tributaria (AEAT) – Portale online per il Modelo 210: sede.agenciatributaria.gob.es
• Agencia Tributaria – Pagina informativa IRNR / Modelo 210: agenciatributaria.es
• Decreto legislativo n. 5/2004 – Testo unico della legge IRNR (BOE): boe.es
• ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears) – si occupa delle tasse delle Baleari (IBI, ITP ecc.): atib.es
• Consell de Mallorca – Informazioni sulla licenza ETV (affitti turistici): conselldemallorca.net