Tassare i redditi da locazione

Quante imposte paghi sui redditi da locazione di una casa vacanze a Maiorca?

Se risiedi fiscalmente in un Paese dell’UE o del SEE, paghi 19% sul reddito netto, ossia sui canoni di locazione al netto dei costi deducibili. Se risiedi fiscalmente al di fuori dell’UE o del SEE, ad esempio in Svizzera, nel Regno Unito o negli USA, paghi 24% sull’intero canone lordo, senza poter dedurre alcun costo. Per i giorni in cui l’immobile è di tua proprietà ma non è stato affittato, si aggiunge una seconda imposta autonoma su un reddito figurativo, con una dichiarazione e una scadenza proprie: non devi confonderla con l’imposta sui redditi da locazione.

Affitti il tuo immobile a Maiorca a ospiti in vacanza e non risiedi fiscalmente in Spagna? Devi dichiarare i redditi da locazione ai fini dell’imposta dei non residenti IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes, l’imposta spagnola sul reddito delle persone non residenti ai fini fiscali), utilizzando il modulo Modelo 210 (la dichiarazione fiscale unica per i non residenti). Vale sia se affitti tramite portali come Airbnb o Booking.com, sia se affitti privatamente, e anche per i giorni in cui l’alloggio resta vuoto. La differenza dipende dal Paese in cui risiedi: chi risiede fiscalmente nell’UE o nel SEE può dedurre i costi e paga l’aliquota più bassa sul risultato netto; chi vive al di fuori paga l’aliquota più alta sull’intero canone lordo. Inserisci i tuoi dati nel calcolatore qui sotto e scopri subito quanto ti costa l’anno fiscale, compresa la seconda dichiarazione, spesso trascurata, per i giorni non affittati.

Come si calcola

Il punto di partenza è il reddito lordo: tutto ciò che ti paga l’inquilino, al netto dell’IVA spagnola e senza le riduzioni previste per i locatori spagnoli nell’imposta ordinaria sul reddito, che non spettano ai non residenti, neppure in caso di locazione abitativa.

Da qui il calcolo cambia. Se risiedi fiscalmente nell’UE o nel SEE, puoi dedurre i costi che hanno un legame economico diretto con la locazione. Se risiedi fiscalmente in un Paese terzo, non puoi dedurre alcun costo e l’imposta viene calcolata sull’intero reddito lordo.

Per i locatori UE/SEE, il calcolatore distingue 2 categorie di costi:

• Proporzionali al periodo: i costi sostenuti durante tutto l’anno, come l’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, l’imposta patrimoniale spagnola sugli immobili, da versare al Comune in aggiunta all’IRNR), l’assicurazione, le spese condominiali, gli interessi, la manutenzione e l’ammortamento, vengono conteggiati dal calcolatore solo in proporzione ai giorni effettivamente affittati.
• Interamente deducibili: i costi che derivano esclusivamente dalla locazione, come pulizia, biancheria, commissioni dei portali e gestione, vengono considerati per intero.

Importante: questa ripartizione è un’interpretazione del testo di legge, non una formula stabilita ufficialmente. In caso di dubbio, devi poter dimostrare che esiste effettivamente un legame economico diretto tra i costi e la locazione.

Anche gli interessi e i costi di riparazione sono soggetti a un limite: insieme non possono superare i redditi lordi da locazione dell’immobile in questo anno fiscale. La parte eccedente non può essere dedotta subito, ma può essere portata in deduzione nei 4 anni fiscali successivi.

Il calcolatore calcola l’ammortamento applicando un’aliquota fissa (3%) al valore più alto tra il prezzo di acquisto che hai pagato e il valor catastral (valore catastale, ossia il valore dell’immobile indicato nel provvedimento IBI) – in entrambi i casi al netto della quota relativa al terreno, che non si ammortizza. Se non conosci con precisione il valor de la construcción (la quota fabbricato del valore catastale, cioè il valore al netto del terreno), il calcolatore ripartisce il prezzo di acquisto in base al rapporto tra la quota terreno e la quota fabbricato del valore catastale. Nel prezzo di acquisto rientrano anche le spese accessorie all’acquisto e gli investimenti che aumentano il valore dell’immobile, ma non gli interessi. Il calcolatore non considera l’ammortamento separato per l’arredamento affittato insieme all’immobile, a cui hai comunque diritto: sotto questo aspetto, il risultato tende quindi a essere leggermente più alto.

Il risultato finale è il rendimiento neto (reddito netto da locazione, ossia gli introiti lordi al netto di tutti i costi deducibili), al quale viene applicata l’aliquota corrispondente. Parallelamente, per i giorni in cui l’immobile non è affittato, il calcolatore calcola la imputación de rentas, chiamata anche renta imputada (il reddito figurativo che il fisco spagnolo attribuisce al semplice possesso di un immobile), sempre sulla base del valore catastale. Il calcolatore mostra separatamente i 2 risultati, poiché si tratta di 2 dichiarazioni fiscali distinte, con scadenze diverse.

Casi particolari

Locazioni brevi tramite portali e licenza ETV

Ai fini fiscali non fa differenza se affitti a lungo termine o per brevi periodi tramite Airbnb, Booking.com o portali simili: l’obbligo IRNR, il modulo e il calcolo restano gli stessi. Per le locazioni turistiche nelle Baleari serve inoltre una licenza ETV (Estancias Turísticas en Viviendas, l’autorizzazione delle Baleari per gli affitti turistici); senza, rischi multe rilevanti, indipendentemente dagli aspetti fiscali. L’Agencia Tributaria (l’agenzia delle entrate statale spagnola) incrocia inoltre sempre più spesso i dati delle piattaforme di affitto con le dichiarazioni fiscali presentate. Per saperne di più: ETV-Lizenz Mallorca.

Brexit: i proprietari del Regno Unito sono tassati come quelli di qualsiasi Paese terzo

Dall’uscita del Regno Unito dall’UE, i cittadini britannici sono considerati, ai fini fiscali, residenti al di fuori dell’UE. Chi prima contava sull’aliquota più bassa e sulla deduzione dei costi, da allora paga l’aliquota più alta sul canone lordo, senza poter dedurre alcun costo. Vale indipendentemente da quando è stato acquistato l’immobile.

Servizi analoghi a quelli alberghieri: quando si configura una stabile organizzazione

La pulizia e il cambio della biancheria all’arrivo e alla partenza non modificano il normale obbligo IRNR. Se però offri ai tuoi ospiti, durante il soggiorno, servizi analoghi a quelli alberghieri – pulizie intermedie, reception, pasti, servizio bagagli, anche se affidati a fornitori esterni – oppure impieghi una persona a tempo pieno per la locazione, si configura una establecimiento permanente (stabile organizzazione). In questo caso cambiano la base imponibile, l’aliquota e gli obblighi dichiarativi; il calcolatore in questa pagina non è pensato per questa situazione.

Comproprietà con residenza fiscale diversa

Se l’immobile appartiene a più persone, ogni comproprietario dichiara separatamente la propria quota, anche ai fini fiscali. Se i comproprietari non risiedono tutti nello stesso Paese, può accadere che uno possa dedurre i costi e un altro no, pur trattandosi dello stesso immobile.

Acquisto o vendita nel corso dell’anno fiscale

Se hai acquistato o venduto l’immobile nel corso dell’anno, ai fini del calcolo conta solo il periodo in cui ne sei stato effettivamente proprietario, sia per i redditi da locazione sia per la imputación proporzionale relativa ai giorni non affittati durante il tuo periodo di proprietà.

IVA ed Ecotasa

Il semplice affitto turistico, senza servizi analoghi a quelli alberghieri, è esente dall’IVA spagnola. L’Ecotasa (l’imposta di soggiorno delle Baleari, pagata dagli ospiti per ogni pernottamento) non è un’imposta sul reddito e non rientra nella base imponibile IRNR: la riscuoti soltanto dagli ospiti e la versi all’amministrazione, senza che aumenti o riduca i tuoi redditi da locazione.

A chi non è destinato questo calcolatore

Il calcolatore è rivolto alle persone fisiche; se affitti tramite una società spagnola o estera, si applicano regole diverse per i costi. Presuppone inoltre che gli ospiti siano privati e non effettuino ritenute fiscali: se affitti nell'ambito di un'attività commerciale a un'impresa che applica correttamente le ritenute, cambiano i tuoi obblighi dichiarativi. Mostra inoltre esclusivamente l'imposta spagnola, prima che il tuo Stato di residenza possa eventualmente detrarla dall'imposta dovuta nel Paese in cui risiedi.

Scadenze e moduli

Per i redditi da locazione si applica ora l'agrupación anual (il riepilogo annuale di tutti i redditi da locazione di un anno fiscale in un'unica dichiarazione, anziché in 4 dichiarazioni trimestrali separate). All'interno di questa dichiarazione annuale, la scadenza precisa dipende dal tuo anno fiscale e dal risultato della dichiarazione:

• Per gli anni fiscali 2024 e 2025, la scadenza cade nei primi 20 giorni di calendario di gennaio dell'anno successivo.
• A partire dall'anno fiscale 2026, la scadenza si sposta ai primi 20 giorni di calendario di aprile dell'anno successivo.
• Se dalla dichiarazione non risulta alcun importo da versare, perché i costi superano le entrate, la scadenza resta fissata – anche dal 2026 in poi – ai primi 20 giorni di calendario di gennaio. Se in un anno in perdita aspetti aprile, presenti la dichiarazione in ritardo.

La dichiarazione del reddito imputato relativo ai giorni in cui l'immobile non è affittato segue un calendario proprio: fino all'anno fiscale 2025 avevi a disposizione l'intero anno successivo, mentre dall'anno fiscale 2026 la finestra si apre il 1 aprile e si chiude il 31 dicembre dell'anno successivo. Entrambe le dichiarazioni sono moduli Modelo 210 distinti, con scadenze proprie: non puoi accorparle e il calcolatore qui sopra ti indica separatamente le 2 finestre temporali.

Attenzione: l'Agencia Tributaria non invia promemoria automatici. L'obbligo di presentazione ricade interamente su di te, per entrambe le dichiarazioni.

Base giuridica e aggiornamento

Il calcolo si basa sulla legge spagnola sull'imposta dei non residenti (Real Decreto Legislativo 5/2004, Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de No Residentes – TRLIRNR), in particolare sugli artt. 24 (base imponibile e deduzione dei costi) e 25 (aliquote fiscali). Per i costi deducibili e l'ammortamento si applicano inoltre la legge spagnola sull'imposta sul reddito (Ley 35/2006, art. 23) e il relativo regolamento di attuazione (Real Decreto 439/2007, art. 14). Le scadenze sono stabilite dall'Orden EHA/3316/2010, art. 5, nella versione consolidata vigente di volta in volta.

Fonti ufficiali per approfondire:

• Agencia Tributaria (AEAT) – Portale online per il Modelo 210: sede.agenciatributaria.gob.es
• Agencia Tributaria – Pagina informativa sull'imposta dei non residenti: agenciatributaria.es
• Real Decreto Legislativo 5/2004 – Texto refundido Ley IRNR (BOE): boe.es
• ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears) – competente per le imposte delle Baleari (IBI, ITP ecc.): atib.es
• Consell de Mallorca – informazioni sulla licenza ETV (affitti turistici): conselldemallorca.net

Questa pagina viene aggiornata in caso di modifiche normative; il calcolatore applica automaticamente le aliquote valide per il relativo anno fiscale, prelevandole da un registro aggiornato.

Il Modelo 210: guida passo dopo passo

Il Modelo 210 è l'unico modulo ufficiale per l'IRNR. Puoi compilarlo e presentarlo direttamente tramite il portale online dell'Agencia Tributaria: un certificato digitale spagnolo semplifica la procedura, ma non è indispensabile (puoi presentarlo anche tramite un consulente fiscale delegato).

Cosa ti serve:

• NIE (Número de Identificación de Extranjero – il numero di identificazione fiscale per gli stranieri in Spagna)
• Valore catastale dell'immobile (indicato nell'avviso IBI)
• Documentazione delle entrate da locazione (estratti conto, contratti di affitto)
• Giustificativi delle spese deducibili (solo UE/SEE)
• IBAN per un eventuale rimborso fiscale

Procedura:

1. Somma le entrate da locazione dell'anno fiscale
2. Calcola la quota proporzionale delle spese deducibili (solo UE/SEE)
3. Determina la base imponibile netta o lorda
4. Applicare l'aliquota fiscale (19% o 24%)
5. Compilare online il Modelo 210 (portale AEAT: sede.agenciatributaria.gob.es)
6. Presentare il modulo e versare l'imposta

Attenzione: non riceverai alcun promemoria automatico dall'Agencia Tributaria. L'obbligo di presentazione è interamente a tuo carico.

Reddito figurativo per uso personale: imponibile anche senza affitto

Un equivoco frequente: anche se non affitti il tuo immobile a Maiorca, devi comunque presentare la dichiarazione IRNR, calcolata su un reddito figurativo (la imputación de rentas o renta imputada) determinato in base al valore catastale.

La logica è questa: la Spagna tassa il vantaggio economico derivante dal possesso di una seconda casa, anche se non percepisci entrate.

Poiché questa guida si concentra sui redditi da locazione, chi nello stesso anno affitta l’immobile solo per alcuni periodi e lo utilizza personalmente per altri deve dichiarare separatamente le 2 situazioni: il reddito effettivo da locazione per i giorni in cui l’immobile è affittato e la Renta Imputada per i giorni restanti. Il calcolatore qui sopra calcola entrambi gli importi in un’unica operazione.

Gli errori più comuni e come evitarli

1. Dimenticare di presentare la dichiarazione

L’Agencia Tributaria non invia promemoria. Inoltre, la scadenza è più complessa di quanto molti pensino: a seconda dell’anno fiscale e dell’esito della dichiarazione, cade a gennaio oppure solo ad aprile dell’anno successivo (trovi i dettagli nella sezione «Scadenze e moduli» qui sopra). Chi fa affidamento su una data fissa rischia maggiorazioni automatiche.

2. Cercare di dedurre le spese come residente extra UE

I cittadini svizzeri, britannici e gli altri residenti extra UE non possono dedurre alcuna spesa. Deduzioni errate comportano richieste di pagamento integrative e sanzioni.

3. Non dichiarare le locazioni di breve durata

Airbnb e Booking.com trasmettono dati alle autorità fiscali spagnole. Chi non dichiara questi redditi ha un’alta probabilità di essere scoperto.

4. Non conoscere il valore catastale

Per la Renta Imputada ti serve il valore catastale, indicato nell’avviso IBI annuale. Senza questo dato non puoi compilare correttamente la dichiarazione.

5. Confondere IBI e IRNR

L’IBI (versato al Comune) e l’IRNR (versato all’Agencia Tributaria) sono 2 imposte diverse. Devono essere pagate entrambe.

6. Mancanza del NIE

Senza NIE non è possibile presentare il Modelo 210.

7. Ignorare lo status post-Brexit

Molti proprietari britannici continuano a calcolare l’aliquota UE più favorevole e la deduzione delle spese. Dopo la Brexit, per loro si applica l’aliquota più elevata sul canone lordo, senza alcuna possibilità di deduzione.

Cosa succede dopo? Tieni presenti anche gli altri obblighi fiscali

Il Modelo 210 per i redditi da locazione è spesso solo uno dei diversi obblighi fiscali:

Se stai valutando di affittare non come privato, ma tramite una società spagnola (SL), è bene calcolare prima gli aspetti fiscali: Acquistare un immobile tramite una SL. Trovi una panoramica di tutti gli argomenti sull'affitto a Maiorca nella guida all'affitto.

Checklist: Modelo 210 per locatori

Prima di presentarlo, verifica i seguenti punti:

• Il NIE è disponibile ed è ancora valido
• I redditi da locazione dell'anno fiscale sono documentati integralmente (estratti conto, contratti)
• Status di residenza fiscale verificato (UE/SEE o non UE/UK?)
• Spese deducibili documentate e calcolate in proporzione (solo UE/SEE)
• Valore catastale ricavato dall'attuale avviso IBI
• Giorni di locazione e giorni di utilizzo personale ripartiti
• Aliquota fiscale calcolata con il calcolatore
• Finestra di scadenza verificata in base al tuo anno fiscale e al risultato (gennaio o aprile?)
• Modelo 210 presentato entro i termini
• Imposta versata o mandato di addebito diretto conferito
• Licenza ETV disponibile (in caso di locazione turistica a breve termine)
• IBI pagato separatamente