Licenza per affitti turistici a Maiorca: come richiedere legalmente la licenza ETV

Se vuoi affittare legalmente il tuo immobile a Maiorca ai turisti, ti serve una licenza ETV – l’Estancia Turística en Vivienda. Senza di essa rischi multe salate, e nessuna piattaforma al mondo ti protegge da un controllo. Da febbraio 2022 era in vigore una rigida moratoria che bloccava completamente il rilascio di nuove licenze. A partire dalla primavera del 2026, il governo delle Baleari ha nuovamente stanziato per la prima volta un contingente ufficiale: 1.069 posti turistici, questa volta tramite una procedura di sorteggio trasparente. In questa guida scoprirai quali tipi di immobili possono richiedere la licenza, quanto costa, quali requisiti tecnici devi soddisfare, come si svolge la procedura passo dopo passo – e cosa succede se affitti senza licenza.

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Cos’è la licenza ETV – e perché senza di essa non puoi affittare

L'acronimo ETV sta per Estancia Turística en Vivienda – in italiano: alloggio turistico in un immobile residenziale. È l'autorizzazione ufficiale delle Baleari che ti permette di affittare la tua casa o la tua finca a breve termine, cioè per singoli giorni o settimane, ai turisti.

Senza una licenza ETV valida, qualsiasi affitto turistico a breve termine a Maiorca è illegale, indipendentemente dal numero di recensioni positive che hai su Airbnb. La legge sul turismo delle Baleari prevede multe a partire da 20.000 € per le violazioni – e chi recidiva rischia sanzioni decisamente più elevate.

È importante capire che la licenza ETV non è la stessa cosa di una normale licenza commerciale. È regolata dal concetto delle cosiddette “plazas turísticas” (posti turistici). Ogni plaza corrisponde a un posto letto per un ospite. Il numero totale di plazas a Maiorca è limitato: è proprio questo che rende così preziosa una licenza una volta concessa.

Affitto a breve termine vs. affitto a lungo termine: qual è la differenza?

L'obbligo di licenza ETV vale solo per gli affitti turistici a breve termine. Chi affitta il proprio immobile per periodi superiori a un mese (classico affitto a lungo termine) rientra nel quadro normativo della legge spagnola sugli affitti e non ha bisogno della licenza ETV. Per tutto ciò che rientra in questa soglia e viene utilizzato a fini turistici, la licenza ETV è obbligatoria.

Nota: nella pratica, la distinzione tra affitto a breve termine e affitto a lungo termine non è sempre così semplice. In caso di dubbi, fai verificare da un legale la classificazione del tuo specifico modello di locazione, soprattutto se hai in mente modelli misti (ad es. uso proprio + affitto stagionale).

La moratoria e la riapertura nel 2026: cosa vale adesso

Per capire come si è evoluto l'attuale quadro normativo, devi dare un'occhiata alla storia recente.

Dall'11 febbraio 2022 è entrata in vigore una rigida moratoria che, nelle Isole Baleari – Maiorca, Minorca, Ibiza e Formentera – ha sospeso completamente il rilascio di nuove licenze ETV e il trasferimento dei posti turistici. Alla base di questa decisione c’erano considerazioni politiche relative al sovraffollamento turistico e alla pressione sul mercato immobiliare locale.

Di conseguenza, l'acquisto di un immobile con una licenza ETV già in essere è diventato l'unico modo legale per entrare nel mercato degli affitti turistici. Gli immobili con licenza valida hanno visto il loro valore aumentare tantissimo.

Cosa è cambiato nel 2025: nell’aprile del 2025, il governo di Marga Prohens ha approvato un decreto sulle misure per limitare il turismo. Questo decreto ha introdotto, tra le altre cose, un divieto generale di nuovi appartamenti turistici nei condomini in tutto l’arcipelago – sulla falsariga del modello già in vigore a Palma e Ibiza. Allo stesso tempo, le autorizzazioni esistenti, rilasciate prima del 2017, sono state poste su una base giuridica più solida.

Il sorteggio del 2026: a marzo 2026, il governo dell’isola ha deciso di assegnare per la prima volta un nuovo contingente di posti turistici – per un totale di 1.069 posti. A differenza di prima, l’assegnazione non avviene più secondo il principio «primo arrivato, primo servito», ma tramite un sorteggio pubblico. Il termine per presentare le domande scadeva l’8 aprile 2026.

Attenzione: il periodo di marzo/aprile 2026 è già scaduto. Se vuoi partecipare adesso, devi aspettare il prossimo contingente oppure acquistare un immobile con licenza ETV già in essere. Ti informeremo non appena verrà annunciata una nuova procedura.

Quali tipi di immobili possono essere oggetto di richiesta

Non tutti gli immobili a Maiorca possono ottenere una licenza ETV. La normativa attuale (aggiornata al 2026) fa una distinzione netta in base al tipo di immobile.

La categoria ETV60 è una novità ed è particolarmente interessante per i proprietari che vogliono affittare la loro residenza principale solo per un po’ durante l’alta stagione: sono consentiti fino a 60 giorni all’anno. Questa opzione è più conveniente, ma ha un limite ben preciso di 60 giorni.

Nota: la classificazione del tuo immobile dipende anche dalla zonizzazione urbanistica (zonificación urbanística). Un immobile può essere, dal punto di vista strutturale, una casa unifamiliare, ma trovarsi in una zona in cui non è consentito l’affitto turistico. Il registro immobiliare da solo non basta: devi richiedere una verifica della zonizzazione al tuo Comune (Ajuntament).

Costo della licenza ETV: quanto devi mettere da parte

I costi della licenza sono moderati rispetto ai possibili introiti. Vengono calcolati perogni “plaza turística”(posto turistico), non con un importo forfettario per ogni immobile.

A questo si aggiungono delle spese accessorie una tantum che dovresti assolutamente tenere in conto:

• Perizie tecniche (certificato energetico, certificato di agibilità – cédula de habitabilidad)
• Spese legali e amministrative per la presentazione della domanda
• Eventuali adeguamenti strutturali, nel caso in cui l'immobile non soddisfi ancora i requisiti tecnici

Un preventivo attendibile dovrebbe prevedere una spesa complessiva di almeno 25.000–30.000 € per una casa unifamiliare di medie dimensioni, tenendo conto anche dei costi di preparazione.

Requisiti tecnici: cosa deve avere l'immobile

La licenza ETV non viene rilasciata se l'immobile non soddisfa determinati standard edilizi e tecnici. I requisiti essenziali si possono suddividere in quattro aree:

1. Presupposti urbanistici L'immobile deve trovarsi in una zona in cui l'affitto turistico è consentito dal piano regolatore comunale in vigore. Le costruzioni non autorizzate (obras ilegales) o le aggiunte non regolarizzate possono bloccare la richiesta.

2. Certificato energetico È obbligatorio avere un certificato di efficienza energetica (certificado de eficiencia energética) valido. Senza questo documento, la richiesta non può essere presentata. Maggiori informazioni nella guida “Certificato di efficienza energetica in Spagna”.

3. Certificato di agibilità La cédula de habitabilidad attesta che l'immobile soddisfa gli standard minimi di legge per uso abitativo. Se manca, bisogna richiederla di nuovo.

4. Standard di sicurezza e accessibilità Il quadro normativo delle Baleari richiede il rispetto delle norme di sicurezza e di accessibilità: in particolare, si tratta di vie di fuga, rilevatori di fumo e servizi igienici accessibili.

Nota: le fincas più vecchie e le case rustiche spesso non superano il controllo per il certificato di agibilità o l'attestato di prestazione energetica. Prima di presentare la domanda, fai controllare lo stato strutturale da un architetto o da un perito indipendente.

Il sorteggio del 2026: spiegato passo dopo passo

La nuova procedura di assegnazione è completamente diversa dal vecchio principio “primo arrivato, primo servito”. Ecco come funzionava per la quota del 2026:

1. Verifica dei requisiti per presentare la domanda – Possono presentare domanda i proprietari o gli aventi diritto all’uso dell’immobile. È possibile presentare una sola domanda per ogni immobile.
2. Preparazione dei documenti – Attestato di proprietà (estratto del registro fondiario), certificato energetico, certificato di agibilità, eventualmente procura per un amministratore o un avvocato.
3. Presentazione della domanda – Entro il termine previsto (per il bando 2026: entro l’8 aprile 2026) presso il Consiglio dell’isola competente (Consell de Mallorca) o tramite il portale online dell’amministrazione delle Baleari.
4. Procedura a sorteggio – Alla scadenza del termine, i 1.069 posti disponibili verranno assegnati tramite sorteggio tra le candidature valide. La procedura è pubblica e trasparente.
5. Notifica e pagamento – Chi vince il sorteggio paga l'importo dovuto per ogni posto e riceve la licenza ufficiale ETV.
6. Iscrizione e avvio dell'attività – La licenza viene iscritta nel Registro del turismo delle Baleari. Solo dopo potrai affittare legalmente.

Attenzione: le licenze appena rilasciate non possono essere cedute o rivendute nei primi cinque anni. Questa clausola serve a evitare l'acquisto di licenze a scopo puramente speculativo.

Obblighi correnti per chi affitta case vacanza con licenza

Una licenza ETV non è un lasciapassare: con essa ti assumi degli obblighi a lungo termine nei confronti delle autorità e degli ospiti:

Nota: il trattamento fiscale dei tuoi redditi da locazione dipende dal fatto che tu sia residente fiscale in Spagna o meno. Se sei non residente, devi pagare l’IRNR sui redditi da locazione. Fatti consigliare da un commercialista abilitato in Spagna: le regole sono complesse. Trovi una panoramica sulle imposte relative agli immobili nella sezione «Fiscalità e diritto».

Previsioni di rendimento: cosa puoi realisticamente mettere in conto

Le licenze sono preziose perché i ricavi derivanti dagli affitti turistici a Maiorca possono essere notevoli. Ecco alcuni valori indicativi comprovati:

Per le proprietà costiere in ottima posizione nel sud-est, gli analisti di mercato parlano di rendimenti lordi tra il 5 e il 7% all’anno. Il margine netto dipende dai costi di gestione, dalle tasse, dalla manutenzione e dal tasso di occupazione.

La licenza ETV di per sé fa aumentare notevolmente il valore degli immobili: durante la moratoria, gli immobili con licenza già in essere sono stati considerati beni particolarmente ambiti – e questo aumento di valore rimane rilevante anche dopo un’eventuale riapertura, fintanto che il numero totale di posti rimane limitato.

Gli errori più comuni nella domanda di ETV

Molti proprietari perdono tempo e denaro preziosi a causa di errori evitabili. Ecco i più comuni:

1. La suddivisione in zone non è stata verificata L'immobile si trova in una zona in cui non è consentito l'affitto turistico. Questo si scopre solo dopo che la domanda è già stata presentata.

2. Documenti mancanti o scaduti Il certificato energetico o il certificato di agibilità mancano, sono scaduti o sono stati rilasciati per un altro tipo di destinazione d'uso.

3. Edifici non regolarizzati Una casetta a bordo piscina, una terrazza sul tetto o un annesso non sono registrati nel catasto o non sono stati autorizzati secondo la normativa edilizia. Maggiori informazioni nella guida “Come regolarizzare le costruzioni abusive”.

4. Tipo di licenza richiesto errato ETV60 per un immobile che non è la residenza principale, oppure una richiesta per un appartamento in un condominio, che dal decreto 2025 non è più ammessa.

5. Scadenze non rispettate Il periodo di tempo per il sorteggio del 2026 è stato brevissimo (meno di 3 settimane). Chi non ha reagito subito, è rimasto fuori.

6. Clausola di trasferimento ignorata Le nuove licenze non possono essere vendute né cedute per cinque anni. Chi vuole vendere l'immobile in tempi brevi perde così il valore aggiunto della nuova licenza.

Affitti illegali: quali sono le conseguenze

Chi affitta senza una licenza ETV valida rischia conseguenze gravi:

• Multe a partire da 20.000 € per affitti turistici a breve termine illegali
• Divieto di esercizio da parte dell'ente turistico competente
• Responsabilità per i danni causati dagli ospiti – senza copertura assicurativa
• Danno alla reputazione in caso di controllo pubblico da parte dell’ispettorato

Negli ultimi anni, l'amministrazione delle Baleari ha aumentato notevolmente la frequenza dei controlli. Le segnalazioni sulle piattaforme, le denunce dei vicini e le ispezioni mirate rendono il rischio di essere scoperti una realtà concreta.

Cosa succede dopo la licenza? Il tuo prossimo passo

La licenza ETV è solo il punto di partenza, non l'obiettivo. Ecco le domande che dovresti farti subito dopo averla ottenuta:

• Gestire da soli o affidarsi a terzi? Le società di gestioneimmobiliare (property management companies) si occupano della contabilità, delle pulizie, dell’assistenza agli ospiti e della registrazione presso la polizia. La loro commissione è di solito pari al 15-25% degli incassi.
• Definire la strategia fiscale – IRPF o IRNR, detrazione dell’imposta a monte, contabilità corretta: te lo spiega un commercialista specializzato in Spagna.
• Stipulare un'assicurazione – Esistono tariffe specifiche per gli affitti turistici; di solito, una normale assicurazione sulla mobilia non copre questi casi.
• Come gestire l'Ecotasa – Devi riscuotere e versare correttamente la tassa turistica delle Baleari per ogni pernottamento e per ogni ospite.

Lista di controllo: come richiedere la licenza ETV a Maiorca

Prima di presentare una richiesta, controlla questi punti:

• Tipo di immobile ammesso (casa unifamiliare, casa a schiera/bifamiliare o residenza principale ETV60)
• La suddivisione in zone prevista dal piano regolatore consente l'uso turistico
• Registro fondiario corretto e completo (nessuna costruzione non registrata)
• È disponibile un certificato energetico valido
• Certificato di agibilità (cédula de habitabilidad) aggiornato
• Requisiti di sicurezza soddisfatti (rilevatori di fumo, segnaletica delle vie di fuga)
• Documentazione completa sulla proprietà
• La domanda è stata presentata entro i termini e in forma completa
• La clausola di trasferimento (5 anni) è stata presa in considerazione nella strategia di investimento
• Hai chiesto una consulenza fiscale e assicurativa

Conclusione: vale ancora la pena prendere la licenza ETV per il 2026?

Sì, ma con aspettative realistiche. Il sorteggio del 2026 ha dimostrato che il mercato assorbe immediatamente i posti disponibili. La domanda supera di gran lunga l’offerta, il che mantiene stabile nel lungo periodo il valore di una licenza valida.

Per i proprietari che vogliono affittare legalmente la propria casa o Finca ai turisti, ci sono due strade: aspettare la prossima finestra di assegnazione e prepararsi al meglio – oppure comprare subito un immobile con licenza ETV già attiva. Entrambe le opzioni presentano vantaggi e svantaggi che dipendono molto dai tuoi obiettivi personali, dal tuo immobile e dai tempi a tua disposizione.

Chi affitta senza licenza si espone a rischi molto costosi. Chi invece richiede la licenza in modo regolare e la gestisce correttamente, ha un vantaggio competitivo duraturo in uno dei mercati turistici più attraenti d’Europa.

Per una valutazione personalizzata del tuo immobile – dalla verifica della destinazione d'uso all'assistenza nella presentazione della domanda – contattaci direttamente.

Fonti ufficiali

• Consell de Mallorca – Dipartimento del Turismo: www.conselldemallorca.net – autorità competente per il rilascio delle licenze ETV a Maiorca
• Governo delle Isole Baleari – Turismo: www.caib.es – informazioni ufficiali sulla legge sul turismo delle Baleari
• ATIB – Agència Tributària de les Illes Balears: www.atib.es – Ecotasa (tassa di soggiorno), obblighi fiscali
• AEAT – Agencia Tributaria: www.agenciatributaria.es – IRPF / IRNR, obblighi fiscali relativi all’imposta sul reddito per i proprietari di immobili in affitto
• BOE – Bollettino Ufficiale dello Stato: www.boe.es – Testi di legge e decreti (tra cui il decreto-legge 3/2022, il decreto di aprile 2025)
• Habtur – Associazione degli alloggi turistici delle Baleari: Tel. 656 604 852 – Associazione di categoria per gli affitti turistici nelle Baleari