Licenza ETV a Maiorca: requisiti e come richiederla

Se vuoi affittare legalmente la tua proprietà ai turisti a Maiorca, hai bisogno di una licenza ETV, acronimo di Estancia Turística en Vivienda. Senza licenza rischi multe salate, e nessuna piattaforma può metterti al riparo dai controlli. Da febbraio 2022 era in vigore una moratoria che bloccava completamente il rilascio di nuove licenze. Nella primavera del 2026, il governo delle Baleari ha messo a disposizione per la prima volta una nuova quota ufficiale: 1.069 posti turistici, da assegnare tramite un sorteggio trasparente. In questa guida scoprirai quali tipi di immobili possono ottenere la licenza, quanto costa, quali requisiti tecnici devi rispettare, come si svolge la procedura passo dopo passo e cosa succede se affitti senza licenza.

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Cos’è la licenza ETV e perché non puoi affittare senza

ETV è l’acronimo di Estancia Turística en Vivienda, ovvero soggiorno turistico in un’abitazione. È l’autorizzazione ufficiale delle Baleari che ti permette di affittare la tua casa o la tua finca ai turisti per brevi periodi, di pochi giorni o settimane.

Senza una licenza ETV valida, qualsiasi affitto turistico di breve durata a Maiorca è illegale, indipendentemente da quante recensioni positive tu abbia su Airbnb. Il Decreto-ley 4/2025 prevede multe diverse in base alla gravità della violazione: fino a 5.000 € per le violazioni lievi, da 5.001 a 50.000 € per quelle gravi e da 50.001 a 500.000 € per quelle molto gravi. Di norma, affittare ai turisti senza autorizzazione è considerato una violazione grave; in caso di recidiva, le multe possono avvicinarsi agli importi massimi previsti.

È importante sapere che la licenza ETV non è una normale licenza commerciale. Il suo rilascio dipende dalle cosiddette plazas turísticas, ovvero i posti turistici. Ogni plaza corrisponde a un posto letto per un ospite. A Maiorca il numero complessivo di posti turistici è limitato: è questo che rende tanto preziosa una licenza già rilasciata.

Affitti brevi e affitti a lungo termine: qual è il confine?

La licenza ETV è obbligatoria solo per gli affitti turistici di breve durata. Se affitti la tua proprietà per più di 1 mese, come avviene con un normale contratto di locazione a lungo termine, si applica la normativa spagnola sulle locazioni e non hai bisogno di una licenza ETV. Se invece la affitti ai turisti per periodi inferiori, la licenza ETV è obbligatoria.

Attenzione: nella pratica, distinguere un affitto breve da uno a lungo termine non è sempre semplice. In caso di dubbi, chiedi una valutazione legale del modo in cui intendi affittare la tua proprietà, soprattutto se prevedi formule miste, per esempio uso personale e affitto stagionale.

La moratoria e la riapertura del 2026: cosa è cambiato

Per capire le regole attuali, è utile ripercorrere brevemente quanto è successo negli ultimi anni.

Dall’11 febbraio 2022 è in vigore una moratoria rigorosa che ha sospeso del tutto il rilascio di nuove licenze ETV e il trasferimento di posti letto turistici nelle Baleari: Mallorca, Menorca, Ibiza e Formentera. Il provvedimento nasceva dalla volontà politica di contenere il sovraffollamento turistico e la pressione sul mercato immobiliare locale.

Di conseguenza, acquistare un immobile già dotato di licenza ETV è diventato l’unico modo legale per entrare nel mercato degli affitti turistici. Il valore degli immobili con una licenza valida è aumentato notevolmente.

Che cosa è cambiato nel 2025: nell’aprile 2025, il governo di Marga Prohens ha approvato un decreto con misure per contenere il turismo. Tra queste, il divieto generale di realizzare nuove case vacanza negli edifici plurifamiliari in tutto l’arcipelago, sul modello già adottato a Palma e Ibiza. Allo stesso tempo, le autorizzazioni rilasciate prima del 2017 hanno ottenuto maggiori garanzie sul piano giuridico.

Il sorteggio del 2026: nel marzo 2026, il governo insulare ha deciso di assegnare per la prima volta dopo la moratoria un nuovo contingente di posti letto turistici, pari a 1.069 posti in totale. A differenza del passato, l’assegnazione non segue più il principio «chi prima arriva, meglio alloggia», ma avviene tramite un sorteggio pubblico. Il termine per presentare domanda era l’8 aprile 2026.

Attenzione: il periodo per presentare domanda a marzo/aprile 2026 si è già concluso. Se vuoi fare domanda ora, devi attendere il prossimo contingente di licenze oppure acquistare un immobile che abbia già una licenza ETV. Ti informeremo non appena sarà annunciata una nuova procedura.

Registro Único statale parzialmente annullato: con la sentenza 620/2026 del 19 maggio 2026, la Corte suprema spagnola (Tribunal Supremo) ha dichiarato in parte nullo il Regio Decreto 1312/2024 (BOE-A-2026-12300). Sono state annullate soprattutto le norme sulla procedura del Registro Único e l’obbligo di iscriversi al registro immobiliare o al registro dei beni mobili per ottenere il numero di registrazione. Restano in vigore lo sportello unico digitale (Ventanilla Única Digital) e l’obbligo per le piattaforme di affitto di trasmettere i dati alle autorità. Non costituisce consulenza legale.

Per quali tipi di immobili si può richiedere la licenza

Non tutti gli immobili a Mallorca possono ottenere una licenza ETV. Le norme vigenti, aggiornate al 2026, distinguono nettamente tra i diversi tipi di immobili.

La categoria ETV60 è nuova e interessa soprattutto i proprietari che vogliono affittare la propria abitazione principale per parte dell’alta stagione: possono farlo fino a 60 giorni all’anno. È una soluzione meno costosa, ma soggetta a questo limite.

Attenzione: la categoria in cui rientra il tuo immobile dipende anche dalla zonizzazione urbanistica (zonificación urbanística). Un immobile può essere una casa unifamiliare, ma trovarsi in una zona dove gli affitti turistici non sono consentiti. Per saperlo non basta consultare il registro immobiliare: devi verificare la zonizzazione presso il tuo comune (Ajuntament).

Quanto costa una licenza ETV: le spese da mettere in conto

Il costo della licenza è contenuto rispetto ai possibili guadagni. Si calcola per ogni posto letto turistico (plaza turística), non con un importo fisso per immobile.

A queste cifre si aggiungono alcune spese iniziali da mettere in conto:

• Documentazione tecnica (certificato energetico, certificato di abitabilità – cédula de habitabilidad)
• Spese legali e amministrative per presentare la domanda
• Eventuali lavori di adeguamento, se l’immobile non soddisfa ancora i requisiti tecnici

Considerando anche le spese di preparazione, per una casa unifamiliare di medie dimensioni è prudente prevedere una spesa complessiva di almeno 25.000–30.000 €.

Requisiti tecnici: cosa deve rispettare l’immobile

La licenza ETV non viene rilasciata se l’immobile non rispetta determinati standard edilizi e tecnici. I requisiti principali si dividono in 4 ambiti:

1. Requisiti urbanistici L’immobile deve trovarsi in una zona in cui il piano urbanistico comunale vigente consente gli affitti turistici. Costruzioni abusive (obras ilegales) o ampliamenti non regolarizzati possono bloccare la domanda.

2. Certificato energetico È obbligatorio un certificato di efficienza energetica valido (certificado de eficiencia energética). Senza questo documento non è possibile presentare la domanda. Trovi maggiori informazioni nella guida al certificato energetico in Spagna.

3. Certificato di abitabilità La cédula de habitabilidad attesta che l’immobile rispetta i requisiti minimi di legge per essere abitato. Se manca, bisogna richiederla.

4. Requisiti di sicurezza e accessibilità La normativa delle Baleari impone il rispetto delle norme di sicurezza e accessibilità, in particolare per quanto riguarda le vie di fuga, i rilevatori di fumo e i servizi igienici accessibili.

Attenzione: Le fincas e le case rurali più vecchie spesso non riescono a ottenere il certificato di abitabilità o quello energetico. Prima di presentare la domanda, fai verificare le condizioni dell’immobile da un architetto o un perito indipendente.

La procedura di sorteggio del 2026, passo dopo passo

La nuova procedura di assegnazione è molto diversa dal precedente sistema basato sull’ordine di arrivo delle domande. Ecco come si è svolta per i posti disponibili nel 2026:

1. Verifica dei requisiti per presentare la domanda – Possono fare domanda i proprietari o i titolari del diritto d’uso dell’immobile. È ammessa solo 1 domanda per immobile.
2. Preparazione dei documenti – Prova della proprietà (visura del registro immobiliare), certificato energetico, certificato di abitabilità ed eventuale procura a un gestor o a un avvocato.
3. Presentazione della domanda – La domanda va presentata entro la scadenza prevista (per la procedura del 2026: 8 aprile 2026) al consiglio insulare competente (Consell de Mallorca) oppure tramite il portale online dell’amministrazione delle Baleari.
4. Sorteggio – Dopo la scadenza, i 1.069 posti disponibili vengono assegnati per sorteggio tra le domande valide. La procedura è pubblica e trasparente.
5. Comunicazione e pagamento – Se vieni estratto, paghi l’importo dovuto per ciascun posto e ricevi la licenza ETV ufficiale.
6. Registrazione e avvio dell’attività – La licenza viene iscritta nel registro del turismo delle Baleari. Solo da quel momento puoi affittare legalmente.

Attenzione: le licenze appena rilasciate non possono essere cedute né rivendute nei primi 5 anni. Questa clausola serve a scoraggiare l’acquisto di licenze a fini puramente speculativi.

Gli obblighi di chi affitta una casa vacanze con licenza

Ottenere una licenza ETV non ti esonera dagli obblighi: dovrai rispettarli nel tempo nei confronti delle autorità e degli ospiti.

Nota: Le imposte sui tuoi redditi da locazione dipendono dal fatto che tu sia o meno residente fiscale in Spagna. Se non lo sei, paghi l’IRNR sui redditi da locazione. Chiedi consiglio a un consulente fiscale abilitato in Spagna: le regole sono complesse. Trovi una panoramica delle imposte sugli immobili nella sezione Imposte e normativa.

Rendimento atteso: quanto puoi realisticamente mettere in conto

Le licenze hanno un grande valore, perché gli affitti turistici a Mallorca possono generare entrate considerevoli. Ecco alcuni valori di riferimento documentati:

Per gli immobili ben posizionati nelle zone costiere del sud-est, gli osservatori del mercato indicano rendimenti lordi del 5–7 % all’anno. Il margine netto dipende dai costi di gestione, dalle imposte, dalla manutenzione e dal tasso di occupazione.

La licenza ETV aumenta sensibilmente il valore dell’immobile: durante la moratoria, gli immobili che ne erano già provvisti erano particolarmente ambiti sul mercato. Questo valore aggiunto resta rilevante anche in caso di un’eventuale riapertura, finché il numero complessivo dei posti letto rimane limitato.

Gli errori più comuni nella richiesta della licenza ETV

Molti proprietari perdono tempo prezioso e denaro per errori che si possono evitare. Ecco i più comuni:

1. Non aver verificato la zona L’immobile si trova in una zona dove gli affitti turistici non sono consentiti, ma lo si scopre solo dopo aver presentato la domanda.

2. Documenti mancanti o scaduti L’attestato di prestazione energetica o il certificato di abitabilità mancano, sono scaduti oppure sono stati rilasciati per un diverso uso dell’immobile.

3. Costruzioni non regolarizzate Una casetta a bordo piscina, una terrazza sul tetto o un ampliamento non risultano iscritti nel registro immobiliare oppure non sono stati autorizzati dal punto di vista edilizio. Trovi maggiori informazioni nella guida alla regolarizzazione degli abusi edilizi.

4. Aver richiesto il tipo di licenza sbagliato Per esempio, una licenza ETV60 per un immobile che non è l’abitazione principale, oppure una licenza per un appartamento in un edificio plurifamiliare, non più consentita dal decreto del 2025.

5. Non aver rispettato le scadenze Il periodo per partecipare al sorteggio del 2026 è stato estremamente breve (meno di 3 settimane). Chi non ha agito subito è rimasto escluso.

6. Aver ignorato la clausola sul trasferimento Le nuove licenze non possono essere vendute né trasferite per 5 anni. Se vuoi vendere l’immobile a breve, non potrai quindi beneficiare del maggior valore dato dalla licenza appena ottenuta.

Affitti illegali: quali sono le conseguenze?

Se affitti senza una licenza ETV valida, rischi conseguenze pesanti:

• Multe da 5.001 a 50.000 € per gli affitti turistici brevi illegali (infrazione grave ai sensi del Decreto-ley 4/2025); per le infrazioni molto gravi, da 50.001 a 500.000 €
• Divieto di esercitare l’attività imposto dall’autorità competente per il turismo
• Responsabilità per i danni causati dagli ospiti, senza copertura assicurativa
• Danni alla reputazione in caso di controllo pubblico da parte degli ispettori

Negli ultimi anni, le autorità delle Baleari hanno intensificato notevolmente i controlli. Le segnalazioni delle piattaforme e dei vicini, insieme alle ispezioni mirate, rendono concreto il rischio di essere scoperti.

Hai ottenuto la licenza: qual è il prossimo passo?

La licenza ETV è il punto di partenza, non quello di arrivo. Appena la ottieni, ti conviene porti queste domande:

• Gestire tutto in proprio o affidarsi a qualcuno? Le società di gestione immobiliare (property management companies) si occupano delle prenotazioni, delle pulizie, dell’assistenza agli ospiti e della comunicazione dei loro dati tramite SES.Hospedajes. Di norma, la loro commissione è pari al 15–25 % degli incassi.
• Definire la strategia fiscale – IRPF o IRNR, detrazione dell’IVA sugli acquisti, corretta tenuta della contabilità: sono aspetti da chiarire con un consulente fiscale specializzato in Spagna.
• Stipulare un’assicurazione – Esistono polizze specifiche per gli affitti turistici; una normale assicurazione sui beni domestici, di norma, non offre copertura.
• Organizzare la riscossione dell’Ecotasa – Devi riscuotere l’imposta turistica delle Baleari per ogni ospite e ogni pernottamento, e versarla correttamente.

Lista di controllo: richiedere la licenza ETV a Mallorca

Prima di presentare la domanda, verifica questi punti:

• Tipologia di immobile ammessa (casa unifamiliare, a schiera o bifamiliare, oppure abitazione principale ETV60)
• Il piano urbanistico consente l’uso turistico dell’immobile
• Il registro immobiliare è corretto e completo (nessuna costruzione non registrata)
• È presente un attestato di prestazione energetica valido
• Il certificato di abitabilità (cédula de habitabilidad) è aggiornato
• Sono rispettati i requisiti di sicurezza (rilevatori di fumo, segnaletica delle vie di fuga)
• La documentazione che attesta la proprietà è completa
• La domanda è stata presentata completa ed entro i termini
• La clausola sul trasferimento (5 anni) è stata considerata nella strategia di investimento
• Hai richiesto una consulenza fiscale e assicurativa

In conclusione: vale ancora la pena ottenere una licenza ETV nel 2026?

Sì, ma con aspettative realistiche. Il sorteggio del 2026 ha dimostrato che i posti disponibili vengono assorbiti subito dal mercato. La domanda supera di gran lunga l’offerta e questo contribuisce a mantenere stabile nel tempo il valore di una licenza valida.

Se vuoi affittare legalmente la tua casa o la tua finca ai turisti, hai 2 possibilità: aspettare la prossima finestra di assegnazione e prepararti al meglio, oppure acquistare subito un immobile già dotato di licenza ETV. Entrambe le opzioni hanno vantaggi e svantaggi che dipendono molto dai tuoi obiettivi, dal tuo immobile e dai tuoi tempi.

Affittare senza licenza è una roulette che può costare cara. Richiedere la licenza e svolgere l’attività nel rispetto delle regole, invece, offre un vantaggio competitivo duraturo in uno dei mercati turistici più attraenti d’Europa.

Fonti ufficiali

• Consell de Mallorca – Departament de Turisme: www.conselldemallorca.net – ente competente per il rilascio delle licenze ETV a Mallorca
• Govern de les Illes Balears – Turismo: www.caib.es – informazioni ufficiali sulla legge delle Baleari in materia di turismo
• ATIB – Agència Tributària de les Illes Balears: www.atib.es – Ecotasa (tassa di soggiorno) e obblighi fiscali
• AEAT – Agencia Estatal de Administración Tributaria: www.agenciatributaria.es – IRPF / IRNR e obblighi relativi all’imposta sul reddito per chi affitta
• BOE – Boletín Oficial del Estado: www.boe.es – testi di legge e decreti (tra cui il decreto-legge 3/2022, il decreto di aprile 2025, la legge 8/2012 sul turismo delle Baleari, il Real Decreto 933/2021 e la sentenza 620/2026 del Tribunal Supremo)
• Habtur – Associació d'Habitatges Turístics de Balears: tel. 656 604 852 – associazione di categoria degli affitti turistici nelle Baleari