Redditività della licenza ETV

Conviene la licenza ETV a Maiorca?

Non si acquista “una licenza”, ma un certo numero di posti turistici — in spagnolo plazas turísticas, in catalano places turístiques. Ogni posto corrisponde a un letto per gli ospiti che puoi affittare legalmente e, per una casa unifamiliare, costa 3500 € ciascuno. A determinare se l'investimento conviene non è il prezzo dei posti, ma la differenza tra affitto turistico e affitto a lungo termine al netto delle imposte — ed è proprio questa differenza che il calcolatore qui sopra calcola sulla base dei tuoi dati.

L'equivoco più costoso nelle trattative di vendita

“La licenza costa 3500 €” — è una frase ricorrente, ma è sbagliata. Quella cifra è il prezzo di un singolo posto. Una casa che, in base alla sua cédula de habitabilidad — il certificato ufficiale di abitabilità che stabilisce il numero massimo di occupanti per ogni abitazione — può ospitare 6 persone, necessita di 6 posti. Il prezzo d'acquisto corrisponde quindi al numero dei letti moltiplicato per il prezzo di ciascun posto: quella che sembra una voce di spesa contenuta può rapidamente raggiungere tutt'altra entità.

L'autorizzazione in sé, invece, non costa nulla. Si ottiene tramite la DRIAT (declaración responsable de inicio de actividad turística), una dichiarazione con cui comunichi all'amministrazione l'avvio dell'attività di affitto turistico e attesti di soddisfare tutti i requisiti. La dichiarazione è gratuita, mentre a costare sono i posti che devi acquistare in anticipo per poterla presentare.

Per questo nel calcolatore la relativa voce si chiama “Acquisto dei posti turistici” e mai “Investimento nella licenza”. Distinguere con precisione i termini aiuta anche a comprendere il resto del sistema: i posti sono un bene soggetto a contingenti rigorosi, mentre l'autorizzazione è l'atto amministrativo che li riguarda.

Le sigle che trovi negli annunci e nei contratti notarili indicano le modalità di affitto: ETV (estancias turísticas en viviendas) è l'affitto turistico di una casa unifamiliare; ETVPL indica la stessa attività per un immobile soggetto al regime di propiedad horizontal — ossia dove più proprietari condividono un edificio o un complesso con parti comuni —; ETV60 riguarda invece l'affitto, fortemente limitato, della propria abitazione principale. Ogni modalità prevede un proprio prezzo per posto e requisiti specifici.

Come si calcola

Il calcolatore mette a confronto 2 scenari per lo stesso immobile e lo stesso anno: da un lato l'affitto turistico, dall'altro l'alternativa che avresti senza licenza — l'affitto a lungo termine oppure nessun affitto. Per ciascuno scenario viene calcolato un flusso di cassa netto, secondo questo schema:

Canone lordo meno spese effettive meno imposte. Tra le spese effettive rientrano i costi correnti dell'immobile (imposta patrimoniale IBI, assicurazione, spese condominiali), gli interessi, le riparazioni e i costi generati esclusivamente dal singolo scenario: pulizie, biancheria e commissioni delle piattaforme nel caso dell'affitto turistico; intermediazione e gestione nel caso dell'affitto a lungo termine. Entrambi gli scenari includono un proprio blocco di costi: attribuire i costi solo all'affitto turistico falserebbe il confronto.

La differenza tra i 2 flussi di cassa netti è il tuo maggior rendimento annuo. Dividendo l'acquisto dei posti, comprese le spese accessorie una tantum, per questo maggior rendimento ottieni il tempo di ammortamento: il periodo dopo il quale l'affitto turistico avrà recuperato il costo dei posti.

C’è un aspetto più importante di quanto sembri, ed è quello su cui falliscono la maggior parte dei calcoli di redditività: l’ammortamento riduce le imposte, ma non è un’uscita. Riduce la base imponibile, ma non fa uscire denaro dal tuo conto. Per questo non va sottratto nel cash flow. Se lo sottrai comunque, sottostimi sistematicamente la redditività dell’affitto e allunghi troppo il periodo di ammortamento. Il calcolatore lo tratta allo stesso modo in entrambi gli scenari, altrimenti il confronto sarebbe falsato.

Questo strumento non ricalcola direttamente l’imposta, ma rimanda al nostro calcolatore per la tassazione degli affitti turistici, che a sua volta utilizza l’imposta sull’uso personale. Insieme, i 2 strumenti calcolano l’IRNR, l’imposta spagnola sul reddito dei non residenti (Impuesto sobre la Renta de no Residentes). Ne fa parte anche l’imputación de rentas: per ogni giorno in cui l’immobile resta vuoto e a tua disposizione, il fisco attribuisce un valore d’uso figurativo basato sul valore catastale. Anche una casa vuota comporta quindi imposte: ecco perché, nel confronto, l’alternativa di «nessun affitto» risulta raramente così innocua come può sembrare.

Il calcolatore si rivolge ai non residenti, alle persone fisiche, considera un intero anno solare e l’intero immobile. Calcola esclusivamente l’imposta spagnola; il trattamento dei redditi nel tuo Paese di residenza è un’altra questione e va affidato al tuo consulente fiscale. Puoi vedere come sono composti gli importi negli esempi calcolati direttamente nel calcolatore: vengono aggiornati in base alla normativa vigente, per questo nel testo non riportiamo deliberatamente cifre trascritte.

2 modi per ottenere i posti: sorteggio o acquisto sul mercato

Il prezzo ufficiale per posto non è un prezzo di mercato. Si applica solo se acquisti i posti dal CBAT, il Consorci Borsa d'Allotjaments Turístics, l’ente che gestisce nelle Baleari la borsa dei posti turistici. Questa borsa si alimenta esclusivamente con le rinunce: i posti restituiti da qualcuno tornano disponibili. Non vengono creati nuovi posti.

I posti vengono assegnati in procedure pubblicate, secondo la modalità attuale tramite sorteggio pubblico davanti a un notaio, in spagnolo sorteo. Non esiste quindi una lista d’attesa in cui avanzare, né un diritto che derivi dall’attesa. Ci sono una convocazione, una candidatura e un’estrazione. Se non vieni estratto, devi aspettare la procedura successiva.

La seconda strada è il mercato: acquisti un immobile che dispone già dei suoi posti e paghi un sovrapprezzo incluso nel prezzo di acquisto. Nessuna norma stabilisce il valore di questo sovrapprezzo: è oggetto di trattativa e varia in base alla località, al numero di posti letto e all’urgenza delle parti coinvolte. Per questo il calcolatore prevede una seconda modalità di acquisizione: qui inserisci l’importo che paghi effettivamente, anziché calcolare in base a un prezzo ufficiale che con questa modalità non puoi ottenere.

La distinzione è determinante per la redditività. A parità di entrate da locazione, lo stesso immobile può ammortizzare i posti ottenuti tramite sorteggio in pochi anni, mentre un elevato sovrapprezzo di mercato potrebbe non essere ammortizzato mai. Se qualcuno ti propone una finca «con licenza», la prima domanda da porre dovrebbe riguardare il sovrapprezzo richiesto per i posti.

Quali immobili possono ancora presentare domanda

La normativa è cambiata radicalmente, ed è per questo che molte guide meno recenti risultano fuorvianti. Per gli appartamenti soggetti al regime della propiedad horizontal è vietato presentare nuove dichiarazioni in tutte le Baleari. Un normale appartamento in un condominio non può quindi più registrarsi per la prima volta per l’affitto turistico: semplicemente, in questo caso non c’è nulla da calcolare.

Dal divieto sono escluse 3 tipologie: case a schiera (viviendas adosadas), case abbinate (viviendas emparejadas) e case unifamiliari indipendenti che condividono una particella con altri edifici. Per queste resta disponibile la modalità ETVPL. È esclusa dal divieto anche la locazione della propria abitazione principale, di cui parleremo più avanti.

Una casa unifamiliare priva di propiedad horizontal — la classica casa indipendente o la finca su una particella propria — non è interessata dal divieto. Rientra nella modalità ETV e l’acquisto dei posti è definitivo: una compra definitiva, senza scadenza.

La situazione è diversa per le case a schiera e abbinate soggette al regime della propiedad horizontal. In questo caso l’autorizzazione ha una durata limitata. Ti autorizza per 5 anni dalla presentazione della dichiarazione di avvio dell’attività e deve poi essere rinnovata, con un nuovo certificato dell’ente che gestisce i posti, il quale attesti che i posti restano a tua disposizione per un ulteriore periodo. In questa modalità il prezzo per posto è nettamente inferiore, ossia 875 €, ma non acquisti una posizione permanente, bensì temporanea.

Il calcolatore ne trae una conseguenza che noterai: per la modalità a termine non indica un periodo di ammortamento che superi la validità dell’autorizzazione. Ti comunica invece quanto manca ancora alla scadenza. Un valore oltre tale termine non sarebbe un valore sfavorevole, ma non sarebbe affatto un valore: il modello che lo produce non si applica più, perché a quel punto i posti devono essere ottenuti nuovamente e le condizioni di rinnovo non sono note.

Cosa il calcolatore non considera deliberatamente

Esiste una terza modalità, ETV60: puoi affittare la tua abitazione principale per un massimo di 60 giorni all’anno, al prezzo più basso per posto di 291,67 €. A prima vista sembra l’opzione economica che tutti cercano. Non lo è, almeno non per te se non vivi a Mallorca. L’immobile deve infatti essere l’abitazione principale del proprietario e, per definizione, chi non è residente non ne possiede una sull’isola. Per questo il calcolatore non propone questa modalità. Ed è giusto così, anziché mostrarti un calcolo basato su un requisito che nessuno di questo gruppo soddisfa.

Non viene considerata neppure la comproprietà parziale. Se possiedi solo una quota dell’immobile, devi calcolare anche le spese in proporzione: un cash flow dimezzato è l’errore più frequente in calcoli di questo tipo, e un calcolatore che lo producesse senza segnalarlo sarebbe più pericoloso che non averne affatto uno.

Infine, il calcolatore non considera né una futura rivendita dei posti né i costi di rinnovo. È una scelta consapevole, a favore dei dati verificabili. Per te significa che il periodo di ammortamento indicato è più un limite massimo che una previsione.

Cosa comportano i posti: nessun rimborso, nessuna cessione rapida

2 regole fanno sì che l’acquisto dei posti comporti un vincolo che va oltre il pagamento.

Primo: se cessi l’attività turistica, non ricevi alcun rimborso per i posti. Lo stabilisce espressamente la legge sul turismo delle Baleari (Art. 91.6 Ley 8/2012). Se acquisti i posti e rinunci all’affitto dopo una stagione, perdi l’intero investimento. Esiste una limitata eccezione nel caso in cui l’amministrazione cancelli l’autorizzazione d’ufficio e tu non ne abbia colpa; in tal caso è previsto un rimborso proporzionale, ridotto di una percentuale fissa per ogni mese trascorso dalla dichiarazione.

Secondo: i posti assegnati nell’attuale borsa temporanea non possono essere trasferiti a terzi per 5 anni dalla data di rilascio del certificato di acquisizione. Non è quindi possibile rivenderli rapidamente al prossimo interessato. Per il tuo calcolo significa che il capitale investito resta vincolato per questo periodo e che l’uscita dall’investimento non passa dalla vendita dei posti, ma solo dalla vendita dell’immobile insieme ai posti.

Scadenze, moduli e obblighi dopo l’acquisizione

L’aggiudicazione non basta. Dopo l’acquisizione dei posti decorre un breve termine entro il quale devi presentare la DRIAT; lo trovi nella convocazione e nel certificato di acquisizione. Se lo lasci scadere, i posti tornano alla borsa e il tuo denaro non si sarà trasformato in un’autorizzazione, ma sarà perso. È l’errore evitabile più frequente in questa procedura e si verifica regolarmente perché, tra l’assegnazione e la dichiarazione, occorre ancora procurarsi i documenti necessari.

Se disponi di un’autorizzazione a tempo determinato, devi rinnovarla nel mese precedente alla sua scadenza. A questo scopo serve un nuovo certificato dell’ufficio che gestisce i posti. Il rinnovo non è un automatismo che puoi dimenticare e poi recuperare: inserisci la scadenza in calendario non appena presenti la dichiarazione.

Vige inoltre un obbligo assicurativo permanente: chi affitta a fini turistici deve mantenere una copertura di responsabilità civile per i danni agli ospiti (Art. 50.16 Ley 8/2012). L’obbligo è previsto dalla legge, mentre l’importo del premio dipende dal mercato: nel calcolatore rientra tra i costi correnti dell’immobile, non tra i costi della singola locazione.

Per le pratiche burocratiche, la maggior parte dei proprietari si affida a una Gestoría, uno studio amministrativo spagnolo che si occupa di domande, dichiarazioni e pratiche presso gli uffici pubblici. Il compenso è liberamente concordato e per questo, nel calcolatore, compare come campo da compilare tra le spese accessorie una tantum, non come valore preimpostato che potrebbe sembrare un importo ufficiale. Lo stesso vale per certificati, perizie e consulenze: solo tu sai quanto spendi, e questi costi fanno parte dell’investimento perché non esisterebbero senza l’acquisizione dei posti.

Base giuridica e aggiornamento

I prezzi per posto vengono stabiliti dalla Junta Rectora del CBAT e pubblicati nel BOIB, il Butlletí Oficial de les Illes Balears, il bollettino ufficiale delle Baleari in cui le decisioni regionali vengono pubblicate con valore legale. La base normativa è l’Art. 91.4 Ley 8/2012, la legge sul turismo delle Baleari: attribuisce espressamente alla struttura di gestione la determinazione dei prezzi e richiede di distinguere tra trasferimento permanente, trasferimento a tempo determinato e modalità dell’abitazione principale. Gli importi nel calcolatore derivano dall’Acord vigente della Junta Rectora e vengono aggiornati tramite il registro centrale dei dati, non da questo testo, che altrimenti risulterebbe errato con il prossimo aggiornamento dei prezzi.

La durata limitata dell’autorizzazione e il suo rinnovo sono disciplinati dall’Art. 50.3 Ley 8/2012, la modalità dell’abitazione principale dall’Art. 50.20, l’obbligo assicurativo dall’Art. 50.16 e l’esclusione del diritto al rimborso dall’Art. 91.6. Il divieto di nuove dichiarazioni per gli appartamenti soggetti al regime di propiedad horizontal, insieme alle eccezioni per le case a schiera e bifamiliari, è previsto nella Disposición adicional segunda del Decreto ley 4/2025, nella versione della Ley 4/2026, pubblicata nel BOE. Le borse temporanee dei posti e l’assegnazione tramite sorteggio sono disciplinate dalla Disposición transitoria segunda dello stesso Decreto ley e dall’Acord vigente del CBAT.

Il calcolatore indica la versione normativa a cui si riferiscono importi e scadenze. Se vuoi consultare i testi originali: trovi la versione consolidata della Ley 8/2012 nel BOE e le delibere del CBAT nell'archivio BOIB su caib.es.

Domande frequenti

Calcolatori correlati

• Imposta sui redditi da locazione per non residenti — il calcolo fiscale su cui si basa questo calcolatore.
• Imposta sull'uso proprio e Modelo 210 — ciò che il fisco considera per i giorni in cui l'immobile resta vuoto.
• Costi correnti di un immobile per vacanze — le spese da includere in ogni calcolo.

E se sei ancora alle prime fasi: nella nostra guida al trasferimento della licenza ETV scopri come viene considerato il valore delle piazze esistenti nell'acquisto di un immobile; per un quadro più ampio della redditività, consulta Investire in immobili a Maiorca.