Tasse per i non residenti in Spagna: la guida completa al Modelo 210

Hai una finca a Maiorca, un appartamento a Palma o una casa vacanze a Playa de Muro – ma vivi comunque la maggior parte del tempo in Germania, Austria o Svizzera? Allora sei soggetto a imposizione fiscale limitata in Spagna e devi presentare ogni anno al fisco una dichiarazione tramite il Modelo 210, la cosiddetta imposta sui redditi dei non residenti in Spagna (IRNR – Impuesto sobre la Renta de No Residentes). Questo vale anche se non hai mai affittato il tuo immobile nemmeno una volta. In questa guida scoprirai come viene calcolata l’imposta, quali scadenze sono davvero vincolanti, in cosa i cittadini dell’UE hanno un chiaro vantaggio rispetto ai cittadini di paesi terzi e quali errori, secondo l’esperienza, ti costano di più.

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Cos’è l’imposta sui non residenti – e chi riguarda esattamente?

L'IRNR è un'imposta a sé stante che riguarda esclusivamente le persone che non sono residenti fiscali in Spagna, ma che percepiscono redditi in quel Paese o possiedono beni patrimoniali – in particolare immobili. Da non confondere con l’imposta sul reddito spagnola per i residenti (IRPF), che devi pagare solo se hai trasferito il tuo centro di interesse fiscale in Spagna.

Sei considerato non residente fiscale se trascorri meno di 183 giorni per anno solare in Spagna e il tuo centro di interessi economici non si trova in Spagna. Le assenze temporanee vengono conteggiate ai fini del calcolo dei 183 giorni: quindi, se torni a casa solo occasionalmente, ti conviene documentare attentamente i giorni.

Attenzione: l'Agenzia delle Entrate spagnola (Hacienda, a livello federale: AEAT) non invia avvisi di accertamento. Si tratta di un obbligo attivo: sei tenuto a presentare la dichiarazione entro i termini previsti e a pagare le imposte, indipendentemente dal fatto che tu abbia ricevuto o meno una richiesta in tal senso.

L'imposta sui non residenti prevede tre diversi scenari per quanto riguarda gli immobili:

Residente vs. non residente: la scelta decisiva

Prima di occuparti del Modelo 210, devi aver chiarito bene la tua situazione fiscale. Chi si dichiara erroneamente non residente, pur essendo residente da tempo, rischia un accertamento retroattivo con maggiorazioni. Altrettanto rischioso è essere registrato come residente, pur non avendo effettivamente il proprio centro di vita in Spagna.

Chi ha una Residencia ed è registrato (empadronado) è di norma considerato residente, ma deve poter dimostrare la propria effettiva presenza nel Paese. Maggiori informazioni nella guida sulla Residencia in Spagna.

I tre casi nel dettaglio: uso proprio, affitto, vendita

Caso 1: Uso proprio e immobile sfitto – il “reddito fittizio”

L'aspetto più sorprendente dell'IRNR per molti proprietari di immobili per le vacanze: anche se non affitti mai la tua casa a Maiorca e la usi esclusivamente per te, la Spagna ti attribuisce un reddito fittizio – la cosiddetta “Renta Imputada”.

Il calcolo funziona così:

1. Il punto di partenza è il valore catastale (Valor Catastral) dell'immobile, che trovi sulla tua bolletta IBI.
2. Di solito si applica l'1,1% se il valore catastale è stato verificato o adeguato dopo il 1994; il 2% se l'ultimo aggiornamento catastale risale a prima del 1994.
3. A questo importo viene poi applicata l'aliquota fiscale (19% per UE/SEE, 24% per i paesi extra-UE).

Esempio di calcolo (semplificato):

Nota: se l'immobile viene utilizzato per uso proprio solo per una parte dell'anno e affittato per il resto, il reddito fittizio viene calcolato proporzionalmente: per i periodi di inutilizzo e di uso proprio si applica la " renta imputada", mentre per i periodi di locazione si considerano i ricavi effettivi.

Caso 2: Redditi da locazione

Chi affitta – sia a lungo termine che come affitto turistico – deve dichiarare i ricavi effettivi. È qui che entra in gioco una differenza fondamentale tra cittadini dell’UE e cittadini extra-UE:

• I cittadini dell'UE/SEE possono dedurre le spese direttamente legate ai proventi da locazione (interessi, ammortamenti, riparazioni, spese amministrative, IBI) e pagano le tasse solo sul reddito netto.
• I cittadini non UE devono dichiarare al fisco i propri redditi lordi, senza possibilità di detrazioni.

Caso 3: plusvalenza da vendita

Quando vendi un immobile in Spagna, sull’utile di capitale (prezzo di vendita meno il costo di acquisto, comprese le spese accessorie) si applica l’IRNR. In questo caso, l’acquirente è tenuto per legge a trattenere direttamente il 3% del prezzo di acquisto e a versarlo all’AEAT, a titolo di acconto sull’imposta a carico del venditore. Se l’imposta effettiva è inferiore a questo 3%, il venditore può richiedere il rimborso della differenza; se è superiore, deve versare la differenza. Anche in questo caso la dichiarazione va presentata tramite il Modelo 210, entro quattro mesi dalla vendita.

Le aliquote fiscali del 2026 in sintesi

Nota sulla Svizzera: la Svizzera non fa parte né dell’UE né del SEE. Se i cittadini svizzeri residenti in Svizzera possano beneficiare dell’aliquota del 19% o di quella del 24% dipende dalla classificazione fiscale nel singolo caso; in caso di dubbio, ti consigliamo di consultare un commercialista esperto in materia transfrontaliera.

Il Modelo 210: cosa ti serve per presentarlo

Il Modelo 210 è l'unico modulo per l'IRNR: copre tutte e tre le tipologie di reddito (uso proprio, locazione, vendita), ciascuna con codici e allegati diversi. Puoi presentarlo online tramite il portale dell’AEAT; per l’invio elettronico, di solito serve un certificato digitale spagnolo (certificado electrónico) o un commercialista autorizzato.

Dati obbligatori e documenti:

Se non hai ancora il numero NIE, troverai tutte le informazioni importanti nella guida sul numero NIE a Maiorca.

Scadenze 2026: ecco le date che devi tenere a mente

Il sistema fiscale spagnolo non prevede né periodi di tolleranza né proroghe automatiche. Chi presenta la dichiarazione in ritardo deve pagare, anche se il ritardo è solo di pochi giorni.

Attenzione: per quanto riguarda i redditi da locazione, molti commercialisti preferiscono la dichiarazione trimestrale, perché così è più facile avere una visione d’insieme e individuare prima eventuali errori. Quale opzione sia più adatta a te dipende dalla frequenza e dall’ammontare dei tuoi redditi da locazione.

Doppia imposizione: cosa prevede la convenzione tra Germania e Spagna

La Germania e la Spagna hanno stipulato un accordo per evitare la doppia imposizione (ADI). Questo significa che non pagherai due volte l’intero importo degli stessi redditi. Di norma, per i redditi immobiliari si applica il principio di ubicazione: il diritto di tassazione spetta al Paese in cui si trova l’immobile, cioè la Spagna. La Germania può però considerare questi redditi nell’ambito della cosiddetta riserva di progressività, per aumentare l’aliquota fiscale tedesca sul tuo reddito residuo.

Cosa significa questo per te, in pratica:

• L'IRNR pagata in Spagna viene in linea di massima conteggiata in Germania, oppure i redditi spagnoli vengono esentati.
• Devi comunque dichiarare i redditi spagnoli nella tua dichiarazione dei redditi tedesca.
• Il trattamento specifico dipende dalla tua situazione personale: in questo caso è indispensabile rivolgersi a un commercialista con esperienza in materia transfrontaliera.

Imposta sul patrimonio (Impuesto sobre el Patrimonio): non dimenticarlo

Oltre all’IRNR, i non residenti che possiedono beni immobili in Spagna potrebbero essere soggetti anche all’imposta sul patrimonio (Impuesto sobre el Patrimonio, IP). Questa va dichiarata separatamente tramite il Modelo 714.

Importante: la Corte Suprema spagnola, con la sentenza n. 1402/2025 del novembre 2025, ha stabilito che i non residenti possono applicare lo stesso limite massimo complessivo per l’IRNR e l’imposta sul patrimonio previsto per i residenti (IRPF/IRNR + IP non possono superare il 60% della base imponibile, con possibilità di riduzione dell’IP fino all’80%). La sentenza garantisce certezza giuridica e, in casi specifici, può portare a notevoli risparmi fiscali – soprattutto per gli immobili di alto valore a Maiorca.

Il termine per presentare la dichiarazione dei redditi 2025 va dal 3 aprile al 30 giugno 2026.

Responsabilità e rappresentante fiscale: chi risponde per te

I non residenti provenienti da paesi terzi (cioè al di fuori dell’UE/SEE) sono tenuti per legge a nominare un rappresentante fiscale (representante fiscal) residente in Spagna, che funga da referente nei confronti dell’amministrazione fiscale spagnola. I cittadini dell’UE non sono formalmente obbligati a nominare un rappresentante fiscale, ma è una pratica comune e consigliata: un consulente fiscale locale (asesor fiscal) conosce le scadenze, i casi particolari e le ultime modifiche normative – e ti tiene al riparo da eventuali responsabilità legali.

Nota: se un inquilino residente in Spagna paga l'affitto a un non residente, in certi casi è obbligato a trattenere e versare una parte del canone come ritenuta alla fonte. Anche questo è un motivo per cui la comunicazione tra inquilino, proprietario e commercialista dovrebbe essere ben coordinata.

Gli errori più comuni nella dichiarazione dei redditi dei non residenti

Nella pratica, gli stessi errori si ripetono continuamente. Ecco i più pericolosi:

E poi? Gli argomenti principali da approfondire

Se hai già ben chiaro come funziona l'imposta sui non residenti, dovresti poi chiarire questi punti:

• Considera la residenza fiscale: chi trascorre più di 183 giorni in Spagna diventa automaticamente residente fiscale, indipendentemente dalle proprie intenzioni. Scopri cosa significa nella guida “Le tasse per i residenti (IRPF)”.
• Registrazione presso le autorità: non appena trasferisci la tua residenza a Maiorca, i prossimi passi da compiere sono l’empadronamiento e la registrazione presso le autorità.
• Assicurazione sanitaria: se sei un non residente e non sei iscritto alla previdenza sociale spagnola, ti serve una copertura privata – trovi maggiori informazioni nella guida “Assicurazione sanitaria in Spagna”.
• Affitti turistici: se vuoi ricavare un reddito dagli affitti, oltre all’IRNR devi anche verificare i requisiti relativi alle licenze – nelle Baleari, da qualche anno sono in vigore norme più severe.

Lista di controllo: come presentare correttamente il Modelo 210

Controlla questa lista prima di presentare la dichiarazione o di incaricare il tuo commercialista:

• Numero NIE presente e valido
• Ho richiesto l'attuale certificato IBI con il valore catastale e il riferimento catastale
• Situazione fiscale chiarita: confermato lo status di non residente (soggiorno < 183 giorni)
• Tipo di reddito determinato (uso proprio / locazione / vendita / combinazione)
• È stata calcolata la percentuale corretta per il reddito fittizio (1,1% o 2%)
• Aliquota applicata correttamente (19% UE/SEE o 24% extra-UE)
• In caso di locazione: ricevute di affitto e spese deducibili documentate (UE/SEE)
• Scadenza segnata e inserita nel calendario
• Informazioni ai commercialisti tedeschi sui redditi spagnoli (riserva di progressività)
• Hai inserito le coordinate bancarie per l'addebito delle imposte o hai preparato il bonifico
• In caso di vendita di un immobile: trattenuta del 3% a carico dell'acquirente documentata

Conclusione

L’imposta sui non residenti in Spagna non è una cifra enorme, ma se la ignori può avere conseguenze serie. La combinazione tra obbligo di pagamento su richiesta, autoliquidazione e scadenze rigide la rende una delle cause più comuni di multe inutili per i proprietari tedeschi di immobili a Maiorca. La buona notizia: una volta che hai messo a punto un sistema che funziona – commercialista sul posto, NIE a portata di mano, avviso IBI archiviato ogni anno – puoi compilare il Modelo 210 in pochi minuti o delegare completamente il tutto.

Per situazioni più complesse (affitti turistici, vendita, beni di alto valore, passaggio alla Residencia) vale sempre la pena chiedere una consulenza personalizzata. Mandaci una richiesta: ti metteremo in contatto con gli esperti giusti a Maiorca.

Fonti ufficiali

• AEAT (Agencia Tributaria) – Informazioni sull’IRNR e sulla presentazione online del Modelo 210: https://www.agenciatributaria.es
• Legge sull'imposta sul reddito dei non residenti (LIRNR) – pubblicata sul BOE: https://www.boe.es
• Sede elettronica del Catastro – Ricerca del valore catastale: https://www.sedecatastro.gob.es
• Accordo per evitare la doppia imposizione Germania-Spagna – Pubblicazione sul BOE e Ministero federale delle Finanze tedesco: https://www.bundesfinanzministerium.de
• Sentenza del Tribunal Supremo n. 1402/2025 (parità di trattamento dei non residenti in materia di soglia massima dell’imposta sul patrimonio): pubblicata sul portale del CGPJ https://www.poderjudicial.es