Plusvalía municipal Mallorca

Stai ancora valutando l'acquisto e vuoi sapere quali costi ti aspettano dall'altra parte? L'offerta di immobili a Maiorca ti mostra la fascia di prezzi da cui in seguito si ricavano il valore catastale e la quota relativa al terreno.

Cos'è la Plusvalía municipal e quanto devi pagare?

La Plusvalía municipal (denominazione ufficiale: Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, in breve IIVTNU) è un'imposta comunale sull'aumento di valore maturato da un terreno urbano dall'ultimo passaggio di proprietà, indipendentemente dal fatto che la vendita abbia effettivamente generato un guadagno. L'importo finale dipende da 3 fattori: il valore catastale del terreno, la durata del possesso e l'aliquota stabilita dal singolo comune (Ayuntamiento). Per questo il calcolo può variare sensibilmente da un comune all'altro. Il calcolatore qui sopra ti mostra subito un esempio con i valori preimpostati; inserisci i tuoi dati per conoscere il risultato.

Come si calcola la Plusvalía municipal

Di norma, il comune – oppure tu stesso, se è prevista l'autoliquidación (autoliquidazione) – calcola l'imposta con il metodo oggettivo. Il punto di partenza è il valor catastral del suelo (valore catastale del terreno) alla data del trasferimento, non il prezzo di acquisto. Il comune moltiplica questo valore per un coefficiente che dipende dalla durata del possesso: chi possiede un immobile da poco tempo applica un coefficiente inferiore rispetto a chi lo detiene da molti anni, fino al limite massimo di possesso previsto dalla legge, oltre il quale il coefficiente non aumenta ulteriormente.

Un aspetto decisivo: i coefficienti indicati dalla legge sono valori massimi, non importi obbligatori. Ogni comune fissa i valori effettivamente applicabili nella propria ordenanza fiscal (regolamento tributario comunale) e può mantenerli al di sotto del massimo di legge. Alcuni comuni di Maiorca fanno semplicemente riferimento ai massimi statali in vigore, altri adottano una propria tabella con coefficienti inferiori. Se invece un regolamento riporta un valore superiore a quanto la legge consente nel frattempo – per esempio perché il massimo legale è stato ridotto e il comune non ha ancora aggiornato il regolamento –, si applica automaticamente il valore legale più basso. Il calcolatore qui sopra tiene conto di questa situazione per ciascun comune presente, anziché applicare ovunque lo stesso valore.

Alla base imponibile così determinata, il comune applica la propria aliquota, anch'essa stabilita autonomamente e con un tetto massimo di 30%. Il risultato è la cuota íntegra (importo dell'imposta prima delle agevolazioni). In caso di eredità a favore di figli, coniuge o genitori del defunto, alcuni comuni consentono inoltre un'agevolazione fino a 95% proprio su questa cuota íntegra; l'importo risultante prende il nome di cuota líquida (importo dell'imposta dopo le agevolazioni). Importante: questa agevolazione si applica sempre all'imposta già calcolata, mai al valore del terreno stesso. Inoltre vale solo per i parenti stretti in linea diretta: fratelli, nipoti e nipoti in linea collaterale non rientrano tra i beneficiari, pur essendo spesso gli eredi effettivi quando il defunto non ha figli.

Accanto al metodo oggettivo esiste il metodo reale: in questo caso conta l'effettivo incremento di valore, attribuito al terreno in proporzione alla sua quota sul valore dell'immobile. Si calcola dalla differenza tra il valore di vendita e il valore di acquisto; in caso di eredità o donazione, dal valore dichiarato ai fini dell'imposta sulle successioni e donazioni. Se questo incremento reale è inferiore alla base imponibile oggettiva, viene utilizzato come base di calcolo, ma solo se lo richiedi espressamente e presenti entrambi gli atti, quello di acquisizione e quello di trasferimento. Senza tale richiesta si applica il calcolo oggettivo, anche se risulta meno favorevole.

Altri 2 elementi dipendono interamente dalla discrezionalità del comune e si applicano quindi solo dove sono previsti dal rispettivo regolamento: una riduzione del nuovo valore catastale del terreno per i primi anni successivi a una revisione generale dei valori catastali e una riduzione minore finché il valore catastale non è ancora stato adeguato a tale revisione. Entrambe riducono il valore del terreno, mai direttamente la base imponibile.

Un aspetto riguarda in particolare i venditori non residenti in Spagna: se a vendere è una persona fisica senza residenza fiscale in Spagna, il soggetto tenuto al pagamento non è il venditore, bensì l'acquirente, in qualità di sustituto del contribuyente (sostituto del contribuente). L'acquirente deve quindi dichiarare e pagare l'imposta, indipendentemente da quanto venditore e acquirente abbiano concordato tra loro nel contratto. Questo non vale invece per una società non residente: in tal caso, resta la società stessa a essere debitrice dell'imposta. Se vendi a una persona fisica non residente o acquisti da essa, chiarisci quindi la ripartizione dei costi già nel contratto di compravendita, non solo al momento dell'atto notarile.

Per vedere nel dettaglio come si svolge il calcolo, consulta gli esempi sviluppati nel calcolatore qui sopra: dalla durata di possesso esatta a un anno non completo, fino al caso limite di un cambio nella tabella dei coefficienti.

Casi particolari: quando il calcolo cambia

Non tutti i terreni e non tutte le operazioni rientrano nella Plusvalía municipal secondo le modalità descritte qui:

• Un rústica (terreno classificato catastalmente come rurale) non è imponibile fin dall'inizio: il calcolatore non effettua alcun calcolo.
• Nemmeno il conferimento di un immobile nella comunione dei beni tra coniugi e il trasferimento tra coniugi in seguito a una sentenza di divorzio comportano il pagamento dell'imposta. È importante se hai acquisito un immobile in questo modo: in caso di trasferimento successivo, il periodo di possesso continua comunque a decorrere dall'ultima acquisizione imponibile, non dal subentro stesso.
• Il calcolatore non effettua volutamente calcoli per un usufructo (usufrutto) o una nuda propiedad (nuda proprietà, cioè il terreno senza diritto di godimento): la valutazione di questi diritti limitati segue regole specifiche previste dalla normativa sull'imposta sui trasferimenti immobiliari e richiede ulteriori dati, come l'età dell'usufruttuario.
• Lo stesso vale per il diritto di sopraelevare o realizzare un interrato in un edificio e per gli espropri: entrambi sono casi rari e non vengono contemplati in questa pagina.

Anche per i dati comunali, il calcolatore si attiene a quanto risulta effettivamente da un regolamento pubblicato. Per alcuni comuni di Maiorca non è possibile documentare un'aliquota variabile nel tempo per l'intero periodo rilevante; per altri l'aliquota è nota, ma varia in base alla durata del possesso senza che il regolamento definisca con chiarezza i confini esatti delle fasce. In questi casi il calcolatore ti mostra la base imponibile e il coefficiente applicabile, ma volutamente non indica un importo d'imposta: meglio una lacuna onesta che una cifra inventata. Per conoscere l'importo esatto, non resta che rivolgersi all'amministrazione comunale competente.

Un'altra particolarità riguarda 2 brevi finestre temporali, entrambe a gennaio: alla fine di gennaio 2026 il Congresso dei deputati ha nuovamente annullato un aumento dei coefficienti massimi previsti dalla legge, approvato poco prima, come era già avvenuto 1 anno prima con un aumento analogo. Per i trasferimenti che ricadono esattamente in una di queste finestre, non è ancora chiaro quali coefficienti si applichino. Per questo il calcolatore non indica un unico importo, ma mostra affiancate entrambe le possibili interpretazioni.

Quando non si paga l'imposta

L'eccezione più importante riguarda ogni vendita: se puoi dimostrare che il terreno non ha acquisito valore tra l'acquisto e la vendita, ossia che la differenza tra il valore di trasferimento e quello di acquisto è pari a zero o negativa, non sorge alcun obbligo fiscale. In quanto venditore, spetta a te fornire la prova: devi presentare una dichiarazione al comune insieme ai 2 atti dai quali risulta l'assenza di incremento di valore.

Nel caso di successione, stabilire se oltre alla Plusvalía municipal sia dovuta anche l'imposta spagnola sulle successioni e donazioni è una questione del tutto separata: le 2 imposte hanno enti impositori e basi imponibili differenti. Per sapere cosa vale nelle Baleari, consulta la guida su Successione e donazione di immobili.

Esistono inoltre 2 esenzioni previste dalla legge che il calcolatore non verifica direttamente, poiché richiedono la dimostrazione del singolo caso: i trasferimenti di immobili all'interno di un insieme storico tutelato o soggetti a specifica tutela monumentale, quando la proprietaria o il proprietario dimostra di aver sostenuto a proprie spese lavori di conservazione o risanamento; e la dación en pago (trasferimento alla banca dell'abitazione principale al posto del rimborso dell'ipoteca) in caso di insolvenza, purché la persona interessata e il suo nucleo familiare non dispongano di altri mezzi sufficienti. I dettagli di entrambe le esenzioni sono disciplinati dal rispettivo regolamento fiscale comunale: in caso di dubbio, chiedi direttamente al comune se il tuo caso rientra tra questi.

Termini e moduli

Dopo una vendita tra vivi hai 30 giorni lavorativi, non giorni di calendario, per presentare la dichiarazione al comune competente. In caso di successione, il termine è molto più lungo, pari a 6 mesi, e può essere prorogato su richiesta, ma non può mai superare complessivamente 12 mesi.

Molti comuni di Maiorca richiedono un'autoliquidazione: calcoli tu stesso l'imposta e la versi direttamente al momento della presentazione della dichiarazione, invece di attendere un avviso di liquidazione. Fa eccezione il caso in cui al terreno non sia ancora stato attribuito un valore catastale: in tal caso il comune non può esigere espressamente l'autoliquidazione e deve invece emettere autonomamente un avviso non appena il valore viene stabilito. Inoltre, notai e notaie sono tenuti a comunicare trimestralmente al comune tutti i trasferimenti da loro rogati: l'obbligo fiscale resta quindi in vigore anche se non presenti nulla personalmente.

Se vuoi vendere un immobile ereditato, nella nostra guida Vendere un immobile ereditato in Spagna trovi spiegato passo dopo passo cos'altro devi chiarire oltre alla Plusvalía municipal.

Base giuridica e aggiornamento delle informazioni

La Plusvalía municipal è disciplinata dal Real Decreto Legislativo 2/2004, il Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL), in particolare dagli articoli da 104 a 110. Dopo la sentenza del Tribunale costituzionale spagnolo del 2021, si applica l'attuale normativa: nessuna imposta senza un comprovato aumento di valore, 2 metodi di calcolo tra cui scegliere e coefficienti massimi che il legislatore ha modificato più volte da allora. Nel frattempo, il Congresso dei deputati ha nuovamente annullato 2 di queste modifiche, approvate poco prima della fine dell'anno ed entrate in vigore all'inizio dell'anno successivo.

I valori statali indicati in questa pagina, come l'aliquota massima, l'agevolazione per le successioni e le scadenze, derivano dal testo consolidato della legge, aggiornato al 06.09.2026. Le informazioni sui singoli comuni di Maiorca, quali l'aliquota fiscale, le tabelle dei coefficienti proprie e le riduzioni, sono documentate singolarmente nelle rispettive pubblicazioni delle ordinanze fiscali comunali nel Bollettino ufficiale delle Isole Baleari (BOIB). Questa pagina non sostituisce una consulenza fiscale: per importi rilevanti o situazioni particolari, è consigliabile rivolgersi prima a un consulente fiscale (asesor fiscal) o a uno studio legale attivo a Maiorca.

Per una panoramica di tutte le imposte dovute quando vendi un immobile in Spagna, consulta la nostra guida Imposte sulla vendita di immobili in Spagna; se stai ancora valutando di vendere, nella guida Vendere un immobile a Maiorca trovi un quadro più ampio.

Domande frequenti

Calcolatori correlati

La Plusvalía municipal è solo una delle diverse imposte dovute quando vendi un immobile a Maiorca. Questi calcolatori la completano:

• Imposta sulla plusvalenza da vendita – l'imposta sul guadagno derivante dalla vendita stessa, indipendente dalla Plusvalía municipal.
• Ritenuta del 3% – l'importo che l'acquirente versa direttamente al fisco quando il venditore non è residente.
• Imposta IBI – l'imposta immobiliare periodica, calcolata sullo stesso valore catastale della Plusvalía municipal.