Jaarlijkse kosten Mallorca

Een tiental kleine kostenposten, verspreid over het jaar. De rekentool telt ze op tot een jaartotaal, maandbedrag en het aandeel belastingen en heffingen.

Wat kost een vakantiewoning op Mallorca per jaar?

Je krijgt rekeningen van alle kanten: de IBI van de gemeente, de afvalstoffenheffing deels van de gemeente en deels van de waterleverancier, de servicekosten van de Comunidad, plus verzekering, elektriciteit, water en een belastingaangifte waar veel eigenaren pas aan denken wanneer die al moet worden ingediend. Toch is er geen standaardantwoord op de vraag naar het totaalbedrag, en wie je er een noemt, gokt. Het bedrag hangt af van 4 zaken die sterk verschillen per woning: de kadastrale waarde (die de IBI en de belasting op eigen gebruik bepaalt), de gemeente (elk bepaalt zijn eigen tarief en afvalstoffenheffing), de Comunidad en de vraag of een zwembad en tuin onderhoud nodig hebben. Vul hierboven je eigen bedragen in — de rekentool toont je vervolgens het totaal, het maandgemiddelde en het aandeel van belastingen en heffingen.

Zo wordt er gerekend

De rekentool is bedoeld voor een vakantiewoning die je zelf gebruikt of die leegstaat. 16 van de 17 gegevens zijn bedragen die je kent of op je rekeningen vindt; slechts 1 post berekent de rekentool zelf: de belasting op eigen gebruik.

Belastingen en heffingen

• IBI (onroerendezaakbelasting, Impuesto sobre Bienes Inmuebles) — de jaarlijkse gemeentelijke onroerendezaakbelasting. Deze wordt berekend op basis van de valor catastral (kadastrale waarde), die het Catastro (Spaanse kadaster) vaststelt en die doorgaans aanzienlijk lager ligt dan de marktwaarde. Het wettelijk kader voor woningen in stedelijk gebied loopt van 0,4% tot 1,1%; waar je gemeente binnen deze bandbreedte valt, staat in de Ordenanza fiscal. Vul het bedrag in dat op je aanslag staat — de rekentool leidt het niet af van de kadastrale waarde, omdat het tarief wordt toegepast op de verlaagde heffingsgrondslag en eventuele kortingen al kunnen zijn verwerkt.
• Basura (afvalstoffenheffing) — in Palma gaat het om 2 posten die vaak door elkaar worden gehaald: de gemeente heft een vergoeding voor afvalverwerking, terwijl EMAYA (het gemeentelijke water- en afvalbedrijf van Palma) het inzamelingsdeel via de waterrekening in rekening brengt. Als je dit deel al bij de waterrekening hebt opgenomen, vul je het hier niet nogmaals in.
• Kosten voor de belastingaangifte — wat je je Gestoría (Spaans administratiekantoor en belastingkantoor) of belastingadviseur betaalt voor de jaarlijkse aangifte. Een vrij overeen te komen vergoeding, daarom zonder vooraf ingevuld bedrag.
• Modelo 210 (eigen gebruik) — de enige post die de rekentool zelf berekent. Niet-residente eigenaren betalen belasting over een fictief inkomen voor elke dag dat de woning niet wordt verhuurd: 1,1% van de kadastrale waarde als deze binnen de relevante termijn is herzien, anders 2%. Hierop geldt het belastingtarief voor niet-residenten: 19% bij woonplaats in de EU of de EER, 24% bij woonplaats in een derde land. Er wordt gerekend met dezelfde functie als in de rekentool voor belasting op eigen gebruik.

Exploitatiekosten

• Comunidad de propietarios (Vereniging van Eigenaars) — de maandelijkse servicekosten. Er is geen officieel vastgesteld bedrag: de gemeenschap stelt haar begroting vast en jouw aandeel wordt bepaald door de cuota de participación die in de koopakte is vastgelegd. Tussen een kleinschalig complex zonder personeel en een complex met zwembad, tuin en lift kan een factor 10 zitten.
• Seguro de hogar (woongebouw- en inboedelverzekering) — de standaardverzekering voor woningen en huizen die je zelf gebruikt.
• Zwembadonderhoud en tuinonderhoud — diensten waarvoor je zelf afspraken maakt. Heb je geen zwembad, dan vul je hier 0 in; dat is een opgave en geen ontbrekende waarde.
• Elektriciteit en water — bij elektriciteit staat het vaste deel, bestaande uit netwerkkosten, systeemheffingen en huur van de meter, los van het verbruik en betaal je dit ook als de woning leegstaat. Voor water geldt hetzelfde voor de basiskosten en het vaste deel van de Canon de Saneamiento, de Balearische afvalwaterheffing.
• Woningbeheer — sleutelservice, controlerondes, coördinatie van vakmensen.
• Overig — een verzamelpost voor onderhoud, reservefonds, een derrama (een extra bijdrage van de VvE voor ongeplande werkzaamheden), internet en beveiligingstechniek. Let erop dat je kosten die al in de servicekosten zijn opgenomen, niet dubbel meetelt.

Wat de calculator bewust niet doet

Hij verzint geen bedragen. Voor de onroerendezaakbelasting, afvalstoffenheffing en de water- en elektriciteitstarieven zijn gepubliceerde tarieven beschikbaar; de vooraf ingevulde bedragen zijn daarop gebaseerd — met de bronvermelding direct onder de calculator. Voor servicekosten, tuinonderhoud, woningbeheer en adviseurshonoraria bestaan in Spanje geen vaste prijzen en geen betrouwbare statistieken. Daarom zijn deze velden aanvankelijk leeg in plaats van ingevuld met een 0: een 0 zou suggereren dat deze kostenpost niet van toepassing is en zou bovendien het berekende aandeel van belastingen en heffingen verhogen. Zolang 1 van deze gegevens ontbreekt, is het weergegeven totaal nadrukkelijk een tussentotaal en wordt het percentage niet getoond.

Alle bedragen zijn brutto-uitgaven, inclusief IVA en inbegrepen heffingen. Dat is belangrijker dan het klinkt: offertes voor zwembadonderhoud of tuinwerk worden op Mallorca doorgaans netto vermeld, terwijl je afrekeningen van de bijkomende kosten brutobedragen tonen. Wie beide zonder controle bij hetzelfde totaal optelt, rekent zich meer dan een vijfde te goedkoop.

Rekenvoorbeelden

Onder de calculator vind je 3 volledig ingevulde voorbeeldsituaties: een referentiewoning, een finca met zwembad en een situatie met verhuurde dagen. Met 1 klik laad je de waarden in het formulier; je ziet meteen het totaal, het maandgemiddelde en de verdeling en kunt vervolgens veld voor veld aanpassen aan je eigen woning. We nemen de cijfers hier bewust niet over — in de calculator veranderen ze met het gekozen belastingjaar, terwijl ze in doorlopende tekst zouden verouderen.

Vooral de vergelijking tussen de 3 situaties is nuttig. Die laat zien dat de posten waarop je geen invloed hebt — onroerendezaakbelasting, afvalstoffenheffing en belasting op eigen gebruik — bij een normale woning meestal het kleinste deel vormen, en dat de kosten vooral ontstaan waar techniek en groenvoorzieningen onderhoud vragen.

Bijzondere situaties

Je verhuurt toeristisch

Dan veranderen 2 zaken. Ten eerste betaal je geen belasting op eigen gebruik over verhuurde dagen — vul hierboven het aantal verhuurde dagen in, dan trekt de calculator die af. Daarvoor in de plaats komt wel een afzonderlijke aangifte van de huurinkomsten, eveneens via Modelo 210, en die berekent deze calculator niet. Wie de dagen aftrekt en de belasting op de inkomsten vergeet, onderschat zijn belastingdruk.

Daarnaast zijn er kostenposten die hier ontbreken: de Ecotasa (toeristenbelasting van de Balearen, die de gast betaalt, maar die je moet aanmelden en afdragen), een zakelijke verzekering met aansprakelijkheidsdekking in plaats van je particuliere woonverzekering, schoonmaak en wasgoed bij elke wisseling van gasten en, afhankelijk van de opzet, commissies voor bemiddelingsplatforms. Het jaarbedrag uit deze rekentool is voor een verhuurde woning dus een ondergrens, geen totaaloverzicht.

Je bezit slechts een aandeel

Bij mede-eigendom dient iedere eigenaar een eigen aangifte in voor zijn aandeel. Vul je aandeel in procenten in en neem ook alle overige bedragen naar rato van jouw aandeel op — anders telt de rekentool een volledige woning op bij een belasting over slechts een aandeel.

Palma is niet Mallorca

Het IBI-tarief en de afvalheffing worden door elke gemeente afzonderlijk vastgesteld. De vooraf ingevulde waarden in deze rekentool zijn gebaseerd op de verordeningen van de stad Palma en dienen als voorbeeld, niet als waarde voor het hele eiland: Calvià, Andratx, Pollença of Santanyí hanteren eigen tarieven en eigen heffingsregelingen. Op je IBI-aanslag staat het bedrag dat voor jou geldt — dat gaat altijd vóór een vooraf ingevulde waarde.

Voor je woning is geen kadastrale waarde vastgesteld

Dit komt voor bij nieuwbouw en na verbouwingen, zolang het Catastro de waardering nog niet heeft afgerond. Voor de belasting op eigen gebruik geldt dan een andere heffingsgrondslag; dit geval wordt hier niet berekend. Vul in zo'n geval geen geschatte waarde in en beschouw deze post liever als nog openstaand dan hem met een nul af te sluiten.

Wat sowieso niet in het totaalbedrag thuishoort

Niet inbegrepen zijn financieringskosten, dus rente en aflossing van een hypothecaire lening, en de Spaanse vermogensbelasting. De vermogensbelasting is niet alleen gekoppeld aan deze woning, maar aan je volledige vermogen dat in Spanje belastingplichtig is — hiervoor is een aparte rekentool beschikbaar, waarnaar onderaan deze pagina wordt verwezen.

Termijnen en formulieren

De posten kennen zeer verschillende ritmes, en slechts 1 daarvan moet je zelf in gang zetten:

• IBI — jaarlijks, binnen een door de gemeente vastgestelde vrijwillige betaaltermijn. Een automatische incasso is de eenvoudigste oplossing; zonder incasso leidt een gemiste termijn tot een aanmaningsprocedure met toeslag.
• Basura — het verwerkingsdeel wordt door de gemeente geheven, het ophaaldeel staat in Palma op de rekening van EMAYA.
• Modelo 210 voor eigen gebruik — de belasting ontstaat op 31 december van het belastingjaar en wordt in het daaropvolgende jaar aangegeven. Dit is de enige post in deze rekentool waarvoor je zelf actie moet ondernemen; meer over de aangiftetermijn en betaalmogelijkheden lees je in de Ratgeber zur Selbstnutzungssteuer.
• Comunidad, verzekering, elektriciteit, water — doorlopende contracten, meestal via automatische incasso. Een buitengewone bijdrage van de gemeenschap komt daar nog apart bij.

Een praktische tip: met een Spaanse rekening en automatische incasso's voor de onroerendezaakbelasting, water, elektriciteit en de bijdrage aan de Comunidad voorkom je de meeste aanmaningen. Een mislukte incasso bij de Comunidad levert sneller problemen op dan een te laat betaald belastingbedrag, omdat dit gevolgen kan hebben voor je toegang tot besluiten en stemmingen binnen de gemeenschap.

Wettelijke grondslag en actualiteit

De belasting op eigen gebruik volgt uit de Spaanse wet op de inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen (Real Decreto Legislativo 5/2004): het fictieve inkomen op basis van de kadastrale waarde, de vermindering daarvan voor verhuurde dagen en het belastingtarief dat geldt voor het woonland. Het wettelijk kader voor het IBI-tarief staat in de wet op de gemeentelijke financiën (Real Decreto Legislativo 2/2004); het concrete tarief en de afvalheffing worden door elke gemeente vastgesteld in de jaarlijkse Ordenanza fiscal.

Onder de rekenhulp vind je een regel met Wettelijke stand en een datum. Die betekent niet ‘voor het laatst gecontroleerd’, maar iets preciezers: het is de datum van de meest recente regeling die in deze berekening is verwerkt, gerekend vanaf de peildatum van het gekozen belastingjaar. Als de relevante belastingtarieven en berekeningsregels sinds 2023 ongewijzigd zijn, staat daar 2023 — ook als de afvalheffing afkomstig is uit een verordening van 2026. Beide zijn tegelijk juist: de belastingregels zijn ouder dan de tarieven voor heffingen. Verandert een van de regelingen, dan verandert de datum mee. Kies je een ander belastingjaar, dan rekent de rekenhulp met de wetgeving die op de peildatum daarvan gold, niet met die van vandaag.

Voor de vooraf ingevulde niet-fiscale bedragen — onroerendezaakbelasting, afvalheffing, water, elektriciteit, verzekering — staan de bronnen met raadpleegdatum eveneens onder de rekenhulp. 2 daarvan zijn ouder dan je wellicht zou verwachten: de water- en ophaaltarieven in Palma zijn de meest recent gepubliceerde geldende tarieven, maar de laatste versie ervan dateert van enkele jaren geleden. Controleer bij twijfel je eigen rekening; die is altijd een betere bron dan welke voorinvulling ook.

Veelgestelde vragen

Verwante rekenhulpen

• Belasting op eigen gebruik Modelo 210 — 1 belastingpost uit deze rekenhulp in detail: belastbare grondslag, belastingtarief naar woonplaats, indieningstermijn en toeslagen bij te late indiening.
• Vermogensbelasting Balearen — de jaarlijkse belasting op het vermogen zelf, met de Balearische vrijstelling en de solidariteitsbelasting. Deze hoort niet bij de exploitatiekosten, maar wel in dezelfde jaarplanning.