Gemeentelijke belastingen Mallorca: IBI, afval, water en Vado op een rij

Wie een woning op Mallorca bezit, betaalt niet alleen eenmalig belasting bij aankoop, maar elk jaar opnieuw een reeks gemeentelijke belastingen Mallorca: de onroerendezaakbelasting IBI, de afvalheffing (Tasa de basuras), vaak een waterheffing en – als er een garage-uitrit is – de Vado-heffing. Anders dan bij aankoop is er geen centraal formulier of uniforme termijn: elke gemeente op Mallorca stelt zelf de tarieven, betaalperioden en aanslagen vast. Juist daardoor is het voor eigenaren, vooral niet-residente buitenlanders, vaak onoverzichtelijk. In deze gids lees je hoe IBI, afval, water en Vado worden berekend, wie moet betalen, hoe je je registreert voor de virtuele brievenbus van de ATIB en welke fouten de meeste eigenaren maken.

Twijfel je of je kadastrale waarde klopt of welke gemeentelijke heffingen je voor je woning kunt verwachten?

• Persoonlijke aanvraag indienen — wij brengen je in contact met ervaren belasting- en juridisch adviseurs op Mallorca
• IBI-belasting Spanje in detail uitgelegd

Welke gemeentelijke belastingen gelden op Mallorca?

De term "gemeentelijke belastingen" omvat op Mallorca verschillende afzonderlijke heffingen die allemaal door het Ayuntamiento – het gemeentebestuur – worden geheven of in ieder geval vastgesteld. Belangrijk onderscheid: de bekende toeristenbelasting (Ecotasa, officieel Impuesto sobre Estancias Turísticas) valt hier niet onder. Dit is een regionale Balearische belasting op overnachtingen zonder gemeentelijke toeslagen en geldt voor gasten, niet voor eigenaren tijdens het gebruik van hun woning.

Voor woningeigenaren zijn in plaats daarvan 4 terugkerende gemeentelijke heffingen van belang:

Let op: IBI en de inkomstenbelasting voor niet-residenten (Modelo 210) zijn 2 totaal verschillende belastingen. De IBI gaat naar het gemeentehuis, de inkomstenbelasting naar de nationale Agencia Tributaria. Wie slechts 1 van beide betaalt, heeft de andere nog niet geregeld.

IBI: de onroerendezaakbelasting in detail

De Impuesto sobre Bienes Inmuebles, kortweg IBI, is het Spaanse equivalent van de Nederlandse onroerendezaakbelasting en veruit de belangrijkste gemeentelijke heffing voor eigenaren. De formule is eenvoudig: IBI = kadastrale waarde × belastingtarief. Volgens de wet zijn de eigenaar, erfpachter of vruchtgebruiker belastingplichtig – niet automatisch de huurder, ook al is dat in huurovereenkomsten soms anders geregeld.

Omdat de IBI een gemeentelijke belasting is, stelt elke gemeente binnen de wettelijke grenzen zelf het belastingtarief vast en is zij ook verantwoordelijk voor de inning. Dat verklaart waarom 2 naburige finca's in verschillende gemeenten uiteindelijk aanzienlijk verschillende jaarbedragen betalen.

Deze bandbreedtes zijn vastgelegd in art. 72 van Real Decreto Legislativo 2/2004 (Ley Reguladora de las Haciendas Locales): de laagste waarde is tegelijk het minimum- en standaardtarief, de hoogste waarde is de wettelijke bovengrens. Binnen dit kader bepaalt elke gemeente via haar belastingverordening (ordenanza fiscal) het tarief.

Voor vakantiewoningen bijzonder relevant: Gemeenten mogen volgens dezelfde bepaling voor woningen die permanent leegstaan een toeslag heffen van maximaal 50 % van de belastingschuld. Deze ontstaat op 31 december en wordt geheven zodra de gemeente de leegstand op die peildatum heeft vastgesteld en formeel heeft verklaard. Of en hoe een gemeente hiervan gebruikmaakt, staat in haar ordenanza fiscal.

Let op: De kadastrale waarde (Valor Catastral) is niet hetzelfde als de aankoopprijs of marktwaarde. Deze wordt vastgesteld door de gemeente of het kadaster en verandert niet automatisch mee met de woningprijs. Meer informatie vind je in de gids over Valor Catastral.

Als je denkt dat je IBI te hoog is berekend, kun je eerst de kadastrale waarde laten controleren – en niet meteen het belastingtarief ter discussie stellen. Meer hierover en over mogelijke kortingen lees je in de gids IBI-Ermäßigung Mallorca.

Afvalheffing (Tasa de basuras): nieuwe regels sinds 2025

De Tasa de basuras is de gemeentelijke afvalheffing en dekt het inzamelen, vervoeren en verwerken van huishoudelijk afval. Sinds een wetswijziging is dit een merkbaar hogere kostenpost geworden: op grond van artikel 11 van de afvalwet Ley 7/2022 van 8 april 2022 moeten Spaanse gemeenten met meer dan 5.000 inwoners uiterlijk sinds 10 april 2025 een specifieke, afzonderlijk vermelde en kostendekkende heffing invoeren volgens het principe dat de vervuiler betaalt. De wet geeft uitvoering aan een EU-richtlijn over de circulaire economie.

Voor veel gemeenten op Mallorca betekende dit dat er eerder geen afzonderlijke afvalheffing was, of dat deze slechts een deel van de werkelijke kosten dekte – beide situaties moesten worden aangepast. Daardoor zijn de aanslagen op veel plaatsen sindsdien aanzienlijk hoger.

Let op: De Tasa de basuras is niet hetzelfde als de IBI. Hoewel beide vaak in dezelfde periode betaald moeten worden, ontvang je hiervoor afzonderlijke aanslagen en gelden er soms zelfs verschillende betalingstermijnen.

Water: verantwoordelijkheden en kosten

De watervoorziening op Mallorca wordt, afhankelijk van de gemeente, rechtstreeks door de gemeente zelf of door een aangewezen leverancier verzorgd – er bestaat geen uniform tarief voor het hele eiland. Voor eigenaren betekent dit dat de kosten en de manier van afrekenen (vastrecht plus verbruik, oplopende tarieven bij waterschaarste) per plaats verschillen. Informeer daarom rechtstreeks bij het bevoegde Ayuntamiento of de leverancier.

Vooral bij Fincas in landelijke gebieden die niet zijn aangesloten op het openbare net, spelen aanvullende vragen rond putten en eigen watervoorziening. Is je woning aangewezen op een eigen watervoorziening, dan is het de moeite waard om de gidsen Watervoorziening Finca Mallorca en Waterbeperkingen Mallorca te raadplegen. Daarin komen ook seizoensgebonden beperkingen aan bod.

Let op: Waterrekeningen worden meestal op basis van verbruik berekend en kunnen door lekkages of onopgemerkte leidingbreuken onverwacht sterk oplopen. Zeker bij leegstaande vakantiewoningen is het raadzaam om de watermeter regelmatig te controleren.

Vado: vergunning voor een inrit en jaarlijkse kosten

Wie een inrit, garage of carport aan een openbare weg gebruikt, heeft daarvoor doorgaans een gemeentelijke vergunning nodig: de zogeheten Vado. Elke gemeente legt de regels hiervoor vast in een eigen Ordenanza, van de aanvraag en de aanduiding met een officieel Vado-bord tot de jaarlijkse vergoeding. Er is dus geen uniform tarief voor het hele eiland; eigenaren doen er goed aan rechtstreeks bij het bevoegde Ayuntamiento te informeren naar de lokale tarieven en formaliteiten.

Wie vanwege een verbouwing, een Pergola of een nieuwe carport toch al bouwkundige aanpassingen overweegt, vindt aanvullende informatie in de gids Vergunning voor Pergola & Carport Mallorca.

Wie betaalt wat: eigenaar, huurder en vervangende belastingplichtige

Een van de meest voorkomende vragen is wie daadwerkelijk verantwoordelijk is voor welke heffing.

Let op: Ook al is de bewoner formeel de afvalheffing verschuldigd, in de praktijk ontvangt meestal de eigenaar de aanslag en is deze als vervangende schuldenaar aansprakelijk als de huurder niet betaalt. Wie verhuurt, doet er goed aan dit duidelijk in de huurovereenkomst vast te leggen – lees er meer over in de gids Langzeitmiete Mallorca.

Zo betaal je: cartero virtual, Bizum & automatische incasso

De Balearische belastingdienst ATIB (Agencia Tributaria de las Illes Balears) beheert voor de meeste gemeenten de digitale brievenbus cartero virtual. Hiermee kun je aanslagen ontvangen en betalingen regelen. Zo hoef je niet te wachten op post, die bij adressen in het buitenland vaak vertraagd aankomt of helemaal niet aankomt.

1. Ga naar het portaal via sede.atib.es/cva/cartero-virtual.
2. Ben je al geregistreerd voor cl@ve (de Spaanse online-identificatieprocedure), dan kun je direct inloggen.
3. Nieuwe gebruikers hebben een activeringscode nodig: deze staat op de belastingaanslag van de gemeente, je kunt hem opvragen bij het plaatselijke belastingkantoor of online aanvragen via sede.atib.es/cva/solicitudes/codigo-contribuyente.
4. Bij de online aanvraag upload je een kopie van je identiteitsbewijs.
5. Na activering zie je alle openstaande aanslagen en kun je betalen met pinpas/creditcard, Bizum of via automatische incasso.

Let op: Wie eenmaal een incassomachtiging voor IBI en afvalheffing instelt, hoeft zich daar in de volgende jaren niet meer om te bekommeren – vooral voor eigenaren die in het buitenland wonen is dit de meest ontspannen oplossing.

Overzicht van termijnen en betaalperioden

Anders dan bij landelijke belastingen geldt er voor gemeentelijke belastingen geen uniforme peildatum op heel Mallorca. Elke gemeente stelt haar eigen betaaltermijn vast. In de praktijk richten veel Ayuntamientos zich in de nazomer of herfst op de inning van IBI, afvalheffing en andere gemeentelijke belastingen.

Let op: Ga er niet van uit dat je automatisch een papieren aanslag ontvangt. Veel gemeenten versturen geen fysieke post meer en verwachten dat eigenaren zelf hun onlinepostvak controleren.

Meest voorkomende fouten

• De kadastrale waarde nooit gecontroleerd: Eigenaren accepteren de aanslag zonder te weten waarop deze is gebaseerd – terwijl de Valor Catastral vaak de belangrijkste knop is waaraan je kunt draaien.
• IBI verward met Modelo 210: Wie alleen de gemeentelijke onroerendezaakbelasting betaalt, heeft de nationale inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen nog niet afgehandeld.
• Niet geregistreerd in cartero virtual: Zonder digitaal postvak missen veel buitenlandse eigenaren termijnen, omdat post niet of te laat aankomt.
• Huurder betaalt de afvalstoffenheffing niet, eigenaar ontdekt dit te laat: Zonder duidelijke contractuele regeling blijft de eigenaar als vervangend schuldenaar aansprakelijk.
• Vado-heffing genegeerd: Wie een oprit zonder geldige vergunning gebruikt of de doorlopende heffing niet betaalt, riskeert opmerkingen van de gemeente.
• Meerdere gemeenten, geen overzicht: Heb je vastgoed in verschillende Ayuntamientos, dan raak je afzonderlijke aanslagen gemakkelijk kwijt als je geen centraal overzicht bijhoudt.

Wat gebeurt er daarna?

Wie openstaande gemeentebelastingen niet betaalt, riskeert een aanmaningsprocedure en uiteindelijk invordering door de bevoegde Recaudación. Voor veel gemeenten voert de ATIB deze taak uit als inningsinstantie. Openstaande bedragen kunnen ook van belang zijn bij de verkoop van een woning, omdat kopers en notarissen in de praktijk nagaan of de lopende gemeentelijke heffingen zijn betaald. Verkoop je je woning later, houd dan ook rekening met de gemeentelijke waardestijgingsbelasting, die los van IBI en afvalheffing wordt geheven – lees er meer over in de gids Plusvalía Municipal.

Checklist: houd je gemeentebelastingen onder controle

• De kadastrale waarde (Valor Catastral) van de woning kennen en af en toe controleren
• Registratie in de cartero virtual van de ATIB via sede.atib.es afgerond
• Automatische incasso voor IBI en Tasa de basuras ingesteld
• Duidelijkheid over wie verantwoordelijk is voor de waterkosten (gemeente of leverancier)
• Bij een oprit: Vado-vergunning en doorlopende heffing bij de gemeente gecontroleerd
• Bij verhuur: verantwoordelijkheid voor de afvalheffing duidelijk vastgelegd in het huurcontract
• IBI en Modelo 210 als afzonderlijke verplichtingen in de agenda opgenomen

Conclusie

De gemeentebelastingen op Mallorca vormen geen uniform geheel, maar bestaan uit heffingen die lokaal verschillend zijn geregeld: IBI, afvalheffing, water en Vado. Wil je als eigenaar, zeker vanuit het buitenland, het overzicht bewaren, dan zijn 2 zaken onmisbaar: de digitale brievenbus van de ATIB en een ingestelde automatische incasso. Samen nemen ze de grootste foutbron – gemiste termijnen doordat post niet is aangekomen – uit handen. Voor al het overige, van een juiste controle van de kadastrale waarde tot openstaande vragen bij verhuur of verkoop, is het verstandig de relevante gespecialiseerde gidsen te raadplegen of persoonlijk advies in te winnen.

Officiële bronnen

• Ley 7/2022 van 8 april 2022 (afvalwet), art. 11 – BOE: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2022-5809
• ATIB (Agencia Tributaria de las Illes Balears), cartero virtual: https://sede.atib.es/cva/cartero-virtual
• ATIB, aanvraag activatiecode: https://sede.atib.es/cva/solicitudes/codigo-contribuyente