Vrijstelling van IRPF bij de verkoop van je hoofdwoning: herinvestering en de 65+-regel
Als je je hoofdwoning in Spanje verkoopt en daar winst op maakt, moet je die in principe aangeven bij de IRPF — tenzij je aan een van de wettelijk vastgelegde uitzonderingen voldoet. De Spaanse wet op de inkomstenbelasting (Wet 35/2006) voorziet in twee belangrijke vrijstellingen: de herinvesteringsvrijstelling voor alle leeftijdsgroepen en de volledige belastingvrijstelling voor mensen ouder dan 65 jaar. Beide regels klinken simpel, maar er zitten tal van valkuilen in wat betreft termijnen, meldingsplichten en de definitie van de hoofdverblijfplaats. In deze gids kom je te weten hoe je de winst correct berekent, aan welke voorwaarden je stap voor stap moet voldoen, welke veelgemaakte fouten je duur kunnen komen te staan — en wat je direct na de verkoop moet doen.
Ben je van plan je hoofdwoning op Mallorca te verkopen en wil je weten of en hoe je gebruik kunt maken van de vrijstelling van de IRPF?
- 📩 Een persoonlijk verzoek indienen — een individuele belastingraming door een ervaren Gestoría
- Een overzicht van alle belastingen bij de verkoop van onroerend goed
Wat is de IRPF eigenlijk bij de verkoop van onroerend goed?
De Spaanse inkomstenbelasting (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, kortweg IRPF) belast volgens artikel 34 van wet 35/2006 de zogenaamde vermogenswinst (ganancia patrimonial): het verschil tussen de aankoopprijs en de verkoopprijs van een onroerend goed. Voor belastinginwoners — dus mensen die meer dan 183 dagen per kalenderjaar in Spanje verblijven of waarvan het economische zwaartepunt daar ligt — geldt de IRPF-wet. Niet-inwoners vallen daarentegen onder de belastingwet voor niet-inwoners (LIRNR), die zijn eigen regels kent.
De vermogenswinstbelasting bij de verkoop van onroerend goed is in Spanje geen vast tarief, maar wordt gestaffeld geheven. Voor belastingplichtigen gelden de volgende tarieven:
| Hoogte van de winst | Belastingtarief |
|---|---|
| Tot 6.000 EUR | 19 % |
| 6.000 – 50.000 EUR | 21 % |
| 50.000 – 200.000 EUR | 23 % |
| Meer dan 200.000 EUR | tot 30 % |
Let op: de precieze schijven boven de 200.000 EUR kunnen veranderen, afhankelijk van de begrotingssituatie. Laat de concrete berekening doen door een belastingadviseur of een Gestoría.
Belangrijk: Het algemene progressieve IRPF-tarief (19–47 %) geldt voor inkomen uit arbeid en soortgelijke inkomsten — meerwaarden uit de verkoop van onroerend goed worden belast volgens de hierboven genoemde, gunstigere tarieven.
Hoe wordt de belastbare winst berekend?
Voordat je weet of je in aanmerking komt voor een vrijstelling, moet je eerst weten wat er überhaupt wordt belast. De basisformule luidt:
Winst = overdrachtswaarde − aankoopwaarde
Beide bedragen worden echter niet zomaar uit de koopovereenkomst overgenomen — ze zijn wettelijk vastgelegd en kunnen door bepaalde kosten worden verhoogd of verlaagd.
Posten die de marktwaarde verhogen
Volgens artikel 35 van de IRPF-wet kun je de volgende posten bij de oorspronkelijke aankoopprijs optellen:
| Verhogende positie | Toelichting |
|---|---|
| Bijkomende kosten bij de aankoop | Notaris, kadaster, advocaatkosten bij de aankoop |
| Betaalde belastingen bij de aankoop | ITP, successierechten, schenkingsrechten |
| Investerings- en verbeteringskosten | bijv. het aanleggen van een zwembad, renovatie, aanbouw |
| Reparatie- en onderhoudskosten | voor zover in de balans kan worden opgenomen |
Posten die de overdrachtswaarde verlagen
Van de verkoopopbrengst mag je het volgende aftrekken:
| Verlagende positie | Toelichting |
|---|---|
| Makelaarscommissie | als de verkoper de kosten op zich neemt |
| Notariskosten en kosten voor het kadaster bij de verkoop | Escritura, overschrijving in het kadaster |
| Advocatenkosten | voor het afhandelen van de verkoop |
| Plusvalía Municipal | gemeentelijke meerwaardebelasting, voor zover betaald door de verkoper |
Let op: sinds 1 januari 2015 is de vroegere inflatiecorrectiecoëfficiënt voor onroerend goed helemaal afgeschaft. De aanschafwaarde wordt dus niet meer aangepast aan de prijsontwikkeling — dat zorgt voor een flinke stijging van de belastingdruk bij onroerend goed dat je lang vasthoudt.
De herinvesteringsvrijstelling: zo werkt het
De belangrijkste vrijstellingsregeling staat in artikel 38 van wet 35/2006: als je de opbrengst van de verkoop van je hoofdwoning geheel of gedeeltelijk herinvesteert in een nieuwe hoofdwoning, hoef je over dat deel van de winst geen belasting te betalen.
De voorwaarden op een rijtje
| Voorwaarde | Detail |
|---|---|
| Voorwaarden voor hoofdverblijfplaats | Het verkochte pand moet als gewone hoofdwoning (vivienda habitual) hebben gediend |
| Minimale gebruiksduur | Meestal minimaal 3 jaar ononderbroken hoofdverblijfplaats |
| Herinvesteringsobject | Alleen een nieuwe hoofdwoning in Spanje (of de EU/EER) |
| Herinvesteringstermijn | Binnen 2 jaar voor of na de verkoop |
| Verblijfsverplichting | De nieuwe woning moet echt als hoofdverblijfplaats worden gebruikt |
Gedeeltelijke vrijstelling bij proportionele herinvestering
De vrijstelling is niet alles-of-niets. Als je maar een deel van de opbrengst in je nieuwe hoofdwoning investeert, wordt alleen het overeenkomstige deel van de winst vrijgesteld. Dat is vooral belangrijk als je naar een goedkopere woning verhuist.
Rekenvoorbeeld:
- Verkoopopbrengst (netto na aftrek van kosten): 500.000 EUR
- Aankoopprijs nieuwe hoofdwoning: 300.000 EUR
- Herinvesteringspercentage: 300.000 / 500.000 = 60 %
- Belastbaar deel van de winst: 40 %
Let op: De herinvestering hoeft niet met contant geld uit de verkoop te gebeuren. Zelfs als je eerst een hypotheek afsluit en de opbrengst later gebruikt om die af te lossen, kan de vrijstelling gelden — maar hiervoor moet je zeker fiscaal advies inwinnen, want de details zijn complex.
De termijn van twee jaar: wat geldt er precies?
De termijn van twee jaar geldt in beide richtingen: je kunt de nieuwe hoofdwoning tot twee jaar vóór de verkoop van de oude hebben gekocht (aankoop vooraf), of je hebt na de verkoop twee jaar de tijd om te herinvesteren. De herinvestering moet echter op zijn minst zichtbaar zijn begonnen vóór het indienen van de IRPF-aangifte voor het verkoopjaar — en de intentie om te herinvesteren moet actief worden gedocumenteerd.
De 65+-regel: volledige vrijstelling zonder herinvestering
Voor mensen van 65 jaar en ouder geldt een ruimere regeling, vastgelegd in artikel 33, lid 4, onder b), van wet 35/2006: de winst uit de verkoop van de hoofdwoning is volledig vrijgesteld van de IRPF — zonder dat je het geld hoeft te herinvesteren.
Voorwaarden voor de 65+-vrijstelling
| Voorwaarde | Detail |
|---|---|
| Minimumleeftijd | 65 jaar op het moment van de verkoop |
| Kenmerken van het pand | Het moet je hoofdverblijfplaats (vivienda habitual) zijn |
| Minimale gebruiksduur | Minimaal 3 jaar ononderbroken als hoofdverblijfplaats |
| Verplichting tot herinvestering | Geen — je kunt de winst vrij besteden |
Dit is een van de belangrijkste belastingvoordelen voor oudere huiseigenaren in Spanje: als je al meer dan drie jaar in je appartement op Mallorca woont, kun je het op je 65e verkopen en de volledige winst helemaal belastingvrij opstrijken.
Bijzonder geval: mede-eigendom en gemengde aankoopgeschiedenis
Een veelvoorkomend geval in de praktijk: de ene echtgenoot is al twintig jaar eigenaar van het onroerend goed, de andere heeft zijn aandeel pas twee jaar geleden verkregen door een scheiding of erfenis. Volgens artikel 33.4 b) van wet 35/2006 hangt het voor elke mede-eigenaar af van zijn of haar individuele situatie:
- Heeft de oudere eigenaar (65+) zijn aandeel de afgelopen drie jaar als hoofdverblijfplaats gebruikt? → Zijn aandeel in de winst is vrijgesteld.
- Voldoet de andere eigenaar niet aan de voorwaarden? → Zijn aandeel blijft belastbaar.
Let op: vooral bij een scheiding, erfenis of schenking van een aandeel controleert de belastingdienst AEAT heel nauwkeurig of de termijn van drie jaar voor het betreffende aandeel is nageleefd. Laat deze situatie absoluut van tevoren door een advocaat of belastingadviseur nakijken.
Wat wordt beschouwd als „hoofdverblijfplaats“ (vivienda habitual)?
De vrijstellingsregels gelden alleen voor de hoofdverblijfplaats — en dat begrip is beperkter dan veel mensen denken. Uit de wetgeving en de administratieve praktijk vloeien de volgende criteria voort:
| Kenmerk | Vereiste |
|---|---|
| Werkelijk verblijf | Vaste, gebruikelijke woonplaats |
| Minimale gebruiksduur | Meestal 3 jaar aaneengesloten |
| Aanmelding/Registratie | Empadronamiento (bevolkingsregister) als aanwijzing, maar op zichzelf niet voldoende |
| Slechts één hoofdwoning | Per belastingplichtige kan er maar één hoofdverblijfplaats zijn |
| Uitzonderingsgevallen | Een verhuizing vanwege je werk, een huwelijk, een scheiding of een handicap kunnen de termijn van drie jaar verkorten |
Woningen met twee appartementen, vakantieappartementen of panden die voor langere tijd zijn verhuurd, tellen niet mee als hoofdverblijfplaats — ook al sta je daar ingeschreven. Bij twijfel controleert de AEAT dit aan de hand van je elektriciteits- en waterverbruik, bankgegevens en verklaringen van je werkgever.
Stap voor stap: hoe ga je te werk bij een verkoop met recht op vrijstelling?
- Controleer of je aan de fiscale voorwaarden voldoet: is de minimale gebruiksduur bereikt? Ben je ouder dan 65? Is het plan om te herinvesteren realistisch?
- De winst voorlopig berekenen: de aankoopwaarde + alle verbeteringskosten en bijkomende kosten bij elkaar optellen; de verkoopopbrengst minus de verkoopkosten berekenen.
- Herinvesteringsplannen vastleggen: Als er een herinvestering op de planning staat: zoekmogelijkheden en intentieverklaringen schriftelijk vastleggen, voorlopige koopovereenkomsten sluiten (indien mogelijk vóór het verstrijken van de termijn).
- Vrijstelling aangeven in de IRPF-aangifte: Zelfs bij volledige vrijstelling moet dit in de belastingaangifte (Modelo 100) worden vermeld — met de juiste vrijstellingscode.
- Bewaar je bonnen: Bewaar alle rekeningen voor verbouwingen, notariële akten, koopcontracten en inwonercertificaten minstens vier jaar (algemene verjaringstermijn van de AEAT).
- Je nieuwe hoofdwoning als zodanig aanmelden: zorg dat je binnen twaalf maanden na aankoop of intrek in de nieuwe gemeente wordt ingeschreven voor het empadronamiento.
- Zorg datje de bewijsstukken bij de AEAT bij de hand hebt: als er een controle komt, moet je zonder meer kunnen aantonen dat je het pand als hoofdverblijfplaats gebruikt en dat je het geld hebt herbelegd.
Belastingtarieven op beleggingsinkomsten: wat is nog belastbaar?
Als de vrijstelling maar gedeeltelijk geldt of als niet aan alle voorwaarden is voldaan, wordt het belastbare aandeel in de winst belast tegen de tarieven voor vermogensinkomstenbelasting. Voor belastingingezetenen geldt het volgende:
| Hoogte van de winst | Belastingtarief |
|---|---|
| Tot 6.000 EUR | 19 % |
| 6.000 – 50.000 EUR | 21 % |
| 50.000 – 200.000 EUR | 23 % |
| Meer dan 200.000 EUR | tot 30 % |
Ter vergelijking: als je niet fiscaal in Spanje woont (niet-ingezetene), word je bij de verkoop van onroerend goed belast volgens de LIRNR — de precieze tarieven en regels verschillen, en de IRPF-vrijstellingen gelden in principe niet voor niet-ingezetenen.
De meest voorkomende fouten — en hoe je ze kunt voorkomen
In de praktijk lopen vrijstellingsaanvragen steeds weer vast op dezelfde punten. Dit zijn de belangrijkste valkuilen:
| Fout | Aflevering | Tegenmaatregel |
|---|---|---|
| De termijn van drie jaar is niet gehaald | Volledige belastingplicht, geen recht op vrijstelling | Plan het moment van verkoop zorgvuldig |
| De herinvesteringstermijn is verstreken | Nabetaling + rente | Zet de deadline goed in je agenda; verplaats de aankoop van je huis eventueel naar een eerdere datum |
| Vrijstelling niet aangegeven in de IRPF | AEAT stelt belasting vast, bezwaar nodig | Vermeld altijd de vrijstellingscode in Modelo 100 |
| Kosten voor verbeteringen niet gedocumenteerd | Hogere belastbare winst | Bewaar alle bonnen vanaf het moment van aankoop |
| Mede-eigendomsdelen over het hoofd gezien | Slechts gedeeltelijke vrijstelling mogelijk | Bespreek de eigendomsstructuur van tevoren met een adviseur |
| Geen empadronamiento of te laat | De AEAT twijfelt aan de hoofdverblijfplaats | Schrijf je meteen na je verhuizing in |
| Herinvestering in een pand in het buitenland | Wordt in principe alleen in Spanje/de EU/de EER erkend | Laat het land van bestemming van tevoren controleren |
Wat komt er daarna? Verplichtingen na de verkoop
De verkoop is rond — maar fiscaal gezien begint het werk nu pas. Vergeet na de afspraak bij de notaris de volgende punten niet:
- Plusvalía Municipal: De gemeentelijke belasting op de waardestijging van grond moet los van de IRPF worden betaald en moet meestal binnen 30 dagen na de verkoop bij de betreffende gemeente worden aangegeven. De vrijstelling van de IRPF biedt geen bescherming tegen de plusvalía.
- 3%-inhouding bij niet-ingezetenen: Als je wel in het kadaster staat ingeschreven, maar fiscaal gezien niet in Spanje woont, houdt de koper 3 % van de koopprijs in en betaalt hij dit aan de AEAT (Modelo 211). Als ingezetene hoef je dit niet te doen.
- IRPF-aangifte: De verkoop moet worden vermeld in de belastingaangifte (Modelo 100) voor het kalenderjaar waarin de verkoop plaatsvond — de uiterste inleverdatum is meestal eind juni van het volgende jaar.
- Nieuwe hoofdwoning: Zodra je in de nieuwe woning intrekt, moet je je laten inschrijven bij de gemeente (Empadronamiento) en ervoor zorgen dat de woning daadwerkelijk als hoofdverblijfplaats wordt gebruikt.
- Aflossing van de hypotheek: Als er nog een hypotheek op het verkochte pand rustte, wordt deze meestal bij de notaris afgelost. De aflossingskosten mogen de overdrachtswaarde niet verlagen.
Checklist: vrijstelling van de IRPF bij de verkoop van je hoofdwoning
- Aantoonbaar drie jaar ononderbroken gebruik als hoofdverblijfplaats (Empadronamiento, elektriciteits- en waterrekeningen)
- Alle kosten voor verbeteringen en bijkomende aanschafkosten sinds de aankoop op een rijtje
- Voorlopige winstberekening (aankoopwaarde versus overdrachtswaarde)
- Ben je op het moment van verkoop ouder dan 65? → Volledige vrijstelling zonder herbelegging
- Is het voornemen tot herinvestering vastgelegd en kun je er binnen de termijn van twee jaar rekening mee houden?
- Nieuwe hoofdwoning gevonden en het aankoopproces gestart
- Vrijstellingscode voor Modelo 100, afgestemd met een gestoría of belastingadviseur
- La plusvalía municipal se ha registrado a tiempo en la oficina de la ciudad
- Alle bonnen worden minimaal 4 jaar veilig bewaard
- Je hebt je empadronamiento in je nieuwe woning zo snel mogelijk aangevraagd
Conclusie
De vrijstelling van de IRPF bij de verkoop van je hoofdwoning is echt en aanzienlijk — bij een winst van enkele honderdduizenden euro’s kan deze de totale belastingdruk tot nul terugbrengen. Maar je krijgt deze vrijstelling niet automatisch: je moet actief aan de voorwaarden voldoen, de vrijstelling correct aangeven en je strikt aan de termijnen houden. Vooral de 65+-regel is voor veel eigenaren op Mallorca een unieke kans om een van hun meest waardevolle woningen belastingvrij over te dragen — mits aan de voorwaarde van drie jaar als hoofdverblijfplaats is voldaan. Wie gebruik wil maken van de herinvesteringsvrijstelling, moet vroeg beginnen met plannen en niet vertrouwen op de „twee jaar na de verkoop“ zonder dat de nieuwe hoofdwoning concreet in zicht is. Een gekwalificeerde Gestoría of een belastingadviseur (abogado fiscalista) op Mallorca is hier geen luxe, maar een noodzakelijke investering.
Officiële bronnen
- Wet 35/2006 (LIRPF) – Artikel 33 (belastingvrijstellingen), artikelen 34–35 (winstberekening), artikel 38 (herinvesteringsvrijstelling): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2006-20764
- Koninklijk Besluit 439/2007 – Artikel 41 (uitvoeringsbepalingen herinvestering): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2007-6820
- AEAT – Agencia Tributaria (formulieren, informatiebrochures, Modelo 100): https://www.aeat.es
- ATIB – Agència Tributària de les Illes Balears (belastingdienst van de Balearen): https://www.atib.es