Kosten van nalatenschapsafwikkeling op Mallorca

Wat kost de afwikkeling van een nalatenschap op Mallorca?

Als je een woning op Mallorca erft, krijg je naast erfbelasting ook te maken met kosten voor het vastleggen van de nalatenschap in een notariële akte en het overschrijven van de woning in het eigendomsregister. Het grootste deel hiervan staat vast volgens 2 Spaanse tariefregelingen; de overige kosten zijn vrij onderhandelbare vergoedingen voor advocaat, vertaling en documenten. De calculator hierboven rekent direct met voorbeeldbedragen. Pas je de waarde en het aantal erfgenamen aan en vul je de vrij onderhandelbare posten in, dan zie je het totaalbedrag voor jouw situatie.

2 punten vooraf, zodat je het bedrag goed kunt plaatsen. De erfbelasting is hier niet inbegrepen — daarvoor gelden eigen regels en je vindt hiervoor een aparte calculator. De kosten zijn verschuldigd, ongeacht of je uiteindelijk belasting moet betalen: op de Balearen betalen naaste familieleden meestal weinig of geen belasting, maar de notaris en het eigendomsregister brengen wel hun kosten in rekening.

Zo wordt de berekening gemaakt

De kosten bestaan uit 4 onderdelen: de notariskosten voor de erfrechtakte (escritura de aceptación y adjudicación de herencia, dus de aanvaarding en verdeling van de nalatenschap), de kosten van het eigendomsregister voor de overschrijving, bijkomende posten zoals afschriften en registeruittreksels, en ten slotte de vrij onderhandelbare vergoedingen.

De notaris rekent per erfgenaam af — niet 1 keer over de volledige nalatenschap

Dit punt verrast de meeste mensen en vormt de basis van deze pagina. De Spaanse tariefregeling voor notarissen (Arancel, Real Decreto 1426/1989) bepaalt in Anexo II, Norma Cuarta.3 dat de waardeschaal bij een nalatenschap „a cada interesado por el total de bienes que se le adjudiquen" moet worden toegepast — dus op iedere betrokkene afzonderlijk, over alles wat aan hem wordt toegewezen. Niet 1 keer over de nalatenschap als geheel.

Omdat de tarieven bij een hogere waarde dalen, pakt dit ongunstig uit voor de erfgenamen: dezelfde nalatenschap wordt in 4 kleinere delen verdeeld, elk deel valt in een duurder segment van de tariefschaal en het totaal ligt hoger dan wat 1 erfgenaam zou betalen. De notariële vastlegging van dezelfde woning is duurder bij meer erfgenamen. Daarom vraagt de calculator naar het aantal erfgenamen en verandert het resultaat zo duidelijk wanneer je dit aantal aanpast.

Ook het eigendomsregister verdeelt de kosten — maar stelt een grens

De tariefregeling voor de eigendomsregisters (Real Decreto 1427/1989) volgt in Anexo II, Norma Segunda.1 dezelfde werkwijze — de waarde van de woning wordt verdeeld over de aandelen van de erfgenamen en de tariefschaal wordt op elk aandeel toegepast — maar stelt wel een grens: het totaal van alle zo berekende kosten mag nooit meer bedragen dan 1 procent van de waarde. De kosten voor de overschrijving zijn dus gemaximeerd, ongeacht het aantal erfgenamen. Echtgenoten die verwerven onder het wettelijke stelsel van gemeenschap van aanwinsten (gananciales), gelden volgens Norma Segunda.2 als 1 enkele verkrijger.

2 verschillende grondslagen voor de berekening

Dit is geen detail, maar de meest voorkomende rekenfout. De notaris berekent zijn kosten over het volledige nalatenschapsaandeel — dus ook over banksaldi, een voertuig of inboedel als die in dezelfde akte worden toegewezen. Het eigendomsregister rekent uitsluitend over het onroerend goed, „el valor total de las fincas". Wie bij de notaris alleen de waarde van het onroerend goed invult, onderschat de kosten; daarom kun je in de rekenhulp het overige nalatenschapsvermogen apart opgeven.

Welke waarde geldt

Anexo II, Norma Primera van beide tariefregelingen zegt hetzelfde: de fiscaal vastgestelde waarde is bepalend en, zolang die er niet is, de waarde die in de akte staat vermeld. In de regel is dat dus gewoon de waarde die jullie in de erfrechtakte opnemen. Belangrijk: dat is niet hetzelfde als de referentiewaarde van het kadaster (valor de referencia). De referentiewaarde vormt de grondslag voor de erfbelasting — voor de kosten van notaris en eigendomsregister is deze niet bepalend. De 2 worden voortdurend met elkaar verward.

Welke kortingen gelden — en welke niet

Bij de aankoop van een woning verlagen 2 bijzondere kortingen uit 1999 en 2000 de kosten merkbaar. Bij een nalatenschap gelden ze niet: in de tekst worden hypotheektransacties en „la compraventa de viviendas" genoemd, de aankoop van woonruimte — en een erfenis is geen aankoop. De algemene korting uit Real Decreto-ley 8/2010, die van toepassing is op alle notaris- en registerkosten, wordt daarentegen wel afgetrokken. De rekenhulp houdt precies met deze verdeling rekening.

De vrij overeen te komen posten

Voor een advocaat of Gestoría — een Spaans administratiekantoor dat de contacten met instanties, belastingaangiften en registeraanvragen voor je regelt —, voor beëdigde vertalingen (traducción jurada), voor het Duitse bewijs van erfrecht en het opvragen van documenten bestaat geen officieel tarief. Daarom zijn dit in de rekenhulp invoervelden zonder vooraf ingevulde bedragen. We noemen hier bewust geen richtbedrag om er niet zomaar 1 te verzinnen: de verschillen zijn per kantoor, omvang en taal zo groot dat elke indicatie misleidend zou zijn. Vraag offertes aan en vul de bedragen in.

Rekenvoorbeelden

In plaats van hier bedragen in te vullen, rekent de rekenhulp de gebruikelijke situaties zelf door en toont deze onder de uitkomst: 2 erfgenamen met een woning, 3 erfgenamen waarbij naast het onroerend goed ook banksaldi worden verdeeld, en de enige erfgenaam. Het meest inzichtelijk is de vergelijking wanneer je alleen het aantal erfgenamen verandert en al het andere ongewijzigd laat: dan zie je in 1 oogopslag wat Norma Cuarta.3 in de praktijk betekent.

Bijzondere gevallen

• Meerdere fincas registrales. Een woning, parkeerplaats en berging staan op Mallorca vaak als afzonderlijke registereenheden (fincas registrales) ingeschreven. Dan wordt het registertarief voor elke eenheid afzonderlijk berekend, terwijl de aantekening van indiening slechts 1 keer in rekening wordt gebracht. De rekenhulp gaat uit van 1 eenheid — bij meerdere valt de uitkomst hoger uit.
• Ongelijke erfdelen. De rekenhulp gaat uit van gelijke delen. Notaris en eigendomsregister berekenen de kosten op basis van de werkelijke waarde van elk afzonderlijk aandeel; bij sterk afwijkende verhoudingen verschuift de uitkomst.
• 2 nalatenschappen in 1 akte. Als de afwikkeling na het overlijden van beide ouders gezamenlijk plaatsvindt, gaat het om 2 overdrachten. Volgens Norma Cuarta.3 lid 3 worden de kosten voor elk afzonderlijk berekend, ook als er slechts 1 akte wordt opgesteld.
• Verdeling van de huwelijksgemeenschap. Als tegelijk de gemeenschap van aanwinsten wordt verdeeld, is dit voor de langstlevende echtgenoot een aparte kostenpost naast de nalatenschap.
• Gewaarmerkte afschriften. Voor de inschrijving volstaat 1 afschrift van de akte (copia autorizada). Elk extra afschrift — voor de bank, voor mede-erfgenamen, voor de Duitse erfrechtbank — kost opnieuw geld.
• Overlijdensakte. De Spaanse overlijdensakte wordt kosteloos afgegeven door de burgerlijke stand (Registro Civil).

Termijnen en formulieren

Voor de kosten zelf geldt geen termijn; ze zijn verschuldigd bij het opmaken van de akte en de inschrijving. Voor de belasting geldt wel een termijn: de erfbelasting moet met Modelo 650 binnen 6 maanden na de overlijdensdatum worden aangegeven. Op verzoek is verlenging mogelijk. Wat je moet betalen en welke vrijstellingen van toepassing zijn, lees je bij de vraag hoe hoog de erfbelasting op de Balearen is.

Vóór de afspraak bij de notaris hebben jullie een uittreksel nodig uit het Spaanse testamentenregister (Registro General de Actos de Última Voluntad). Daarin staat bindend vermeld of de erflater in Spanje een testament heeft opgesteld. Duitse documenten — verklaring van erfrecht, Europese erfrechtverklaring, overlijdensakte — worden in Spanje alleen erkend met een apostille, een echtheidsverklaring volgens het Haags Verdrag, en doorgaans ook met een beëdigde vertaling.

Het Duitse bewijs van erfrecht

Heb je een Duitse verklaring van erfrecht of een Europese erfrechtverklaring nodig, dan wordt de griffierecht berekend over de waarde van de nalatenschap, minus de schulden van de erflater (§ 40 Absatz 1 Satz 2 GNotKG). Wordt de verklaring van erfrecht alleen aangevraagd voor het aandeel van een mede-erfgenaam, dan telt alleen dat aandeel (Absatz 2). Houd er rekening mee dat de kosten 2 keer in rekening worden gebracht: 1 keer voor de afgifte en 1 keer voor de verklaring onder ede die aan de aanvraag voorafgaat.

Wettelijke grondslag en actuele stand

De notariskosten zijn gebaseerd op Real Decreto 1426/1989 en de kosten voor het kadaster op Real Decreto 1427/1989, beide in de versie die is gewijzigd door Real Decreto 1612/2011. De algemene korting is afkomstig uit Real Decreto-ley 8/2010; de kortingen bij aankoop die niet van toepassing zijn bij een erfenis, komen uit de Real Decreto-leyes 6/1999 en 6/2000. Voor het Duitse bewijs van erfrecht geldt het Duitse kostenrecht voor rechtbanken en notarissen, kortweg GNotKG. De actuele stand die de calculator hanteert, staat onder het resultaat vermeld.

Veelgestelde vragen

Verwante calculators

Deze pagina berekent bewust alleen de bijkomende kosten. Hoeveel belasting je over de verkrijging zelf betaalt, zie je in de calculator over hoe hoog de erfbelasting op de Balearen is. Woon je in Duitsland en ben je daar ook belastingplichtig, kijk dan ook naar wat een Spaanse erfenis betekent voor de Duitse belasting — voor erfenissen bestaat geen verdrag ter voorkoming van dubbele belasting, alleen verrekening.

Staat al vast dat jullie de woning niet willen behouden, dan lees je over de procedure en fiscale valkuilen bij onze uitleg over waar je op moet letten bij de verkoop van een geërfde woning in Spanje. Voor het omgekeerde geval — een gewone aankoop — is er een aparte calculator voor notaris- en kadasterkosten. Daar gelden de kortingen voor de aankoop van een woning, die juist niet van toepassing zijn bij een erfenis.