Hypotheek voor niet-ingezetenen in Spanje: zo werkt de financiering van 60–70 %

Als niet-ingezetene een hypotheek krijgen in Spanje is geen utopie – maar het is ook geen vanzelfsprekendheid. Spaanse banken beschouwen kopers zonder fiscale woonplaats in Spanje in principe als een hoger risico, wat direct invloed heeft op de hypotheekratio, de rente en de hoeveelheid papierwerk. In deze gids leggen we je uit wat een hypotheek voor niet-ingezetenen in Spanje in de praktijk inhoudt: welke hypotheeklimiet je realistisch gezien kunt verwachten, welke banken zich actief op dit segment richten, welke documenten je nodig hebt, hoe het proces verloopt en welke kosten je naast de maandlasten moet incalculeren – concreet, met cijfers en zonder de zaken mooier voor te stellen dan ze zijn.

Heb je hulp nodig bij de financiering van je woning op Mallorca?

• 📩 Stuur een persoonlijk verzoek — wij brengen je in contact met ervaren hypotheekadviseurs en advocaten bij jou in de buurt
• Een overzicht van alle kosten bij het kopen van een woning op Mallorca

Inwoner of niet-inwoner – dat is het grote verschil

Voordat je de voorwaarden bekijkt, moet je weten wat je status is. In Spanje geldt je als fiscaal niet-ingezetene als je minder dan 183 dagen per jaar in het land verblijft en je economische belangen niet in de eerste plaats in Spanje liggen. Deze status heeft directe gevolgen voor je hypotheek.

De reden is logisch: als een Spaanse bank een hypotheek zou moeten afdwingen, is dat bij een schuldenaar die in Duitsland, Oostenrijk of Zwitserland woont een stuk lastiger dan bij iemand die ter plaatse woont. Dit risico zie je terug in de voorwaarden – geen ramp, maar je moet er wel rekening mee houden.

Lening-waarde-verhouding: waarom 60–70 % de doorslaggevende factor is

Het belangrijkste cijfer voor je financieringsplanning is de Loan-to-Value-ratio (LTV): het deel van de aankoopprijs of de door de bank vastgestelde waarde (Tasación) dat de bank maximaal financiert. Voor niet-ingezetenen ligt deze limiet tussen de 60 en 70 procent – en wel op basis van de laagste van de twee waarden: de aankoopprijs of de tasación.

Let op: als de tasación lager is dan de aankoopprijs – wat op Mallorca bij gewilde locaties niet zeldzaam is – berekent de bank haar 60–70 % op basis van de lagere tasación. Dat kan je beschikbare lening flink drukken.

Rekenvoorbeeld:

Dit voorbeeld laat zien: voor een woning van 400.000 euro moet je ruim 185.000 euro contant meenemen – bijna de helft. Wie daar geen rekening mee heeft gehouden, staat op dit punt voor een onaangename verrassing.

Lees hierover ook onze gids over de bijkomende aankoopkosten op Mallorca, waarin de ITP-, notaris- en kadasterkosten uitgebreid worden uitgelegd.

Welke banken verstrekken financiering aan niet-ingezetenen?

De grote Spaanse banken hebben inmiddels hun eigen producten voor buitenlandse kopers ontwikkeld.

Let op: het aanbod van de banken is niet standaard. De voorwaarden worden per geval berekend, afhankelijk van je profiel, inkomen, de ligging van het pand en je eigen vermogen. Vraag minstens drie offertes aan – het liefst via twee verschillende kanalen (rechtstreeks contact met de bank en een onafhankelijke hypotheekmakelaar).

Rente in 2026: wat je realistisch gezien kunt verwachten

Spanje biedt – in tegenstelling tot sommige Noord-Europese markten – geen uniforme vaste rentetarieven voor alle profielen. Elke bank berekent de rente apart op basis van jouw kopersprofiel.

Vaste versus variabele rente: een vaste rente beschermt je tegen schommelingen in de Euribor en zorgt voor voorspelbare maandelijkse aflossingen – vooral belangrijk als je het pand niet in de eerste plaats als inkomstenbron gebruikt. Variabele rente kan op korte termijn goedkoper zijn, maar brengt het risico van schommelingen in de Euribor met zich mee. Niet-ingezetenen krijgen vaak eerst het variabele model aangeboden; een vaste rente is echter bespreekbaar.

Let op: De renteaanbieding wordt altijd afgestemd op jouw persoonlijke profiel. De hierboven genoemde bedragen zijn richtwaarden, geen garanties.

La tasación: el banco report as key document

Voordat de bank überhaupt een krediettoezegging doet, laat ze een officiële vastgoedtaxatie uitvoeren – de zogenaamde ‘tasación’. Deze waarde vormt de berekeningsbasis voor het maximale leenbedrag.

Belangrijke punten over de tasación:

• De bank schakelt een erkend taxatiebedrijf (Sociedad de Tasación) in.
• Je kunt ook zelf een taxateur inschakelen, maar je moet wel eerst even controleren of de bank die accepteert.
• La tasación cuesta normalmente unos cuantos cientos de euros – este importe se te cobra normalmente, independientemente de si obtienes la financiación o no.
• De berekende waarde kan afwijken van de aankoopprijs – zowel naar boven als naar beneden.

Meer over vastgoedtaxatie vind je in onze gids over ‘Tasación’ in Spanje.

Documenten: Wat je als niet-ingezetene moet indienen

Dat is het deel dat de meesten onderschatten. Spaanse banken vragen van niet-ingezetenen veel meer bewijsstukken dan van ingezeten klanten – omdat ze je financiële situatie in het buitenland niet direct kunnen controleren.

Documenten uit je thuisland:

Documenten met betrekking tot onroerend goed:

Let op: Alle documenten uit je thuisland moeten meestal in het Spaans worden vertaald (door een beëdigd vertaler). Sommige banken accepteren Engels als tijdelijke oplossing; reken er niet op.

Voor het controleren van het kadaster raden we je onze gids ‘Het Spaanse kadaster controleren’ aan.

Het NIE-nummer: waarom het alles in de weg staat

Het Número de Identificación de Extranjero (NIE) is je fiscale identificatienummer in Spanje. Zonder dat nummer lukt er niets: geen bankrekening, geen afspraak bij de notaris, geen hypotheek, geen eigendomsoverdracht.

Je kunt de NIE aanvragen bij:

• het Spaanse consulaat in je thuisland (maak van tevoren een afspraak)
• de bevoegde vreemdelingendienst (Oficina de Extranjería) in Spanje
• een notaris of advocaat ter plaatse met een passende volmacht

De verwerkingstijd varieert per instantie en per seizoen – houd rekening met een paar weken. Als je de NIE via een advocaat met een volmacht laat aanvragen, bespaar je vaak tijd.

Lees er meer over in onze gids over volmachten bij de Spaanse notaris.

Stap voor stap: hoe vraag je een hypotheek aan?

De procedure is in Spanje iets anders opgezet dan in Duitsland of Oostenrijk. Dit is hoe het meestal gaat:

1. Zorg voor voldoende eigen vermogen – Zorg ervoor dat je minimaal 30–40 % van de aankoopprijs plus 10–12 % aan bijkomende kosten in contanten hebt.
2. Een NIE aanvragen – Zo vroeg mogelijk, het liefst nog voordat je een specifieke woning hebt uitgekozen.
3. Neem contact op met banken – Vraag offertes aan bij minstens drie banken of twee onafhankelijke hypotheekmakelaars. Handig voor je eerste aanvraag: een concreet ‘voorbeeldobject’ van een vastgoedwebsite, zodat de bank de cijfers in hun systeem kan invoeren.
4. Een voorlopige goedkeuring (Pre-Aprobación) aanvragen – De bank bekijkt je profiel en geeft een indicatieve toezegging, nog zonder dat je een definitief pand hebt gekozen.
5. Reserveringsovereenkomst / aanbetaling ondertekenen – Zodra je de woning hebt gevonden, moet je de gebruikelijke aanbetaling met je advocaat afstemmen, want het bedrag kan variëren.
6. Una tasación solicitar – La banca envía a un taxador reconocido.
7. Controleer het kredietaanbod (FEIN) – De bank is wettelijk verplicht om je het Europese gestandaardiseerde informatieblad (FEIN) minstens tien dagen voor ondertekening te overhandigen.
8. Afspraak bij de notaris – De hypotheekakte en de koopovereenkomst worden tegelijkertijd of kort na elkaar notarieel vastgelegd.
9. Inschrijving in het kadaster – Wordt na de notarisafspraak door de notaris of je advocaat geregeld.

Meer informatie over het volledige juridische traject van de aankoop van onroerend goed vind je in onze gids ‘Juridische procedure bij de aankoop van onroerend goed in Spanje’.

Kosten rond de hypotheek

Naast de bijkomende aankoopkosten zijn er ook specifieke kosten die voortvloeien uit de hypotheek zelf. Houd hier zeker rekening mee.

Let op: Sinds de hervorming van de hypotheekwet (Wet 5/2019) betalen Spaanse banken de notariskosten, belastingkosten en kosten voor de inschrijving in het kadaster van de hypotheekakte. Voor de koopakte zelf blijf jij de kosten betalen.

Hypotheek versus eigen financiering: wanneer loont een hypotheek?

Veel vermogende kopers op Mallorca vragen zich af of ze überhaupt een hypotheek moeten afsluiten. Dat is niet alleen een financiële, maar ook een fiscale afweging.

Redenen om als niet-ingezetene een hypotheek af te sluiten:

• Het kapitaal blijft geïnvesteerd (hefboomeffect)
• Huurinkomsten kunnen onder bepaalde voorwaarden worden verrekend met hypotheekrente (vraag je belastingadviseur om meer informatie over de fiscale details)
• Je houdt je geld over voor renovaties, bijkomende kosten of andere investeringen

Redenen om geen hypotheek te nemen:

• Rentelast bij gematigde huuropbrengsten of puur eigen gebruik
• Meer administratieve rompslomp
• Koers- en renterisico bij een variabele rente

Als je het pand wilt verhuren, lees dan ook onze gids over het belasten van huurinkomsten als niet-ingezetene – daar kom je te weten hoe de IRNR-belasting op huurinkomsten wordt berekend.

De meest voorkomende fouten bij het afsluiten van een hypotheek als niet-ingezetene

In de praktijk kom je steeds weer dezelfde valkuilen tegen:

1. Laat de tasación niet achteraf bepalen – Als je alleen uitgaat van de aankoopprijs, kom je voor een verrassing te staan als de tasación van de bank lager uitvalt. Vraag van tevoren om een informele schatting.
2. Vraag je NIE nooit te laat aan – Het regelen van een NIE kost tijd. Als je er pas na het reserveringscontract mee begint, kom je in tijdnood.
3. Slechts één bank benaderd – de voorwaarden lopen sterk uiteen. Minstens drie offertes zijn de norm.
4. Eigen vermogen wordt vaak onderschat – 30–40 % eigen vermogen plus 10–12 % bijkomende aankoopkosten komt vaak neer op 45–55 % van de aankoopprijs die je zelf moet betalen. Veel mensen rekenen maar op 20 %.
5. Laat documenten niet vertalen – Beëdigde vertalingen kosten tijd en geld. Wacht niet tot het laatste moment.
6. FEIN-termijn genegeerd – De tien dagen tussen de overhandiging van het FEIN-document en de notarisafspraak zijn wettelijk verplicht. Een eerdere notarisafspraak is niet mogelijk.
7. Te laat een rekening in Spanje geopend – De meeste banken eisen een Spaanse rekening voor de hypotheekbetaling. Ook dat kost wat tijd.

Wat komt er daarna? Belastingen en verplichtingen als hypotheekhouder

Met de hypotheek zijn de formaliteiten nog niet afgerond. Als niet-ingezetene met onroerend goed in Spanje heb je doorlopende belastingverplichtingen.

• IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes): Zelfs als je het pand niet verhuurt, wordt er belasting geheven over een fictief eigen gebruik. Als je het pand daadwerkelijk verhuurt, worden de huurinkomsten belast.
• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): Jaarlijkse onroerendgoedbelasting van de gemeente – je moet deze betalen, ongeacht het gebruik en of er een hypotheek op zit. Meer info vind je in onze gids over de IBI-belasting in Spanje.
• Looptijd van de hypotheek: Bij sommige banken kun je tot wel 30 jaar kiezen; meestal is de looptijd korter.
• Vervroegde aflossing: geregeld in de hypotheekwet; sinds 2019 geldt er een maximum voor de vergoeding bij vervroegde aflossing.

Voor een volledig overzicht van de belastingen bij een latere verkoop raden we je de gids ‘Belastingen bij de verkoop van onroerend goed in Spanje’ aan.

Checklist: Hypotheek voor niet-ingezetenen in Spanje

• NIE-nummer aangevraagd (op tijd!)
• Er moet eigen vermogen beschikbaar zijn van minstens 30–40 % van de aankoopprijs
• Bijkomende aankoopkosten (ca. 10–12 %) als aparte liquide middelen begroot
• Minimaal drie offertes van banken aangevraagd (of twee hypotheekmakelaars)
• Alle documenten uit het thuisland verzameld en beëdigd vertaald
• Er is rekening gehouden met het risico van de tasación (waarde kan lager zijn dan de aankoopprijs)
• Een Spaanse bankrekening geopend of in de planning
• Advocaat ingeschakeld voor koopzaak en hypotheekcontrole
• FEIN ontvangen en een termijn van tien dagen ingepland vóór de afspraak bij de notaris
• Lopende belastingverplichtingen (IRNR, IBI) zijn bekend en ingecalculeerd

Conclusie

Een hypotheek als niet-ingezetene in Spanje is wel mogelijk – maar je hebt er wel aanzienlijk meer eigen vermogen, meer documenten en meer voorbereidingstijd voor nodig dan in veel andere landen. De hypotheeklimiet van 60–70 % staat niet ter discussie, maar is een structureel kenmerk van het Spaanse banksysteem voor dit koperssegment. Als je vroeg begint met plannen, je NIE op tijd aanvraagt, verschillende banken vergelijkt en de Tasación realistisch inschat, kun je de financiering zeker rond krijgen. De grote Spaanse banken – BBVA, Santander, CaixaBank – hebben eigen producten voor internationale kopers ontwikkeld en bieden deels meertalige service aan. Een onafhankelijke hypotheekmakelaar en een advocaat die de lokale situatie goed kent, zijn in dit proces geen luxe, maar verstandige investeringen.

Officiële bronnen

• Banco de España – Regelgeving voor hypotheekverstrekking en consumentenbescherming: https://www.bde.es
• Wet 5/2019 inzake hypothecaire kredietovereenkomsten – Spaanse hypotheekwet (BOE nr. 65, 16 maart 2019): https://www.boe.es/eli/es/l/2019/03/15/5
• AEAT – Agencia Tributaria – IRNR voor niet-ingezetenen: https://www.agenciatributaria.es
• Notariado.org – Statistiekenportaal van de Spaanse notarissen – Marktgegevens Balearen: https://www.notariado.org/liferay/web/cien/sala-de-prensa
• Ministerie van Buitenlandse Zaken – NIE aanvragen (via de consulaire weg): https://www.exteriores.gob.es