Een vakantiehuis op Mallorca kopen: locaties, financiering en juridische bijzonderheden

Als je in 2026 een vakantiehuis op Mallorca wilt kopen, kom je terecht in een markt die fundamenteel is veranderd: er is veel internationale vraag en het aanbod wordt steeds schaarser, terwijl nieuwe regels – met name het stopzetten van de afgifte van vergunningen voor vakantieverhuur volgens Decreto 4/2025 – de spelregels helemaal veranderen. Tegelijkertijd blijft het eiland aantrekkelijk dankzij stabiele waardestijgingen, een goed ontwikkeld hypotheeksysteem en een transparant notarieel aankoopproces. Deze gids laat je zien welke locaties momenteel de meeste potentie hebben, hoe je als niet-ingezetene een financiering regelt, welke belastingen en termijnen echt van toepassing zijn en waar de meest voorkomende juridische valkuilen liggen – van het controleren van het kadaster tot de kwestie rond de ETV-vergunning.

Je denkt erover om een vakantiehuis op Mallorca te kopen – en wil geen onaangename verrassingen meemaken?

• 📩 Stuur een persoonlijk verzoek — Wij brengen je in contact met gecertificeerde advocaten en lokale experts
• Alle koopgidsen op een rijtje

Waarom Mallorca in 2026 een aantrekkelijke plek blijft voor vakantiehuizen

Mallorca is de populairste vakantiebestemming in het Duitstalige gebied – en dat zie je terug op de vastgoedmarkt. Volgens marktrapporten uit het voorjaar van 2026 groeit de vastgoedmarkt op het eiland in totaal met zo’n 9,8 %, waarbij het luxesegment wordt gezien als de belangrijkste groeimotor. Internationaal kapitaal – niet alleen uit Duitsland en Oostenrijk, maar steeds meer ook uit Noord-Europa en landen buiten Europa – richt zich op een geografisch beperkt aanbod. Er zijn nauwelijks nieuwe bouwkavels beschikbaar; natuurreservaten (ANEI) en de Tramuntana, die op de UNESCO-werelderfgoedlijst staat, sluiten grote delen van het eiland af voor nieuwe bebouwing. Dat drijft de prijzen structureel omhoog.

Tegelijk zorgt de aanscherping van de regelgeving – vooral op het gebied van vakantieverhuur – ervoor dat de pure beleggingslogica van ‘kopen en meteen verhuren’ tegenwoordig een zorgvuldiger planning vereist dan vijf jaar geleden. Wie het juridische kader kent en het juiste pand vindt, koopt in een markt met een stabiele waarde op de lange termijn.

De beste locaties voor een vakantiehuis – regio voor regio

Mallorca kun je grofweg indelen in vijf regio’s om vastgoed te kopen, die duidelijk van elkaar verschillen qua prijsniveau, karakter en verhuurpotentieel. De volgende tabel geeft een overzicht op basis van de huidige marktontwikkelingen:

Let op: de prijzen per vierkante meter lopen binnen elke regio sterk uiteen, afhankelijk van de ligging, de staat van het pand en de uitrusting. Een indicatie van de huidige prijzen per vierkante meter vind je in de gids over de vastgoedprijzen op Mallorca.

Voor het zuidwesten geldt: woningen in Puerto Andratx zitten al lang in het hogere prijssegment – villa’s met zeezicht en zwembad beginnen vaak boven de 3 miljoen euro. In het noorden en zuidoosten vind je daarentegen nog steeds finca’s en landhuizen in de middenklasse van zes cijfers, als je bereid bent om de renovatiekosten mee te rekenen.

Juridische basis: wat je moet weten voordat je tekent

Het Spaanse notariaat verschilt fundamenteel van het Duitse

Het belangrijkste verschil: een Spaanse notaris is een ambtenaar die akten opmaakt, geen neutrale juridisch adviseur. Hij legaliseert de handtekeningen en controleert of aan de formele vereisten is voldaan – uitgebreide juridische begeleiding van beide partijen, zoals dat in Duitsland gebruikelijk is, hoort niet bij zijn takenpakket. Dat betekent: je hebt een onafhankelijke Spaanse advocaat (Abogado) nodig die uitsluitend jouw belangen behartigt. Bespaar hier niet op.

Onmisbaar: NIE-nummer en controle van het kadaster

Voordat je een contract tekent, heb je een Spaans belastingnummer voor buitenlanders nodig – de NIE (Número de Identificación de Extranjero). Zonder NIE kun je geen notariële akte laten opstellen en ook geen Spaanse bankrekening openen.

Tegelijkertijd vraagt je advocaat een volledig uittreksel uit het kadaster (Nota simple) aan. Hieruit blijkt wie er daadwerkelijk staat ingeschreven en of er hypotheken, pandrechten, doorgangsrechten of andere lasten op het onroerend goed rusten. Ook openstaande gemeentelijke belastingen (IBI) of niet-geregistreerde aan- en verbouwingen komen hierin naar voren. Meer hierover vind je in de gids ‘Het kadaster in Spanje controleren’.

Reserveringsovereenkomst en voorlopige koopovereenkomst (arras)

Het typische Spaanse aankoopproces verloopt in verschillende stappen:

1. Reserveringsovereenkomst (Contrato de Reserva): Hiermee wordt de woning voorlopig voor je vastgezet; je betaalt een eerste reserveringsbedrag. Meer hierover vind je onder Reserveringsovereenkomst Spanje.
2. Voorlopig koopcontract met aanbetaling (Contrato de Arras Penitenciales): Meestal 10 % van de koopprijs. Bij wederzijds herroepingsrecht geldt het volgende: als jij als koper afziet van de koop, raak je de aanbetaling kwijt; als de verkoper zich terugtrekt, moet hij het dubbele bedrag terugbetalen.
3. Notariële akte (Escritura de Compraventa): definitieve eigendomsoverdracht; tegelijkertijd moeten alle bijkomende aankoopkosten worden betaald.
4. Inschrijving in het kadaster: Zorg dat dit direct na de notariële akte wordt geregeld; pas dan ben je helemaal gedekt.

In de gids ‘Een huis kopen: het proces’ wordt het hele verloop, inclusief de termijnen, uitgelegd.

Bijkomende aankoopkosten: wat je echt te wachten staat

Als niet-ingezetene moet je bij een bestaande woning op Mallorca meestal rekening houden met bijkomende aankoopkosten tussen de 10 en 14 % van de aankoopprijs. De grootste posten zijn:

ITP-regeling voor de Balearen (bestaande woningen)

Op de Balearen wordt de overdrachtsbelasting gestaffeld geheven op basis van de aankoopprijs. De huidige tarieven volgens ATIB:

Let op: het tarief is progressief – het hogere tarief geldt alleen voor het deel dat boven de drempel uitkomt. Controleer altijd de huidige tarieven bij de ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears) of laat je advocaat ze voor je berekenen. Alle bijkomende kosten vind je in detail onder ‘Bijkomende aankoopkosten Mallorca’.

ETV-vergunningen en vakantieverhuur: het nieuwe wettelijke kader voor 2025/2026

Dat is op dit moment het meest gevoelige onderwerp bij de aankoop van een vakantiehuis op Mallorca. Met Decreto 4/2025 heeft de regering van de Balearen de afgifte van nieuwe vergunningen voor vakantieverhuur (ETV – Estancias Turísticas en Viviendas) opgeschort. Wat dat concreet betekent:

• Er worden momenteel geen nieuwe ETV-licenties meer uitgegeven.
• Lopende licenties die aan het pand zijn gekoppeld en niet aan de eigenaar, kunnen onder bepaalde voorwaarden worden overgedragen – dat maakt ze tot een waardevol aankoopargument.
• Een woning zonder ETV-vergunning mag niet voor korte tijd aan vakantiegangers worden verhuurd; alleen langetermijnverhuur (12+ maanden) of verhuur voor de middellange termijn is legaal mogelijk.

Let op: als je een woning koopt zonder ETV-vergunning en toch vakantiegasten ontvangt, loop je het risico op flinke boetes. Controleer altijd de vergunningsstatus voordat je het contract ondertekent – en zorg ervoor dat de vergunning expliciet in de koopovereenkomst wordt opgenomen.

Voor woningen met een bestaande ETV-vergunning geldt een toeslag. Hoe een overdracht in zijn werk gaat: ETV-vergunning overdragen op Mallorca. Alle details over de vergunningsplicht: ETV-vergunning Mallorca.

Financiering als niet-ingezetene: Deutsche Bank of een Spaanse hypotheek?

Beide manieren zijn mogelijk – ze hebben verschillende kenmerken. De belangrijkste verschillen:

Wat je moet weten over financieringsplanning

Niet-ingezetenen moeten meestal minstens 30–40 % eigen vermogen inbrengen, omdat banken op de Balearen voor buitenlandse kopers zonder fiscale woonplaats in Spanje zelden meer dan 60–70 % van de taxatiewaarde financieren. De taxatiewaarde (Valor de Tasación) komt niet per se overeen met de aankoopprijs – vaak ligt die eronder, waardoor het daadwerkelijke financieringstekort groter wordt.

Een interessant tactisch aspect: als je een Spaanse hypotheek afsluit, verlaag je daarmee de nettovermogenswaarde van het onroerend goed voor de Spaanse vermogensbelasting, omdat schulden aftrekbaar zijn. Dat kan fiscaal relevant zijn bij objecten die boven de vrijstellingsgrens liggen – daarover meer in de volgende paragraaf.

Spaanse banken vragen meestal om de volgende documenten:

• De laatste twee tot drie aanslagen inkomstenbelasting (Duitsland: Steuerbescheid)
• Recente loonstrookjes of winst- en verliesrekening voor zelfstandigen
• Bankafschriften van de afgelopen 3–6 maanden
• Volledige documentatie van de herkomst van het eigen vermogen (ter voorkoming van witwassen)

Voor geldoverschrijvingen naar Spanje gelden aparte meldingsplichten – lees hierover ‘Geld overmaken naar Spanje ’ en ‘AWV-meldingsplicht Spanje’. Alle details over hypotheken vind je onder ‘Hypotheek Mallorca’.

Belastingen tijdens het bezit en bij verkoop

Jaarlijks terugkerende belastingen

Als eigenaar van een vakantiehuis op Mallorca moet je regelmatig belasting betalen:

Even wat meer over de vermogensbelasting: de vrijstelling op de Balearen is per 1 januari 2024 verhoogd naar 3.000.000 €. Als je nettovermogen in Spanje onder dit bedrag ligt, moet je wel aangifte doen, maar hoef je geen belasting te betalen. Als de vrijstelling wordt overschreden, geldt een progressief tarief met percentages tussen 0,28 % en 3,45 %. Een mogelijke strategie: het eigendom verdelen over meerdere personen (bijv. een echtpaar), zodat de drempel per persoon niet wordt overschreden. Meer hierover vind je onder Vermogensbelasting Spanje.

Over de IBI-belasting: IBI-belasting in Spanje.

Bij de verkoop

Bij een latere verkoop moet je Plusvalía betalen (gemeentelijke belasting op de waardestijging van het perceel volgens de kadastrale waarde) en inkomstenbelasting over de werkelijke waardestijging. Als niet-ingezetene wordt bovendien een bronbelasting van 3 % van de koopprijs direct ingehouden, die wordt verrekend met de uiteindelijke belastingaanslag. Alle details vind je onder Belastingen bij de verkoop van onroerend goed in Spanje.

Bijzondere juridische risico’s: wat alleen kenners weten

Ongewenste bouwwerken en illegale aanbouwen

Spanje – en Mallorca in het bijzonder – heeft een lange geschiedenis van informele bouwwerkzaamheden. Zwembadterrassen, gastenverblijven, garages of zolderverbouwingen die zonder bouwvergunning zijn gerealiseerd, kunnen de aankoopprijs omlaag drukken of juridische problemen met zich meebrengen. Belangrijk: wat er in het kadaster staat, komt vaak niet overeen met de werkelijke situatie. Laat het pand door een lokale architect of technisch deskundige controleren op overeenstemming tussen de kadastrale vermelding, de kadastrale beschrijving en de feitelijke toestand. Meer hierover vind je onder ‘Illegale aanbouwen herkennen ’ en ‘Zwartbouw op Mallorca legaliseren’.

Ley de Costas – Wet op de kustbescherming

Vastgoed in de buurt van de zee kan onder de Spaanse kustwet (Ley de Costas) vallen. Dat kan in sommige gevallen betekenen: beperkte verbouwingsrechten, tijdelijke gebruiksrechten of zelfs het risico op sloop als het te dicht bij de kust ligt. Check dit zeker even voordat je koopt – ook al is het pand al tientallen jaren bewoond. Details: Ley de Costas Mallorca.

Fincas op Suelo Rústico

Onroerend goed op rustiek land (Suelo Rústico) valt onder bijzonder strenge bouwvoorschriften. Uitbreidingen zijn in veel gevallen niet of slechts in zeer beperkte mate mogelijk; je moet je aan de minimale perceelgroottes houden. Ook de kwestie van waterputten en watervoorziening is cruciaal op landelijke percelen. Lees hierover: Finca Suelo Rústico Mallorca en Watervoorziening Finca.

Eigendomsstructuur: particulier, echtpaar of SL?

Of je nu een woning alleen koopt, samen met je partner of via een Spaanse vennootschap (Sociedad Limitada, SL), het heeft gevolgen voor de belasting en het erfrecht. Het gebruik van een SL kan in bepaalde gevallen de vermogensbelasting verlagen, maar brengt ook eigen administratiekosten en verplichtingen met zich mee. Een voorafgaand adviesgesprek met een belastingadviseur die gespecialiseerd is in Spanje wordt sterk aangeraden. Meer hierover: Een woning kopen via een SL. Ook het erfrecht en schenkingsrecht op de Balearen wijkt aanzienlijk af van het Duitse recht: Erfenis & schenking Balearen.

Volmacht, notaris en afhandeling van de koop vanuit Duitsland

Als je niet permanent op Mallorca kunt zijn, is een notariële volmacht (Poder Notarial) voor je advocaat of een vertrouwenspersoon onmisbaar. Hiermee kunnen alle stappen in het aankoopproces – van het ondertekenen van het aanbetalingscontract tot de notariële akte – rechtsgeldig worden afgehandeld terwijl je er niet bij bent. De volmacht kan in Duitsland worden opgesteld en van een apostille worden voorzien. Details: Volmacht Spanje Notaris. Over de rol van de notaris: Notaris Spanje.

De meest voorkomende fouten bij de aankoop van een vakantiehuis op Mallorca

Wat komt er daarna? Leven met en in je vakantiehuis

Na de aankoop begint de dagelijkse bedrijfsvoering – en die heeft zo zijn eigen eisen:

• Vastgoedbeheer: Als je niet permanent op het eiland bent, heb je een lokale beheerder of een vastgoedbeheerder nodig die zorgt voor onderhoud, klusjes, contacten met de overheid en, als je het pand verhuurt, voor de gasten. Meer: Vastgoedbeheer Mallorca vakantiehuis.
• Vereniging van eigenaren: Als je in een appartementencomplex of wooncomplex woont, maak je automatisch deel uit van de Comunidad de propietarios, met bijdrageverplichtingen en stemrecht. Meer info: Vereniging van eigenaren in Spanje.
• Verzekeringen: Een inboedel- en opstalverzekering zijn in Spanje niet wettelijk verplicht, maar bij een hypotheek meestal wel en in principe aan te raden. Inboedelverzekering Spanje.
• Energiecertificaat: al jaren verplicht bij aankoop en verhuur – laat controleren of het pand een geldig certificaat heeft. Energiecertificaat Spanje.
• Renovatieplannen: Voor veel ingrepen heb je een bouwvergunning nodig; op het platteland en in natuurgebieden gelden bijzonder strenge regels. Bouwvergunning Mallorca.

Checklist: een vakantiehuis op Mallorca kopen

• NIE-nummer aangevraagd of laten aanvragen
• Een onafhankelijke Spaanse advocaat (Abogado) in de arm genomen
• Nota simple (uittreksel uit het kadaster) gecontroleerd op lasten, eigenaar en beschrijving
• Status van de ETV-licentie gecontroleerd (aanwezig, geldig, overdraagbaar?)
• De stand van zaken vergeleken met de gegevens in het kadaster en de kadastrale beschrijving (illegale bouwwerken?)
• Beperkingen op grond van de Ley de Costas gecontroleerd (bij ligging aan zee)
• De voorwaarden van Suelo Rústico zijn gecontroleerd (voor finca’s op Landland)
• Financieringsstrategie vastgesteld (Duits/Spaans, eigen vermogen, volledige kosten)
• Bijkomende aankoopkosten (10–14 %) in het budget opgenomen
• Fiscaal geoptimaliseerde eigendomsstructuur (alleenstaand/echtpaar/SL)
• De documentatie over de herkomst van het geld is helemaal klaar
• Volmacht voor de afhandeling van de aankoop (als je er niet bij kunt zijn)
• Cédula de habitabilidad is aanwezig of kan worden aangevraagd
• Verzekering en vastgoedbeheer geregeld voor de periode na de aankoop

Conclusie

Een vakantiehuis kopen op Mallorca is in 2026 lastiger geworden – maar zeker niet riskanter, als je je goed voorbereidt. De markt groeit structureel, het aanbod blijft schaars en het eiland trekt nog steeds internationaal kapitaal aan in elk prijssegment. De grootste struikelblokken – de ETV-licentiestatus, illegale bouwwerken, de Ley de Costas en financieringstekorten door taxatiewaarden – kun je betrouwbaar omzeilen met de juiste advocaat, een zorgvuldige due diligence en een realistische kostenplanning. Wie bovendien de eigendomsstructuur van tevoren fiscaal optimaliseert en op de hoogte is van de lopende verplichtingen, legt de basis voor een investering waar je op de lange termijn plezier aan beleeft – en die in waarde stijgt.

Officiële bronnen

• ATIB – Agència Tributària de les Illes Balears (ITP-tarieven, vermogensbelasting Balearen): https://www.atib.es
• Regering van de Balearen – Toerisme & ETV-vergunningen (Decreet 4/2025 en de huidige ETV-regelgeving): https://www.caib.es
• Registro de la Propiedad – Nota simple online: https://www.registradores.org
• AEAT – Agencia Tributaria (IRNR, vermogensbelasting): https://www.aeat.es
• Catastro – Elektronisch portaal van het Catastro: https://www.sedecatastro.gob.es
• BOE – Staatsblad (Ley de Costas, belastingregels): https://www.boe.es
• Consell de Mallorca – Ruimtelijke ordening (bouwrecht, natuurreservaten ANEI): https://www.conselldemallorca.net