Huurinkomsten aangeven

Hoeveel belasting betaal je over huuropbrengsten van een vakantiewoning op Mallorca?

Ben je fiscaal inwoner van een EU- of EER-land, dan betaal je 19% over je netto-inkomen: de huuropbrengsten na aftrek van de in aanmerking komende kosten. Woon je fiscaal buiten de EU of EER, bijvoorbeeld in Zwitserland, het Verenigd Koninkrijk of de VS, dan betaal je 24% over de volledige bruto huur, zonder dat je kosten mag aftrekken. Voor de dagen waarop de woning wel jouw eigendom was, maar niet verhuurd, komt daar nog een 2e, afzonderlijke belasting over een fictief inkomen bij. Hiervoor geldt een eigen aangifte en een eigen termijn, die je niet met de belasting over de huur mag verwarren.

Verhuur je je woning op Mallorca aan vakantiegasten en ben je fiscaal geen inwoner van Spanje? Dan moet je je huuropbrengsten aangeven via de niet-ingezetenenbelasting IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes – de Spaanse inkomstenbelasting voor personen die fiscaal niet in Spanje wonen), met formulier Modelo 210 (de uniforme belastingaangifte voor niet-ingezetenen). Dit geldt ongeacht of je verhuurt via een platform als Airbnb of Booking.com of rechtstreeks, en ook voor de dagen waarop de woning leegstaat. Het verschil zit in je woonland: wie fiscaal inwoner is van de EU of EER, mag kosten aftrekken en betaalt het lagere tarief over het nettoresultaat; wie daarbuiten woont, betaalt het hogere tarief over de volledige bruto huur. In de rekenhulp hieronder vul je je gegevens in en zie je meteen wat het belastingjaar je kost – inclusief de vaak over het hoofd geziene 2e aangifte voor de dagen waarop niet is verhuurd.

Zo wordt de belasting berekend

Het uitgangspunt is de bruto-opbrengst: alles wat de huurder je betaalt, exclusief de Spaanse btw en zonder de verminderingen die Spaanse verhuurders kennen binnen de reguliere inkomstenbelasting. Niet-ingezetenen hebben hier geen recht op, ook niet bij verhuur van woonruimte.

Vanaf hier lopen de regels uiteen. Ben je fiscaal inwoner van de EU of EER, dan mag je kosten aftrekken die rechtstreeks economisch verband houden met de verhuur. Woon je fiscaal in een derde land, dan vervalt iedere kostenaftrek en wordt de belasting berekend over de volledige bruto-opbrengst.

Voor verhuurders uit de EU/EER onderscheidt de rekenhulp 2 kostengroepen:

• Naar rato van de tijd: kosten die het hele jaar doorlopen – zoals de IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, de Spaanse onroerendezaakbelasting die je naast de IRNR aan de gemeente betaalt), verzekering, gemeenschapskosten, rente, onderhoud en afschrijving – berekent de rekenhulp alleen naar rato van de daadwerkelijk verhuurde dagen.
• Volledig aftrekbaar: kosten die uitsluitend door de verhuur ontstaan – schoonmaak, wasgoed, platformcommissie en beheer – tellen volledig mee.

Belangrijk: deze verdeling is een interpretatie van de wettekst, geen officieel voorgeschreven formule. Bij twijfel moet je kunnen aantonen dat er daadwerkelijk een rechtstreeks economisch verband bestaat tussen de kosten en de verhuur.

Rente en reparatiekosten zijn bovendien gemaximeerd: samen mogen ze de bruto-huuropbrengsten van de woning in dit belastingjaar niet overschrijden. Wat daarboven uitkomt, kun je niet direct opvoeren, maar wel in de 4 volgende belastingjaren.

De afschrijving berekent de rekentool tegen een vast percentage (3%) over de hoogste waarde van jouw betaalde aanschafprijs of de valor catastral (kadastrale waarde – de officiële waarde van het perceel die op de IBI-aanslag staat) – telkens zonder het grondaandeel, want grond slijt niet. Ken je de valor de la construcción (het gebouwaandeel van de kadastrale waarde, dus de waarde zonder de grond) niet precies, dan verdeelt de rekentool je aanschafprijs volgens de verhouding tussen het grond- en gebouwaandeel van de kadastrale waarde. Tot de aanschafprijs behoren ook bijkomende aankoopkosten en waardeverhogende investeringen, maar niet de rente. Wat de rekentool niet toont: de afzonderlijke afschrijving voor meeverhuurd meubilair, waarop je daarnaast recht hebt – je uitkomst valt daardoor doorgaans iets te hoog uit.

Uiteindelijk krijg je de rendimiento neto (nettohuurinkomsten – de bruto-inkomsten min alle aftrekbare kosten), waarop het toepasselijke tarief wordt toegepast. Tegelijkertijd berekent de rekentool voor de dagen waarop niet wordt verhuurd de imputación de rentas, ook renta imputada genoemd (het fictieve inkomen dat de Spaanse fiscus aan enkel het bezit van een woning toerekent), eveneens op basis van de kadastrale waarde. De rekentool toont beide uitkomsten afzonderlijk, omdat het om 2 zelfstandige belastingaangiften met verschillende termijnen gaat.

Bijzondere gevallen

Kortetermijnverhuur via platforms en de ETV-licentie

Fiscaal maakt het geen verschil of je langdurig verhuurt of kortstondig via Airbnb, Booking.com of vergelijkbare platforms: de IRNR-verplichting, het formulier en de berekening blijven hetzelfde. Voor toeristische verhuur op de Balearen heb je daarnaast een ETV-licentie nodig (Estancias Turísticas en Viviendas – de vergunning op de Balearen voor vakantieverhuur); zonder deze licentie riskeer je hoge boetes, los van de belastingkwestie. De Agencia Tributaria (de Spaanse nationale belastingdienst) vergelijkt de gegevens van verhuurplatforms bovendien steeds vaker met de ingediende belastingaangiften. Meer hierover: ETV-Lizenz Mallorca.

Brexit: UK-eigenaren betalen als inwoners van een derde land

Sinds het vertrek van het Verenigd Koninkrijk uit de EU worden Britse staatsburgers fiscaal beschouwd als niet-ingezetenen van buiten de EU. Wie eerder rekende met het lagere tarief en kostenaftrek, betaalt sindsdien het hogere tarief over de brutohuur – zonder enige aftrekmogelijkheid. Dit geldt ongeacht sinds wanneer de woning in bezit is.

Hotelachtige diensten: wanneer er sprake is van een vaste inrichting

Schoonmaak en het verschonen van beddengoed bij aankomst en vertrek veranderen niets aan de eenvoudige IRNR-verplichting. Bied je je gasten tijdens hun verblijf echter hotelachtige diensten aan – tussentijdse schoonmaak, receptie, maaltijden, bagageservice, ook als je deze extern inkoopt – of heb je een fulltime medewerker voor de verhuur in dienst, dan ontstaat er een establecimiento permanente (vaste inrichting). Dan gelden een andere heffingsgrondslag, een ander tarief en andere aangifteverplichtingen; de rekentool op deze pagina is niet bedoeld voor dit geval.

Mede-eigendom met verschillende fiscale woonplaatsen

Is de woning eigendom van meerdere personen, dan geeft elke mede-eigenaar zijn aandeel afzonderlijk aan – ook fiscaal. Wonen niet alle mede-eigenaren in hetzelfde land, dan kan het zijn dat de ene mede-eigenaar kosten mag aftrekken en de andere niet, hoewel het om dezelfde woning gaat.

Aankoop of verkoop tijdens het belastingjaar

Heb je de woning in de loop van het jaar gekocht of verkocht, dan telt voor de berekening alleen de periode waarin deze daadwerkelijk van jou was – zowel voor de huurinkomsten als voor de naar rato berekende imputación op de niet-verhuurde dagen binnen je eigendomsperiode.

Btw en Ecotasa

Zuivere vakantieverhuur zonder hotelachtige diensten is vrijgesteld van Spaanse btw. De Ecotasa (de verblijfsbelasting op de Balearen die gasten per overnachting betalen) is geen inkomstenbelasting en behoort niet tot de IRNR-heffingsgrondslag – je int deze alleen bij je gasten en draagt deze af aan de overheid, zonder dat deze je huurinkomsten verhoogt of verlaagt.

Voor wie deze rekentool niet bedoeld is

De rekentool is bedoeld voor natuurlijke personen; verhuur je via een Spaanse of buitenlandse vennootschap, dan gelden andere kostenregels. Hij gaat bovendien uit van particuliere gasten zonder belastinginhouding – verhuur je zakelijk aan een bedrijf dat correct belastingen inhoudt, dan verandert je aangifteplicht. De rekentool toont uitsluitend de Spaanse belasting, voordat je woonstaat deze eventueel verrekent met de belasting die je daar betaalt.

Termijnen en formulieren

Voor huurinkomsten geldt inmiddels de agrupación anual (de jaarlijkse bundeling van alle huurinkomsten van een belastingjaar in 1 aangifte, in plaats van 4 afzonderlijke kwartaalaangiften). Binnen deze jaaraangifte hangt de precieze termijn af van je belastingjaar en je resultaat:

• Voor de belastingjaren 2024 en 2025 loopt de termijn af op de eerste 20 kalenderdagen van januari van het volgende jaar.
• Vanaf belastingjaar 2026 verschuift de termijn naar de eerste 20 kalenderdagen van april van het volgende jaar.
• Leidt je aangifte niet tot te betalen belasting doordat de kosten hoger zijn dan de inkomsten, dan blijft de termijn – ook vanaf 2026 – de eerste 20 kalenderdagen van januari. Wie in een verliesjaar wacht tot april, dient de aangifte te laat in.

De aangifte voor het fictieve inkomen over de niet-verhuurde dagen volgt een eigen kalender: tot en met belastingjaar 2025 had je hiervoor het hele volgende jaar de tijd, vanaf belastingjaar 2026 opent de termijn op 1 april en sluit deze op 31 december van het volgende jaar. Beide aangiften zijn afzonderlijke Modelo-210-formulieren met eigen termijnen – je kunt ze niet combineren en de rekentool hierboven toont beide termijnen apart.

Let op: de Agencia Tributaria stuurt je geen automatische herinnering. Je bent zelf volledig verantwoordelijk voor het indienen van beide aangiften.

Wettelijke grondslag en status

De berekening is gebaseerd op de Spaanse wet op de belasting voor niet-ingezetenen (Real Decreto Legislativo 5/2004, Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de No Residentes – TRLIRNR), met name art. 24 (heffingsgrondslag en kostenaftrek) en art. 25 (belastingtarieven). Voor de aftrekbare kosten en afschrijving gelden daarnaast de Spaanse inkomstenbelastingwet (Ley 35/2006, art. 23) en het uitvoeringsbesluit daarvan (Real Decreto 439/2007, art. 14). De termijnen volgen uit de Orden EHA/3316/2010, art. 5, in de telkens geldende geconsolideerde versie.

Officiële bronnen om na te lezen:

• Agencia Tributaria (AEAT) – Onlineportaal voor Modelo 210: sede.agenciatributaria.gob.es
• Agencia Tributaria – Informatiepagina over de belasting voor niet-ingezetenen: agenciatributaria.es
• Real Decreto Legislativo 5/2004 – Texto refundido Ley IRNR (BOE): boe.es
• ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears) – verantwoordelijk voor Balearische belastingen (IBI, ITP enz.): atib.es
• Consell de Mallorca – informatie over de ETV-licentie (vakantieverhuur): conselldemallorca.net

Deze pagina wordt bijgewerkt bij wetswijzigingen; de rekenhulp haalt de tarieven die voor het betreffende belastingjaar gelden automatisch uit een bijgehouden register.

Het Modelo 210: stap voor stap

Het Modelo 210 is het enige officiële formulier voor de IRNR. Je kunt het rechtstreeks invullen en indienen via het onlineportaal van de Agencia Tributaria. Een Spaans digitaal certificaat maakt het proces eenvoudiger, maar is niet verplicht (je kunt de aangifte ook laten indienen door een gemachtigde belastingadviseur).

Wat je nodig hebt:

• NIE (Número de Identificación de Extranjero – het fiscale identificatienummer voor buitenlanders in Spanje)
• Kadastrale waarde van de woning (op de IBI-aanslag)
• Bewijzen van huurinkomsten (bankafschriften, huurcontracten)
• Bewijzen van aftrekbare kosten (alleen EU/EER)
• IBAN voor een eventuele belastingteruggave

Werkwijze:

1. Tel de huurinkomsten voor het belastingjaar op
2. Bereken de aftrekbare kosten naar rato (alleen EU/EER)
3. Bepaal de netto- of brutogrondslag
4. Belastingtarief toepassen (19% of 24%)
5. Modelo 210 online invullen (AEAT-portaal: sede.agenciatributaria.gob.es)
6. Formulier indienen en belasting overmaken

Let op: je ontvangt van de Agencia Tributaria geen automatische herinnering. De aangifteplicht ligt volledig bij jou.

Fictief inkomen bij eigen gebruik: ook zonder huur belastingplichtig

Een veelvoorkomend misverstand: wie zijn woning op Mallorca niet verhuurt, moet toch een IRNR-aangifte indienen – over een fictief inkomen (de imputación de rentas of renta imputada), dat wordt berekend op basis van de kadastrale waarde.

De gedachte hierachter: Spanje belast het economische voordeel van het bezit van een tweede woning, ook als je geen inkomsten genereert.

Aangezien deze gids zich richt op huurinkomsten: wie in hetzelfde jaar deels verhuurt en deels zelf gebruikmaakt van de woning, moet beide situaties afzonderlijk aangeven – voor de verhuurdagen de daadwerkelijke huurinkomsten en voor de overige dagen de Renta Imputada. De calculator hierboven berekent beide bedragen in 1 keer.

De meest voorkomende fouten en hoe je ze voorkomt

1. Aangifte vergeten

De Agencia Tributaria stuurt geen herinnering. Bovendien is de termijn ingewikkelder dan veel mensen denken: afhankelijk van het belastingjaar en de uitkomst valt die in januari of pas in april van het volgende jaar (zie de details in het onderdeel „Termijnen en formulieren" hierboven). Wie uitgaat van een vaste datum, riskeert automatische toeslagen.

2. Als niet-EU-ingezetene kosten willen aftrekken

Zwitserse, Britse en andere niet-EU-ingezetenen mogen helemaal geen kosten opvoeren. Onjuiste aftrekposten leiden tot navorderingen en boetes.

3. Kortetermijnverhuur niet aangeven

Airbnb en Booking.com geven gegevens door aan de Spaanse belastingdienst. Wie geen aangifte doet, wordt met grote waarschijnlijkheid ontdekt.

4. De kadastrale waarde niet kennen

Voor de Renta Imputada heb je de kadastrale waarde nodig. Die staat op de jaarlijkse IBI-aanslag. Zonder deze waarde kun je de aangifte niet correct invullen.

5. IBI en IRNR verwarren

IBI (aan de gemeente) en IRNR (aan de Agencia Tributaria) zijn 2 verschillende belastingen. Beide moeten worden betaald.

6. NIE ontbreekt

Zonder NIE kan geen Modelo 210 worden ingediend.

7. Brexit-status negeren

Veel Britse eigenaren rekenen nog steeds op het voordeligere EU-tarief en kostenaftrek. Sinds de Brexit geldt voor hen het hogere tarief over de bruto huurinkomsten, zonder dat zij kosten mogen aftrekken.

Wat volgt daarna? Houd ook rekening met andere belastingverplichtingen

Het Modelo 210 voor huurinkomsten is vaak slechts 1 van meerdere belastingverplichtingen:

Wie overweegt om niet als particulier maar via een Spaanse vennootschap (SL) te verhuren, doet er goed aan dit vooraf fiscaal door te rekenen: Vastgoed kopen via een SL. Een overzicht van alle onderwerpen rond verhuur op Mallorca vind je in de gids over verhuren.

Checklist: Modelo 210 voor verhuurders

Voor je de aangifte indient, kun je de volgende punten afvinken:

• NIE is beschikbaar en nog geldig
• Huurinkomsten van het belastingjaar volledig gedocumenteerd (bankafschriften, contracten)
• Fiscale woonplaatsstatus gecontroleerd (EU/EER of niet-EU/UK?)
• Aftrekbare kosten onderbouwd en naar rato berekend (alleen EU/EER)
• Kadastrale waarde overgenomen uit de actuele IBI-aanslag
• Verhuurdagen en dagen voor eigen gebruik uitgesplitst
• Belastingtarief met de rekentool berekend
• De indieningstermijn voor je belastingjaar en uitkomst gecontroleerd (januari of april?)
• Modelo 210 op tijd ingediend
• Belasting overgemaakt of een machtiging voor automatische incasso afgegeven
• ETV-vergunning aanwezig (bij toeristische kortetermijnverhuur)
• IBI apart betaald