ETV-vergunning op Mallorca aanvragen voor vakantieverhuur

Wil je je woning op Mallorca legaal aan vakantiegangers verhuren, dan heb je een ETV-vergunning nodig. ETV staat voor Estancia Turística en Vivienda. Zonder vergunning riskeer je hoge boetes, en geen enkel verhuurplatform beschermt je tegen een controle. Sinds februari 2022 gold een streng moratorium: er werden helemaal geen nieuwe vergunningen verleend. In het voorjaar van 2026 heeft de regering van de Balearen voor het eerst weer officieel ruimte vrijgegeven voor 1.069 toeristische slaapplaatsen. Die worden nu via een transparante loting verdeeld. In deze gids lees je welke soorten woningen in aanmerking komen, wat een vergunning kost, aan welke technische eisen je moet voldoen, hoe de aanvraag stap voor stap verloopt en wat er gebeurt als je zonder vergunning verhuurt.

• Gericht een vakantiewoning kopen — waar investeerders bij de aankoop op letten

Wat de ETV-vergunning is en waarom je zonder die vergunning niet mag verhuren

ETV staat voor Estancia Turística en Vivienda: toeristische accommodatie in een woning. Met deze officiële vergunning van de Balearen mag je je huis of finca voor korte periodes, zoals enkele dagen of weken, aan toeristen verhuren.

Zonder geldige ETV-vergunning is toeristische kortetermijnverhuur op Mallorca illegaal, hoeveel positieve beoordelingen je ook op Airbnb hebt. Het Decreto-ley 4/2025 deelt de boetes in naar de ernst van de overtreding: lichte overtredingen tot 5.000 €, zware overtredingen van 5.001 tot 50.000 € en zeer zware overtredingen van 50.001 tot 500.000 €. Illegale toeristische verhuur wordt doorgaans als zware overtreding bestraft. Wie opnieuw in de fout gaat, riskeert een boete aan de bovenkant van die schaal.

Belangrijk om te weten: de ETV-vergunning is niet hetzelfde als een gewone bedrijfsvergunning. Het systeem werkt met zogeheten plazas turísticas (toeristische slaapplaatsen). Elke plaza staat voor 1 slaapplaats voor een gast. Het totale aantal plaatsen op Mallorca is begrensd. Juist daardoor is een eenmaal verleende vergunning zo waardevol.

Kortetermijnverhuur of langetermijnverhuur: waar ligt de grens?

Een ETV-vergunning is alleen verplicht voor toeristische kortetermijnverhuur. Verhuur je je woning voor langer dan 1 maand, zoals bij gewone langetermijnverhuur, dan valt dat onder het Spaanse huurrecht en heb je geen ETV-vergunning nodig. Verhuur je voor korter dan 1 maand aan toeristen, dan is een ETV-vergunning verplicht.

Let op: In de praktijk is de grens tussen kortetermijnverhuur en langetermijnverhuur niet altijd duidelijk. Laat bij twijfel juridisch beoordelen onder welke regels jouw verhuur valt, vooral als je eigen gebruik met bijvoorbeeld seizoensverhuur wilt combineren.

Het moratorium en de heropening in 2026: wat geldt er nu?

Om de huidige regels te begrijpen, is het goed om even terug te kijken naar de afgelopen jaren.

Vanaf 11 februari 2022 gold op de Balearen – Mallorca, Menorca, Ibiza en Formentera – een streng moratorium. Er werden geen nieuwe ETV-vergunningen meer verleend en toeristische plaatsen mochten niet meer worden overgedragen. Aanleiding waren politieke zorgen over de drukte door het toerisme en de druk op de lokale woningmarkt.

Daardoor werd een woning kopen met een bestaande ETV-vergunning de enige legale manier om actief te worden op de markt voor vakantieverhuur. Woningen met een geldige vergunning stegen sterk in waarde.

Wat er in 2025 veranderde: In april 2025 nam de regering van Marga Prohens een decreet aan met maatregelen om het toerisme te beperken. Het decreet verbood onder meer nieuwe vakantiewoningen in gebouwen met meerdere woningen op de hele eilandengroep, naar het voorbeeld van Palma en Ibiza. Tegelijkertijd kregen bestaande vergunningen die vóór 2017 waren verleend een stevigere juridische basis.

De loting van 2026: In maart 2026 besloot het eilandbestuur voor het eerst weer nieuwe toeristische plaatsen beschikbaar te stellen: in totaal 1.069 plaatsen. Anders dan voorheen worden ze niet meer toegewezen volgens het principe „wie het eerst komt, het eerst maalt”, maar via een openbare loting. Aanmelden kon tot en met 8 april 2026.

Let op: De aanmeldperiode in maart/april 2026 is al voorbij. Wil je nu een ETV-vergunning, dan moet je wachten op het volgende contingent of een woning kopen die al een ETV-vergunning heeft. We laten het je weten zodra een nieuwe procedure wordt aangekondigd.

Nationaal Registro Único gedeeltelijk nietig: Met uitspraak 620/2026 van 19 mei 2026 heeft het Spaanse Hooggerechtshof (Tribunal Supremo) het Koninklijk Besluit 1312/2024 gedeeltelijk nietig verklaard (BOE-A-2026-12300). Vernietigd zijn vooral de regels over de procedure van het Registro Único en de verplichting om je voor het registratienummer in te schrijven bij het kadaster of het register van roerende zaken. Het digitale centrale loket (Ventanilla Única Digital) en de verplichting voor verhuurplatforms om gegevens aan de autoriteiten door te geven blijven gelden. Geen juridisch advies.

Voor welke soorten woningen kun je een aanvraag indienen?

Niet elke woning op Mallorca komt in aanmerking voor een ETV-vergunning. De huidige regels (situatie in 2026) maken een strikt onderscheid naar woningtype.

De nieuwe categorie ETV60 is vooral interessant voor eigenaren die hun hoofdverblijf tijdens het hoogseizoen deels willen verhuren. Dat mag tot 60 dagen per jaar. Deze optie is goedkoper, maar door de grens van 60 dagen zijn de mogelijkheden duidelijk beperkt.

Let op: De indeling van je woning hangt ook af van de stedenbouwkundige zonering (zonificación urbanística). Een pand kan bouwkundig een eengezinswoning zijn, maar in een gebied liggen waar toeristische verhuur niet is toegestaan. Het eigendomsregister geeft hierover geen uitsluitsel: je moet de zonering bij je gemeente (Ajuntament) laten controleren.

Kosten van een ETV-vergunning: waar moet je rekening mee houden?

De kosten van de vergunning zelf zijn bescheiden in verhouding tot de mogelijke inkomsten. Je betaalt per toeristische plaats (plaza turística), niet één vast bedrag per woning.

Daarnaast zijn er eenmalige bijkomende kosten die je zeker moet meenemen in je begroting:

• Technische rapporten (energiecertificaat, bewijs van bewoonbaarheid – cédula de habitabilidad)
• Advocaat- en administratiekosten voor de aanvraag
• Eventuele bouwkundige aanpassingen als de woning nog niet aan de technische eisen voldoet

Voor een middelgrote eengezinswoning moet je rekenen op totale kosten van minstens 25.000–30.000 €, als je ook de voorbereidingskosten meeneemt.

Technische eisen: waar de woning aan moet voldoen

Je krijgt geen ETV-vergunning als de woning niet aan bepaalde bouwkundige en technische eisen voldoet. De belangrijkste eisen vallen uiteen in 4 onderdelen:

1. Stedenbouwkundige voorwaarden Het pand moet in een gebied liggen waar toeristische verhuur volgens het geldende gemeentelijke bestemmingsplan is toegestaan. Illegale bouwwerken (obras ilegales) of niet-gelegaliseerde aanbouwen kunnen een aanvraag in de weg staan.

2. Energiecertificaat Een geldig energiecertificaat (certificado de eficiencia energética) is verplicht. Zonder dit document kun je geen aanvraag indienen. Lees meer in de gids over het energiecertificaat in Spanje.

3. Bewoonbaarheidsverklaring De cédula de habitabilidad bevestigt dat het pand voldoet aan de wettelijke minimumeisen voor bewoning. Als deze verklaring ontbreekt, moet je die alsnog aanvragen.

4. Veiligheids- en toegankelijkheidseisen Volgens de wetgeving van de Balearen moet het pand voldoen aan veiligheids- en toegankelijkheidseisen. Het gaat daarbij om vluchtroutes, rookmelders en toegankelijke sanitaire voorzieningen.

Let op: Bij oudere Fincas en rustieke huizen vormt de bewoonbaarheidsverklaring of het energiecertificaat vaak een struikelblok. Laat daarom vóór je een aanvraag indient de staat van het pand beoordelen door een onafhankelijke architect of bouwkundige.

De loting van 2026: stap voor stap

De nieuwe toewijzingsprocedure verschilt wezenlijk van het oude principe ‘wie het eerst komt, het eerst maalt’. Zo verliep de procedure voor het contingent van 2026:

1. Controleren of je een aanvraag mag indienen – Eigenaren en personen met een gebruiksrecht voor het pand mogen een aanvraag indienen. Per pand is slechts 1 aanvraag mogelijk.
2. Documenten verzamelen – Eigendomsbewijs (uittreksel uit het eigendomsregister), energiecertificaat, bewoonbaarheidsverklaring en, indien van toepassing, een volmacht voor een Gestor of advocaat.
3. Aanvraag indienen – Binnen de aanvraagtermijn (voor de procedure van 2026: tot 8 april 2026) bij de bevoegde eilandraad (Consell de Mallorca) of via het onlineportaal van de overheid van de Balearen.
4. Loting – Na afloop van de termijn worden de beschikbare 1.069 plaatsen verloot onder de geldige aanvragen. De loting is openbaar en transparant.
5. Toewijzing en betaling – Wie de loting wint, betaalt het verschuldigde bedrag per plaats en ontvangt de officiële ETV-licentie.
6. Registratie en start van de verhuur – De licentie wordt ingeschreven in het toerismeregister van de Balearen. Pas daarna mag je legaal verhuren.

Let op: Nieuw verleende licenties mogen de eerste 5 jaar niet worden overgedragen of doorverkocht. Deze bepaling voorkomt dat licenties puur voor speculatie worden gekocht.

Doorlopende verplichtingen als verhuurder met een ETV-licentie

Met een ETV-licentie mag je niet zomaar je gang gaan: je hebt blijvende verplichtingen tegenover de autoriteiten en je gasten.

Let op: Hoe je huurinkomsten worden belast, hangt af van de vraag of je fiscaal inwoner van Spanje bent. Als niet-ingezetene betaal je IRNR over je huurinkomsten. Vraag hierover advies aan een belastingadviseur die in Spanje is erkend: de regels zijn ingewikkeld. Een overzicht van belastingen op onroerend goed vind je bij Belastingen & recht.

Verwacht rendement: waar je realistisch op kunt rekenen

Vergunningen zijn waardevol, omdat vakantieverhuur op Mallorca aanzienlijke inkomsten kan opleveren. Dit zijn enkele onderbouwde richtbedragen:

Volgens marktkenners leveren goed gelegen woningen aan de kust in het zuidoosten een brutorendement op van 5–7 % per jaar. Het nettorendement hangt af van beheerkosten, belastingen, onderhoud en de bezettingsgraad.

Ook de ETV-vergunning zelf verhoogt de waarde van een woning merkbaar. Tijdens het moratorium waren woningen met een bestaande vergunning bijzonder gewild. Die meerwaarde blijft ook bij een eventuele heropening van belang, zolang het totale aantal plaatsen begrensd is.

De meest voorkomende fouten bij een ETV-aanvraag

Veel eigenaren verliezen onnodig tijd en geld door fouten die ze hadden kunnen voorkomen. Dit zijn de meest voorkomende:

1. Niet gecontroleerd of verhuur in deze zone is toegestaan De woning ligt in een zone waar toeristische verhuur niet is toegestaan. Dat blijkt pas nadat de aanvraag is ingediend.

2. Ontbrekende of verlopen documenten Het energiecertificaat of de bewoonbaarheidsverklaring ontbreekt, is verlopen of is afgegeven voor een ander gebruik.

3. Niet-gelegaliseerde bouwwerken Een poolhouse, dakterras of aanbouw staat niet in het eigendomsregister of heeft geen bouwvergunning. Je leest er meer over in de gids over het legaliseren van illegale bouwwerken.

4. Verkeerd type vergunning aangevraagd Een ETV60 voor een woning die geen hoofdverblijf is, of een aanvraag voor een appartement in een gebouw met meerdere woningen, wat sinds het decreet van 2025 niet meer is toegestaan.

5. Termijnen gemist De aanmeldperiode voor de loting van 2026 was bijzonder kort (minder dan 3 weken). Wie niet meteen reageerde, viel buiten de boot.

6. Overdrachtsclausule genegeerd De nieuwe vergunningen mogen 5 jaar lang niet worden verkocht of overgedragen. Wil je de woning op korte termijn verkopen, dan kun je de meerwaarde van de nieuwe vergunning niet benutten.

Illegale verhuur: wat zijn de gevolgen?

Verhuur je zonder geldige ETV-vergunning, dan riskeer je ernstige gevolgen:

• Boetes van 5.001 tot 50.000 € voor illegale toeristische kortetermijnverhuur (een ernstige overtreding volgens Decreto-ley 4/2025); bij zeer ernstige overtredingen 50.001 tot 500.000 €
• Een verbod op verhuur door de bevoegde toeristische autoriteit
• Aansprakelijkheid voor schade die gasten veroorzaken, zonder dekking door een verzekering
• Reputatieschade als de inspectie in het openbaar een controle uitvoert

De Balearische overheid controleert de laatste jaren aanzienlijk vaker. Door meldingen van verhuurplatforms, tips van buren en gerichte inspecties is de kans reëel dat illegale verhuur aan het licht komt.

Wat komt er na de vergunning? Je volgende stap

Een ETV-vergunning is het begin, niet het einddoel. Stel jezelf na de toekenning meteen deze vragen:

• Zelf beheren of uitbesteden? Professionele beheerders (property management companies) regelen de boekingen, schoonmaak, gastenservice en gastregistratie via SES.Hospedajes. Hun provisie bedraagt doorgaans 15–25 % van de inkomsten.
• Welke fiscale aanpak kies je? IRPF of IRNR, btw-aftrek en een correcte boekhouding: een belastingadviseur die gespecialiseerd is in Spanje kan dit met je uitzoeken.
• Welke verzekering sluit je af? Er zijn speciale verzekeringen voor toeristische verhuur; een gewone inboedelverzekering biedt doorgaans geen dekking.
• Hoe regel je de Ecotasa? Je moet deze Balearische toeristenbelasting per overnachting en per gast innen en correct afdragen.

Checklist: een ETV-vergunning aanvragen op Mallorca

Controleer deze punten voordat je een aanvraag indient:

• Woningtype toegestaan (eengezinswoning, rijtjeshuis/twee-onder-een-kapwoning of ETV60-hoofdverblijf)
• Bestemmingsplan staat toeristisch gebruik toe
• Gegevens in het eigendomsregister kloppen en zijn volledig (geen niet-geregistreerde bouwwerken)
• Geldig energiecertificaat aanwezig
• Bewoonbaarheidsverklaring (cédula de habitabilidad) is actueel
• Voldaan aan de veiligheidseisen (rookmelders, aanduiding van vluchtroutes)
• Eigendom volledig aantoonbaar
• Aanvraag op tijd en volledig ingediend
• Overdrachtsclausule (5 jaar) meegenomen in investeringsstrategie
• Fiscaal advies en verzekeringsadvies ingewonnen

Conclusie: is een ETV-licentie in 2026 nog de moeite waard?

Ja, maar houd je verwachtingen realistisch. De loting van 2026 liet zien dat alle beschikbare plaatsen meteen werden vergeven. De vraag is veel groter dan het aanbod, waardoor de waarde van een geldige licentie op lange termijn stabiel blijft.

Als je je huis of finca legaal aan vakantiegangers wilt verhuren, heb je 2 mogelijkheden: wachten op de volgende aanvraagronde en je zo goed mogelijk voorbereiden, of nu een woning met een bestaande ETV-licentie kopen. Beide opties hebben voor- en nadelen. Wat het beste past, hangt sterk af van je persoonlijke doelen, je woning en je tijdsplanning.

Verhuur zonder licentie kan je duur komen te staan. Als je de licentie volgens de regels aanvraagt en gebruikt, heb je een blijvend concurrentievoordeel op 1 van de aantrekkelijkste toeristische markten van Europa.

Officiële bronnen

• Consell de Mallorca – Departament de Turisme: www.conselldemallorca.net – de instantie die op Mallorca ETV-vergunningen verleent
• Govern de les Illes Balears – toerisme: www.caib.es – officiële informatie over de toerismewet van de Balearen
• ATIB – Agència Tributària de les Illes Balears: www.atib.es – Ecotasa (toeristenbelasting) en belastingverplichtingen
• AEAT – Agencia Estatal de Administración Tributaria: www.agenciatributaria.es – IRPF / IRNR en inkomstenbelastingverplichtingen voor verhuurders
• BOE – Boletín Oficial del Estado: www.boe.es – wetteksten en decreten (waaronder wetsdecreet 3/2022, het decreet van april 2025, toerismewet 8/2012, Real Decreto 933/2021 en uitspraak 620/2026 van het Tribunal Supremo)
• Habtur – Associació d'Habitatges Turístics de Balears: tel. 656 604 852 – branchevereniging voor vakantieverhuur op de Balearen