Vakantieverhuur op Mallorca: een ETV-vergunning legaal aanvragen

Als je je woning op Mallorca legaal aan vakantiegangers wilt verhuren, heb je een ETV-vergunning nodig – de Estancia Turística en Vivienda. Zonder die vergunning riskeer je flinke boetes, en geen enkel platform ter wereld beschermt je tegen een controle. Sinds februari 2022 gold er een streng moratorium, waardoor de toekenning van nieuwe vergunningen volledig werd bevroren. Met ingang van het voorjaar van 2026 heeft de regering van de Balearen voor het eerst weer een officieel quotum vrijgegeven: 1.069 toeristische plaatsen, dit keer via een transparante loting. In deze gids kom je te weten welke soorten onroerend goed in aanmerking komen voor een vergunning, wat een vergunning kost, aan welke technische eisen je moet voldoen, hoe de procedure stap voor stap verloopt – en wat er gebeurt als je zonder vergunning verhuurt.

Weet je al of je woning überhaupt in aanmerking komt voor een vergunning?

• 📩 Stuur een persoonlijk verzoek — We controleren gratis of je woning in aanmerking komt voor ETV
• Gericht vakantiehuizen kopen — waar investeerders op moeten letten bij de aankoop

Wat de ETV-vergunning is – en waarom je zonder die vergunning niet mag verhuren

De afkorting ETV staat voor Estancia Turística en Vivienda – in het Nederlands: toeristische accommodatie in een woonhuis. Dit is de officiële vergunning van de Balearen waarmee je je huis of Finca voor korte tijd, dus voor losse dagen of weken, aan toeristen mag verhuren.

Zonder geldige ETV-vergunning is elke toeristische kortetermijnverhuur op Mallorca illegaal, hoe veel positieve beoordelingen je ook op Airbnb hebt. De toerismewet van de Balearen voorziet in boetes vanaf 20.000 € voor overtredingen – en recidivisten riskeren aanzienlijk hogere straffen.

Belangrijk om te weten: de ETV-vergunning is niet hetzelfde als een gewone bedrijfsvergunning. Ze wordt geregeld via het concept van de zogenaamde plazas turísticas (toeristische plaatsen). Elke plaza staat voor een slaapplaats voor een gast. Het totale aantal plazas op Mallorca is beperkt – en dat maakt een eenmaal verleende vergunning juist zo waardevol.

Korte termijn vs. lange termijn: waar ligt de grens?

De ETV-vergunning is alleen verplicht voor toeristische kortetermijnverhuur. Als je je woning voor een periode van meer dan een maand verhuurt (klassieke langetermijnverhuur), val je onder het Spaanse huurrecht en heb je geen ETV-vergunning nodig. Voor alles wat onder deze drempel valt en voor toeristische doeleinden wordt gebruikt, is de ETV verplicht.

Let op: het verschil tussen korte- en langetermijnverhuur is in de praktijk niet altijd even duidelijk. Laat bij twijfel de juridische inrichting van jouw specifieke verhuurmodel nakijken – vooral als je gemengde modellen (bijv. eigen gebruik + seizoensverhuur) van plan bent.

Het moratorium en de versoepeling in 2026: wat er nu geldt

Om de ontwikkeling van het huidige rechtskader te begrijpen, moet je even terugkijken naar de recente geschiedenis.

Vanaf 11 februari 2022 is er een strikt moratorium van kracht gekomen dat op de Balearen – Mallorca, Menorca, Ibiza en Formentera – de toekenning van nieuwe ETV-vergunningen en de overdracht van toeristische plaatsen volledig heeft opgeschort. De reden hiervoor waren politieke overwegingen rond toeristische overbelasting en de druk op de lokale woningmarkt.

Daardoor werd het kopen van een woning met een bestaande ETV-vergunning de enige legale manier om de markt voor vakantieverhuur te betreden. Woningen met een geldige vergunning stegen enorm in waarde.

Wat er in 2025 is veranderd: In april 2025 heeft de regering van Marga Prohens een decreet aangenomen met maatregelen om het toerisme aan banden te leggen. Dit decreet voerde onder andere een algemeen verbod in op nieuwe vakantieappartementen in meergezinswoningen op de hele archipel – net zoals het model dat eerder in Palma en op Ibiza gold. Tegelijkertijd kregen bestaande vergunningen die vóór 2017 waren afgegeven, een stabielere juridische basis.

De loting van 2026: In maart 2026 besloot de eilandregering om voor het eerst weer een nieuw contingent aan toeristische plaatsen toe te wijzen – in totaal 1.069 plaatsen. In tegenstelling tot vroeger gebeurt de toewijzing niet meer volgens het principe „wie het eerst komt, het eerst maalt”, maar via een openbare loting. De aanmeldingstermijn liep tot 8 april 2026.

Let op: De aanmeldingsperiode voor maart/april 2026 is al gesloten. Als je nu mee wilt doen, moet je ofwel wachten op de volgende ronde, ofwel een woning kopen met een bestaande ETV-vergunning. We laten je weten zodra er een nieuwe procedure wordt aangekondigd.

Welke soorten onroerend goed komen in aanmerking voor een aanvraag?

Niet elk pand op Mallorca komt überhaupt in aanmerking voor een ETV-vergunning. De huidige regelgeving (stand 2026) maakt een strikt onderscheid op basis van het type pand.

De categorie ETV60 is nieuw en vooral interessant voor eigenaren die hun hoofdwoning tijdens het hoogseizoen gedeeltelijk willen verhuren: dat mag tot 60 dagen per jaar. Deze optie is goedkoper, maar wel duidelijk beperkt door de 60-dagenregel.

Let op: De classificatie van je woning hangt ook af van de bestemmingsplannen (zonificación urbanística). Een woning kan bouwkundig gezien een eengezinswoning zijn, maar in een zone liggen waar toeristische verhuur niet is toegestaan. Het kadaster alleen zegt hier niets over – je moet een bestemmingscontrole laten uitvoeren bij je gemeente (Ajuntament).

Kosten van een ETV-licentie: waar je rekening mee moet houden

De licentiekosten zelf zijn redelijk in verhouding tot de mogelijke inkomsten. Ze worden per toeristische plek (plaza turística) berekend, niet als vast bedrag per woning.

Daarnaast zijn er eenmalige bijkomende kosten die je zeker moet meerekenen:

• Technische rapporten (energiecertificaat, bewonbaarheidsverklaring – cédula de habitabilidad)
• Advocaat- en administratiekosten voor het indienen van de aanvraag
• Eventuele bouwkundige aanpassingen, als het pand nog niet aan de technische eisen voldoet

Een serieuze begroting zou uitgaan van totale kosten van minstens 25.000–30.000 € voor een middelgrote eengezinswoning, als je de voorbereidingskosten ook meerekent.

Technische eisen: waaraan het pand moet voldoen

De ETV-vergunning wordt niet afgegeven als het pand niet aan bepaalde bouwkundige en technische normen voldoet. De belangrijkste eisen kun je in vier categorieën indelen:

1. Stedenbouwkundige voorwaarden Het pand moet in een zone liggen waar toeristische verhuur volgens het geldende gemeentelijke bestemmingsplan is toegestaan. Niet-toegestane bouwwerken (obras ilegales) of niet-gelegaliseerde aanbouwen kunnen de aanvraag tegenhouden.

2. Energiecertificaat Een geldig energie-efficiëntiecertificaat (certificado de eficiencia energética) is verplicht. Zonder dit document wordt je aanvraag niet in behandeling genomen. Meer hierover vind je in de gids ‘Energiecertificaat Spanje’.

3. Bewoonbaarheidsverklaring La cédula de habitabilidad bevestigt dat het pand voldoet aan de wettelijke minimumnormen voor bewoning. Als je die niet hebt, moet je er een nieuwe aanvragen.

4. Veiligheids- en toegankelijkheidsnormen Het wettelijk kader van de Balearen schrijft voor dat je je aan de veiligheids- en toegankelijkheidsvoorschriften moet houden – het gaat dan concreet om vluchtwegen, rookmelders en toegankelijke sanitaire voorzieningen.

Let op: Oudere finca’s en rustieke huizen worden vaak afgewezen vanwege het bewonbaarheidscertificaat of het energiecertificaat. Laat de bouwkundige staat door een onafhankelijke architect of taxateur controleren voordat je de aanvraag indient.

De loting van 2026: stap voor stap uitgelegd

De nieuwe toewijzingsprocedure verschilt fundamenteel van het oude ‘first-come-first-served’-principe. Dit is hoe het in zijn werk ging voor het contingent van 2026:

1. Controle of je in aanmerking komt – Eigenaren of rechthebbenden van het onroerend goed kunnen een aanvraag indienen. Per onroerend goed is slechts één aanvraag mogelijk.
2. De documenten klaarmaken – eigendomsbewijs (uittreksel uit het kadaster), energiecertificaat, bewonbaarheidsverklaring, eventueel een volmacht voor een beheerder of advocaat.
3. Aanvraag indienen – Binnen de aanvraagtermijn (voor de procedure van 2026: tot 8 april 2026) bij de bevoegde eilandraad (Consell de Mallorca) of via het onlineportaal van de Balearische overheid.
4. Loting – Na afloop van de deadline worden de beschikbare 1.069 plaatsen onder de geldige aanmeldingen verloot. De procedure is openbaar en transparant.
5. Kennisgeving en betaling – Wie de loting wint, betaalt het verschuldigde bedrag per plaats en krijgt de officiële ETV-licentie.
6. Registratie en start van de activiteiten – De vergunning wordt ingeschreven in het toerismeregister van de Balearen. Pas daarna mag je legaal verhuren.

Let op: Nieuw verleende licenties mogen de eerste vijf jaar niet worden overgedragen of doorverkocht. Deze clausule voorkomt dat licenties puur uit speculatieve overwegingen worden gekocht.

Lopende verplichtingen als erkende vakantieverhuurder

Een ETV-vergunning is geen vrijbrief – je neemt ermee blijvend verplichtingen op je ten opzichte van de overheid en je gasten:

Let op: hoe je huurinkomsten fiscaal worden behandeld, hangt ervan af of je fiscaal in Spanje woonachtig bent of niet. Als niet-ingezetene betaal je IRNR over je huurinkomsten. Laat je hierover adviseren door een in Spanje erkende belastingadviseur – de regels zijn complex. Een overzicht van vastgoedgerelateerde belastingen vind je onder Belastingen & Recht.

Verwacht rendement: wat je realistisch gezien kunt verwachten

Vergunningen zijn waardevol, want de inkomsten uit vakantieverhuur op Mallorca kunnen behoorlijk hoog oplopen. Hier zijn een paar bewezen richtcijfers:

Voor goed gelegen kustlocaties in het zuidoosten noemen marktwaarnemers brutorendementen van 5–7 % per jaar. De nettomarge hangt af van beheerkosten, belastingen, onderhoud en de bezettingsgraad.

De ETV-vergunning zelf zorgt voor een merkbare stijging van de vastgoedwaarde: panden met een bestaande vergunning werden tijdens het moratorium als bijzonder gewilde activa beschouwd – en deze meerwaarde blijft ook na een eventuele heropening van belang, zolang het totale aantal plaatsen beperkt blijft.

De meest voorkomende fouten bij de ETV-aanvraag

Veel eigenaren verliezen kostbare tijd en geld door vermijdbare fouten. Dit zijn de meest voorkomende:

1. Bestemmingsplan niet gecontroleerd Het pand ligt in een zone waar toeristische verhuur niet is toegestaan. Dat kom je pas te weten als de aanvraag al is ingediend.

2. Ontbrekende of verlopen documenten Het energiecertificaat of de bewonbaarheidsverklaring ontbreekt, is verlopen of is afgegeven voor een ander gebruiksdoel.

3. Ongeautoriseerde bouwwerken Een zwembadhuis, een dakterras of een aanbouw staat niet in het kadaster of is niet goedgekeurd volgens de bouwvoorschriften. Meer hierover vind je in de gids ‘Illegale bouwwerken legaliseren’.

4. Verkeerd licentietype aangevraagd ETV60 voor een woning die niet je hoofdverblijfplaats is, of een aanvraag voor een appartement in een meergezinswoning, wat sinds het decreet van 2025 niet meer is toegestaan.

5. Termijnen gemist De termijn voor de loting van 2026 was superkort (minder dan 3 weken). Wie niet meteen reageerde, viel buiten de boot.

6. Overdrachtsclausule genegeerd De nieuwe licenties mogen vijf jaar lang niet worden verkocht of overgedragen. Wie het pand op korte termijn wil verkopen, loopt daarmee de meerwaarde van de nieuwe licentie mis.

Illegale verhuur: welke gevolgen kun je verwachten?

Wie zonder geldige ETV-vergunning verhuurt, riskeert flinke gevolgen:

• Boetes vanaf 20.000 € bij illegale toeristische kortetermijnverhuur
• Exploitatieverbod door de bevoegde toeristische dienst
• Aansprakelijkheid voor schade die gasten veroorzaken – zonder verzekeringsdekking
• Reputatieschade bij een openbare controle door de inspectie

De Balearische overheid heeft de afgelopen jaren het aantal controles flink opgevoerd. Meldingen via het platform, tips van buren en gerichte inspecties maken het risico om gepakt te worden heel reëel.

Wat komt er na je diploma? Je volgende stap

Een ETV-licentie is het startschot, niet het einddoel. Deze vragen kun je jezelf het beste meteen na de toekenning stellen:

• Zelf beheren of uitbesteden? Professionele beheermaatschappijen (property management companies) regelen de boekhouding, de schoonmaak, de gastenbegeleiding en de aangifte bij de politie. Hun commissie ligt meestal tussen de 15 en 25 % van de inkomsten.
• Een belastingstrategie bepalen – IRPF of IRNR, aftrek van voorbelasting, correcte boekhouding: dat legt een belastingadviseur die gespecialiseerd is in Spanje je uit.
• Een verzekering afsluiten – Er zijn speciale tarieven voor toeristische verhuur; een gewone inboedelverzekering dekt dit meestal niet.
• Ecotasa instellen – Je moet de toeristenbelasting van de Balearen per overnachting en per gast innen en correct afdragen.

Checklist: ETV-vergunning aanvragen op Mallorca

Controleer deze punten voordat je een aanvraag indient:

• Toegestaan type woning (eengezinswoning, rij- of twee-onder-een-kapwoning of ETV60-hoofdverblijfplaats)
• De bestemmingsregeling in het bestemmingsplan staat toeristisch gebruik toe
• Het kadaster is correct en volledig (geen niet-geregistreerde gebouwen)
• Er is een geldig energiecertificaat
• Bewoonbaarheidsverklaring (cédula de habitabilidad) – actueel
• Voldoet aan de veiligheidseisen (rookmelders, bewegwijzering van vluchtwegen)
• Volledig eigendomsbewijs
• Aanvraag op tijd en volledig ingediend
• Overdrachtsclausule (5 jaar) is meegenomen in de investeringsstrategie
• Belasting- en verzekeringsadvies ingewonnen

Conclusie: Is de ETV-licentie voor 2026 nog de moeite waard?

Ja – maar met realistische verwachtingen. De loting van 2026 heeft laten zien dat de markt de beschikbare plaatsen meteen opslokt. De vraag is veel groter dan het aanbod, waardoor de waarde van een geldige licentie op de lange termijn stabiel blijft.

Voor eigenaren die hun huis of finca legaal aan vakantiegangers willen verhuren, zijn er twee mogelijkheden: wachten op de volgende toewijzingsronde en je daar zo goed mogelijk op voorbereiden – of nu een woning kopen met een bestaande ETV-vergunning. Beide opties hebben voor- en nadelen, die sterk afhangen van je persoonlijke doelen, je woning en je tijdschema.

Wie zonder vergunning verhuurt, speelt een duur spelletje roulette. Wie de vergunning netjes aanvraagt en er volgens de regels mee werkt, heeft een blijvend concurrentievoordeel op een van de aantrekkelijkste toerismemarkten van Europa.

Neem direct contact met ons op voor een persoonlijke beoordeling van je woning – van de bestemmingsplancontrole tot begeleiding bij de aanvraag.

Officiële bronnen

• Consell de Mallorca – Departament de Turisme: www.conselldemallorca.net – de instantie die verantwoordelijk is voor het verlenen van ETV-vergunningen op Mallorca
• Regering van de Balearen – Toerisme: www.caib.es – officiële informatie over de toerismewet van de Balearen
• ATIB – Belastingdienst van de Balearen: www.atib.es – Ecotasa (toeristenbelasting), belastingverplichtingen
• AEAT – Agencia Tributaria: www.agenciatributaria.es – IRPF / IRNR, inkomstenbelastingverplichtingen voor verhuurders
• BOE – Boletín Oficial del Estado: www.boe.es – Wetteksten en decreten (o.a. decreetwet 3/2022, decreet april 2025)
• Habtur – Vereniging van toeristische accommodaties van de Balearen: Tel. 656 604 852 – Brancheorganisatie voor toeristische verhuur op de Balearen