Investeren in vastgoed op Mallorca: rendement in 2026 – langetermijnverhuur versus vakantieverhuur
Als je in 2026 een woning op Mallorca koopt en niet alleen aan eigen gebruik denkt, sta je voor een belangrijke vraag: kun je een beter rendement halen met langetermijnverhuur of met vakantieverhuur – en welke optie past bij je eigen risicoprofiel? De markt is structureel veranderd: gemiddelde vierkante meterprijzen van 7.370 euro op het hele eiland (volgens het CRES-marktonderzoek van 2026), een feitelijke stop op nieuwe vergunningen voor vakantieverhuur en een tegelijkertijd krappe markt voor langetermijnverhuur zorgen voor een complex beeld. Deze gids laat je zien hoe je als belegger het nettohuurrendement van beide modellen realistisch kunt berekenen, met welke kosten, belastingen en regelgevende hindernissen je rekening moet houden, en welke locaties in 2026 de beste verhouding tussen aankoopprijs en rendementspotentieel bieden.
Welk verhuurmodel past bij je woning op Mallorca – en wat houd je na aftrek van belastingen echt over?
- 📩 Een persoonlijk verzoek indienen — Een individuele rendementsraming voor jouw pand
- Alles over verhuren op Mallorca
De vastgoedmarkt op Mallorca in 2026: wat je als belegger moet weten
De situatie voor vastgoedbeleggers op Mallorca is in 2026 zo dubbelzinnig als NIE tevoren: de prijzen blijven maar stijgen, het aanbod blijft schaars – en tegelijkertijd worden de regels steeds strenger. Wie hier investeert, heeft een duidelijke strategie nodig.
Uit het onafhankelijke CRES-marktonderzoek (Steinbeis-Transfer-Institut, twaalfde editie, in samenwerking met Porta Mallorquina) laat voor 2026 een gemiddelde prijs per vierkante meter van 7.370 euro voor het hele eiland zien – een stijging van 9,8 procent ten opzichte van vorig jaar. Sinds 2015 zijn de prijzen daarmee rekenkundig bijna verdubbeld (+97 %). Bestaande woningen zijn met zo’n 12 procent aanzienlijk sterker in prijs gestegen dan nieuwbouw (+4 %), hoewel nieuwbouw per vierkante meter nog steeds 24 procent duurder is dan bestaande woningen.
| Regio | Gemiddelde prijs/m² 2026 | Prijsontwikkeling |
|---|---|---|
| Zuidwesten (Andratx, Son Vida, Calvià) | vanaf 10.000 € | Aandeel luxe +84 % |
| Palma (appartementen) | 5.000–10.000 € | stabiel stijgend |
| Noordoosten | Aanbieding +21 % | tot +17 % |
| Zuidoost | Aanbod +24 % | snelgroeiend |
| Op het hele eiland (Ø) | 7.370 € | +9,8 % |
Tegelijkertijd blijkt uit gegevens van het Spaanse notarisportaal dat het aantal transacties in woningen op de Balearen in november 2025 met 13,9 procent is gedaald ten opzichte van dezelfde maand vorig jaar – een van de sterkste dalingen in heel Spanje. Hoge prijzen en druk vanuit de regelgeving remmen het aantal transacties af, zonder dat de prijzen er noemenswaardig door dalen.
Opmerking: Het prijsverschil tussen eenvoudige bestaande woningen en topwoningen met zeezicht is enorm. Woningen met een prachtig zeezicht of een eigen luxe zwembad maken volgens het onderzoek elk nog maar zo’n 2 % van het aanbod uit – door hun zeldzaamheid liggen de prijzen ver boven het gemiddelde.
Een gedetailleerd overzicht van de prijsontwikkelingen per wijk vind je in onze gids over vastgoedprijzen.
Bijkomende aankoopkosten: waar je rekening mee moet houden voordat je het rendement berekent
Voordat je de huuropbrengsten afzet tegen de aankoopprijs, moet je de bijkomende aankoopkosten meenemen in de rendementsberekening. Op Mallorca (Balearen) heb je bij de aankoop van een bestaande woning meestal te maken met de volgende kostenposten:
| Kostenpost | Hoogte (ca.) | Basis |
|---|---|---|
| ITP (overdrachtsbelasting Balearen) | afhankelijk van de aankoopprijs, in verschillende schijven | Balearen-tarief, details → ITP Balearen 2026 |
| Notariskosten | ongeveer 0,5–1 % | Aankoopprijs |
| Inschrijving in het kadaster | ongeveer 0,1–0,5 % | Aankoopprijs |
| Advocatenkosten (Abogado) | ongeveer 1 % | Aankoopprijs |
| Totale bijkomende kosten (bestaande woningen) | ongeveer 10–14 % | Aankoopprijs |
| Nieuwbouw (IVA + AJD in plaats van ITP) | ongeveer 11–12 % | Aankoopprijs |
Dat betekent: als je een woning koopt voor 500.000 euro, heb je in de praktijk 50.000 tot 70.000 euro aan bijkomende kosten – geld dat je niet rendabel kunt inzetten en dat het rendement op je eigen vermogen de eerste jaren flink omlaag haalt. Lees er meer over in de gids over de bijkomende aankoopkosten op Mallorca.
Model 1: Langetermijnhuur – stabiel rendement, voorspelbaar risico
De langetermijnverhuur (Spaans: arrendamiento de vivienda) valt onder de nationale huurwet (LAU). Huurders genieten huurbescherming; de minimale huurperiode bedraagt bij particulieren meestal vijf jaar (bij rechtspersonen als verhuurder meestal zeven jaar). Voor jou als belegger betekent dit: voorspelbare inkomsten, nauwelijks seizoensschommelingen, maar beperkte flexibiliteit.
Hoeveel kun je verdienen met langetermijnverhuur op Mallorca?
De vraag naar woningen voor langetermijnverhuur is op Mallorca behoorlijk groot: de krappe woningmarkt – veroorzaakt door de druk van het toerisme, de bevolkingsgroei en de trage nieuwbouw – drijft de huurprijzen omhoog. In Palma liggen de maandelijkse huurprijzen voor goed uitgeruste appartementen (80–100 m²) meestal tussen de 1.200 en 2.000 euro, en in populaire buurten zelfs nog hoger.
| Type pand / Locatie | Maandelijkse huur (ca.) | Jaarlijkse huuropbrengst (bruto) |
|---|---|---|
| Appartement van 70 m², Palma (standaard) | 1.200–1.500 € | 14.400–18.000 € |
| Appartement van 90 m², Palma (goed) | 1.500–2.000 € | 18.000–24.000 € |
| Huis/villa van 150 m², omgeving | 2.000–3.500 € | 24.000–42.000 € |
| Appartement, plattelandsgemeente | 800–1.200 € | 9.600–14.400 € |
Typische lopende kosten (voor rekening van de verhuurder):
- IBI (onroerendgoedbelasting): verschilt per gemeente en kadastrale waarde → IBI-gids
- Comunidad de propietarios (gemeenschappelijke kosten): afhankelijk van het complex 50–300 € per maand → Vereniging van eigenaren in Spanje
- Opstalverzekering: aanbevolen → Inboedelverzekering Spanje
- Beheer/Property Management: zo’n 5–10 % van de huurprijs
Fiscale behandeling: Huurinkomsten vallen onder de Spaanse inkomstenbelasting (IRPF). Verhuurders die niet in Spanje wonen (niet-ingezetenen) betalen een vast tarief van 19 % (EU/EER-onderdanen) over de netto-opbrengst. Beroepskosten zoals rente, afschrijvingen, administratie en reparaties mogen worden afgetrokken.
Let op: In Spanje zijn er onder bepaalde voorwaarden fiscale voordelen voor langetermijnverhuurders – afhankelijk van de verhuursituatie kun je mogelijk aftrekposten toepassen op je nettohuuropbrengsten. De precieze voorwaarden veranderen regelmatig; laat dit in jouw specifieke geval even nakijken door een belastingadviseur (Asesor Fiscal).
Meer info over langetermijnverhuur: Langetermijnverhuur Mallorca
Model 2: Vakantieverhuur – hogere inkomsten, complexere randvoorwaarden
De vakantieverhuur (arrendamiento de viviendas vacacionales, ETV = Estancia Turística Vacacional) was lange tijd de droom van veel investeerders op Mallorca: in het hoogseizoen kun je aantrekkelijke weekhuurprijzen halen, en als je dat over een aantal weken bekijkt, klinken de cijfers best aantrekkelijk. Maar in 2026 is de realiteit fundamenteel veranderd.
ETV-vergunning: Feitelijke stop op de afgifte sinds Decreto 4/2025
De belangrijkste verandering in de regelgeving voor investeerders op Mallorca in 2026 is waarschijnlijk Decreto 4/2025 van de regering van de Balearen: Met dit decreet is de toekenning van nieuwe ETV-vergunningen voor appartementen in meergezinswoningen (zogenaamde ‘pisos’) in feite bevroren. Nieuwe vergunningen voor vakantieverhuur voor deze categorie woningen zijn dus niet meer verkrijgbaar op de Balearen.
Wat betekent dat precies?
| Objectcategorie | ETV-licentie 2026 mogelijk? |
|---|---|
| Eengezinswoningen, finca’s, villa’s | In principe wel (houd je aan de regels voor bestaande voorraad) |
| Appartementen in meergezinswoningen | Toewijzing stopgezet (Decreet 4/2025) |
| Objecten met een bestaande ETV-licentie | overdraagbaar bij aankoop – beoordeling per geval |
| Stedelijke ontwikkelingen met bestemmingsplan | afhankelijk van de gemeente – altijd even controleren |
Let op: als je een woning als vakantiehuis verhuurt zonder geldige ETV-vergunning, loop je het risico op flinke boetes. De controles op de Balearen zijn de afgelopen jaren flink opgevoerd. Alle details over de vergunningsplicht: ETV-vergunning Mallorca
Wat levert vakantieverhuur nu echt op?
Als je een woning koopt met een bestaande ETV-vergunning of een villa/finca waar aan de voorwaarden wordt voldaan, kun je nog steeds vakantiegasten ontvangen. De inkomsten zijn – bij professioneel beheer – hoger dan bij langetermijnverhuur, maar de kosten zijn ook aanzienlijk.
Realistisch rekenvoorbeeld (villa, 4 slaapkamers, zuidwesten van Mallorca):
| Functie | Bedrag/jaar |
|---|---|
| Bruto huuropbrengsten (20 weken à gemiddeld 3.500 € per week) | 70.000 € |
| Beheersvergoeding agentschap (20–25 %) | –15.750 € |
| Schoonmaak, was, service | –6.000 € |
| Kleine reparaties, onderhoud | –3.500 € |
| Elektriciteit, water (aandeel van de verhuurder) | –2.500 € |
| IBI, Gemeenschap, Verzekering | –4.000 € |
| Maanden leegstand (pro rata) | daarmee is al rekening gehouden |
| Netto-inkomsten vóór belastingen | ongeveer 38.250 € |
| Spaanse inkomstenbelasting (19 %, EU-burgers) | –7.268 € |
| Netto-opbrengst na belastingen | ongeveer 31.000 € |
Bij een aankoopprijs van 900.000 euro (plus ca. 12 % bijkomende kosten = ca. 1.008.000 € totale investering) kom je uit op een nettohuurrendement van ca. 3,1 %. Het brutorendement vóór kosten en belastingen ligt rond de 7,8 % – dat is het cijfer dat makelaars graag noemen, maar dat zelden zomaar haalbaar is.
Let op: het daadwerkelijke rendement hangt sterk af van de bezettingsgraad. 20 weken is realistisch voor toplocaties, maar in minder goede locaties of bij minder professioneel beheer kan het ook aanzienlijk minder zijn – wat de berekening flink verslechtert.
Rendementsvergelijking: langetermijnverhuur versus vakantieverhuur in één oogopslag
| Criterium | Langetermijnverhuur | Vakantieverhuur |
|---|---|---|
| Bruto huuropbrengst (ca.) | 3–5 % | 5–8 % |
| Nettohuurrendement na kosten en belastingen | 2–3,5 % | 2,5–4,5 % |
| Regelgevingsrisico 2026 | laag | hoog (licentie stopgezet) |
| Administratieve rompslomp | weinig | hoog |
| Flexibiliteit bij eigen gebruik | nauwelijks | hoog |
| Fiscale aftrekbaarheid | goed | goed |
| Kredietrisico | middel (huurrecht) | seizoensgebonden |
| Potentieel voor waardestijging | gelijk | gelijk |
| Je kunt zonder licentie beginnen | ja | nee (pisos) |
Conclusie van de vergelijking: de hogere brutobedragen van vakantieverhuur smelten, na aftrek van kosten, belastingen en een realistische bezettingsgraad, weg tot een niveau dat vaak niet veel hoger ligt dan dat van langetermijnverhuur – maar wel gepaard gaat met aanzienlijk meer gedoe en regelgevingsrisico’s.
Welke locaties bieden de beste prijs-rendementsverhouding?
Niet overal op Mallorca zijn de aankoopprijs en de te verwachten huuropbrengst even goed in balans. Terwijl het zuidwesten de hoogste prijzen en tegelijkertijd de hoogste vakantiehuurprijzen kent, kunnen gebieden in het noordoosten en zuidoosten die structureel groeien aantrekkelijkere instapmogelijkheden bieden.
| Locatie | Gemiddelde prijs/m² | Rendementspotentieel op lange termijn | Rendementspotentieel vakantie | Opmerking |
|---|---|---|---|---|
| Zuidwesten (Andratx, Calvià, Son Vida) | vanaf 10.000 € | laag (hoge aankoopprijs) | gemiddeld-hoog | Luxe segment, weinig ETV-voorraad |
| Palma (oude stad, Santa Catalina) | 7.000–10.000 € | gemiddeld | beperkt (licentie van Pisos opgeschort) | Grote vraag op de lange termijn |
| Noordoosten (Alcúdia, Pollença) | onder Ø | gemiddeld | gemiddeld | Aanbod +21 %, stijgend |
| Zuidoosten (Santanyí, Ses Salines) | onder Ø | gemiddeld | gemiddeld-hoog | Aanbod +24 %, in de lift |
| Het binnenland/dorpen | goedkoop | laag-gemiddeld | weinig | Nieuwe opwaardering, niche |
Tip: Volgens een marktonderzoek laten het noordoosten en zuidoosten in 2026 de sterkste groei van het aanbod zien – wat voor kopers meer keuze betekent en mogelijk een betere onderhandelingspositie oplevert, zonder dat je hoeft in te boeten aan prijsdynamiek.
Belastingen bij verhuur: wat houd je er echt van over?
Hoe huurinkomsten fiscaal worden behandeld, hangt ervan af of je in Spanje als ingezetene of als niet-ingezetene wordt aangemerkt.
Niet-ingezetenen (het meest voorkomende geval bij Duitse beleggers):
| Soort belasting | Zin | Berekeningsgrondslag |
|---|---|---|
| IRNR (inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen) | 19 % (EU/EER) | Nettohuuropbrengsten na aftrek van kosten |
| IBI (onroerendgoedbelasting) | per gemeente | kadastrale waarde |
| Vermogensbelasting (Balearen) | progressief | Waardebepaling van onroerend goed → Vermogensbelasting Spanje |
| Toeristenbelasting (ETV-verhuur) | afhankelijk van het seizoen/de categorie | per gast per nacht → Duurzame toeristenbelasting |
Inwoners betalen belasting over hun huurinkomsten via de IRPF (progressieve inkomstenbelasting). Hier gelden andere – deels gunstigere – regels. Het is echt een aanrader om je individueel te laten adviseren door een Asesor Fiscal.
Let op: de belastingwetgeving verandert. De Balearische toeristenbelasting (Ecotasa) geldt voor vakantieverhuur en wordt per gast per nacht in rekening gebracht – het exacte bedrag varieert per seizoen en accommodatiecategorie. Laat de actuele tarieven bevestigen door een belastingadviseur. Meer over de fiscale gevolgen: Belastingen & Recht Mallorca
Totaalrendement: waardestijging als derde pijler
Het pure huurrendement vertelt maar een deel van het verhaal. Bij onroerend goed op Mallorca was de waardestijging van oudsher een belangrijke rendementsfactor: sinds 2015 zijn de prijzen op het hele eiland met zo’n 97 procent gestegen.
Voor de toekomst geldt echter: waardestijgingen uit het verleden zijn geen garantie. Het CRES voorspelt voor 2026 verdere groei, maar dan wel wat gematigder dan in de topjaren. Wie alleen maar speculeert op koerswinsten, loopt een marktrisico.
Voorbeeld van het totale rendement (vereenvoudigd, 5 jaar, langetermijnhuur):
| Component | Bedrag (voorbeeld) |
|---|---|
| Aankoopprijs 2021 (500.000 €) + bijkomende kosten (60.000 €) | 560.000 € totale investering |
| Nettohuuropbrengsten over 5 jaar (gem. 15.000 €/jaar) | 75.000 € |
| Geschatte waardestijging (gem. 7 % per jaar, cumulatief) | ongeveer +200.000 € |
| Totale waardestijging (huur + koerswinst) | ongeveer 275.000 € |
| Totaalrendement op eigen vermogen (5 jaar) | ongeveer 49 % |
Dit is een modelberekening – die gaat uit van een constante verhuur, geen leegstand en een voortzetting van de huidige prijsontwikkeling. Maar het geeft je wel een idee waarom vastgoed op Mallorca, ondanks de gematigde huidige huurrendementen, voor veel beleggers aantrekkelijk blijft.
Financiering en rendement op eigen vermogen
Met vreemd vermogen kun je het rendement op je eigen vermogen vergroten – mits de rente lager is dan het rendement op het onroerend goed. Op Mallorca kunnen niet-ingezetenen meestal tot 60–70 % van de aankoopprijs financieren via een Spaanse hypotheek; ingezetenen meestal tot 80 %.
Belangrijk: De financieringskosten moeten worden meegenomen in de rendementsberekening. Bij een rente van 3,5 % en een bruto huurrendement van 4–5 % is het hefboomeffect beperkt en mag je het risico niet onderschatten.
Meer over de financieringsmogelijkheden: Hypotheek Mallorca
De meest voorkomende fouten bij beleggingen in vastgoed op Mallorca
Veel beleggers maken dezelfde vermijdbare fouten. Hier zijn de belangrijkste – en hoe je ze kunt vermijden:
- Bruto in netto door elkaar halen: makelaars noemen bruto-rendementen. Maar als je daar de kosten voor beheer, onderhoud, leegstand, IBI, Comunidad en belastingen vanaf trekt, wordt dat bedrag een stuk lager.
- Controleer de ETV-licentiestatus vóór de aankoop: wie denkt dat je zomaar elke woning als vakantieappartement kunt verhuren, zit sinds Decreto 4/2025 met een probleem. Controleer dit altijd voordat je bij de notaris tekent.
- De bijkomende aankoopkosten onderschatten: 10–14 % aan bijkomende kosten is kapitaal dat niet meegeteld wordt in de rendementsberekening.
- Seizoensinvloeden verkeerd inschatten: 20 weken hoogseizoen zijn realistisch op toplocaties – op B-locaties of zonder professioneel beheer vaak niet.
- Renovatiekosten niet vergeten: bestaande woningen vragen vaak om investeringen. De renovatiekosten op Mallorca zijn in 2026 behoorlijk hoog; het is verstandig om een buffer van minstens 10–15 % van de aankoopprijs aan te houden. Meer: Bouwen & renoveren op Mallorca
- Kadastrale vermeldingen niet gecontroleerd: lasten, schulden of onduidelijke eigendomsverhoudingen in het kadaster kunnen je duur komen te staan. → Kadaster Spanje controleren
- Belastingoptimalisatie verwaarlozen: of je nu rechtstreeks koopt, via een SL-structuur of via een holding – de keuze van de aankoopstructuur heeft een grote invloed op je belastingdruk. → Vastgoed kopen via een SL
- Het Okupas-risico negeren: bij leegstand tussen boekingen door of tijdens pauzes in langetermijnhuur is een goed doordacht veiligheidsconcept verstandig. → Okupas Mallorca-bescherming
Wat komt er daarna? Beslissingen na de aankoop
De aankoop is het begin, niet het einde. Daarna volgen er operationele beslissingen:
- Kies voor vastgoedbeheer: professioneel beheer kost meestal 15–25 % van de huuropbrengsten, maar bespaart je enorm veel tijd en zorgt voor minder leegstand.
- Een energiecertificaat regelen: verplicht bij verhuur. → Energiecertificaat Spanje
- Onderhoud plannen: airco, zwembad, tuin – lopende kosten die vaak worden onderschat. → Airco Mallorca
- Houd je exitstrategie goed in de gaten: wanneer en hoe de verkoop verloopt, welke belastingen je moet betalen: → Belastingen bij de verkoop van onroerend goed in Spanje
- Erfplannig: Vastgoed op Mallorca moet in de erfplannig worden meegenomen. → Erfenis & schenkingen Balearen
Checklist: Vastgoedbelegging op Mallorca 2026
Voordat je een aankoopbeslissing neemt, moet je de volgende punten afvinken:
- Kadastraal uittreksel (Nota simple) aangevraagd en gecontroleerd op lasten, schulden en erfdienstbaarheden
- De ETV-licentiestatus van het pand is opgehelderd (aanwezig / overdraagbaar / niet mogelijk)
- ITP-tarief en bijkomende aankoopkosten voor jouw woning concreet berekend
- Rendementsberekening opgesteld als nettoberekening (incl. belastingen, beheer, onderhoud, leegstand)
- Financieringsstructuur en benodigd eigen vermogen vastgesteld
- Aankoopstructuur (particulier vs. SL) besproken met de belastingadviseur
- Het energiecertificaat van het pand bekeken
- De mogelijke renovatiekosten zijn geschat en in de prijs meegenomen
- Vraag naar de hoogte van de servicekosten (Comunidad de propietarios)
- IBI van de afgelopen jaren gecontroleerd
- Offertes voor vastgoedbeheer aangevraagd
- Advocaat (zelfstandig) ingeschakeld
Conclusie: Is het de moeite waard om in 2026 in onroerend goed op Mallorca te investeren?
Ja – maar niet zomaar en niet voor iedereen. Mallorca is in 2026 geen eenvoudige rendementsmarkt in de klassieke zin: met huidige nettohuurrendementen van realistische 2–4,5 % (afhankelijk van het model en de locatie) zit het eiland op hetzelfde niveau als andere Europese toplocaties. De historische waardestijging van zo’n 97 % sinds 2015 was indrukwekkend – of die zich zo voortzet, is onzeker.
Wat Mallorca onderscheidt van andere markten: de combinatie van eigen gebruik, levensstijl, het sentiment onder internationale beleggers en een structureel beperkt aanbod. Als je een woning koopt met een bestaande ETV-vergunning of als langetermijnverhuurobject op een gewilde locatie, dit zorgvuldig financiert en professioneel beheert, kun je ondanks de hoge aankoopprijzen een duurzaam rendement behalen.
Wie daarentegen hoopt een appartement in Palma snel en zonder vergunning als vakantieappartement te kunnen verhuren, zal sinds Decreto 4/2025 al snel tegen regelgevende beperkingen aanlopen.
De beste beslissing over het rendement begint met een nuchtere, volledige berekening – en een duidelijk antwoord op de vraag: zou ik dit pand ook nog graag kopen als het verhuur niet zo goed loopt?
Officiële bronnen
- CRES – Center for Real Estate Studies (Steinbeis-Transfer-Institut): Marktonderzoek Mallorca 2026, in samenwerking met Porta Mallorquina — porta-mallorquina.de/blog/marktstudie-vastgoed-mallorca-2026
- Consell de Mallorca – Toerisme & ETV-vergunningen (vakantieverhuur): conselldemallorca.net
- Regering van de Balearen – Decreet 4/2025 (ETV-regelgeving): caib.es / BOIB
- ATIB – Belastingdienst van de Balearen (ITP, belastingen): atib.es
- AEAT – Agencia Tributaria (IRNR, IRPF): agenciatributaria.es
- Consejo General del Notariado – Statistiekenportaal transactiegegevens Balearen: notariado.org
- BOE – Boletín Oficial del Estado (LAU, Spaans huurrecht): boe.es