Rendement vakantieverhuur

Welk rendement levert een vakantiewoning op Mallorca op?

Daar is geen antwoord op dat voor iedereen geldt — en elk cijfer dat iemand je zonder jouw woning te kennen noemt, is giswerk. Het rendement hangt af van 4 factoren die per geval sterk uiteenlopen: de aankoopprijs, de overnachtingsprijzen die bij jouw locatie en uitrustingsniveau passen, de bezettingsgraad gedurende het hele jaar — niet alleen in de 2 zomermaanden — en je fiscale woonplaats. Daarom staat er hierboven een rekentool en geen bandbreedte.

Wat je in algemene zin kunt zeggen, is dit: vakantieverhuur levert hogere bruto-inkomsten op dan langdurige verhuur van dezelfde woning, maar brengt ook aanzienlijk hogere kosten met zich mee en kent sinds Decreto 4/2025 een regelgevingsrisico dat bij langetermijnverhuur niet speelt. Na kosten en belastingen is het verschil tussen beide modellen meestal kleiner dan het vooraf lijkt.

2 dingen kan de rekentool niet voor je bepalen. Hij zegt niet of je jouw woning überhaupt aan vakantiegasten mag verhuren — daarover beslist de ETV-licentie, verreweg de strengste toets op Mallorca. En hij vervangt geen belastingadvies: hij berekent het standaardgeval van verhuur door een particulier, niet de opzet via een vennootschap.

Zo wordt er gerekend: van overnachtingsprijs naar nettorendement

De berekening is inzichtelijk, want anders kun je niet nagaan of het resultaat bij jouw woning past. Deze verloopt in 6 stappen.

Stap 1: de seizoensindeling wordt omgerekend naar bezette nachten

Een jaarprijs zou fictief zijn — dezelfde woning kost in augustus een veelvoud van wat zij in februari kost, en staat in februari meestal leeg. De rekentool deelt het jaar daarom op in 3 seizoenen en vraagt voor elk seizoen 2 waarden op: de prijs per nacht voor de hele woning en de bezettingsgraad. De lengte van de seizoenen komt niet uit een invoer, maar uit de kalender van het gekozen belastingjaar; samen bestrijken ze het hele jaar.

Dit onderscheid is belangrijker dan het lijkt: het laagseizoen is precies de periode waarvoor de Balearische wet de toeristenbelasting verlaagt. De grens tussen hoog- en tussenseizoen is daarentegen enkel een weergavekeuze — als je accommodatie al in juni hoogseizoenprijzen oplevert, verwerk je dat via de prijs voor het tussenseizoen, niet door de grens te verschuiven.

Uit de beschikbare dagen en de bezettingsgraad volgen de bezette nachten per seizoen, afgerond naar hele nachten, en daaruit de bruto-opbrengst. Het totaal over alle 3 seizoenen is de bruto huurinkomst — de bovenste regel van het overzicht.

Stap 2: De toeristenbelasting staat er los van, niet erin

De Ecotasa — officieel Impuesto sobre estancias turísticas, oftewel belasting op toeristische verblijven — is de post waarop de meeste rendementsberekeningen de mist ingaan. Juridisch gezien is het een belasting van de gast: volgens Art. 6 van Ley 2/2016 is de gast contribuyente, jij bent slechts sustituto, dus je int de belasting en draagt die af. Zolang je deze boven op de overnachtingsprijs berekent, is het voor je rendement een doorgeefpost.

Als je deze belasting daarentegen als inbegrepen in je prijs vermeldt, draag je die economisch zelf. Daarvoor is er een schakelaar, die tegelijk op 2 punten effect heeft: op je cashflow en op de heffingsgrondslag van de Spaanse belasting.

Het bedrag volgt uit Art. 13 van Ley 2/2016. Voor vakantieappartementen bedraagt het tarief € 2 per dag en persoon. Hierop gelden 2 kortingen:

• In het laagseizoen wordt de belasting met 75% verlaagd (art. 13.2.a).
• Duurt hetzelfde verblijf langer dan 8 dagen, dan wordt elke volgende dag met 50% verlaagd (art. 13.2.b). Beide kortingen worden na elkaar toegepast: in het laagseizoen wordt het al verlaagde bedrag nogmaals gehalveerd.

Daarom vraagt de calculator naar je gemiddelde verblijfsduur: die bepaalt hoeveel nachten onder het verlaagde tarief vallen. En daarom vraagt hij niet naar „personen", maar naar gasten vanaf 16 jaar: verblijven van jongere gasten zijn volgens art. 5.1.a) vrijgesteld. Een veld dat kinderen meetelt, overschat de Ecotasa bij elk gezin.

Stap 3: De beheerkosten, uitgesplitst naar wat ze veroorzaakt

Vakantieverhuur heeft een kostenstructuur die langdurige verhuur niet kent: een groot deel van de kosten ontstaat niet per jaar, maar per boeking. Daarom onderscheidt de calculator 4 soorten:

• Kosten per bezette nacht — schoonmaak, was en verbruiksartikelen. Ze lopen op met de bezettingsgraad; een extra boeking levert dus minder op dan de prijs doet vermoeden.
• Commissie — het deel van de huuropbrengst voor het platform of de agent.
• Verhuurkosten per jaar — beheer, advertenties, foto's: alles wat de woning verhuurbaar houdt, ongeacht het aantal boekingen.
• Lopende kosten voor de woning en onderhoud — de onroerendezaakbelasting IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), de opstalverzekering, de bijdrage aan de comunidad de propietarios, oftewel de vereniging van eigenaren, plus reparaties en onderhoud. Deze kosten blijven ook doorlopen als er geen gast komt.

Welke lopende kosten bij een vakantiewoning daadwerkelijk samenkomen, kun je in de calculator voor de lopende kosten van een vakantiewoning post voor post doornemen voordat je ze hier invult.

Stap 4: De belasting komt uit de belastingcalculator, niet uit een vuistregel

Deze calculator berekent de belastingpost niet zelf. Hij geeft de huuropbrengst, bezette nachten, kosten, kadastrale waarden en je woonplaats door aan de calculator voor belasting op vakantieverhuur en neemt de uitkomst daarvan ongewijzigd over. 2 calculators die dezelfde belasting op 2 verschillende manieren berekenen, komen vroeg of laat op 2 verschillende bedragen uit. 3 punten daaruit hebben bijzonder veel invloed op het rendement:

Je woonplaats bepaalt of je kosten mag aftrekken. Woon je fiscaal in de EU of de EER, dan trek je je kosten af van de huurinkomsten en betaal je alleen belasting over het overschot, tegen het tarief van 19% van de niet-ingezetenenbelasting IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes). Vanuit een derde land wordt de volledige huuropbrengst zonder enige aftrek belast met 24% — de grootste afzonderlijke factor in de hele berekening.

De dagen dat de woning leegstaat, zijn niet belastingvrij. Spanje belast een woning die tot je beschikking staat ook als die leegstaat — forfaitair op basis van de kadastrale waarde (valor catastral, de officiële waarde op je IBI-aanslag, niet de aankoopprijs). Hoe lager de bezettingsgraad, hoe groter het deel van het jaar dat onder dit forfait valt.

Afschrijving verlaagt de belasting, niet de cashflow. Jaarlijks wordt het gebouwdeel afgeschreven met 3% — de grond niet. Daarom vraagt de calculator de kadastrale waarde en het gebouwdeel afzonderlijk op; beide staan op je aanslag onroerendezaakbelasting.

Stap 5: De bijkomende aankoopkosten komen in de noemer

Het rendement meet de opbrengst ten opzichte van het geïnvesteerde kapitaal, en dat is hoger dan de notarieel vastgelegde koopprijs. De rekentool berekent de bijkomende kosten zelf: belasting volgens de geldende staffel, plus notaris (notario), kadaster (Registro de la Propiedad), administratiekantoor (gestoría — het kantoor dat de procedures bij instanties en de formaliteiten voor je regelt) en advocaat. Welke belasting van toepassing is, hangt af van de staat van het pand: bij bestaande bouw de overdrachtsbelasting ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), bij nieuwbouw de btw IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) plus de aktebelasting AJD (Actos Jurídicos Documentados). Heb je een concreet aanbod, dan kun je de berekende bijkomende kosten vervangen door je eigen bedrag.

Stap 6: De 2 rendementen — en waarom rente erbuiten blijft

Uiteindelijk krijg je 2 percentages, die zowel in teller als noemer verschillen. Het brutorendement zet de huuropbrengst af tegen de koopprijs — dat is het percentage uit de brochure. Het nettorendement trekt exploitatiekosten en Spaanse belasting af en rekent met de koopprijs inclusief bijkomende kosten. Het verschil tussen beide is daarom groter dan alleen met kostenaftrek te verklaren is; bij beide regels staat de noemer expliciet vermeld, zodat dat duidelijk blijft.

Het laatste punt vraagt de meeste uitleg: Financieringskosten worden bewust niet in het rendement meegenomen. Het rendement meet wat het vastgoed oplevert, niet hoe je het betaalt. 2 identieke appartementen in dezelfde straat hebben hetzelfde objectrendement, ook als het ene contant is betaald en het andere grotendeels is gefinancierd. Als de rente in de teller zou staan, zou je je rendement rekenkundig kunnen verslechteren door meer vreemd vermogen aan te trekken, terwijl er aan het object niets verandert.

Ze worden echter niet weggelaten: ze staan als aparte regel onder de uitkomst, zodat je ziet wat er na de aflossing en rente overblijft. Ook worden ze ongewijzigd meegenomen in de belastingberekening, omdat het daar aftrekbare kosten zijn. Dat is geen dubbeltelling, maar het belastingeffect van dezelfde betaling.

Rekenvoorbeelden

Onder de rekentool vind je verschillende volledig doorgerekende voorbeelden. Ze zijn niet handmatig ingevoerd, maar berekend met dezelfde berekening die ook je invoer verwerkt — je kunt elk voorbeeld in de velden laden en vervolgens prijs, bezettingsgraad of woonplaats aanpassen om te zien welke factor je resultaat werkelijk beïnvloedt.

Bijzondere gevallen die de berekening beïnvloeden

De ETV-licentie: zonder licentie reken je met een model, niet met de werkelijkheid

Voordat een rendementsberekening zinvol is, moet duidelijk zijn of dit object überhaupt aan vakantiegangers mag worden verhuurd. De vergunning heet ETV (Estancia Turística Vacacional, toeristische vakantiewoning) en is op Mallorca sinds 2025 het bepalende knelpunt.

Met het Decreto 4/2025 heeft de Balearische regering de afgifte van nieuwe ETV-licenties voor appartementen in meergezinswoningen — de pisos — feitelijk bevroren. Dat verandert de markt fundamenteel: een appartement met een bestaande, overdraagbare licentie is economisch gezien iets anders dan een identiek appartement in hetzelfde gebouw zonder licentie, en het prijsverschil tussen beide is geen opslag, maar de waarde van een recht dat niet meer opnieuw kan worden verkregen.

Wie zonder geldige vergunning verhuurt, riskeert forse boetes; de controles zijn de afgelopen jaren merkbaar verscherpt. Controleer de vergunningstatus vóór je bij de notaris tekent — welke bewijsstukken daarbij horen, lees je in de gids hoe je een vergunning voor vakantieverhuur op Mallorca krijgt. Wil je gericht een object met een bestaande vergunning kopen en weten vanaf welke meerprijs dit rendabel is, dan helpt de calculator voor de rendabiliteit van een ETV-vergunning je verder.

Mede-eigendom: iedereen berekent en geeft zijn eigen aandeel op

Is de woning gezamenlijk eigendom van jou en je partner, broers en zussen of een erfgenamengemeenschap, dan doet in Spanje niet de gemeenschap aangifte, maar iedere persoon afzonderlijk voor zijn eigen aandeel. Vul je jouw aandeel in de calculator in, dan verdeelt deze opbrengst, belasting en investering volgens dezelfde verhouding. Hier gaan veel berekeningen mis: wie de opbrengst halveert, maar de volledige koopprijs in de noemer laat staan, komt uit op de helft van het rendement.

Woonplaats buiten de EU en de EER

De kostenaftrek is gekoppeld aan een woonplaats in de EU of de EER. Woon je in een derde land — sinds de Brexit ook het Verenigd Koninkrijk — dan betaal je belasting over de bruto huurinkomsten: zonder schoonmaak, zonder commissie, zonder rente, zonder afschrijving. Bij vakantieverhuur, met het hoge aandeel kosten dat daarbij hoort, maakt dat vaak het verschil tussen een haalbare en een negatieve berekening. Pas de woonplaats in de calculator eens aan en vergelijk.

Als de toeristenbelasting bij de prijs is inbegrepen

De schakelaar staat standaard op „boven op de prijs", omdat dit de wettelijke basisvorm is. De calculator houdt bewust geen rekening met 2 gevallen waarin je er toch mee te maken krijgt, omdat die afhangen van je contract en niet van de wet:

• Brengt een platform commissie in rekening over het totaalbedrag inclusief Ecotasa, dan betaal je commissie over een doorlopende post. Controleer waarop je commissiepercentage betrekking heeft.
• Als je de belasting niet bij de gast int, ben je die toch verschuldigd. De wet geeft je alleen het recht om deze te innen.

Verblijven die over de seizoensgrens lopen en de aangekondigde verhoging

De rekentool deelt elke nacht in bij het bijbehorende seizoen en voegt een verblijf dat doorloopt na 30 april of over de jaarwisseling niet samen. De korting voor lange verblijven vervalt daardoor bij deze grens — de berekening is daar eerder te voorzichtig dan te gunstig.

Houd ook het volgende in de gaten: de Balearische regering heeft een seizoensgebonden verhoging van de toeristenbelasting voor de zomermaanden aangekondigd. Aangekondigd betekent niet van kracht. De rekentool werkt met het tarief uit de geldende wettekst; als de wet verandert, wordt de nieuwe waarde als aanvullende versie van dezelfde registervermelding toegevoegd, zonder al gemaakte berekeningen met terugwerkende kracht te wijzigen.

De markt waarin je koopt

De uitgangspositie is dubbelzinnig: de prijzen stijgen, het aanbod blijft schaars en tegelijk worden de regels steeds strenger. De onafhankelijke CRES-marktstudie 2026 (Center for Real Estate Studies am Steinbeis-Transfer-Institut, in samenwerking met Porta Mallorquina) noemt voor 2026 een eilandbreed gemiddelde vierkantemeterprijs van 7.370 euro — 9,8 procent meer dan een jaar eerder; sinds 2015 zijn de prijzen daarmee rekenkundig bijna verdubbeld. Tegelijkertijd zijn de transacties in woningen op de Balearen volgens het Spaanse notariaat in november 2025 met 13,9 procent gedaald ten opzichte van dezelfde maand een jaar eerder — het hoge prijsniveau en de regeldruk remmen de verkopen dus af, zonder de prijzen te doen dalen.

Voor je rendementsberekening betekent dit vooral één ding: de noemer is hoog en blijft stijgen, terwijl de haalbare huuropbrengst niet in hetzelfde tempo toeneemt. Een woning die 10 jaar geleden een behoorlijk direct rendement opleverde, doet dat bij de huidige instapprijs niet automatisch opnieuw. In het overzicht van de vastgoedprijzen op Mallorca lees je hoe de prijzen zich per locatie hebben ontwikkeld.

Aankoopkosten: kapitaal dat geen huur oplevert

Naast de aankoopprijs komt bij de aankoop een aanzienlijk bedrag aan bijkomende kosten kijken: ITP bij bestaande woningen, respectievelijk IVA en AJD bij nieuwbouw, plus notaris, kadaster, Gestoría en advocaat. Dit kapitaal levert geen huur op — het maakt deel uit van de noemer van je nettorendement en drukt dat elk jaar, terwijl je het bij doorverkoop niet terugkrijgt.

De rekentool hierboven berekent dit bedrag zelf en vermeldt het op een aparte regel. Voor jouw specifieke object splitst de rekentool voor aankoopkosten op Mallorca dit post voor post uit; in de bijbehorende gids lees je hoe de Balearische overdrachtsbelasting naar aankoopprijs is ingedeeld en hoe de overdrachtsbelasting op de Balearen wordt berekend.

Het alternatief: langetermijnverhuur

Langetermijnverhuur (arrendamiento de vivienda) valt onder de nationale huurwet LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos). Huurders genieten daarbij meerjarige huurbescherming — bij particuliere verhuurders doorgaans 5 jaar, bij rechtspersonen langer. Voor jou betekent dat: voorspelbare inkomsten, geen seizoensgebondenheid, weinig operationele inspanning, maar nauwelijks flexibiliteit en geen eigen gebruik. De vraag is groot, omdat toeristische druk, bevolkingsgroei en stagnerende nieuwbouw de woningmarkt vooral in Palma en de omgeving onder druk hebben gezet.

Fiscaal gelden dezelfde basisregels als bij vakantieverhuur: kostenaftrek bij woonplaats in de EU of EER, geen aftrek vanuit een derde land en afschrijving op het gebouwdeel. Wat verschilt, zijn de kostensoorten — geen schoonmaak per boeking, geen platformcommissie, nauwelijks leegstand, maar een huurrechtelijk in plaats van seizoensgebonden risico. De details vind je in de gids over de berekening van langetermijnverhuur op Mallorca.

Vakantieverhuur of langetermijnverhuur: de vergelijking

De 2 modellen verschillen op bijna elk punt. De vergelijking noemt bewust geen rendementsbandbreedtes — die bereken je hierboven voor jouw object.

Kort samengevat: de hogere bruto-inkomsten uit vakantieverhuur vallen na kosten, belastingen en een realistische bezettingsgraad terug tot een niveau dat vaak dichter bij langetermijnverhuur ligt dan de brutocijfers doen vermoeden — terwijl het aanzienlijk meer werk en risico met zich meebrengt. Wie de woning toch zelf wil gebruiken, kiest desondanks vaak voor vakantieverhuur, omdat dit de enige vorm is die beide mogelijk maakt.

Eigen gebruik: elke week die je er zelf woont, kost opbrengst

De calculator hierboven gaat ervan uit dat je de woning niet zelf gebruikt — een goede basis om het rendement te berekenen, maar zelden de werkelijkheid. Elke week die je er zelf doorbrengt, is een week zonder huurinkomsten, en valt bijna altijd in de periode waarin de woning het meeste zou opbrengen. De kosten daarvan zijn dus niet de gemiddelde prijs, maar de prijs in het hoogseizoen min de bespaarde schoonmaak- en verbruikskosten.

De volgende calculator laat zien hoeveel weken eigen gebruik je berekening aankan voordat die omslaat.

Fiscaal speelt er nog een 2e effect: de dagen van eigen gebruik verlagen niet alleen de opbrengst, maar beperken ook de kostenaftrek. Spanje staat kosten alleen naar rato van de verhuurde dagen toe — wie de helft van het jaar zelf gebruikt, kan ook maar de helft van de jaarkosten aftrekken.

Welke locaties de beste verhouding tussen prijs en opbrengst bieden

Aankoopprijs en te behalen huuropbrengst zijn niet overal even goed in balans. Het zuidwesten realiseert de hoogste vakantiehuurprijzen van het eiland — maar kent ook de hoogste instapprijzen, en het aanbod met vergunning is er schaars. Palma heeft de grootste vraag naar langetermijnhuur; voor vakantieverhuur is de stad door de vergunningsstop grotendeels gesloten.

Volgens de marktstudie groeit het aanbod in het noordoosten en zuidoosten het sterkst — voor kopers betekent dat meer keuze en een betere onderhandelingspositie. Voor vakantieverhuur telt daar bovendien een factor die geen enkele prijstabel weergeeft: de lengte van het seizoen. Een locatie die in mei en oktober nog rendeert, levert op jaarbasis meer op dan een locatie die alleen in augustus werkt — probeer dat hierboven uit door de bezettingsgraad in het tussenseizoen aan te passen in plaats van de prijs in het hoogseizoen.

Waardestijging: bonus, geen uitgangspunt

Het lopende huurrendement is slechts een deel van het verhaal; historisch gezien was waardestijging bij vastgoed op Mallorca de grotere component. Voor de toekomst geldt echter: waardestijgingen uit het verleden zijn geen garantie. Het CRES verwacht voor 2026 verdere, maar gematigder groei. Wie de aankoopbeslissing vooral baseert op verwachte koerswinsten, loopt een marktrisico dat niets met de verhuur te maken heeft — in een markt met hoge transactiekosten, waar een verkoop maanden kan duren.

Daarom bevat de rekenhulp geen aanname over waardestijging. Hij beantwoordt de vraag „Wat levert dit object doorlopend op?", niet de vraag „Wat is het over tien jaar waard?". Een investering die alleen met koerswinst rendabel is, is dat zonder die winst niet.

Financiering en rendement op eigen vermogen

Met vreemd vermogen kun je het rendement op eigen vermogen verhogen — maar alleen zolang de rente lager is dan het vastgoedrendement. Juist daarom is het de moeite waard om het vastgoedrendement nauwkeurig en zonder financiering te kennen voordat je over financiering nadenkt: het is de grens die bepaalt of de hefboom de juiste kant op werkt.

Kopers die niet in Spanje wonen, krijgen van Spaanse banken doorgaans een lagere financieringsgraad dan residenten, en de bijkomende aankoopkosten worden vrijwel nooit meegefinancierd. Daardoor is de benodigde eigen inbreng hoger dan de financieringsgraad alleen doet vermoeden. In de gids lees je wat Spaanse banken van buitenlandse kopers verlangen en hoe je een woning op Mallorca financiert.

De meest voorkomende fouten bij rendementsberekeningen

De meeste rekenfouten ontstaan niet door rekenfouten, maar doordat kostenposten worden vergeten:

1. Bruto met netto verwarren. In verkoopbrochures staan brutorendementen. Na beheer, schoonmaak, commissie, onderhoud, leegstand, IBI, servicekosten en belasting blijft er merkbaar minder over.
2. De vergunningstatus pas na aankoop uitzoeken. Sinds Decreto 4/2025 is dit de duurste fout die je kunt maken: een woning zonder ETV-licentie kun je niet achteraf omzetten in vakantieaccommodatie.
3. De bijkomende aankoopkosten niet in de noemer meenemen. Net als de aankoopprijs vormen ze geïnvesteerd kapitaal, maar ze leveren geen inkomsten op.
4. De bezettingsgraad extrapoleren vanuit het hoogseizoen. De zomerweken zijn het makkelijke deel; het jaarrendement wordt bepaald in april, mei, oktober en november.
5. Alleen aan de inkomstenbelasting denken. Naast de belasting op huurinkomsten en leegstand betalen niet-residenten boven de vrijstellingen jaarlijks vermogensbelasting over hun Spaanse vermogen. Die is gebaseerd op de waarde van het object, niet op de opbrengst — en wordt dus ook in een zwak jaar geheven.
6. Het risico van lege maanden negeren. Buiten het seizoen staat een vakantieobject wekenlang zonder toezicht. Je beschermen tegen onbevoegde bewoning hoort net zo goed bij je berekening als de verzekering.
7. De belasting bij leegstand over het hoofd zien. Wie alleen belasting over de huurinkomsten meeneemt, rekent te rooskleurig — en des te meer naarmate de bezettingsgraad lager is.
8. Renovatiekosten negeren. Vakantieverhuur zorgt ervoor dat een woning sneller slijt dan permanente bewoning. In het onderdeel Bouwen en Renoveren op Mallorca vind je een overzicht van procedures en vergunningen.
9. Het kadaster niet controleren. Lasten, schulden of onduidelijke eigendomsverhoudingen worden na aankoop jouw probleem — in de gids hoe je het Spaanse kadaster controleert lees je hoe je het uittreksel moet lezen.
10. Te laat nadenken over de aankoopstructuur. Of je privé koopt of via een vennootschap, kun je achteraf alleen met veel moeite wijzigen; in de gids wanneer aankoop via een Spaanse SL loont vind je de afweging.

Wat er na de aankoop moet gebeuren

• Beheer kiezen. Professioneel beheer van een vakantiehuis kost een aanzienlijk deel van de huurinkomsten, maar vermindert leegstand en werk. Reken beide opties hierboven door.
• Energiecertificaat aanvragen. Bij verhuur is dit verplicht — in de gids over het energiecertificaat in Spanje lees je hoe je het aanvraagt.
• Onderhoud plannen. Airconditioning, zwembad en tuin zijn bij vakantieverhuur geen extra's, maar onderdeel van het aanbod.
• Denk ook aan de verkoop. Welke belastingen bij doorverkoop verschuldigd zijn, lees je in de gids over belastingen bij de verkoop van vastgoed in Spanje.
• Regel de nalatenschap. De regels hiervoor vind je in de gids over erfenissen en schenkingen op de Balearen.

Checklist vóór je aankoopbeslissing

• Uittreksel uit het kadaster (nota simple) aangevraagd en gecontroleerd op lasten, schulden en erfdienstbaarheden
• Status van de ETV-licentie vastgesteld: aanwezig, overdraagbaar of niet mogelijk — schriftelijk, niet mondeling
• Bijkomende aankoopkosten voor je specifieke woning berekend, niet geschat
• Rendementsberekening op nettobasis gemaakt, inclusief belasting, beheer, onderhoud en leegstand
• Bezettingsgraad voor alle 3 seizoenen afzonderlijk ingeschat, niet afgeleid van de hoogzomer
• Fiscale woonplaats en de gevolgen daarvan voor de kostenaftrek gecontroleerd
• Bij mede-eigendom: aandelen en de afzonderlijke aangifteplicht vastgesteld
• Financieringsstructuur en de daadwerkelijke eigen inbreng inclusief bijkomende kosten bepaald
• Aankoopstructuur — privé of via een vennootschap — besproken met een asesor fiscal, oftewel een Spaanse belastingadviseur
• Energielabel ingezien
• Renovatiebehoefte ingeschat en meegenomen in de aankoopprijs of de buffer
• Gevraagd naar de servicekosten van de comunidad de propietarios en de IBI van de afgelopen jaren
• Offertes voor het beheer van de vakantiewoning opgevraagd en de provisiebasis gecontroleerd
• Een onafhankelijke advocaat (abogado) ingeschakeld — niet die van de verkoper

Termijnen en formulieren

Als je aan vakantiegasten verhuurt, heb je 2 doorlopende aangifteplichten die je apart moet afhandelen.

De toeristenbelasting geef je zelf aan — als sustituto van de gast, via een eigen belastingaangifte bij de Balearische belastingdienst ATIB. Die volgt niet het ritme van de inkomstenbelasting, maar kent eigen termijnen; voor vakantieverblijven is de aangifte gekoppeld aan het einde van het seizoen. Houd de gegevens over gasten, overnachtingen en leeftijden voortdurend bij — ze vormen de basis voor de aangifte en zijn achteraf nauwelijks te reconstrueren.

De belasting op huurinkomsten loopt voor niet-ingezetenen via het Modelo 210, het aangifteformulier van de Spaanse belastingdienst AEAT voor de belasting IRNR voor niet-ingezetenen. Je doet niet 1 aangifte per jaar, maar meerdere: 1 voor de huurinkomsten en 1 voor de forfaitaire belasting over de dagen waarop de woning je ter beschikking stond. Welke termijnen gelden en hoe dit bij mede-eigendom wordt verdeeld, lees je in de rekenhulp voor belasting op vakantieverhuur.

Als je dit niet allebei zelf wilt doen, schakelt men in Spanje doorgaans een gestoría in. De kosten daarvan vallen dan onder de verhuurkosten van het jaar, niet onder de belastingpost.

Wettelijke grondslag en stand van zaken

De toeristenbelasting is gebaseerd op de Ley 2/2016 de 30 de marzo, del impuesto sobre estancias turísticas en las Illes Balears. Van belang zijn Art. 13.1 voor het tarief voor vakantieverblijven, Art. 13.2.a) voor de korting in het laagseizoen, Art. 13.2.b) voor de korting bij lange verblijven en Art. 13.3 voor de definitie van het laagseizoen; de vrijstelling voor jongere gasten staat in Art. 5.1.a), de rolverdeling tussen gast en verhuurder in Art. 6 en Art. 10. De geldende versie van de tariefbepalingen stamt uit de Ley 13/2017 en geldt sinds 1 januari 2018.

De belasting op huurinkomsten volgt de IRNR-wet voor niet-ingezetenen, respectievelijk de IRPF voor inwoners van Spanje; de vergunningplicht en de vergunningsstop volgen uit het Balearische toerismerecht in de versie van Decreto 4/2025.

Onder het resultaat vermeldt de rekenhulp de stand van elke gebruikte waarde, inclusief bronvermelding. 2 grenzen worden uitdrukkelijk genoemd: je kunt een eerder belastingjaar kiezen, terwijl de regel over de juridische stand de huidige stand vermeldt — en een Balearische wet verschijnt eerst in het officiële publicatieblad van de Balearen voordat deze in de geconsolideerde versies wordt opgenomen. Bij een beslissing over een bedrag van 6 cijfers is het verstandig om een asesor fiscal naar de actuele stand te laten kijken.

Officiële bronnen

• Ley 2/2016 (toeristenbelasting Balearen), geconsolideerde versie: boe.es
• ATIB — Agència Tributària de les Illes Balears (toeristenbelasting, ITP): atib.es
• AEAT — Agencia Estatal de Administración Tributaria (IRNR, IRPF, Modelo 210): agenciatributaria.es
• Consell de Mallorca — Toerisme en ETV-vergunningen: conselldemallorca.net
• Govern de les Illes Balears — Decreto 4/2025 en officieel publicatieblad BOIB: caib.es
• CRES — Center for Real Estate Studies, Steinbeis-Transfer-Institut: Marktonderzoek Mallorca 2026 in samenwerking met Porta Mallorquina — porta-mallorquina.de
• Consejo General del Notariado — Transactiestatistieken Balearen: notariado.org

Conclusie

Vakantieverhuur op Mallorca is geen passieve investering, maar een klein bedrijf met vastgoed als vaste activa. Het bruto rendement is hoger dan bij elke andere vorm van gebruik, maar daar staan kosten tegenover die bij elke boeking terugkeren, evenals een vergunning die voor appartementen niet meer nieuw wordt verstrekt.

Wat het eiland toch onderscheidt van puur op rendement gerichte markten, is de combinatie van eigen gebruik, levenskwaliteit, internationale vraag en een structureel beperkt aanbod. Wie een woning met een gegarandeerde vergunning koopt op een locatie met een lang seizoen, de financiering nuchter aanpakt en de verhuur professioneel organiseert, kan ook bij een hoge aankoopprijs een solide rendement behalen. De beste beslissing begint met een volledige berekening — en met een eerlijk antwoord op de vraag die geen rekenmachine kan beantwoorden: koop je deze woning ook graag als de verhuur 1 jaar niet loopt? Een breder overzicht vind je in ons overzicht van waar je op moet letten bij het verhuren van een woning op Mallorca.

Veelgestelde vragen over het rendement van vakantieverhuur

Gerelateerde rekentools

• Belasting op vakantieverhuur berekenen — dezelfde belastingberekening die hierboven in het rendement is verwerkt, maar dan in detail: aftrekbare kosten, afschrijving, belasting bij leegstand, aangifteplichten.
• Eigen gebruik of verhuur vergelijken — wat elke week die je er zelf verblijft aan opbrengst kost en vanaf wanneer de berekening omslaat.
• Doorlopende kosten van een vakantiewoning berekenen — de posten die je hierboven invult als doorlopende kosten voor de woning, afzonderlijk uitgesplitst.
• Bijkomende aankoopkosten op Mallorca berekenen — het bedrag dat in de noemer van je nettorendement staat, voor jouw specifieke woning.