Rendement van de ETV-licentie

Is de ETV-licentie op Mallorca rendabel?

Je koopt niet „een licentie", maar een aantal toeristische plaatsen — in het Spaans plazas turísticas, in het Catalaans places turístiques. Elke plaats staat voor een gastenbed dat je legaal mag verhuren, en elke plaats kost voor een vrijstaande woning € 3.500. Of dit rendabel is, hangt niet af van de prijs van de plaatsen, maar van het verschil tussen vakantieverhuur en langetermijnverhuur na belastingen — en de rekentool hierboven berekent dat verschil op basis van jouw cijfers.

De duurste misvatting tijdens verkoopgesprekken

„De licentie kost € 3.500" — deze uitspraak hoor je voortdurend, maar hij klopt niet. Dat bedrag is de prijs voor 1 plaats. Een huis dat volgens zijn cédula de habitabilidad — de officiële bewoonbaarheidsverklaring die voor elke woning de toegestane bezetting vastlegt — 6 personen mag huisvesten, heeft 6 plaatsen nodig. De aankoopprijs is dus het aantal bedden maal de prijs per plaats, waardoor een ogenschijnlijk overzichtelijke post al snel een heel andere omvang krijgt.

De vergunning zelf kost daarentegen niets. Deze ontstaat door de DRIAT (declaración responsable de inicio de actividad turística), een eigen verklaring waarmee je de overheid meldt dat je met toeristische verhuur begint en aan alle voorwaarden voldoet. De verklaring is kosteloos — duur zijn de plaatsen die je vooraf moet bezitten om ze überhaupt te kunnen opgeven.

Daarom heet de betreffende regel in de rekentool „Aankoop van toeristische plaatsen" en nooit „Licentie-investering". Wie de begrippen goed onderscheidt, begrijpt ook de rest van het systeem: plaatsen zijn een strikt gequoteerd goed, de vergunning is de administratieve handeling die daarop betrekking heeft.

De afkortingen die je in advertenties en notariële contracten tegenkomt, staan voor de verhuurvormen: ETV (estancias turísticas en viviendas) is de toeristische verhuur van een vrijstaande woning, ETVPL dezelfde activiteit in een woning die onder het regime van propiedad horizontal valt — dus wanneer meerdere eigenaren een gebouw of complex met gemeenschappelijke delen delen — en ETV60 de sterk beperkte verhuur van de eigen hoofdwoning. Elke vorm heeft een eigen prijs per plaats en eigen voorwaarden.

Zo wordt er gerekend

De rekentool vergelijkt 2 situaties voor hetzelfde vastgoed en hetzelfde jaar: 1 met vakantieverhuur en 1 met het alternatief dat je zonder licentie zou hebben — langetermijnverhuur of helemaal geen verhuur. Voor elke situatie wordt een netto kasstroom berekend, als volgt:

Brutohuur min de werkelijke uitgaven min belasting. Tot de werkelijke uitgaven behoren de lopende kosten van het vastgoed (onroerendezaakbelasting IBI, verzekering, gemeenschapskosten), rente, reparaties en de kosten die alleen in het betreffende scenario ontstaan: schoonmaak, wasgoed en platformcommissie bij vakantieverhuur, bemiddeling en beheer bij langetermijnverhuur. Beide scenario's krijgen zo'n kostenpost — een kostenblok alleen aan de kant van de vakantieverhuur zou de weegschaal doen doorslaan.

Het verschil tussen beide netto kasstromen is jouw jaarlijkse meeropbrengst. Deel je de aankoop van de plaatsen, inclusief eenmalige bijkomende kosten, door deze meeropbrengst, dan krijg je de terugverdientijd: de periode waarna de vakantieverhuur de plaatsen heeft terugverdiend.

1 punt is belangrijker dan het klinkt, en juist daarop lopen de meeste rendementsberekeningen stuk: Afschrijving verlaagt de belasting, maar is geen uitgave. Ze verlaagt de heffingsgrondslag, maar er gaat geen geld van je rekening. Daarom trek je haar niet af in de cashflow. Wie dat toch doet, rekent de verhuur structureel armer dan die is en komt uit op een te lange terugverdientijd. De rekentool behandelt de afschrijving in beide scenario's hetzelfde, anders zou de vergelijking scheef zijn.

Deze tool berekent de belasting zelf niet opnieuw, maar laat dat over aan onze rekentool voor de belasting op vakantieverhuur, die op haar beurt gebruikmaakt van de belasting bij eigen gebruik. Samen brengen ze de IRNR in beeld: de Spaanse inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen (Impuesto sobre la Renta de no Residentes). Daaronder valt ook de imputación de rentas: voor elke dag dat de woning leegstaat en tot je beschikking staat, rekent de fiscus een fictieve gebruikswaarde op basis van de kadastrale waarde. Ook voor een leeg huis betaal je dus belasting — daarom pakt het alternatief „helemaal niet verhuren" in de vergelijking zelden zo onschuldig uit als het voelt.

De rekentool is bedoeld voor niet-ingezetenen, natuurlijke personen, een volledig kalenderjaar en de hele woning. Hij brengt alleen de Spaanse belasting in beeld; wat je woonland met de inkomsten doet, is een andere kwestie en kun je het best aan je belastingadviseur overlaten. Hoe de bedragen zijn opgebouwd, zie je in de doorgerekende voorbeelden direct in de rekentool — die worden bijgewerkt volgens de geldende wetgeving, daarom staan hier bewust geen overgetypte bedragen in de tekst.

2 manieren om plaatsen te verkrijgen: loting of aankoop op de markt

De officiële prijs per plaats is geen winkelprijs. Die geldt alleen wanneer je de plaatsen koopt via het CBAT, het Consorci Borsa d'Allotjaments Turístics — de instantie die op de Balearen de beurs voor toeristische plaatsen beheert. Deze beurs wordt uitsluitend aangevuld door afmeldingen: plaatsen die iemand inlevert, komen weer beschikbaar. Er komen geen nieuwe plaatsen bij.

De plaatsen worden toegewezen in uitgeschreven rondes, volgens de huidige procedure via een openbare loting bij de notaris — in het Spaans sorteo. Er is dus geen wachtlijst waarop je steeds hoger komt te staan, en ook geen recht dat je met geduld opbouwt. Er is een oproep, een aanmelding en een loting. Wie niet wordt ingeloot, wacht op de volgende ronde.

De 2e route loopt via de markt: je koopt een woning die al over plaatsen beschikt en betaalt daarvoor een opslag die in de koopprijs is verwerkt. Geen enkele regeling bepaalt wat die opslag waard is — daarover wordt onderhandeld, en hij varieert per locatie, aantal bedden en het ongeduld van de betrokkenen. Daarom heeft de rekentool een 2e aankooproute: daar vul je het bedrag in dat je werkelijk betaalt, in plaats van te rekenen met een officiële prijs die je via deze route juist niet krijgt.

Voor de rendabiliteit is dit onderscheid doorslaggevend. Dezelfde woning verdient de kosten van plaatsen uit een loting vaak binnen enkele jaren terug, terwijl een hoge markttoeslag mogelijk nooit wordt terugverdiend — bij identieke huurinkomsten. Als iemand je een Finca „mit Lizenz" aanbiedt, zou je als eerste moeten vragen welke opslag je voor de plaatsen betaalt.

Welke woningen nog mogen worden aangemeld

De wetgeving is hierin ingrijpend veranderd, en daarom zetten veel oudere gidsen je op het verkeerde been. Voor woningen die onder het regime van propiedad horizontal vallen, is het indienen van nieuwe verklaringen op de hele Balearen verboden. Een gewone etagewoning in een appartementencomplex kun je dus niet meer nieuw aanmelden voor toeristische verhuur — daarvoor valt eenvoudigweg niets te berekenen.

Er zijn 3 uitzonderingen op het verbod: rijtjeshuizen (viviendas adosadas), twee-onder-een-kapwoningen (viviendas emparejadas) en vrijstaande eengezinswoningen die een perceel delen met andere gebouwen. Voor deze woningen blijft de modaliteit ETVPL mogelijk. Ook verhuur van je eigen hoofdwoning vormt een uitzondering; daarover lees je verderop meer.

Een eengezinswoning zonder propiedad horizontal — het klassieke vrijstaande huis, de Finca op een eigen perceel — valt niet onder het verbod. Deze valt onder de modaliteit ETV en de aankoop van de plaatsen is daar definitief: een compra definitiva, zonder einddatum.

Voor rijtjeshuizen en twee-onder-een-kapwoningen die onder het regime van propiedad horizontal vallen, ligt dat anders. Daar is de vergunning tijdelijk. Deze geeft je gedurende 5 jaar vanaf het indienen van de activiteitenverklaring het recht om te verhuren en moet daarna worden verlengd — met een nieuw certificaat van de instantie die de plaatsen beheert, waaruit blijkt dat de plaatsen voor een nieuwe periode tot je beschikking staan. De prijs per plaats ligt bij deze modaliteit aanzienlijk lager, namelijk € 875, maar je koopt dan ook geen permanent recht, maar een tijdelijk recht.

De rekentool trekt daar een gevolg uit dat je zal opvallen: bij de tijdelijke modaliteit geeft hij geen terugverdientijd weer die langer is dan de geldigheidsduur van de vergunning. In plaats daarvan vertelt hij je hoeveel er aan het einde van de termijn nog ontbreekt. Een getal dat verder reikt dan die termijn zou geen slecht getal zijn, maar helemaal geen getal — het model waarop het is gebaseerd, geldt dan niet meer, omdat de plaatsen opnieuw moeten worden verkregen en de voorwaarden voor verlenging niet vaststaan.

Wat de rekentool bewust niet in beeld brengt

Er is een 3e mogelijkheid, ETV60: je eigen hoofdwoning maximaal 60 dagen per jaar verhuren, tegen de laagste prijs per plaats van € 291,67. Op het eerste gezicht lijkt dit de voordelige instap waar iedereen naar zoekt. Dat is het niet — althans niet voor jou als je niet op Mallorca woont. Voorwaarde is dat de woning de hoofdverblijfplaats van de eigenaar is, en een niet-resident heeft die per definitie niet op het eiland. Daarom biedt de rekentool deze mogelijkheid niet aan. Dat is eerlijker dan een berekening tonen die berust op een voorwaarde waaraan niemand in deze doelgroep voldoet.

Evenmin opgenomen: mede-eigendom van minder dan het volledige aandeel. Als de woning slechts deels van jou is, moet je ook de uitgaven naar rato berekenen — een cashflow die slechts deels wordt toegerekend is de meest voorkomende fout in dit soort berekeningen, en een rekentool die dat stilzwijgend veroorzaakt, zou gevaarlijker zijn dan helemaal geen rekentool.

Tot slot rekent de rekentool niet met een latere doorverkoop van de plaatsen en evenmin met de kosten van verlenging. Beide zijn bewuste keuzes ten gunste van aantoonbare bedragen. Voor jou betekent dit: de weergegeven terugverdientijd is eerder een bovengrens dan een prognose.

Wat de plaatsen met zich meebrengen: geen terugbetaling, geen snelle overdracht

2 regels maken de aankoop van plaatsen tot een verplichting die verder gaat dan de betaling.

Ten eerste: Als je de toeristische activiteit weer uitschrijft, krijg je geen geld terug voor de plaatsen. Dit staat uitdrukkelijk in de Balearische toerismewet (Art. 91.6 Ley 8/2012). Wie de plaatsen koopt en na 1 seizoen stopt met verhuren, verliest de volledige inleg. Er is een beperkte uitzondering wanneer de overheid de vergunning ambtshalve intrekt zonder dat jou iets te verwijten valt; dan krijg je een bedrag naar rato terug, verminderd met een vast percentage voor iedere maand sinds de verklaring.

Ten tweede: plaatsen uit de huidige tijdelijke beurs mogen gedurende 5 jaar niet aan derden worden overgedragen, gerekend vanaf de afgifte van het aankoopcertificaat. Snelle doorverkoop aan de volgende gegadigde is dus uitgesloten. Voor je berekening betekent dat: in deze periode zit het geïnvesteerde kapitaal vast en kun je niet uitstappen door de plaatsen te verkopen, maar alleen door de woning inclusief plaatsen te verkopen.

Termijnen, formulieren en verplichtingen na aankoop

Met de toewijzing ben je er niet. Na aankoop van de plaatsen gaat een korte termijn in waarbinnen je de DRIAT moet indienen; die staat in de oproep en op het aankoopcertificaat. Laat je die verlopen, dan vallen de plaatsen terug aan de beurs en is je geld niet in een vergunning geïnvesteerd, maar verloren. Dit is de meest voorkomende vermijdbare fout in deze procedure en gebeurt regelmatig, omdat er tussen de loting en de verklaring nog documenten moeten worden verzameld.

Wie een tijdelijke vergunning heeft, verlengt die in de maand voordat de termijn afloopt. Daarvoor heb je een nieuw certificaat van de instantie die de plaatsen beheert nodig. Deze verlenging gebeurt niet automatisch en kun je niet alsnog regelen als je de termijn hebt gemist — zet de datum in je agenda zodra de verklaring is ingediend.

Daarnaast geldt permanent een verzekeringsplicht: wie toeristisch verhuurt, moet een aansprakelijkheidsverzekering voor schade aan gasten hebben (Art. 50.16 Ley 8/2012). De verplichting staat in de wet, maar de hoogte van de premie wordt door de markt bepaald — in de rekentool hoort die bij de doorlopende kosten van de woning, niet bij de kosten van elke afzonderlijke verhuur.

Voor de administratieve afhandeling schakelen de meeste eigenaren een Gestoría in — een Spaans administratiekantoor dat aanvragen, verklaringen en contacten met overheidsinstanties verzorgt. Het honorarium wordt vrij overeengekomen en staat daarom in de rekentool als invoerveld bij de eenmalige bijkomende kosten, niet als vooraf ingevuld bedrag dat op een officieel tarief zou lijken. Hetzelfde geldt voor certificaten, taxaties en advies: alleen jij weet wat je daarvoor betaalt, en het hoort bij de investering omdat deze kosten zonder de aankoop van de plaatsen niet zouden ontstaan.

Wettelijke basis en stand van zaken

De Junta Rectora del CBAT stelt de prijzen per plaats vast en publiceert ze in het BOIB, de Butlletí Oficial de les Illes Balears — het Staatsblad van de Balearen, waarin regionale besluiten rechtsgeldig worden bekendgemaakt. De grondslag is Art. 91.4 Ley 8/2012, de Balearische toerismewet: daarin wordt de prijsbepaling uitdrukkelijk toegewezen aan de beherende instantie en is voorgeschreven dat onderscheid moet worden gemaakt tussen permanente en tijdelijke overdracht en de mogelijkheid voor hoofdverblijven. De bedragen in de rekentool zijn afkomstig uit het geldende Acord van de Junta Rectora en worden bijgehouden via het centrale feitenregister — niet via deze tekst, die bij de volgende prijsronde anders onjuist zou zijn.

De tijdelijke duur van de vergunning en de verlenging ervan staan in Art. 50.3 Ley 8/2012, de mogelijkheid voor hoofdverblijven in Art. 50.20, de verzekeringsplicht in Art. 50.16 en de uitgesloten aanspraak op terugbetaling in Art. 91.6. Het verbod op nieuwe verklaringen voor woningen onder het regime van propiedad horizontal, inclusief de uitzonderingen voor rij- en twee-onder-een-kapwoningen, staat in de Disposición adicional segunda van Decreto ley 4/2025 in de versie van Ley 4/2026, gepubliceerd in het BOE. De tijdelijke plaatsenbeurzen en de lotingsprocedure worden geregeld in de Disposición transitoria segunda van hetzelfde Decreto ley en in het huidige Acord van CBAT.

De calculator vermeldt zelf de juridische stand waarop de bedragen en termijnen zijn gebaseerd. Wil je de originele teksten nalezen? De geconsolideerde versie van Ley 8/2012 vind je in het BOE, de besluiten van het CBAT in het BOIB-archief op caib.es.

Veelgestelde vragen

Gerelateerde calculators

• Belasting op huurinkomsten voor niet-ingezetenen — de belastingberekening waarop deze calculator voortbouwt.
• Belasting bij eigen gebruik en Modelo 210 — wat de fiscus rekent voor dagen waarop de woning leegstaat.
• Doorlopende kosten van een vakantiewoning — de uitgaven die in elke berekening thuishoren.

En sta je nog helemaal aan het begin: in onze gids over de overdracht van de ETV-licentie lees je hoe de waarde van bestaande plaatsen zich verhoudt bij de aankoop van een woning. Investeren in Mallorca-vastgoed schetst het bredere rendementsplaatje.