Oblicz koszty budowy na Majorce

Cenę twojej firmy budowlanej znasz z oferty. To, jaka stawka VAT jej dotyczy, określa ustawa — i przy tym samym zakresie prac może się ona podwoić.

Ile kosztuje budowa lub remont na Majorce?

Najpierw uczciwa odpowiedź: nie istnieje żadna urzędowa cena budowy za metr kwadratowy. Żadne ministerstwo, żaden Consell ani żadna gmina nie publikuje wartości, którą można by wiążąco odnieść do twojego remontu. Widełki, które znajdziesz w sieci, to wnioski wyciągnięte z cudzych projektów — inny dom, inny stan, inny rok. Dlatego ten kalkulator pyta o twoją własną cenę, tę z twojej oferty, i od niej liczy dalej.

Co natomiast jest pewne, to podatek. Na usługi budowlane w Hiszpanii obowiązuje albo stawka ogólna w wysokości 21%, albo stawka obniżona 10%. To, która z nich obowiązuje, nie zależy od tego, jak droga jest budowa, lecz od tego, co się buduje, kto zleca i jak dochodzi do zawarcia umowy. Właśnie na to pytanie odpowiada kalkulator — i tylko na to.

Jak dojść do wiarygodnej ceny

Zanim wpiszesz powyżej jakąś liczbę, musisz ją najpierw mieć. Droga do niej nie jest widowiskowa, ale to jedyna, która się sprawdza:

• Wyjaśnij stan, zanim zaczniesz planować. Niezależna ekspertyza powie ci, czy w kamieniu marés siedzi wilgoć, czy konstrukcja nośna wytrzyma i czy instalację elektryczną trzeba wymienić. Jak przebiega taka inwentaryzacja przez rzeczoznawcę, opisaliśmy osobno.
• Zleć sporządzenie kosztorysu ofertowego. Bez opisanego zakresu prac porównujesz ceny za różne rzeczy. Dopiero gdy rozbiórka, instalacje surowe, wykończenie i wyposażenie są nazwane pozycja po pozycji, z szacunkowej liczby powstaje oferta.
• Zbierz kilka pisemnych ofert — na ten sam kosztorys ofertowy, inaczej znowu porównujesz jabłka z gruszkami. Presupuesto (kosztorys) podaje ilości, ceny jednostkowe i kwotę netto; dopiero ta liczba trafia do pola powyżej.
• Sprawdź, co prawnie wisi na nieruchomości. Niewpisane do rejestru dobudówki, błędnie zaksięgowane powierzchnie mieszkalne lub służebności mogą znacząco zmienić zakres prac. Przeczytaj, jak sprawdzić hiszpańską księgę wieczystą przed zakupem oraz po czym rozpoznać nielegalne dobudówki już podczas oględzin.

To, co na Majorce najbardziej podnosi cenę, rzadko jest materiałem, a niemal zawsze logistyką i stanem budynku: plac budowy w górskiej wiosce Serra de Tramuntana, do której nie dojedzie żadna ciężarówka; finca bez utwardzonego dojazdu; stary budynek, w którym instalacje trzeba położyć całkowicie od nowa; a także kwestia, czy zlecasz poszczególne branże osobno, czy koordynację przejmuje generalny wykonawca. Kto właśnie przegląda oferty na rynku nieruchomości wyspy, powinien uwzględnić te kwestie już podczas pierwszego obchodu, a nie dopiero przy trzeciej ofercie.

Jak liczony jest podatek

Sam rachunek jest prosty. Twoja powierzchnia razy cena netto za metr kwadratowy daje wynagrodzenie budowlane — netto należność za wyodrębnione zlecenie budowlane, wraz z materiałami, które dostarcza wykonujące je przedsiębiorstwo. Do tego dochodzi stawka podatku, którą ustala kalkulator. Osobno zlecone projektowanie i kierowanie budową to odrębny obrót: na honoraria architektów i kierowników budowy, które zlecasz samodzielnie i oddzielnie, zawsze obowiązuje 21%. Jeśli natomiast projekt jest częścią umowy ryczałtowej z firmą budowlaną, wchodzi w skład wynagrodzenia budowlanego i dzieli jego stawkę.

Ciekawa jest droga do ustalenia stawki, a przebiega ona w dwóch krokach. Najpierw obrót zostaje zakwalifikowany — jako świadczenie budowlane, rehabilitación (kapitalny remont w rozumieniu ustawy o podatku VAT) lub renovación (renowacja i naprawa mieszkania). Następnie sprawdzane są warunki właśnie tego stanu faktycznego, i tylko jego. Kto ma do czynienia z kapitalnym remontem, ale nie spełnia jego warunków, nie spada zastępczo do stawki dla renowacji; płaci stawkę ogólną. To nie kwestia interpretacji, lecz utrwalone orzecznictwo administracyjne.

Dwa progi, które decydują o stawce

Dla świadczeń budowlanych i kapitalnych remontów obniżona stawka zależy od dwóch warunków: musisz zlecić firmie budowlanej pracę bezpośrednio i samodzielnie (bez umowy poprzez zleceniodawcę pośredniczącego), a co najmniej 50% wybudowanej powierzchni musi służyć celom mieszkalnym. Ustawa mówi „co najmniej” — wystarczy więc dokładnie połowa.

Dla renowacji mieszkania obowiązuje inna kombinacja: odbiorca musi działać prywatnie (osoba fizyczna użytkująca mieszkanie samodzielnie, lub comunidad de propietarios, czyli wspólnota właścicieli), mieszkanie musi zostać ukończone co najmniej 2 lat przed rozpoczęciem tych prac, a koszty materiałów dostarczonych przez przedsiębiorcę mogą stanowić najwyżej 40% netto podstawy opodatkowania tego obrotu budowlanego. Dokładnie ta granica jest jeszcze dopuszczalna; powyżej niej całe zlecenie traci preferencję. Jeśli spełnione są wszystkie trzy warunki, stawka wynosi 10%, w przeciwnym razie obowiązuje stawka ogólna.

Kiedy remont staje się rehabilitación

Pojęcie to jest zdefiniowane w prawie podatkowym i tylko częściowo pokrywa się z potocznym rozumieniem „kapitalnego remontu”. Muszą zostać spełnione łącznie dwa testy:

1. Ponad 50% całkowitych kosztów projektu przypada na prace kwalifikowane: konstrukcję, elewację i dach, a także prace prawnie z nimi zrównane, jak fundamenty, filary, stropy, powiększenie powierzchni, rekonstrukcję elewacji i windy. Prace powiązane liczą się tylko wtedy, gdy są nierozerwalnie z nimi związane i kosztują mniej niż prace konstrukcyjne i zrównane z nimi. Dokładnie połowa nie wystarcza w tym przypadku.
2. Całkowite koszty projektu przekraczają 25% wartości porównawczej budynku — bez udziału gruntu. Wartością porównawczą jest cena nabycia, jeśli budynek został kupiony w ciągu 2 lat bezpośrednio poprzedzających rozpoczęcie prac, w przeciwnym razie wartość rynkowa w momencie rozpoczęcia prac.

Dlatego kalkulator w przypadku remontu pyta o wartość odniesienia, udział gruntu, udokumentowane netto koszty projektu oraz udział prac kwalifikowanych. Jeśli brakuje którejkolwiek z tych danych, świadomie nie podaje stawki, zamiast ją zgadywać.

Przykłady obliczeń: jakie przypadki rozróżnia kalkulator

Liczby celowo nie znajdują się tutaj — zależą od Twojej powierzchni i ceny, a kalkulator powyżej dostarcza je wraz z uzasadniającą podstawą prawną. Poniżej znajdziesz konstelacje, od których zależy stawka:

• Nowa budowa, zlecona bezpośrednio, przeważająco na cele mieszkalne. Klasyczny przypadek obniżonej stawki: zawierasz umowę budowlaną samodzielnie z wykonującym ją przedsiębiorstwem, a powierzchnia mieszkalna osiąga ustawowy próg.
• Ta sama nowa budowa, ale bez umowy bezpośredniej. Jeśli umowa przebiega przez zleceniodawcę pośredniczącego lub jesteś podwykonawcą w łańcuchu, preferencja odpada — przy identycznym wolumenie budowy. Kalkulator wskazuje dokładnie ten warunek jako powód.
• Nowa budowa plus osobno zlecony architekt. Dwie pozycje, dwie stawki, liczone osobno i dopiero potem sumowane. Kto wrzuca oba do jednego worka, nalicza sobie podatek zbyt nisko.
• Remont, który o włos nie osiąga progu kosztowego. Jeśli koszty projektu leżą dokładnie na poziomie wartości porównawczej, a nie powyżej niej, nie jest to rehabilitación. Zlecenie trafia wtedy do gałęzi renowacyjnej — z jej własnymi warunkami.
• Remont, który spełnia oba testy, ale bez umowy bezpośredniej. Najważniejszy przypadek do zrozumienia: rdzeń remontu jest bezsporny, brakuje jednak warunku, a przejście na stawkę renowacyjną jest wykluczone. Wynikiem jest stawka ogólna.
• Renowacja z wysokim udziałem materiałów. Łazienki, kuchnie i podłogi są materiałochłonne. Gdy udział materiałów przekroczy granicę, całe zlecenie traci obniżoną stawkę — nie tylko część materiałowa.
• Renowacja mieszkania na wynajem. Kto remontuje z myślą o wynajmie, działa jako przedsiębiorca i wypada z gałęzi renowacyjnej. Więcej na ten temat zaraz.

Przypadki szczególne, które zmieniają wyliczenie

Wynajmujący i przedsiębiorcy

Jeśli wynajmujesz nieruchomość, jesteś przedsiębiorcą w rozumieniu podatku VAT — nawet wtedy, gdy nigdy wcześniej nie zarejestrowałeś działalności gospodarczej. Dlatego kalkulator nie pokazuje dla Ciebie ostatecznej kwoty brutto, lecz stawkę, wynagrodzenie netto oraz wyliczony podatek VAT. Powód: to, czy ten podatek ostatecznie Cię obciąży, zależy od sposobu użytkowania. Przy zwolnionym z podatku wynajmie mieszkalnym — czyli standardowym przypadku przy długoterminowym najmie na Majorce — z reguły nie przysługuje odliczenie podatku naliczonego, a podatek staje się wtedy realnym kosztem. Przy użytkowaniu podlegającym opodatkowaniu, na przykład przy licencjonowanym wynajmie wakacyjnym ze świadczeniami zbliżonymi do hotelowych, można go odliczyć. Przy działalności mieszanej stosuje się prorrata, czyli proporcjonalny wskaźnik odliczenia. A przy określonych usługach budowlanych między przedsiębiorcami następuje odwrócenie obciążenia podatkowego: faktura przychodzi wtedy bez wykazanego podatku, ale i tak zostaje zgłoszona — tylko przez Ciebie. Faktura bez wykazanego podatku nie usuwa obciążenia.

Budynki o mieszanym przeznaczeniu

Parter ze sklepem i trzy mieszkania nad nim to standardowy przypadek na majorkańskich placach wiejskich. Dla obniżonej stawki liczy się udział powierzchni zabudowanej, służącej celom mieszkalnym — nie udział kosztów budowy i nie liczba jednostek. Ten udział wylicz przed zawarciem umowy, nie po niej: to warunek, a nie kwestia do negocjacji.

Wiele branż, wiele zleceń

Kalkulator ocenia jedno wyraźnie odgraniczone zlecenie budowlane. Jeśli zlecasz elektrykę, instalacje sanitarne i stolarkę osobno, każde z tych zleceń trzeba ocenić indywidualnie — z własnym udziałem materiałów, własną podstawą opodatkowania, być może własną stawką. Średnia dla całego projektu nie ma żadnej wartości podatkowej. Kto zleca klimatyzację osobno, ma drugą transakcję, a nie świadczenie poboczne.

Materiały kupione samodzielnie

Płytki, elementy sanitarne czy kuchnia, które kupujesz samodzielnie w markecie budowlanym lub u sprzedawcy, nie są usługą budowlaną, lecz dostawą towaru — i podlegają stawce ogólnej, niezależnie od tego, jaka stawka obowiązuje przy montażu. Rzekomy trik oszczędnościowy, polegający na samodzielnym zakupie materiału, by pozostać poniżej progu materiałowego, przesuwa więc podatek, zamiast go obniżać.

Zaliczki i plany płatności

W przypadku zaliczek podatek powstaje już w momencie zapłaty, a nie dopiero po zakończeniu prac. Jeśli między zaliczką a fakturą końcową zmieni się stawka podatku lub klasyfikacja przedsięwzięcia, na jeden i ten sam projekt mogą przypadać dwie stawki. Dlatego w harmonogramie płatności zapisz, jaka usługa jest opłacana którą ratą.

Terminy i formularze

Jako prywatny inwestor budowlany w związku z podatkiem VAT nie musisz nic składać w urzędzie skarbowym. Twoja firma budowlana wykazuje go w factura i sama go zgłasza; twoim zadaniem jest sprawdzenie i przechowanie faktury. Jeśli widnieje na niej stawka, której po sprawdzeniu powyższych informacji się nie spodziewałeś, to jest moment na pytanie — nie moment po dokonaniu zapłaty.

Jeśli działasz jako przedsiębiorca, VAT rozliczasz przez zwykłą deklarację okresową (modelo 303) oraz roczne podsumowanie (modelo 390); przy odwrotnym obciążeniu sam zgłaszasz obrót, mimo że na fakturze nie widnieje podatek. Jakie inne deklaracje związane z hiszpańską nieruchomością mogą jeszcze być wymagane, znajdziesz w przeglądzie Podatki i prawo przy nieruchomościach w Hiszpanii.

Od stawki podatku odróżnić trzeba postępowanie zezwoleniowe. Gmina pobiera za tę samą inwestycję budowlaną komunalny podatek budowlany ICIO (impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras) oraz opłatę za zezwolenie — z inną podstawą wymiaru niż VAT: honoraria, zysk przedsiębiorcy oraz sam VAT są tam wyraźnie wyłączone. Kalkulator powyżej nie uwzględnia tych opłat komunalnych. Co należy złożyć w Ajuntament i ile to trwa, opisano w artykule o pozwoleniu na budowę na Majorce; przy przedsięwzięciach wymagających zezwolenia licz się z miesiącami, nie tygodniami. Jeśli twój budynek objęty jest ochroną zabytków jako BIC, dochodzi do tego osobna procedura. A po zakończeniu prac, przed sprzedażą lub wynajmem, potrzebujesz nowego certyfikatu energetycznego.

Przebieg remontu: kolejność, która się sprawdza

Kwestia podatkowa rozstrzyga się wcześnie — mianowicie przy zawarciu umowy, a nie przy fakturze końcowej. Dlatego warto przyjrzeć się całemu procesowi:

1. Inwentaryzacja i ekspertyza. Instalacja elektryczna, sanitarna, konstrukcja nośna, wilgoć, elementy budowlane bez zezwolenia.
2. Zlecenie architektowi. W Hiszpanii musi być on wpisany do izby zawodowej (colegiado). Przy ingerencjach strukturalnych obowiązkowy jest oficjalny projekt budowlany; bez proyecto de obras nie ma zezwolenia.
3. Sporządzenie projektu budowlanego: opis budowy (memoria), plany, kosztorys. To tu powstaje liczba, którą należy wpisać do kalkulatora powyżej.
4. Złożenie wniosku o zezwolenie — i oczekiwanie na decyzję. Rozpoczęcie prac przed decyzją to najdroższy błąd z tej listy.
5. Zlecenie robót. Zlecenie poszczególnym wykonawcom lub generalnemu wykonawcy; w obu przypadkach na piśmie i z jasnym opisem zakresu prac. Czy zawierasz umowę bezpośrednio z firmą wykonawczą, decyduje o stawce podatku.
6. Rozbiórka i stan surowy, następnie instalacje w stanie surowym (elektryczna, sanitarna, klimatyzacja), potem wykończenie i prace końcowe.
7. Odbiór i zakończenie formalności urzędowych: zaświadczenie o zakończeniu budowy sporządzone przez architekta (certificado final de obra), a przy zmienionych rzutach — aktualizacja księgi wieczystej i katastru.
8. Certyfikat energetyczny oraz, jeśli przeprowadziłeś modernizację energetyczną, zgłoszenie instalacji — na przykład gdy musisz zgłosić instalację fotowoltaiczną.

Równolegle warto rzucić okiem na dotacje: rząd Balearów regularnie uruchamia programy wsparcia remontów i efektywności energetycznej, zwykle na zasadzie „kto pierwszy, ten lepszy". Terminy i pule środków się zmieniają, dlatego prowadzimy je osobno pod Dofinansowanie remontów na Majorce.

Specyfika finek i suelo rústico

Na gruncie rolnym (suelo rústico) obowiązuje wyraźnie surowsze prawo budowlane niż na terenach miejskich. Remonty istniejącej zabudowy są zasadniczo możliwe, ale wymagają pozwolenia; rozbudowa powierzchni zabudowanej jest często mocno ograniczona albo w ogóle niedozwolona. Co to oznacza dla zakupu i przebudowy, opisujemy w artykule o Fince na suelo rústico.

Często dochodzą do tego dwie dodatkowe warstwy: w Serra de Tramuntana, ze względu na status dziedzictwa UNESCO, obowiązują odrębne przepisy ochronne prawa budowlanego, a studnie czy cysterny podlegają osobnemu obowiązkowi zgłoszenia — jak zalegalizować studnię, opisaliśmy krok po kroku. Na stawkę podatku to nie wpływa, ale na harmonogram i zakres prac — a tym samym na liczby, które wpisujesz powyżej — już tak.

Najczęstsze błędy

• Kupno bez ekspertyzy. Wilgoć, zużyta instalacja elektryczna i niezalegalizowane dobudówki wychodzą wtedy na jaw dopiero po akcie notarialnym — i przesuwają budżet, nie decyzję o zakupie.
• Rozpoczęcie prac przed uzyskaniem pozwolenia. Wstrzymanie budowy i grzywny na wyspie nie są rzadkością. To, co następuje potem, opisuje artykuł o legalizacji samowoli budowlanej — droga, której nikt nie wybiera dobrowolnie.
• Brak rezerwy finansowej. Przy generalnym remoncie niemal zawsze pojawia się coś, czego nie było w kosztorysie. Ustal rezerwę wcześniej, nie w trakcie sporu.
• Patrzenie tylko na cenę. Najtańsza oferta rzadko oszczędza na końcu: brak koordynacji, wadliwe wykonanie i niekompletna dokumentacja kosztują więcej, niż przyniósł rabat.
• Zbyt późne zadanie pytania o podatek. Stawka zależy od konstrukcji umowy. Po zawarciu umowy brakującej umowy bezpośredniej już się nie da nadrobić — wcześniej owszem.
• Przeszacowanie rentowności. Koszty remontu są pewne, wzrost wartości to tylko oczekiwanie. Jak to policzyć, nie oszukując samego siebie, opisuje artykuł dla inwestorów na Majorce.

Lista kontrolna przed zawarciem umowy

• Niezależna ekspertyza jest gotowa, stan nieruchomości udokumentowany.
• Wypis z księgi wieczystej (nota simple) sprawdzony; dobudówki i powierzchnie mieszkalne zgadzają się z rzeczywistością.
• Zlecono pracę wpisanemu do rejestru architektowi, projekt budowlany gotowy.
• Sprawdzone, czy prace wymagają pozwolenia — a pozwolenie jest gotowe, zanim ruszą pierwsze prace.
• Zebrane kilka pisemnych ofert na ten sam przedmiar robót.
• Umowa zawarta bezpośrednio z wykonawcą, na piśmie, z wykazaną kwotą netto.
• Udział materiałów i udział powierzchni mieszkalnej ustalony przed zawarciem umowy i sprawdzony powyżej w kalkulatorze.
• Honoraria za projekt i kierownictwo budowy skalkulowane jako osobna pozycja.
• ICIO i opłata za pozwolenie uwzględnione dodatkowo w budżecie.
• Ustalona rezerwa na nieprzewidziane wydatki.
• Sprawdzone programy dofinansowania, odnotowane terminy.
• Certyfikat energetyczny i aktualizacja księgi wieczystej zaplanowane na zakończenie.

Co dalej

Przy sprzedaży potrzebujesz aktualnego certyfikatu energetycznego, a zmiany układu lub powierzchni muszą zostać zaktualizowane w księdze wieczystej i katastrze. To, co czeka cię pod względem podatkowym, opisano w artykule o podatkach przy sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii — koszty remontu nie są tam sprawą drugorzędną, mogą podnieść podatkową wartość nabycia, jeśli są udokumentowane. Zachowaj więc faktury.

Przy wynajmie o odliczeniu VAT naliczonego decyduje sposób użytkowania — patrz wyżej. Przy użytkowaniu własnym pozostają dwie praktyczne kwestie: ochrona ubezpieczeniowa po przebudowie, która często wciąż odnosi się do dawnego stanu, oraz zasady wspólnoty właścicieli, jeśli remont dotyczył mieszkania w kompleksie mieszkaniowym.

Podstawa prawna i stan na dziś

Miarodajna jest hiszpańska ustawa o VAT, Ley 37/1992. Stawka ogólna znajduje się w art. 90.Uno, stawka obniżona dla usług budowlanych wynikających z umów bezpośrednich w art. 91.Uno.3.1.º, a stawka obniżona dla renowacji i napraw mieszkań w art. 91.Uno.2.10.º. Definicja rehabilitación wraz z oboma testami znajduje się w art. 20.Uno.22.º.B) i obowiązuje w tym brzmieniu od 14 kwietnia 2010 r. Obecny próg materiałowy oraz numer, pod którym znajduje się zasada dotycząca renowacji, obowiązują od 1 września 2012 r.; wcześniej próg był niższy.

To, że ustalona kompleksowa przebudowa bez spełnienia warunków art. 91.Uno.3.1.º nie wraca zastępczo do stawki dla renowacji, orzekł hiszpański sąd finansowy TEAC 21 października 2020 r. (RG 00-06367-2017). Kalkulator odwzorowuje dokładnie tę kolejność i w wyniku podaje ci decydującą podstawę prawną — a przy 21% warunek, na którym to się nie udaje.

Kalkulator podaje ocenę dzisiejszego stanu prawnego, i to dla jednego zlecenia budowlanego. Nie zastępuje doradztwa podatkowego, nie ocenia podziału na kilka branż wykonawczych, nie uwzględnia odliczenia VAT naliczonego, planów zaliczkowych ani opłat gminnych. Przy większych przedsięwzięciach warto udać się do asesor fiscal, zanim umowa zostanie podpisana.

Często zadawane pytania

Powiązane kalkulatory

Jeśli dopiero stoisz przed zakupem, policz najpierw koszty nabycia nieruchomości na Majorce — podatek od czynności cywilnoprawnych, notariusz, księga wieczysta i doradztwo współdecydują o tym, ile budżetu zostanie na remont. Jeśli natomiast kupujesz nowy budynek od dewelopera, obowiązuje inna kombinacja VAT i podatku od czynności prawnych: temu służy kalkulator IVA i AJD przy zakupie nowego budynku.