Inwestowanie w nieruchomości na Majorce: ceny i lokalizacje

Jeśli myślisz dziś o inwestowaniu w nieruchomości na Majorce, trafiasz na rynek, który przeszedł zasadniczą zmianę: popandemiczny boom się skończył, ale ceny nadal stabilnie rosną z poziomu, który już wcześniej był rekordowo wysoki. Z badania rynku przeprowadzonego przez Steinbeis Transfer Institute Center for Real Estate Studies (CRES) po raz 12 z rzędu, obejmującego około 5.293 nieruchomości i około 95 % rynku, wynika, że w 2026 ceny na całej wyspie wzrosły o 9,8 %, do średnio 7.370 euro za metr kwadratowy. Jednocześnie coraz trudniej znaleźć okazję: ubywa lokalizacji, w których można kupić nieruchomość za stosunkowo niewielką kwotę, a przybywa nieruchomości luksusowych. Stanowią one już 4 % wszystkich ofert. Z tego poradnika dowiesz się, co najmocniej wpływa na wzrost wartości nieruchomości, które lokalizacje pasują do poszczególnych strategii inwestycyjnych, na jakie pułapki prawne uważać i co konkretnie zrobić przed podpisaniem umowy.

• Wszystkie dodatkowe koszty zakupu w jednym miejscu

Rynek nieruchomości na Majorce w 2026 — najważniejsze informacje

Popandemiczny okres na rynku nieruchomości na Majorce dobiegł końca. Rynek jest dziś dojrzały, a wahania cen są niewielkie. Liczba transakcji utrzymuje się w pobliżu średniej z 10 lat, wynoszącej około 10.500 zakupów rocznie. Według dostępnych danych w 2025 było ich o około 6,5 % więcej niż w 2024 i o około 3 % więcej niż wynosi średnia wieloletnia. Krótkotrwałe spadki w poszczególnych miesiącach — według danych notarialnych w listopadzie 2025 liczba transakcji dotyczących nieruchomości mieszkalnych na Balearach spadła o 13,9 % w porównaniu z listopadem poprzedniego roku — pokazują, że przy wysokich cenach coraz trudniej sfinansować zakup. Nie świadczą jednak o trwałym odwróceniu trendu.

Zmiany cen w skrócie

Uwaga: Poszczególne badania opierają się na różnych danych. Badanie CRES uwzględnia ceny ofertowe z 12 firm zajmujących się nieruchomościami i obejmuje regiony turystyczne. Dane Engel & Völkers pochodzą z ogłoszeń zamieszczonych na wszystkich portalach nieruchomości. Oba źródła pokazują to samo zjawisko z różnych perspektyw.

Ceny nadal rosną w dłuższej perspektywie: od 2015 ceny za metr kwadratowy na Majorce wzrosły o około 97 %. W ciągu 5 lat ceny na Balearach wzrosły łącznie o około 55 %.

Najatrakcyjniejsze lokalizacje pod inwestycję w 2026 – porównanie

Nie każda lokalizacja na Majorce pasuje do każdej strategii inwestycyjnej. Poniższa tabela pokazuje, gdzie popyt jest największy, potencjał najwyższy, a rynek najbardziej stabilny – na podstawie udokumentowanych źródeł.

Uwaga: W Andratx, Tramuntana i na wielu odcinkach wybrzeża obowiązują surowe przepisy budowlane i środowiskowe. Przed zakupem koniecznie sprawdź Ley de Costas, status ANEI (działka objęta ochroną przyrody) oraz przepisy budowlane obowiązujące w Tramuntana.

Która strategia inwestycyjna pasuje do ciebie?

Ochrona kapitału i wzrost wartości (Buy & Hold)

Na Majorce terenów pod zabudowę jest niewiele, budowa nowych obiektów podlega ograniczeniom, a zainteresowanie kupujących z zagranicy pozostaje wysokie. Dzięki temu jest to jeden z najstabilniejszych rynków w basenie Morza Śródziemnego dla osób, które chcą chronić swój kapitał. W przeszłości nie dochodziło tu do dużych spadków cen; od 2015 ceny wzrosły o około 97 %. Ta strategia sprawdza się szczególnie dobrze w prestiżowych lokalizacjach, gdzie nieruchomości utrzymują wartość niezależnie od przepisów dotyczących najmu.

Remont i wzrost wartości (Value-Add)

Badanie CRES pokazuje, że w 2026 ceny nieruchomości z rynku wtórnego wzrosły o około 12 %, a nowych obiektów tylko o 4 % – choć te ostatnie kosztują średnio około 24 % więcej. Oznacza to, że za starannie wyremontowane starsze nieruchomości kupujący są skłonni zapłacić więcej. Za nieruchomości o największym potencjale zysku uznaje się te wyremontowane z użyciem naturalnych materiałów, wyposażone w energooszczędne rozwiązania i urządzone zgodnie ze śródziemnomorską estetyką.

Pamiętaj przy tym o przepisach: na Majorce często spotyka się budynki wzniesione bez pozwolenia oraz nielegalne dobudówki. Zanim kupisz nieruchomość do remontu, sprawdź, czy ma nielegalne dobudówki i czy można je zalegalizować. W zależności od zakresu prac generalny remont może wymagać pozwolenia na budowę.

Wynajem długoterminowy (Yield)

Odkąd w dużej mierze wstrzymano wydawanie licencji na wynajem wakacyjny, wielu inwestorów świadomie wybiera wynajem długoterminowy. Popyt jest szczególnie duży w Palma, Calvià, Marratxí, Pollença, Sa Pobla i Inca. Najwyższe czynsze osiągają tam nowe i w pełni wyremontowane nieruchomości. Uwaga: zgodnie z polityką mieszkaniową Balearów w niektórych rejonach obowiązują limity czynszów (Zonas Tensionadas) – sprawdź, czy dotyczą nieruchomości, którą chcesz kupić.

Podaż i popyt: co trwale kształtuje rynek

Dlaczego liczba dostępnych nieruchomości pozostanie ograniczona

Za stabilnością cen na Majorce stoją 3 czynniki, które nie zmienią się w najbliższym czasie:

1. Tereny chronione: Znaczna część wyspy jest objęta ochroną przyrody (ANEI, Tramuntana wpisana na listę światowego dziedzictwa oraz strefy chronione na mocy Ley de Costas). W praktyce trudno znaleźć nowe działki budowlane.
2. Rygorystyczne planowanie przestrzenne: Gminy i władze Balearów zaostrzyły przepisy, jeszcze bardziej ograniczając wydawanie pozwoleń na budowę nowych obiektów.
3. Wstrzymanie wydawania licencji na wynajem wakacyjny: Wydawanie nowych licencji ETV (licencji na wynajem turystyczny) zostało w dużej mierze wstrzymane. Dzięki temu nieruchomości, które już mają taką licencję, znacznie zyskują na wartości. Więcej przeczytasz w poradniku ETV-Lizenz Mallorca.

Co napędza popyt

• Około 1/3 wszystkich kupujących (ok. 34 % w 2025) pochodzi z zagranicy; przeważają Niemcy, Brytyjczycy, Szwajcarzy i Skandynawowie
• Rosnące zainteresowanie ze strony kupujących z USA, Bliskiego Wschodu i Europy Wschodniej
• Coraz więcej osób chce mieszkać na wyspie przez cały rok: kupujący częściej szukają stałego miejsca zamieszkania niż nieruchomości wyłącznie na wakacje; rośnie popyt na większe mieszkania i domy, przestrzeń do pracy z domu oraz energooszczędne rozwiązania
• Nowe budownictwo: W 2025 liczba nowych inwestycji budowlanych wzrosła o około 34 % – z niskiego poziomu, ponieważ brakuje działek budowlanych

Ceny według rodzaju nieruchomości i regionu

Koszty i podatki: co musisz uwzględnić jako inwestor

Cena zakupu to nie wszystko. Jako nabywca z zagranicy poniesiesz przy zakupie nieruchomości na Majorce znaczne koszty dodatkowe, a później kolejne wydatki. Uwzględnij je w kalkulacji stopy zwrotu już na początku.

Jednorazowe koszty dodatkowe przy zakupie

Szczegółowe progi i aktualne stawki podatku ITP na Balearach znajdziesz w poradniku Koszty dodatkowe przy zakupie nieruchomości na Mallorca.

Uwaga: Jeśli przelewasz pieniądze na zakup nieruchomości z zagranicy, obowiązują przepisy AWV dotyczące zgłaszania takich transakcji. Po przekroczeniu określonej kwoty trzeba zgłosić transakcję. Szczegóły: Obowiązek zgłoszenia AWV przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii.

Bieżące podatki i koszty

Przy późniejszej sprzedaży trzeba dodatkowo zapłacić Plusvalía Municipal (gminny podatek od wzrostu wartości nieruchomości), a w niektórych przypadkach także hiszpański podatek dochodowy od zysku ze sprzedaży. Więcej informacji: Podatki przy sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii.

Co trzeba sprawdzić pod względem prawnym przed zakupem

Zakup nieruchomości na Majorce jest złożony. Tych kroków nie możesz pominąć – od nich zależy, czy zakup będzie bezpieczny pod względem prawnym.

Krok po kroku: jak sprawdzić nieruchomość pod względem prawnym

1. Uzyskaj numer NIE – bez Número de Identificación de Extranjero nie kupisz nieruchomości. Wniosek możesz złożyć w konsulacie lub na miejscu.
2. Sprawdź księgę wieczystą (Registro de la Propiedad) – obciążenia, hipoteki, służebności i tożsamość właściciela. Poradnik: Jak sprawdzić księgę wieczystą w Hiszpanii.
3. Sprawdź kataster i pozwolenia na budowę – porównaj wpisy w księdze wieczystej i katastrze z rzeczywistym stanem nieruchomości. Ustal, czy na działce nie ma budynków lub dobudówek wzniesionych bez zezwolenia.
4. Ustal status działki w planowaniu przestrzennym – suelo urbano, suelo rústico czy ANEI? W przypadku fincas na terenach suelo rústico obowiązują szczególne zasady: Finca Suelo Rústico.
5. Sprawdź przepisy dotyczące ochrony wybrzeża – czy nieruchomość leży w strefie chronionej na mocy Ley de Costas? Ley de Costas Mallorca.
6. Uzyskaj świadectwo charakterystyki energetycznej – jest obowiązkowe przy sprzedaży. Świadectwo charakterystyki energetycznej w Hiszpanii.
7. Sprawdź umowę rezerwacyjną i warunki wpłaty zaliczki – umowa jest prawnie wiążąca, dlatego dokładnie przeanalizuj jej warunki i zapisy dotyczące odstąpienia. Umowa rezerwacyjna w Hiszpanii.
8. Udaj się do notariusza – notariusz sporządza akt notarialny, ale nie reprezentuje interesów żadnej ze stron. Niezbędny jest własny prawnik. Prawnik przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii.

Uwaga: Jeśli nie możesz przyjechać osobiście, możesz udzielić pełnomocnictwa poświadczonego notarialnie. Pełnomocnictwo notarialne w Hiszpanii.

Przepisy w 2026: co warto wiedzieć przed inwestycją

Wynajem turystyczny (ETV): ograniczone możliwości

Na Balearach obowiązuje niemal całkowite wstrzymanie wydawania nowych licencji na wynajem turystyczny (ETV). Jeśli kupisz nieruchomość z aktywną licencją ETV, zyskasz rzadki i cenny atut. Przeniesienie licencji ETV na nowego właściciela wymaga spełnienia rygorystycznych warunków – sprawdź je dokładnie przed podpisaniem umowy. Przeniesienie licencji ETV.

Wynajem długoterminowy: coraz więcej regulacji

Balearskie prawo mieszkaniowe i krajowe przepisy dotyczące najmu mogą prowadzić do ograniczenia czynszów w niektórych strefach. Zonas Tensionadas mogą znacząco wpłynąć na dochód z najmu. Zonas Tensionadas na Majorce.

Na Majorce stosuje się również umowy najmu na 11 miesięcy – wiążą się one jednak z określonymi skutkami prawnymi. Umowa najmu na 11 miesięcy w Hiszpanii.

Zakup domu przez hiszpańską spółkę S.L.

Niektórzy inwestorzy kupują nieruchomości przez hiszpańską spółkę (Sociedad Limitada), gdy budują większy portfel lub chcą zoptymalizować podatki. Jest to zasadniczo możliwe, ale ma istotne konsekwencje podatkowe i prawne. Zakup nieruchomości przez spółkę SL.

Podatek od wyprowadzki

Jeśli po zainwestowaniu na Majorce przestaniesz być rezydentem podatkowym w Niemczech, weź pod uwagę podatek od wyprowadzki. Podatek od wyprowadzki a Hiszpania.

Najczęstsze błędy przy inwestowaniu w nieruchomości na Majorce

W praktyce często powtarzają się błędy, które mogą sporo kosztować:

1. Zakup bez własnego prawnika: Notariusz jest bezstronny – nie chroni interesów żadnej ze stron. Pomoc niezależnego hiszpańskiego prawnika to konieczność.
2. Brak sprawdzenia nielegalnej zabudowy: W starszych fincas i innych istniejących domach często trafiają się dobudówki wzniesione bez pozwolenia. Nie można ich ani sprzedać, ani wynająć. Jak rozpoznać nielegalne dobudówki.
3. Założenie, że licencja ETV na pewno przejdzie na kupującego: Jeśli przed wizytą u notariusza nie uzyskasz pisemnego potwierdzenia możliwości przeniesienia licencji, nie możesz mieć pewności, że zachowa ona swoją wartość.
4. Niedoszacowane koszty remontu: Fachowcy na Majorce mają pełne kalendarze, a ceny materiałów są wysokie. Zaplanuj spory zapas w budżecie. Koszty generalnego remontu na Majorce.
5. Pominięcie statusu gruntu: Na suelo rústico obowiązują inne zasady zabudowy niż na suelo urbano – w niektórych przypadkach budowa jest całkowicie zabroniona, a w innych wymaga wyjątkowego zezwolenia.
6. Niedocenienie przepisów dotyczących najmu: W Zonas Tensionadas mogą obowiązywać limity czynszów, które obniżą spodziewany zysk.
7. Przeoczenie terminów przelewów i obowiązku zgłoszenia zgodnie z AWV: Duże przelewy z Niemiec do Hiszpanii podlegają obowiązkowi zgłoszenia. Przelew pieniędzy do Hiszpanii.
8. Nieuregulowane kwestie spadkowe: Hiszpańskie prawo spadkowe i przepisy obowiązujące na Balearach mogą sprawić, że przekazanie nieruchomości spadkobiercom będzie kosztowne. Dziedziczenie i darowizny na Balearach.

Co po zakupie? Zarządzanie nieruchomością i bieżące obowiązki

Zakup to dopiero początek. O nieruchomość, która ma przynosić zysk, trzeba aktywnie dbać.

• Zarządzanie nieruchomością: Jeśli nie jesteś rezydentem lub nie mieszkasz na miejscu, niezbędna będzie pomoc profesjonalnej firmy zarządzającej nieruchomościami. Zarządzanie nieruchomością wakacyjną na Majorce.
• Wynajem długoterminowy: Zapewnia stabilne przychody bez licencji na wynajem wakacyjny, ale wymaga przestrzegania przepisów dotyczących najmu. Wynajem długoterminowy na Majorce.
• Sprzedaż: Jeśli zechcesz później sprzedać nieruchomość, uwzględnij podatek Plusvalía, potrącenie na poczet IRNR (w przypadku osób niebędących rezydentami wynosi ono z reguły 3 % ceny zakupu i dokonuje go kupujący) oraz podatek od zysków kapitałowych. Sprzedaż nieruchomości na Majorce.
• Modernizacja energetyczna i fotowoltaika: Jeśli chcesz utrzymać wartość nieruchomości w dłuższej perspektywie, zainwestuj w jej efektywność energetyczną. Zgłoszenie instalacji fotowoltaicznej na Majorce, Dofinansowanie remontu na Majorce.
• Kredyt hipoteczny: Osoby niebędące rezydentami również mogą go otrzymać, choć z reguły bank sfinansuje im mniejszą część wartości nieruchomości niż rezydentom. Kredyt hipoteczny na Majorce.

Lista kontrolna: przed podpisaniem umowy

• Numer NIE – wniosek złożony, numer nadany
• Niezależny hiszpański prawnik zatrudniony
• Sprawdzono księgę wieczystą (obciążenia, hipoteki, właścicieli)
• Porównano dane z katastru i księgi wieczystej
• Sprawdzono status planistyczny (Suelo, strefę ochronną, prawa do zabudowy)
• Uzyskano pozwolenia na budowę dla wszystkich części budynku lub wyjaśniono możliwość ich legalizacji
• Sprawdzono, czy nieruchomość leży w strefie objętej przepisami Ley de Costas (jeśli znajduje się blisko wybrzeża)
• Uzyskano pisemne potwierdzenie statusu licencji ETV i możliwości jej przeniesienia (jeśli dotyczy)
• Uzyskano świadectwo charakterystyki energetycznej
• Podpisano umowę rezerwacyjną z jasno określonymi warunkami odstąpienia
• Uwzględniono dodatkowe koszty zakupu w planie finansowania
• Sprawdzono obowiązek zgłoszenia wynikający z AWV
• Rozpoczęto planowanie dziedziczenia i sukcesji
• Ustalono, kto będzie zarządzać nieruchomością lub się nią opiekować po zakupie

Podsumowanie

Rynek nieruchomości na Majorce w 2026 nie jest już mało znaną okazją inwestycyjną. To dojrzały, uznany na świecie rynek nieruchomości z wyższej półki, którego wzrost opiera się na stabilnych podstawach. Średnie ceny wynoszą około 7.370 euro za metr kwadratowy, od 2015 wzrosły o około 97 %, a podaż pozostaje ograniczona. Te dane mówią same za siebie. Jeśli chcesz tu inwestować, musisz liczyć się z coraz bardziej złożonymi przepisami: wstrzymaniem wydawania licencji ETV, możliwymi ograniczeniami wzrostu czynszów, surowym prawem budowlanym, ochroną wybrzeża i ryzykiem związanym z samowolą budowlaną. Wszystko to wymaga starannego sprawdzenia nieruchomości.

Najważniejsze argumenty za inwestycją pozostają bez zmian: ograniczona dostępność gruntów pod zabudowę, duży popyt ze strony kupujących z zagranicy, możliwości korzystnego rozliczania podatków (szczególnie dzięki odpowiedniej formie własności) oraz – przy trafnym wyborze lokalizacji i nieruchomości – znakomite perspektywy wzrostu wartości. Jeśli kupujesz bez własnego prawnika, bez dokładnego sprawdzenia nieruchomości i bez jasnej strategii, ryzykujesz kosztowne problemy. Jeśli dobrze przygotujesz się do zakupu, możesz zainwestować w nieruchomość na jednym z najbardziej stabilnych rynków w Europie.

Oficjalne źródła

• Steinbeis Transfer Institute / Center for Real Estate Studies (CRES): badanie rynku „Ferienimmobilienmarkt auf Mallorca 2026", przeprowadzone na zlecenie Porta Mallorquina, opublikowane w marcu 2026 — https://www.portamallorquina.com/blog/mallorca-real-estate-market-study-2026
• Engel & Völkers – ceny nieruchomości na Majorce w 2026: zestawienie cen ofertowych, zaktualizowane w czerwcu 2026 — https://www.engelvoelkers.com/es/de/immobilienpreise/balearische-inseln/mallorca
• Govern de les Illes Balears – przepisy dotyczące licencji ETV: https://www.caib.es
• Agencia Tributaria de les Illes Balears (ATIB) – stawki podatku ITP na Balearach: https://www.atib.es
• Notariado.org – dane statystyczne hiszpańskich notariuszy: https://www.notariado.org/liferay/web/cien/sala-de-prensa/noticias/detalle
• Registro de la Propiedad (hiszpański rejestr nieruchomości): https://www.registradores.org
• Boletín Oficial del Estado (BOE) – Ley de Costas i przepisy o ochronie środowiska: https://www.boe.es