Inwestycje w nieruchomości na Majorce: rynek, najlepsze lokalizacje i zmiany wartości w 2026 roku

Kto dziś zastanawia się nad sytuacją na rynku nieruchomości inwestycyjnych na Majorce, ma do czynienia z rynkiem, który uległ zmianom strukturalnym: nie ma już boomu po pandemii, ale za to obserwujemy stabilny wzrost na historycznie wysokim poziomie. Badanie rynkowe przeprowadzone przez Steinbeis Transfer Institute Center for Real Estate Studies (CRES) – przeprowadzone już dwunasty raz z rzędu, obejmujące około 5 293 przeanalizowanych nieruchomości i około 95% rynku – wskazuje, że w 2026 roku ceny na całej wyspie wzrosną o 9,8%, osiągając średnio 7 370 euro za metr kwadratowy. Jednocześnie rynek staje się bardziej selektywny: maleje liczba przystępnych lokalizacji dla początkujących, rośnie natomiast liczba luksusowych nieruchomości, które stanowią obecnie 4% całej oferty. W tym poradniku dowiesz się, co najbardziej wpływa na wzrost wartości nieruchomości, które lokalizacje pasują do poszczególnych strategii inwestycyjnych, na jakie pułapki regulacyjne musisz uważać – i co konkretnie powinieneś zrobić, zanim podpiszesz umowę.

Chcesz wiedzieć, czy ta nieruchomość, którą masz na oku, naprawdę się opłaci jako inwestycja – czy może właśnie wpadniesz w kosztowną pułapkę?

• 📩 Złóż indywidualną zapytanie — przeanalizujemy lokalizację, rodzaj zwrotu z inwestycji i ryzyko prawne związane z Twoją nieruchomością
• Wszystkie dodatkowe koszty związane z zakupem w skrócie

Przegląd rynku nieruchomości na Majorce w 2026 roku

Rynek na Majorce ma już za sobą okres po pandemii i stał się rynkiem dojrzałym, charakteryzującym się niewielką zmiennością. Liczba transakcji utrzymuje się na poziomie zbliżonym do dziesięcioletniej średniej, wynoszącej około 10 500 zakupów rocznie; według dostępnych danych w 2025 r. była ona o około 6,5% wyższa niż w 2024 r. i o około 3% powyżej długoterminowej średniej. Krótkotrwały spadek w niektórych miesiącach (dane notarialne za listopad 2025 r. pokazały spadek liczby transakcji dotyczących nieruchomości mieszkaniowych na Balearach o 13,9% w ujęciu rok do roku) pokazuje, że wysokie ceny coraz częściej napotykają na trudności z finansowaniem – ale nie sygnalizuje to żadnej strukturalnej zmiany trendu.

Zmiany cen w skrócie

Uwaga: Różne badania korzystają z różnych baz danych. Badanie CRES uwzględnia ceny ofertowe z dwunastu agencji nieruchomości i obejmuje regiony o charakterze turystycznym. Dane Engel & Völkers opierają się na cenach z ogłoszeń na wszystkich portalach nieruchomościowych. Oba badania mierzą to samo zjawisko z różnych perspektyw.

Długoterminowy trend wzrostowy trwa: od 2015 roku ceny za metr kwadratowy na Majorce wzrosły o około 97%. W ciągu pięciu lat ceny na Balearach wzrosły łącznie o około 55%.

Porównanie najlepszych lokalizacji inwestycyjnych w 2026 roku

Nie każda lokalizacja na Majorce nadaje się do każdej strategii inwestycyjnej. Poniższa tabela pokazuje, gdzie jest największy popyt, największy potencjał i najbardziej stabilne rynki – na podstawie sprawdzonych źródeł.

Uwaga: Obszary Andratx, Tramuntana i wiele pasów przybrzeżnych podlegają surowym przepisom budowlanym i dotyczącym ochrony środowiska. Przed zakupem koniecznie sprawdź Ley de Costas, status ANEI (teren chroniony) oraz przepisy budowlane dotyczące Tramuntany.

Jaka strategia inwestycyjna jest dla ciebie odpowiednia?

Ochrona kapitału i wzrost wartości (Buy & Hold)

Połączenie ograniczonej podaży gruntów budowlanych, regulacji dotyczących nowych inwestycji oraz utrzymującego się wysokiego popytu międzynarodowego sprawia, że Majorka jest jednym z najbardziej stabilnych rynków pod względem zachowania kapitału w regionie Morza Śródziemnego. W przeszłości nie odnotowano tu większych korekt cenowych; wzrost od 2015 roku wynosi około 97%. To podejście sprawdza się szczególnie dobrze w przypadku lokalizacji premium, które zachowują swoją wartość niezależnie od regulacji czynszów.

Renowacja i zwiększenie wartości (Value-Add)

Badanie CRES pokazuje, że w 2026 r. ceny nieruchomości z rynku wtórnego wzrosły o około 12%, podczas gdy ceny nowych budynków wzrosły tylko o 4% – mimo że nowe budynki kosztują średnio o około 24% więcej niż te z rynku wtórnego. Oznacza to, że rynek premiuje starannie odnowione stare budynki wyższymi cenami. Projekty renowacyjne z wykorzystaniem naturalnych materiałów, energooszczędnych rozwiązań i śródziemnomorskich standardów estetycznych są uważane za nieruchomości o największym potencjale zwrotu z inwestycji.

Pamiętaj przy tym o przepisach: na Majorce często spotyka się budynki wzniesione bez pozwolenia i nielegalne dobudówki. Sprawdź każdą nieruchomość przeznaczoną do remontu pod kątem nielegalnych dobudówek i z góry ustal, czy da się je zalegalizować. Kompleksowe remonty wymagają pozwolenia na budowę, w zależności od zakresu prac.

Wynajem długoterminowy (rentowność)

W związku z praktycznie całkowitym wstrzymaniem wydawania licencji na wynajem wakacyjny wielu inwestorów celowo przechodzi na wynajem długoterminowy. Popyt jest szczególnie duży w Palma, Calvià, Marratxí, Pollença, Sa Pobla i Inca. Najwyższe czynsze osiągają tam nowe budynki i całkowicie odnowione nieruchomości. Ważne: Zgodnie z polityką mieszkaniową Balearów w niektórych obszarach obowiązują ograniczenia wysokości czynszów (Zonas tensionadas) – sprawdź, czy dotyczy to nieruchomości, którą masz na oku.

Podaż i popyt: czynniki strukturalne

Dlaczego podaż wciąż jest ograniczona

Stabilność cen na Majorce wynika z trzech czynników, które w najbliższym czasie się nie zmienią:

1. Tereny chronione: Duża część powierzchni wyspy znajduje się pod ochroną (ANEI, Tramuntana – miejsce wpisane na listę światowego dziedzictwa, strefy ochronne zgodnie z ustawą Ley de Costas). Nowe działki budowlane są praktycznie rzadkością.
2. Surowe przepisy zagospodarowania przestrzennego: gminy i rząd Balearów jeszcze bardziej ograniczyły wydawanie pozwoleń na budowę, zaostrzając przepisy.
3. Zawieszenie wydawania licencji na wynajem wakacyjny: Obowiązuje szeroko zakrojone zawieszenie wydawania nowych licencji ETV (licencji na wynajem turystyczny). Dzięki temu nieruchomości z już posiadanymi licencjami znacznie zyskują na wartości. Więcej na ten temat znajdziesz w poradniku „Licencja ETV na Majorce”.

Co napędza popyt

• Około jednej trzeciej wszystkich kupujących (ok. 34% w 2025 r.) to klienci z zagranicy, głównie: Niemcy, Brytyjczycy, Szwajcarzy i Skandynawowie
• Rozwijające się rynki: klienci z USA, Bliskiego Wschodu i Europy Wschodniej
• Trend na mieszkanie przez cały rok: coraz więcej kupujących szuka głównego miejsca zamieszkania zamiast samych nieruchomości wakacyjnych; rośnie popyt na większe powierzchnie mieszkalne, miejsca do pracy w domu i energooszczędność
• Udział nowych budów: W 2025 r. liczba nowych budów wzrosła o około 34% – przy naprawdę niskim poziomie wyjściowym, bo brakuje terenów pod zabudowę

Ceny według rodzaju nieruchomości i regionu

Koszty i podatki: z czym musisz się liczyć jako inwestor

Inwestycja nie kończy się na cenie zakupu. Jako zagraniczny nabywca nieruchomości na Majorce musisz liczyć się ze znacznymi kosztami dodatkowymi i następczymi. Uwzględnij je od samego początku w swoich obliczeniach dotyczących zwrotu z inwestycji.

Jednorazowe koszty dodatkowe związane z zakupem

Szczegółowe informacje o progach podatkowych i aktualne stawki ITP na Balearach znajdziesz w poradniku „Koszty dodatkowe związane z zakupem nieruchomości na Majorce”.

Uwaga: Przy przelewie ceny zakupu z zagranicy obowiązuje wymóg zgłoszenia zgodnie z przepisami AWV. Od określonych kwot transakcję trzeba zgłosić. Szczegóły: Wymóg zgłoszenia zgodnie z przepisami AWV przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii.

Bieżące pozycje podatkowe i kosztowe

W razie późniejszej sprzedaży trzeba dodatkowo zapłacić Plusvalía Municipal (gminny podatek od wzrostu wartości) oraz, w razie potrzeby, hiszpański podatek dochodowy od zysku ze sprzedaży. Więcej na ten temat: Podatki przy sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii.

Obowiązki związane z weryfikacją prawną przed zakupem

Zakup nieruchomości na Majorce to skomplikowana sprawa. Te kroki nie są opcjonalne – decydują o tym, czy transakcja będzie zgodna z prawem.

Krok po kroku: due diligence w zakresie prawnym

1. Złóż wniosek o numer NIE – bez Número de Identificación de Extranjero nie da się nic kupić. Wniosek można złożyć w konsulacie albo na miejscu.
2. Sprawdź księgę wieczystą (Registro de la Propiedad) – obciążenia, hipoteki, służebności, tożsamość właściciela. Poradnik: Jak sprawdzić księgę wieczystą w Hiszpanii.
3. Sprawdzenie katastru i pozwoleń na budowę – zgodność między księgą wieczystą, katastrem a faktycznym stanem rzeczy. Wykrywanie nielegalnych budów i nielegalnych dobudówek.
4. Ustal, jaka jest sytuacja urbanistyczna – Suelo urbano, Suelo rústico czy ANEI? W przypadku finca położonych na terenach Rusticoland obowiązują specjalne zasady: Finca na terenie Suelo Rústico.
5. Sprawdź przepisy dotyczące ochrony wybrzeża – czy nieruchomość znajduje się w strefie ochronnej zgodnie z Ley de Costas? Ley de Costas na Majorce.
6. Jak zdobyć certyfikat energetyczny – to obowiązkowe przy sprzedaży. Certyfikat energetyczny w Hiszpanii.
7. Umowa rezerwacyjna i zaliczka – mają moc prawną; dokładnie sprawdź warunki i klauzule dotyczące odstąpienia od umowy. Umowa rezerwacyjna w Hiszpanii.
8. Spotkanie u notariusza – Notariusz sporządza akt notarialny, ale nie chroni żadnej ze stron w sposób jednostronny. Własny prawnik jest niezbędny. Prawnik ds. zakupu nieruchomości w Hiszpanii.

Uwaga: Jeśli nie możesz być na miejscu osobiście, najlepszym rozwiązaniem jest pełnomocnictwo poświadczone notarialnie. Pełnomocnictwo w Hiszpanii – notariusz.

Otoczenie regulacyjne w 2026 roku: co muszą wiedzieć inwestorzy

Wynajem wakacyjny (ETV): Rynek o ograniczonym zasięgu

Na Balearach obowiązuje praktycznie całkowity zakaz wydawania nowych licencji na wynajem turystyczny (ETV). Kto kupi nieruchomość z aktywną licencją ETV, zyskuje rzadką i cenną korzyść majątkową. Przeniesienie licencji ETV wiąże się z surowymi warunkami – sprawdź to dokładnie przed podpisaniem umowy. Przeniesienie licencji ETV.

Wynajem długoterminowy: coraz więcej przepisów

Balearyjska ustawa o mieszkalnictwie i krajowe przepisy dotyczące wynajmu mogą powodować ograniczenia wysokości czynszu w niektórych strefach. Zonas tensionadas mogą znacząco wpłynąć na rentowność wynajmu. Zonas tensionadas na Majorce.

Tak zwana umowa najmu na 11 miesięcy to na Majorce popularne rozwiązanie – z własnymi skutkami prawnymi. Umowa najmu na 11 miesięcy w Hiszpanii.

Zakup domu za pośrednictwem hiszpańskiej spółki S.L.

W przypadku większych portfeli lub w celu optymalizacji podatkowej niektórzy inwestorzy kupują nieruchomości za pośrednictwem hiszpańskiej spółki (Sociedad Limitada). Zasadniczo jest to możliwe, ale wiąże się z poważnymi konsekwencjami podatkowymi i prawnymi. Zakup nieruchomości za pośrednictwem SL.

Podatek od wyprowadzki

Jeśli rezygnujesz z niemieckiego miejsca zamieszkania dla celów podatkowych po zainwestowaniu na Majorce, pamiętaj o podatku przy wyjeździe. Podatek przy wyjeździe w Hiszpanii.

Najczęstsze błędy przy inwestowaniu w nieruchomości na Majorce

Z praktyki wynika, że często powtarzają się następujące błędy, które często okazują się kosztowne:

1. Zakup bez własnego prawnika: Notariusz jest neutralny – nie broni żadnej ze stron. Niezależny hiszpański prawnik to nie opcja, tylko obowiązek.
2. Nielegalne dobudówki – nie sprawdzone: Zwłaszcza w przypadku starszych finc i istniejących domów często spotyka się dobudówki bez pozwolenia. Nie można ich ani sprzedać, ani wynająć. Jak rozpoznać nielegalne dobudówki.
3. Traktuj licencję ETV jako zapewnioną: bez pisemnego potwierdzenia możliwości przeniesienia przed spotkaniem u notariusza wartość licencji nie jest zagwarantowana.
4. Koszty remontu są często niedoszacowane: fachowcy na Majorce mają pełne terminy, a ceny materiałów są wysokie. Zaplanuj wszystko z zapasem. Koszty całkowitego remontu na Majorce.
5. Zignorowano uwarunkowania urbanistyczne: „suelo rústico” ma inne prawa budowlane niż „suelo urbano” – w niektórych przypadkach budowa jest w ogóle zabroniona, a w innych dozwolona tylko na podstawie specjalnego zezwolenia.
6. Nie docenia się znaczenia przepisów dotyczących najmu: „Zonas tensionadas” mogą spowodować wprowadzenie ograniczeń wysokości czynszu i obniżyć oczekiwania co do rentowności.
7. Zapomniałeś o terminach przelewów i obowiązku zgłoszenia AWV? Duże przelewy z Niemiec do Hiszpanii podlegają obowiązkowi zgłoszenia. Przelewaj pieniądze do Hiszpanii.
8. Brak ustaleń dotyczących spadku i dziedziczenia: hiszpańskie prawo spadkowe i specyfika Balearów mogą sprawić, że dziedziczenie będzie kosztowne. Spadki i darowizny na Balearach.

Co dalej? Sprawy administracyjne i bieżące obowiązki

Zakup to dopiero początek, a nie koniec. Dobre inwestycje trzeba aktywnie zarządzać.

• Zarządzanie nieruchomością: Dla osób niebędących rezydentami lub kupujących, którzy nie są na miejscu, profesjonalne zarządzanie nieruchomością jest niezbędne. Zarządzanie nieruchomością na Majorce – nieruchomości wakacyjne.
• Wynajem długoterminowy: stabilne dochody bez konieczności posiadania licencji na wynajem wakacyjny, ale z zachowaniem zasad prawa najmu. Wynajem długoterminowy na Majorce.
• Sprzedaż: Jeśli sprzedajesz później, pamiętaj o podatku od zysków kapitałowych (Plusvalía), potrąceniu podatku IRNR (dla nierezydentów: zazwyczaj 3% ceny zakupu, potrącane przez kupującego) oraz podatku od dochodów kapitałowych. Sprzedaż nieruchomości na Majorce.
• Termomodernizacja i fotowoltaika: kto dba o długoterminową wartość nieruchomości, inwestuje w efektywnośćenergetyczną. Zgłoś się do programu fotowoltaicznego na Majorce, dotacje na termomodernizację na Majorce.
• Kredyt hipoteczny: Również osoby niebędące rezydentami mogą wziąć kredyt hipoteczny, choć zazwyczaj z niższym wskaźnikiem obciążenia kredytowego niż rezydenci. Kredyt hipoteczny na Majorce.

Lista kontrolna: przed podpisaniem

• Złożyłem wniosek o numer NIE i już go mam
• Zlecono sprawę niezależnemu hiszpańskiemu prawnikowi
• Sprawdzono księgę wieczystą (obciążenia, hipoteki, właściciele)
• Przeprowadzono uzgodnienie danych katastralnych i ksiąg wieczystych
• Sprawdzono sytuację urbanistyczną (grunt, strefa ochronna, prawa budowlane)
• Masz pozwolenia na budowę dla wszystkich części budynku albo status legalizacji jest już wyjaśniony
• Sprawdzono, czy obszar leży w strefie objętej ustawą o Ley de Costas (jeśli jest blisko wybrzeża)
• Potwierdzenie na piśmie statusu licencji ETV i możliwości jej przeniesienia (jeśli dotyczy)
• Jest certyfikat energetyczny
• Podpisaliśmy umowę rezerwacyjną z jasnymi warunkami odstąpienia od umowy
• Koszty dodatkowe związane z zakupem uwzględnione w kalkulacji finansowej
• Sprawdzono obowiązek zgłoszenia zgodnie z AWV
• Rozpoczęto planowanie spadkowe i sukcesyjne
• Zarządzanie nieruchomością lub opieka po zakupie – wszystko ustalone

Podsumowanie

Rynek nieruchomości na Majorce w 2026 roku nie jest już tajemnicą – to dojrzały, uznany na arenie międzynarodowej rynek klasy premium z stabilnymi czynnikami napędzającymi wzrost. Ceny wynoszą średnio około 7 370 euro za metr kwadratowy, co oznacza wzrost o około 97% od 2015 roku, a stały niedobór podaży mówi sam za siebie. Kto inwestuje, wkracza na rynek, który pod względem regulacyjnym staje się coraz bardziej skomplikowany: wstrzymanie wydawania licencji ETV, możliwe ograniczenia wzrostu czynszów, surowe przepisy budowlane, ochrona wybrzeża i ryzyko związane z nielegalnym budownictwem wymagają prawdziwej staranności.

Najważniejsze argumenty przemawiające za inwestycją to: ograniczona podaż gruntów budowlanych, duży popyt międzynarodowy, możliwości optymalizacji podatkowej (zwłaszcza dzięki odpowiedniej strukturze własnościowej) oraz – przy dobrym wyborze lokalizacji i nieruchomości – świetny wzrost wartości kapitałowej. Kto kupuje bez własnego prawnika, bez due diligence i bez jasnej strategii, ryzykuje kosztowne kłopoty. Kto kupuje z odpowiednim przygotowaniem, nabywa jedną z najstabilniejszych form zabezpieczenia wartości na europejskim rynku nieruchomości.

Oficjalne źródła

• Steinbeis Transfer Institute / Centrum Badań nad Rynkiem Nieruchomości (CRES): Badanie rynkowe „Rynek nieruchomości wakacyjnych na Majorce 2026”, przeprowadzone na zlecenie Porta Mallorquina, opublikowane w marcu 2026 r. — https://www.portamallorquina.com/blog/mallorca-real-estate-market-study-2026
• Engel & Völkers – Ceny nieruchomości na Majorce w 2026 r.: badanie cen ofertowych, aktualizacja z czerwca 2026 r. — https://www.engelvoelkers.com/es/de/immobilienpreise/balearische-inseln/mallorca
• Rząd Wysp Balearskich – przepisy dotyczące licencji ETV: https://www.caib.es
• Agencia Tributaria de les Illes Balears (ATIB) – stawki podatku od nieruchomości (ITP) na Balearach: https://www.atib.es
• Notariado.org – Dane statystyczne z portalu hiszpańskich notariuszy: https://www.notariado.org/liferay/web/cien/sala-de-prensa/noticias/detalle
• Registro de la Propiedad (Rejestr gruntów w Hiszpanii): https://www.registradores.org
• Dziennik Urzędowy Państwa (BOE) – Ley de Costas i prawo ochrony środowiska: https://www.boe.es