Valor de referencia w Hiszpanii: nowa wartość podatkowa i jej konsekwencje dla kupujących nieruchomości

Każdy, kto kupuje, dziedziczy lub dostaje w prezencie nieruchomość na Majorce albo gdzie indziej w Hiszpanii, nieuchronnie natrafi na to pojęcie: „Valor de referencia España”, czyli nową wartość referencyjną z katastru. Od 1 stycznia 2022 r. w większości przypadków zastępuje ona dotychczasową cenę umowną jako podstawę naliczania podatku od nabycia nieruchomości (ITP/AJD) oraz podatku od spadków i darowizn. Brzmi to technicznie – ale ma konkretne konsekwencje: jeśli wartość referencyjna jest wyższa od ceny zakupu, płacisz podatki od kwoty, na którą nigdy się nie zgodziłeś. W tym poradniku dowiesz się, jak oblicza się tę wartość, gdzie ją sprawdzić, kiedy ma zastosowanie, czym różni się od starych wartości katastralnych – i co możesz zrobić, jeśli uważasz, że jest błędna.

Nie wiesz, czy cena zakupu jest niższa od wartości referencyjnej – i co to oznacza dla twoich podatków?

• 📩 Złóż osobiste zapytanie — wspólnie z tobą sprawdzimy konkretne dane dotyczące nieruchomości, którą chcesz kupić
• Przegląd wszystkich dodatkowych kosztów związanych z zakupem nieruchomości na Majorce

Czym jest „Valor de referencia” – i po co w ogóle istnieje?

Przez dziesięciolecia w Hiszpanii podstawą do obliczenia podatku od nabycia nieruchomości była indywidualnie uzgodniona cena zakupu. W rezultacie: zarówno kupujący, jak i sprzedający mieli motywację podatkową, by w akcie notarialnym wpisać jak najniższą cenę – a resztę zapłacić gotówką. Organy podatkowe mogły co prawda przeprowadzić kontrolę z mocą wsteczną i ustalić wyższą „wartość”, ale musiały to w każdym konkretnym przypadku uzasadnić i udowodnić. Ciężar dowodu spoczywał na urzędzie skarbowym.

Ustawa nr 11/2021 z 9 lipca (Ley de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal) sprawiła, że hiszpański ustawodawca odwrócił tę logikę. Od tego czasu obowiązuje zasada: Urząd Catastro (Dirección General del Catastro) ustala dla praktycznie każdej nieruchomości wartość referencyjną, która jest co roku aktualizowana. Ta wartość opiera się na faktycznych transakcjach notarialnych w danej lokalizacji i jest obliczana statystycznie na podstawie danych rynkowych. Jest ona publicznie dostępna, jeszcze zanim ktokolwiek coś kupi lub odziedziczy.

Uwaga: Jeśli wartość referencyjna jest wyższa od ceny zakupu, podatek naliczany jest od wartości referencyjnej – a nie od ceny, którą zapłaciłeś. Jeśli cena zakupu jest wyższa od wartości referencyjnej, brana jest pod uwagę cena zakupu. Zawsze liczy się wyższa z tych dwóch wartości.

Odwrócenie ciężaru dowodu to kluczowa zmiana w systemie: jeśli uważasz, że wartość referencyjna jest za wysoka, to teraz musisz sam to obalić – a nie już urząd skarbowy.

Valor de referencia a wartość katastralna: różnica

Wielu kupujących myli te dwa pojęcia. To zrozumiałe, bo oba pochodzą z urzędu katastralnego. Służą jednak różnym celom.

W przypadku bieżącego podatku od nieruchomości (IBI) decydującą rolę nadal odgrywa więc „Valor Catastral ”. W przypadku zakupu, dziedziczenia lub darowizny nieruchomości od 2022 roku decydujące znaczenie ma „Valor de referencia ”.

Uwaga: Nie każda nieruchomość ma już certyfikowaną wartość referencyjną. Brakować może nowych budynków, niezabudowanych działek na obrzeżach miasta lub bardzo nietypowych nieruchomości. W takich przypadkach obowiązuje stara metoda: urząd skarbowy lub ATIB oblicza wartość orientacyjną na podstawie własnych tabel – a ty nadal masz możliwość jej zakwestionowania.

O jakie podatki chodzi?

Wartość referencyjna nie ma znaczenia dla wszystkich podatków od nieruchomości – ale ma znaczenie w przypadku dwóch najdroższych jednorazowych zdarzeń związanych ze zmianą właściciela.

Podatek od nabycia nieruchomości (ITP/AJD) przy zakupie istniejących nieruchomości

Kupując używaną nieruchomość na Majorce, płacisz podatekod nabycia nieruchomości(ITP). Od 2022 roku podstawą opodatkowania jest wyższa z dwóch wartości: cena zakupu lub Valor de referencia. Baleary stosują następujące progresywne stawki podatkowe:

Dodatkowo na Balearach obowiązuje podatek skarbowy (AJD) w wysokości 1,5% dla nieruchomości o wartości do 1 000 000 € oraz 2% dla nieruchomości o wartości powyżej 1 000 000 €. Podatek ITP trzeba zapłacić w ciągu 30 dni od notarialnego przeniesienia własności.

Przykładowe obliczenia: Kupujesz fincę za 800 000 €. Wartość referencyjna wynosi 850 000 €. Podatek jest naliczany od kwoty 850 000 €:

Gdybyś opodatkował to na podstawie ceny zakupu (800 000 €), ITP wyniósłby tylko 70 000 € – w tym przypadku wartość referencyjna kosztuje cię 5 000 € więcej.

Podatek od spadków i darowizn (ISD)

Również w przypadku spadków i darowizn nieruchomości wartość referencyjna jest traktowana jako minimalna podstawa opodatkowania – o ile jest wyższa od zadeklarowanej wartości. Ma to szczególne znaczenie, gdy rodzice przekazują dzieciom nieruchomość za symboliczną cenę albo gdy nieruchomość w spadku jest wyceniona poniżej wartości rynkowej.

Gdzie i jak sprawdzić wartość odniesienia

Oficjalnym miejscem, do którego należy się zwrócić, jest portal internetowy hiszpańskiego urzędu katastralnego. Znajdziesz go pod adresem:

sedecatastro.gob.es

Żeby sprawdzić te dane, potrzebujesz numeru katastralnego nieruchomości – 20-cyfrowego alfanumerycznego kodu. Znajdziesz go:

1. W ofercie kupna albo w opisie nieruchomości od pośrednika
2. W najnowszej decyzji IBI sprzedającego
3. W wyciągu z księgi wieczystej (Nota simple)
4. Na portalach nieruchomościowych, takich jak Idealista (często podane wprost)

Na stronie ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears, atib.es) możesz dodatkowo sprawdzić, czy dla Twojej konkretnej nieruchomości na Balearach istnieje certyfikowana wartość referencyjna, czy też urząd korzysta z własnej wartości orientacyjnej.

Uwaga: Wartość referencyjna jest co roku ustalana na nowo przez Catastro. Warto więc tuż przed spotkaniem u notariusza jeszcze raz sprawdzić aktualną wartość – zwłaszcza jeśli między rezerwacją a sporządzeniem aktu notarialnego mija kilka miesięcy.

Nieruchomości bez certyfikowanej wartości referencyjnej

Nie każda nieruchomość na Majorce ma już oficjalnie potwierdzoną wartość referencyjną. Dotyczy to zazwyczaj:

• Nowo wybudowane budynki, które nie zostały jeszcze w pełni zarejestrowane w Catastro
• Działki niezabudowane na terenach wiejskich lub w bardzo odległych lokalizacjach
• Nieruchomości z niejasnym wpisem w katastrze (np. po przebudowie lub rozbudowie bez zaktualizowanego zgłoszenia)

W takich przypadkach cena zakupu nie jest automatycznie brana pod uwagę. ATIB albo właściwy urząd skarbowy ustala wtedy własną wartość szacunkową – na podstawie tabel i wzorów wyceny. Od tej wartości nadal można się odwołać, ale ciężar dowodu spoczywa na kupującym albo spadkobiercy.

Dlatego przed zakupem zawsze sprawdź, czy dla tej nieruchomości ustalono certyfikowaną wartość referencyjną. Dzięki temu unikniesz przykrych niespodzianek po wizycie u notariusza.

Co zrobić, jeśli wartość referencyjna jest za wysoka?

Ustawa wyraźnie mówi, że wartość referencyjna nie może przekraczać cen rynkowych. W praktyce jednak zdarza się, że tak się dzieje – zwłaszcza w miejscach, gdzie dane (sprzedaże notarialne) są skąpe albo gdzie ceny mocno się wahały. Wtedy wartość referencyjna pozostaje w tyle za rynkiem.

Masz dwie możliwości, żeby coś z tym zrobić, jeśli wartość referencyjna jest za wysoka:

Opcja 1: Wniesienie odwołania w ramach postępowania podatkowego (pośrednio)

Najpierw płacisz podatek na podstawie wartości referencyjnej, a potem składasz odwołanie (recurso de reposición lub reclamación económico-administrativa) od decyzji podatkowej. W ramach tej procedury możesz udowodnić – np. na podstawie niezależnejtasación – że rzeczywista wartość nieruchomości jest niższa. Urząd skarbowy musi wtedy to sprawdzić.

Opcja 2: Zakwestionowanie samej wartości odniesienia (bezpośrednio)

Od czasu reformy można też bezpośrednio zaskarżyć wartość referencyjną w urzędzie katastralnym. Procedura ta jest jednak bardziej skomplikowana i wymaga szczegółowego uzasadnienia.

Uwaga: Nie możesz po prostu zaskarżyć decyzji podatkowej, płacąc mniej. Najpierw zapłać całą kwotę, a dopiero potem ją zaskarż – w przeciwnym razie grożą ci opłaty za zwłokę.

Jeśli chcesz uzyskać profesjonalną kontrwycenę, najlepiej zwrócić się do certyfikowanego rzeczoznawcy nieruchomości (Tasador homologado). Więcej na ten temat znajdziesz w naszym poradniku o tasación nieruchomości w Hiszpanii.

Wartość odniesienia dla nowych budynków: szczególny przypadek – IVA zamiast ITP

Kiedy kupujesz nowo wybudowaną nieruchomość bezpośrednio od dewelopera, nie obowiązuje podatek ITP, tylko podatek VAT (IVA) – zazwyczaj 10% ceny zakupu. W tym przypadku „Valor de referencia” nie jest podstawą opodatkowania, bo podatek IVA liczy się od ceny ustalonej w umowie.

W przypadku nowych inwestycji może jednak pojawić się AJD (podatek skarbowy), a przy późniejszej odsprzedaży ta wartość referencyjna będzie miała duże znaczenie. Jeśli myślisz o nowych inwestycjach i projektach „off-plan” na Majorce, warto to uwzględnić w scenariuszu wyjścia z inwestycji.

Jak to wpływa na spadki i darowizny na Balearach

Właśnie w przypadku spadków i darowizn wartość referencyjna może mieć poważne konsekwencje – zarówno pozytywne, jak i negatywne.

Plus: Baleary w ostatnich latach znacznie obniżyły podatek od spadków i darowizn dla najbliższych krewnych (rodzice, dzieci, małżonkowie). Mimo to ważne jest, żeby dobrze oszacować wartość majątku, bo wartość referencyjna to minimalna podstawa opodatkowania.

Minus: Jeśli chcesz przekazać nieruchomość w ramach darowizny za symboliczną cenę, nie da się tak po prostu obniżyć obciążenia podatkowego poprzez ustalenie niskiej ceny. Podatek zostanie naliczony co najmniej od wartości referencyjnej.

Wszystkie szczegóły dotyczące kwot wolnych od podatku i stawek na Balearach znajdziesz w poradniku dotyczącym spadków i darowizn na Balearach.

Wpływ na sprzedaż nieruchomości

Przy sprzedaży nieruchomości Valor de referencia ma dla sprzedającego znaczenie z dwóch powodów:

1. Plusvalía Municipal (IIVTNU): Ten gminny podatek od wzrostu wartości gruntu od ostatniej zmiany właściciela nadal będzie obliczany na podstawie wartości katastralnej (a nie wartości referencyjnej). Trzeba jednak pamiętać, że od 2026 r. zmieniono państwowe współczynniki dotyczące plusvalii.

2. Podatek dochodowy od zysku ze sprzedaży (IRPF/IRNR): Zysk podlegający opodatkowaniu to różnica między ceną sprzedaży a kosztem nabycia. Jeśli przy pierwotnym zakupie jako podstawę opodatkowania przyjęto wartość referencyjną (czyli wyższą niż cena zakupu), można argumentować, że tę wyższą wartość należy również uznać za wartość nabycia – co obniża późniejszy zysk ze sprzedaży. Kwestia ta nie została jeszcze ostatecznie wyjaśniona z punktu widzenia prawa podatkowego; koniecznie zasięgnij indywidualnej porady. Więcej na ten temat znajdziesz w poradniku „Podatki przy sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii”.

Najczęstsze błędy przy korzystaniu z Valor de referencia

Kto nie docenia lub ignoruje wartość odniesienia, często na tym traci – czasem nawet sporo. Najczęściej spotykamy się z takimi błędami:

1. Nie sprawdzaj tego przed wizytą u notariusza: wielu kupujących dowiaduje się dopiero z decyzji podatkowej, że wartość referencyjna jest wyższa od ceny zakupu. Wstępna weryfikacja na stronie sedecatastro.gob.es zajmuje niecałe dziesięć minut.

2. Cena zakupu jest zawyżana do poziomu wartości referencyjnej: Czasami sprzedający próbują sztucznie podnieść cenę zakupu do poziomu wartości referencyjnej, żeby kupujący zapłacił mniej podatku. To jednak pomaga tylko wtedy, gdy cena zakupu jest wyższa od wartości referencyjnej – a nie na odwrót.

3. Nie zdążyłeś z odwołaniem: na złożenie odwołania od decyzji podatkowej obowiązują terminy. Jeśli za długo zwlekasz, tracisz to prawo.

4. Pomyłka z wartością katastralną (Valor Catastral): Wartość katastralna podana w decyzji IBI to nie ta sama wartość, co wartość referencyjna. To dwie różne liczby, a dla ITP liczy się tylko wartość referencyjna.

5. Brak doradztwa przy darowiznach: Wiele przypadków przekazania majątku w rodzinie odbywa się bez weryfikacji podatkowej. Może to sporo kosztować, jeśli wartość referencyjna znacznie przewyższa wartość darowizny podaną w zeznaniu.

6. Błędne obliczenia przy nowym budownictwie: przy pierwszym zakupie od dewelopera obowiązuje IVA, a nie ITP. Wartość referencyjna nie ma tu znaczenia – ale przy późniejszej odsprzedaży ma ogromne znaczenie.

Co będzie potem? Bieżące podatki po zakupie

Valor de referencia to opłata uiszczana jednorazowo przy zakupie. Potem w grę wchodzą inne podatki, które trzeba płacić co roku:

Wszystkie szczegóły na temat podatku od nieruchomości IBI i możliwych ulg na Majorce znajdziesz w poradniku „Podatek IBI w Hiszpanii ”, a informacje o konkretnych ulgach – w sekcji „Ulgi w podatku IBI na Majorce”.

Lista kontrolna: Valor de referencia antes del compra

Zanim podpiszesz, upewnij się, że spełniłeś następujące warunki:

• Uzyskano numer katastralny nieruchomości (z opisu nieruchomości, Noty simple lub decyzji o podatku IBI)
• Valor de referencia sprawdzony na stronie sedecatastro.gob.es i porównany z ceną zakupu
• Sprawdzono, czy mamy do czynienia z certyfikowaną wartością odniesienia, czy tylko z wartością orientacyjną
• Obliczenia ITP przeprowadzono na podstawie wyższej wartości (cena zakupu lub wartość referencyjna)
• Jeśli wartość referencyjna > cena zakupu: sprawdź, czy warto podjąć kroki prawne (uzyskaj tasación)
• W kalendarzu zapisałem 30-dniowy termin na wpłatę ITP po wizycie u notariusza
• Zleciłem doradcy podatkowemu albo prawnikowi sprawę dotyczącą całkowitych kosztów dodatkowych

Pełny przegląd całego procesu zakupu znajdziesz w naszym poradniku dotyczącym procedury prawnej przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii.

Podsumowanie

Od 2022 roku „Valor de referencia” to nowa rzeczywistość przy kupnie nieruchomości w Hiszpanii – a kto to zignoruje, ryzykuje niemiłą niespodziankę przy rozliczeniu podatkowym. Logika jest prosta: porównuje się cenę zakupu z wartością referencyjną; ta wyższa określa podstawę opodatkowania ITP. Szczególnie na Majorce, gdzie ceny rynkowe są czasem znacznie wyższe od wartości katastralnych, może to działać w obie strony – czasem wartość referencyjna jest niższa i nie ma znaczenia, a czasem jest wyższa i kosztuje o pięć cyfr więcej.

Dobra wiadomość: wystarczy krótkie sprawdzenie online na stronie sedecatastro.gob.es, żebyś jeszcze przed wizytą u notariusza wiedział, na czym stoisz. A jeśli wartość referencyjna faktycznie jest zawyżona, są legalne sposoby, żeby ją zakwestionować. Ważne jest, żeby zrobić to wcześnie – a nie dopiero wtedy, gdy decyzja wpadnie do skrzynki.

Oficjalne źródła

• Ustawa nr 11/2021 z dnia 9 lipca o środkach zapobiegania oszustwom podatkowym i zwalczania ich: https://www.boe.es/eli/es/l/2021/07/09/11
• Elektroniczny rejestr Catastro – sprawdź valor de referencia: https://www1.sedecatastro.gob.es/Accesos/SECAccvr.aspx
• Agencja Podatkowa Wysp Balearów (ATIB) – Wyceny nieruchomości: https://www.atib.es/ta/valoraciones/default.aspx
• ATIB – Ogólne informacje ITP/AJD Baleary: https://www.atib.es
• Główny Urząd Catastro: https://www.catastro.hacienda.gob.es
• AEAT – Podatek od przeniesienia własności: https://www.agenciatributaria.es