Ley de Costas Majorki: strefa ochrony wybrzeża, służebność i zakaz budowania nad morzem

Każdy, kto na Majorce kupuje, remontuje lub buduje od podstaw nieruchomość tuż nad wodą, nieuchronnie natrafia na Ley de Costas Mallorca – hiszpańską ustawę o wybrzeżu. Dzieli ona całe wybrzeże na trzy nakładające się na siebie strefy ochronne i określa, co można tam budować, zmieniać czy w ogóle wykorzystywać. Konsekwencje dla kupujących są daleko idące: dom wakacyjny w 100-metrowej strefie ochronnej de facto nie może już zostać rozbudowany, koncesje wygasają, a działki, które na pierwszy rzut oka wyglądają jak własność prywatna, prawnie należą do państwa. W tym poradniku dowiesz się, jak działają te trzy strefy ochronne, jaką rolę przy zakupie odgrywa tzw. „Informe de Costas”, co sprawdza właściwy urząd w Palmie – oraz jakie zmiany polityczne w latach 2025/26 wpłyną na obecną sytuację prawną.

Kupujesz nieruchomość w pierwszej lub drugiej linii brzegowej – i nie wiesz, czy leży w strefie Costas?

• 📩 Wyślij zapytanie — wraz z doświadczonymi prawnikami i architektami sprawdzimy, jaki jest status nieruchomości, którą chcesz kupić, w ramach programu Costas
• Jak działa procedura prawna przy zakupie nieruchomości

Czym jest Ley de Costas – i dlaczego dotyczy ona również starych budynków?

Ley de Costas to hiszpańska ustawa federalna nr 22/1988 z dnia 28 lipca 1988 r., która określa i chroni cały publiczny obszar wybrzeża Hiszpanii. Została ona ostatnio gruntownie zreformowana ustawą nr 2/2013 z dnia 29 maja 2013 r. (Ley de protección y uso sostenible del litoral) oraz ogólnym rozporządzeniem w sprawie wybrzeża (Real Decreto 876/2014 z dnia 10 października 2014 r.). Ustawa ta dotyczy wszystkich regionów przybrzeżnych Hiszpanii – a więc w pełni dotyczy też Majorki i Wysp Balearskich.

Cel wydaje się prosty: wybrzeże należy do wszystkich. Państwo wyznacza pas wybrzeża jako dobro publiczne (Dominio Público Marítimo-Terrestre, w skrócie DPMT), w ramach którego prywatyzacja jest zasadniczo wykluczona. Z tym wiążą się też inne służebności ochronne i przejazdowe, które mogą znacznie ograniczać prawa do prywatnych działek – i to nawet bez konieczności wpisania ich do księgi wieczystej.

Uwaga: Służebności wynikające z ustawy o wybrzeżu (Ley de Costas) nie muszą być wpisane do rejestru nieruchomości (Registro de la Propiedad). „Czysty” wyciąg z rejestru nieruchomości nie wyklucza więc ograniczeń wynikających z ustawy o wybrzeżu.

Ustawa ma bezpośrednie zastosowanie ze względu na swój charakter prawny – niezależnie od tego, czy w księdze wieczystej jest wpis, czy nie. Kto kupi nieruchomość w pobliżu wybrzeża bez wcześniejszego sprawdzenia statusu Costas, może spotkać się z niemiłą niespodzianką: od zakazów przebudowy po roszczenia państwa o zwrot gruntów.

Przegląd trzech stref ochronnych

Ustawa wyróżnia trzy strefy koncentryczne, które rozciągają się od wody w głąb lądu. Nie nakładają się one na siebie, ale wzajemnie się uzupełniają.

Sama szerokość strefy DPMT nie jest stała: zależy od położenia środkowej linii przypływu, rozłożenia wydm, klifów i innych naturalnych elementów wybrzeża. Na Majorce, gdzie ukształtowanie wybrzeża jest bardzo zróżnicowane – od płytkich, piaszczystych zatok po wysokie klify skalne – DPMT może się znacznie różnić w zależności od odcinka.

Strefa 1: DPMT – publiczny obszar przybrzeżny

Dominio Público Marítimo-Terrestre to sedno tej ustawy. Obejmuje ono:

• Plaża, wydmy, klify i naturalne przejścia na ląd
• Wybrzeże morskie (Ribera del Mar) aż do środkowej linii przypływu
• Naturalne laguny, ujścia rzek i tereny podmokłe połączone z morzem

Ten obszar to niezbywalna własność publiczna państwa. Z prawnego punktu widzenia nie da się tu ustanowić ani nabyć własności prywatnej. Kto chce z tego obszaru korzystać – na przykład otworzyć kąpielisko, zbudować rampę czy infrastrukturę – musi mieć państwową koncesję (concesión), która jest ograniczona czasowo.

Ważne: Stare tytuły własności, które pochodzą jeszcze z okresu przed 1988 rokiem i obejmują tereny przybrzeżne, mogą być nieważne lub zostały przekształcone w prawa koncesyjne w ramach procedury Deslinde (państwowe pomiary i wytyczanie granic).

Czym jest Deslinde?

„Deslinde” to oficjalne wytyczenie granic DPMT przez właściwy organ. Określa ono, gdzie kończy się publiczny obszar przybrzeżny, a zaczyna teren prywatny. Procedura ta trwa w Hiszpanii od lat 90. – na Majorce znaczna część wybrzeża została już „deslindado” (zmierzone), ale nie wszystkie odcinki. Trwająca lub jeszcze niezałatwiona procedura „Deslinde” to spore ryzyko przy zakupie.

Strefa 2: Servidumbre de Protección – 100-metrowy pas ochronny

Servidumbre de Protección to praktycznie najważniejsza strefa dla kupujących nieruchomości na Majorce. Zaczyna się tuż przy lądowej granicy DPMT i zazwyczaj rozciąga się 100 metrów w głąb lądu. W niektórych obszarach objętych planem zagospodarowania przestrzennego, które istniały już przed wejściem ustawy w życie, pas ten może wyjątkowo zostać zmniejszony do 20 metrów.

Co jest zabronione lub ograniczone w ramach służebności ochronnej?

• Nowe budynki lub części budynków, które nie zostały wyraźnie zatwierdzone
• Rozbiórka i całkowita przebudowa istniejących budynków
• Zmiany, które zagrażają ochronie dotychczasowych praw lub zwiększają zakres
• Obiekty, które blokują dostęp do wybrzeża
• Kemping i stałe miejsca postojowe
• Składowanie odpadów lub substancji zagrażających środowisku

Uwaga: Istniejące budynki często objęte są ochroną statusu istniejącego (fuera de ordenación). Można z nich korzystać, ale zazwyczaj nie można zwiększać ich kubatury ani powierzchni. Prace remontowe i konserwacyjne są możliwe pod pewnymi warunkami – ale każda planowana ingerencja wymaga wcześniejszego uzgodnienia z urzędem Costas.

Strefa 3: Servidumbre de Tránsito – Prawo przejazdu

Tuż przy granicy DPMT od strony jeziora znajduje się pas o szerokości 6 metrów, który jako „Servidumbre de Tránsito” służy do publicznego przejścia. Nawet jeśli ta działka jest prywatna: żadna zabudowa ani ogrodzenie, które utrudnia publiczny przejazd, nie jest dozwolone. Ogrodzenia, mury i rośliny nie mogą blokować dostępu.

Strefa 4: Strefa oddziaływania – bufor planistyczny

Strefa wpływu rozciąga się do 500 metrów w głąb lądu od granicy DPMT. Nie jest to właściwie obszar objęty zakazem dla prywatnych właścicieli, ale zobowiązuje gminy do uwzględnienia bliskości wybrzeża w swoich planach zagospodarowania przestrzennego (PGOU). Dla kupujących oznacza to, że nawet działki, które wydają się być wystarczająco daleko od morza, mogą podlegać ograniczeniom wynikającym z gminnych przepisów planistycznych, które są związane ze strefą wpływu.

Raport o stanie wybrzeża: obowiązkowa kontrola przed zakupem

„Informe de Costas” to oficjalna informacja wydana przez Demarcación de Costas de Illes Balears, która określa, czy i w jakim stopniu dana nieruchomość lub działka znajduje się w strefach ochronnych przewidzianych przez prawo. Bez tego dokumentu nie powinieneś podpisywać umowy kupna, jeśli nieruchomość leży w pobliżu wybrzeża.

Tak wygląda proces składania zapytania

1. Złóż wniosek w Demarcación de Costas de Illes Balears (oddział MITECO odpowiedzialny za Baleary)
2. Prześlijnumer katastralny i plany sytuacyjne działki
3. Poczekajna realizację – w zależności od obciążenia może to potrwać kilka tygodni
4. Pobierz raport: Zawiera informacje o nakładających się obszarach DPMT, toczących się postępowaniach Deslinde oraz obowiązujących służebnościach
5. Przed podjęciem decyzji o zakupieomów wyniki z prawnikiem i architektami

Wskazówka: Zleć jednocześnie doświadczonemu lokalnemu architektowi, żeby porównał plany działki z dokumentacją firmy Costas. Tylko w ten sposób uzyskasz pełny obraz rzeczywistych możliwości zabudowy.

Właściwy organ

Koncesje w ramach DPMT: co to oznacza dla istniejących budynków?

Niektóre istniejące budynki na Majorce – zwłaszcza starsze fincas i domy, które powstały przed 1988 rokiem tuż nad morzem – znajdują się obecnie w obrębie DPMT. Nie zostały one wyburzone w ramach procedury Deslinde, ale ich właściciele otrzymali koncesje państwowe (concesiones demaniales), które pozwalają im na użytkowanie tych nieruchomości przez określony czas.

Po reformie z 2013 roku przedłużono okresy ważności takich koncesji. Zgodnie z aktualnym stanem reform planowane jest też przedłużenie okresu ważności koncesji na hodowlę w morzu do 75 lat (dotychczas 50 lat zgodnie z ustawą z 2014 roku). Koncesja to nie prawo własności – wygasa, nie można jej przekazać w spadku tak jak zwykłej własności i zobowiązuje posiadacza do płacenia państwu opłaty za użytkowanie.

Uwaga: Jeśli kupujesz dom, który stoi na terenie objętym koncesją DPMT, to nie kupujesz zwykłej nieruchomości, tylko przejmujesz tę koncesję. Ma to ogromny wpływ na możliwość uzyskania finansowania, ubezpieczenia i późniejszej sprzedaży. W praktyce prawie nie da się dostać kredytu hipotecznego na teren objęty koncesją.

Co można budować w strefie ochronnej – a czego nie?

Pytanie „Czy mogę rozbudować ten dom?” jest dla wielu kupujących kluczowe. Oto praktyczny przegląd:

Uwaga: Każde działanie w strefie Servidumbre de Protección wymaga, oprócz gminnego pozwolenia na budowę, dodatkowego zezwolenia lub przynajmniej opinii od Demarcación de Costas. Bez tego samo pozwolenie gminne nie wystarczy.

Jeśli chcesz wiedzieć, jak wygląda standardowa procedura uzyskiwania pozwolenia na budowę na Majorce, przeczytaj nasz poradnik na ten temat.

Najnowsze wydarzenia 2025/26: reforma i moratorium na wyburzenia

W kwestii ustawy o wybrzeżu (Ley de Costas) ostatnio dzieje się sporo na scenie politycznej. To ma znaczenie dla kupujących na Majorce:

Presja na reformę ze strony wspólnot autonomicznych: W lutym 2026 roku przedstawiciele wszystkich regionów nadmorskich Hiszpanii – w tym Balearów – spotkali się w Madrycie, żeby domagać się reformy „Reglamento de Costas”. Regiony domagają się większego uwzględnienia realiów terytorialnych i chcą, żeby kompetencje w zakresie wybrzeża zostały przekazane wspólnotom autonomicznym.

Uchylony rozporządzenie z 2022 r.: Rząd centralny zreformował rozporządzenie dotyczące strefy przybrzeżnej już w 2022 r. – jednak Tribunal Supremo uchylił tę reformę w 2024 r. z powodu błędu formalnego (brak konsultacji społecznych). Oficjalna procedura konsultacji dotycząca nowej wersji trwała od 4 do 19 lutego 2026 r.; kolejny okres na publiczne konsultacje trwał do 1 kwietnia 2026 r. Nowe rozporządzenie ma zostać przyjęte jeszcze w 2026 r. Rząd obiecał, że przed przyjęciem ostatecznej wersji skonsultuje się ze wszystkimi regionami nadmorskimi.

Moratorium na wyburzenia w Senacie: W maju 2026 roku Baleary i inne regiony rządzone przez PP zażądały w Senacie moratorium na wszystkie procedury wyburzeniowe budynków objętych ustawą Ley de Costas. Inicjatywa obejmuje dziesięć działań i wymaga między innymi zawieszenia wszystkich procedur wytyczania granic, a także wstrzymania żądań zwrotu nieruchomości i działań związanych z rozbiórką. Juan Manuel Lafuente, konser del Mar i del Cicle de l'Aigua w rządzie Balearów, wystąpił przy tym jako rzecznik wysp.

Uwaga: Dopóki te reformy nie wejdą w życie, nadal obowiązuje ustawa nr 22/1988 w jej ostatniej wersji. Decyzje o zakupie nie powinny opierać się na założeniu, że w przyszłości przepisy zostaną złagodzone.

Najczęstsze błędy przy zakupie nieruchomości nad morzem na Majorce

1. Nie polegaj wyłącznie na księdze wieczystej: służebności często nie są wpisane do Registro de la Propiedad. Czysta księga wieczysta to nie gwarancja, że wszystko jest w porządku.

   

2. Nie proś o „Informe de Costas”: Wielu kupujących rezygnuje z tego wniosku – i dopiero po zakupie dowiaduje się o poważnych ograniczeniach.

3. Nie uwzględniono toczących się postępowań dotyczących Deslinde: jeśli DPMT nie zostało jeszcze ostatecznie wytyczone, późniejsze wyznaczenie granic może znacznie zmniejszyć powierzchnię działki.

4. Nie myl koncesji z własnością: dom na państwowej działce objętej koncesją to nie jest zwykła nieruchomość. Szczególnie przy finansowaniu pojawiają się duże problemy.

5. Nie podejmuj decyzji o rozbudowie czy remoncie bez skonsultowania się z Costas: zasada ochrony istniejących obiektów nie oznacza, że każde działanie jest dozwolone. Bez zgody Demarcación de Costas ryzykujesz grzywnę i obowiązek przywrócenia stanu pierwotnego.

6. Nie lekceważ strefy oddziaływania: nawet 200 czy 400 metrów od morza mogą obowiązywać gminne przepisy zagospodarowania przestrzennego, które wynikają z bliskości wybrzeża.

7. Czekać na reformy i odkładać zakup: jeśli liczysz na złagodzenie restrykcji politycznych, opierasz się na niepewnej podstawie – reformy jeszcze nie weszły w życie.

Więcej o typowych zagrożeniach związanych z zakupem domu znajdziesz w naszym poradniku „Procedura prawna przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii” oraz w artykule o sprawdzaniu wpisu w księdze wieczystej w Hiszpanii.

Co dalej? Kolejne kroki po kontroli Costasa

Jeśli wynik „Informe de Costas” jest pozytywny – czyli nie ma żadnych ograniczeń albo są one niewielkie – możesz kontynuować standardowy proces zakupu. Jeśli zawiera on wyniki krytyczne, masz trzy możliwości:

1. Ponowne negocjacje: Dostosuj cenę zakupu do faktycznie ograniczonych możliwości zabudowy.
2. Odstąpienie od umowy: Sprawdź w umowie rezerwacyjnej lub umowie przedwstępnej, czy uzgodniono klauzulę dotyczącą odstąpienia od umowy na wypadek ograniczeń wprowadzonych przez Costas.
3. Dalsze planowanie z pewnymi ograniczeniami: sprawdź z architektem i prawnikiem, co da się zrobić z istniejącym budynkiem – i czy ta nieruchomość pasuje do twoich planów.

Jeśli chodzi o kolejne etapy procesu zakupu, warto zapoznać się z tymi poradnikami:

• Prawnik przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii
• Dodatkowe koszty związane z zakupem nieruchomości na Majorce
• Umowa rezerwacyjna – Hiszpania

Lista kontrolna: Ley de Costas przed zakupem nieruchomości

• Znalazłem działkę katastralną i dokładne współrzędne nieruchomości
• Złożono wniosek o sporządzenie raportu dotyczącego wybrzeża w Demarcación de Costas Illes Balears
• Zamówiłem wyciąg z księgi wieczystej (Nota simple) – ale nie warto polegać na nim jako jedynym źródle informacji
• Sprawdzono, czy dla tego odcinka wybrzeża toczy się lub została już zakończona procedura Deslinde
• Sprawdzono, czy budynek stoi na terenie objętym koncesją (DPMT), czy na prywatnej działce objętej służebnością
• Architekt porównał plany istniejących budynków ze strefami Costasa
• Wyjaśniono status prawny istniejącego budynku (ochrona istniejących obiektów, „fuera de ordenación” itp.)
• Umowa kupna zawiera klauzulę umożliwiającą odstąpienie od umowy na wypadek nieznanych ograniczeń dotyczących Costasa
• Notariusz został poinformowany o bliskości wybrzeża i zwrócił uwagę na znaczenie Costas
• Zweryfikowano gminny plan zagospodarowania przestrzennego (PGOU) dla strefy oddziaływania

Podsumowanie

Ley de Costas to nie jakiś biurokratyczny szczegół, który da się jakoś załatwić po zakupie – to podstawowa cecha samej nieruchomości. Na Majorce, gdzie linia brzegowa należy do najbardziej atrakcyjnych w Europie nie tylko pod względem krajobrazowym, ale też cenowym, status Costas to jeden z najważniejszych punktów analizy due diligence. Dobra wiadomość jest taka: jeśli wcześnie poprosisz o „Informe de Costas”, zaangażujesz doświadczonego architekta i zabezpieczysz umowę kupna klauzulą umożliwiającą odstąpienie od umowy, możesz bezpiecznie kupować nawet w strefie ochronnej – o ile twoje oczekiwania co do późniejszych rozbudów i przebudów są realistyczne.

Debata polityczna z lat 2025/26 pokazuje, że przepisy w tej dziedzinie ulegną zmianie. Na razie obowiązuje zasada: kupuj zgodnie z obowiązującym prawem, a nie w oparciu o oczekiwane reformy.

Oficjalne źródła

• Ley de Costas nr 22/1988 z dnia 28 lipca (ustawa ramowa): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1988-18762
• Ustawa nr 2/2013 z dnia 29 maja o ochronie i zrównoważonym wykorzystaniu wybrzeża: https://www.boe.es/boe/dias/2013/05/30/pdfs/BOE-A-2013-5670.pdf
• Dekret królewski nr 876/2014 – Ogólne rozporządzenie w sprawie wybrzeża: BOE nr 247 z 11 października 2014 r.
• MITECO – Najczęściej zadawane pytania dotyczące Ley de Costas: https://www.miteco.gob.es/es/costas/preguntas-frecuentes/
• Demarcación de Costas de Illes Balears (MITECO): https://www.miteco.gob.es/es/costas/participacion-publica/00_ppublica_anteriores_07_baleares.html
• Konsultacje społeczne w sprawie reformy rozporządzenia o wybrzeżu z 2026 r. (MITECO): konsultacje trwają od 4 do 19 lutego 2026 r., a potem odbędzie się publiczna debata do 1 kwietnia 2026 r.