Pacto Sucesorio Balear: Przekazanie nieruchomości dzieciom za życia bez podatku

Kto ma nieruchomość na Majorce i chciałby kiedyś przekazać ją dzieciom, najpierw myśli o spadku albo darowiźnie – i często zapomina przy tym o najskuteczniejszym narzędziu prawa balearskiego: Pacto Sucesorio Balear. Ta umowa spadkowa pozwala na wiążące i zazwyczaj zwolnione z podatku przeniesienie majątku na następne pokolenie jeszcze za życia, bez konieczności ponoszenia podatkowych niedogodności związanych ze zwykłym darowizną. Podstawą prawną jest ustawa Ley 8/2022 z 11 listopada 2022 r., która obowiązuje od 17 stycznia 2023 r. i gruntownie zmodernizowała balearskie prawo dotyczące umów spadkowych. W tym poradniku dowiesz się, jak dokładnie działa Pacto Sucesorio, jakie są dwie główne odmiany tej umowy na Majorce, kto może z niej skorzystać – nawet jako nierezydent lub obcokrajowiec –, jakie podatki trzeba zapłacić i gdzie czają się najczęstsze pułapki.

Chcesz przekazać swoim dzieciom nieruchomość na Majorce bez konsekwencji podatkowych?

• 📩 Złóż osobiste zapytanie — wstępna ocena przez lokalnych specjalistów
• Wszystko, co musisz wiedzieć o spadkach i darowiznach na Balearach

Czym jest Pacto Sucesorio Balear – i dlaczego nie jest to zwykły darowizna?

Pacto Sucesorio to umowa, w której ktoś jeszcze za życia wiążąco ustala, kto odziedziczy jego majątek: wyznacza jednego lub kilku beneficjentów – jako spadkobierców albo jako osoby, które dostaną konkretne składniki majątku – a oni wyraźnie zgadzają się na to. Najważniejsze: tej umowy nie da się jednostronnie unieważnić ani zmienić późniejszym testamentem. Zmiana jest możliwa tylko wtedy, gdy obie strony zgodzą się na to za wspólnym porozumieniem.

Z podatkowego punktu widzenia to właśnie jest główna zaleta: klasyczne darowizny (donación) są według prawa hiszpańskiego opodatkowane jako darowizny, co wiąże się z osobnym obowiązkiem podatkowym, a w niektórych przypadkach powodują u darczyńcy obowiązek zapłaty podatku dochodowego od zrealizowanego wzrostu wartości. Natomiast „Pacto Sucesorio” jest traktowane jak spadek po śmierci – podlega podatkowi od spadków (ISD), a nie podatkowi od darowizn, a wzrost wartości nieruchomości dla celów podatkowych uznaje się za niezrealizowany.

Uwaga: Główna różnica w stosunku do klasycznego darowizny polega na tym, że w przypadku „Pacto Sucesorio” przekazujący nie płaci podatku dochodowego od wzrostu wartości – podczas gdy w przypadku zwykłej darowizny wzrost wartości od momentu zakupu może być opodatkowany jako zysk.

To rozwiązanie nie jest niczym nowym, ale zostało znacznie zmodernizowane dzięki ustawie nr 8/2022. Przed tą reformą Pacto Sucesorio było powiązane z tzw. „vecindad civil mallorquina” – z balearskiego prawa cywilnego mogły więc korzystać tylko osoby posiadające ten status. Wymóg ten przestał obowiązywać od 17 stycznia 2023 roku.

Dwie główne odmiany na Majorce i Minorce

Ustawa nr 8/2022 rozróżnia przepisy w zależności od wyspy. W przypadku Majorki i Minorki istotne są przede wszystkim dwie formy:

Uwaga: Na Ibizie i Formenterze obowiązują osobne zasady – tam odpowiednim pojęciem jest tzw. „Finiquito de legítima ”. Ten poradnik skupia się na Majorce i Minorce.

Oba warianty są ważne tylko w formie notarialnej (Escritura Pública). Ustawa nr 8/2022 stanowi dodatkowo, że w akcie notarialnym trzeba podać datę i godzinę zawarcia umowy. Poza tym zawarcie umowy zgłasza się do Registro General de Actos de Última Voluntad (Centralnego Rejestru Testamentów).

Kto może skorzystać z Pacto Sucesorio?

Przed 2023 rokiem prawo to dotyczyło tylko osób z „vecindad civil balear ”. Ustawa nr 8/2022 znacznie rozszerzyła ten krąg. Obecnie kluczowe znaczenie ma przede wszystkim rozporządzenie UE nr 650/2012 w sprawie prawa spadkowego: zgodnie z nim prawo spadkowe, które ma zastosowanie, zależy od miejsca zwykłego pobytu (miejsca zamieszkania) w chwili śmierci – albo od prawa kraju pochodzenia wybranego przez spadkodawcę.

Uwaga: Kwestia tego, które prawo spadkowe ma zastosowanie, jest dość skomplikowana. Rozporządzenie UE w sprawie dziedziczenia pozwala na wyraźny wybór prawa macierzystego – w poszczególnych przypadkach może to umożliwić lub uniemożliwić skorzystanie z balearskiego „Pacto Sucesorio”. Przed podjęciem jakichkolwiek kroków koniecznie skonsultuj się z prawnikiem specjalizującym się w międzynarodowym prawie spadkowym.

W przypadku umowy spadkowej (Pacto Sucesorio) na Balearach, zgodnie z prawem balearskim, beneficjentami mogą być zasadniczo bezpośredni potomkowie – czyli rodzice na rzecz dzieci. Małżonkowie, wnuki czy inni krewni nie mogą być bezpośrednio beneficjentami w tej konkretnej konstrukcji; dla tych grup osób bardziej odpowiednie są spadek lub darowizna.

Zasady opodatkowania: co i kiedy trzeba zapłacić?

Podatek od spadków (ISD) na Balearach

Od 18 lipca 2023 r. na Balearach obowiązuje 100-procentowa ulga w podatku spadkowym dla grup I i II – i to bez limitu wartości. Ulga ta została potwierdzona w kolejnych latach i obowiązuje bez zmian również w 2026 r.

Z punktu widzenia prawa podatkowego umowa spadkowa (Pacto Sucesorio) jest traktowana jak spadek, więc korzysta z tych samych ulg. Oznacza to, że przy przeniesieniu własności między rodzicami a dziećmi podatek spadkowy wynosi zazwyczaj 0 € – niezależnie od wartości nieruchomości.

Uwaga: podstawa opodatkowania: Podatek jest obliczany na podstawie „Valor de referencia” (wartości referencyjnej z katastru) albo rzeczywistej wartości rynkowej, w zależności od tego, która z tych wartości jest wyższa. Aktualną wartość referencyjną swojej nieruchomości możesz sprawdzić na stronie internetowej Catastro.

Brak wzrostu podatku dochodowego u osoby przekazującej

Kluczowa zaleta w porównaniu z klasycznym darowizną: w przypadku „Pacto Sucesorio” osoba przekazująca nie musi płacić podatku dochodowego od zrealizowanego wzrostu wartości. W przypadku zwykłego darowizny wzrost wartości od momentu zakupu jest traktowany przez prawo podatkowe jako zysk zrealizowany przez darczyńcę – w zależności od czasu posiadania i wysokości wzrostu wartości może to oznaczać spore koszty związane z podatkiem dochodowym (IRPF).

Plusvalía (IIVTNU)

W zależności od gminy może obowiązywać gminny podatek od wzrostu wartości nieruchomości (Plusvalía). Podobnie jak w przypadku opodatkowania, decydujące znaczenie ma tutaj konkretna treść umowy spadkowej (Pacto Sucesorio). Najpierw sprawdź, jak wygląda sytuacja w twojej gminie.

Perspektywa niemiecka: Co się dzieje w Niemczech?

Dla obywateli Niemiec mieszkających w Niemczech, którzy chcą przekazać nieruchomość na Majorce na podstawie „Pacto Sucesorio”, jest jedna ważna rzecz, o której warto pamiętać: między Hiszpanią a Niemcami nie ma umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania w zakresie podatków od spadków i darowizn.

Teoretycznie oznacza to podwójny obowiązek podatkowy. W praktyce są jednak dwa czynniki łagodzące:

1. Zasada zaliczania: Podatek zapłacony w Hiszpanii można zaliczyć na poczet niemieckiego podatku spadkowego. Ponieważ na Balearach stawki dla grup I i II wynoszą obecnie 0 €, w przypadku niemieckich przekazów majątkowych między rodzicami a dziećmi zazwyczaj nie ma czego zaliczać.

2. Niemieckie kwoty wolne od podatku: W Niemczech obowiązuje odnawiana co 10 lat kwota wolna od podatku w wysokości 400 000 € na każdego rodzica na każde dziecko w ramach podatku od spadków i darowizn. Jeśli wartość nieruchomości na Majorce na jednego z rodziców przekazujących spadek jest niższa od tej kwoty, to w Niemczech też nie trzeba płacić podatku.

Uwaga: Ten przegląd ma charakter orientacyjny i nie stanowi porady prawnej. To, czy i w jaki sposób „Pacto Sucesorio” zostanie w Niemczech uznane za darowiznę czy spadek, zależy od konkretnych warunków umowy. Do tego dochodzi kwestia rezydencji podatkowej wszystkich stron. Zleć sprawdzenie tego niemiecko-hiszpańskiemu doradcy podatkowemu.

Krok po kroku: jak wygląda zawarcie umowy spadkowej

1. Przygotowanie i doradztwo: Analiza podatkowa i prawna przeprowadzona przez prawnika i/lub doradcę podatkowego specjalizującego się w prawie spadkowym na Balearach – zwłaszcza w kwestii statusu spadkowego (istotne dla nierezydentów).
2. Wycena nieruchomości: ustalenie aktualnej wartości referencyjnej (Valor de referencia ) oraz, w razie potrzeby, sporządzenie ekspertyzy dotyczącej wartości rynkowej jako podstawy do obliczeń podatkowych.
3. Projekt notarialny: Notariusz sporządza projektescritury zawierający wszystkie dane dotyczące stron, przenoszonego majątku, wybranego wariantu (definición lub donación universal) oraz daty wejścia w życie.
4. Poświadczenie notarialne: Obie strony (cedent i beneficjent) podpisują umowę w obecności hiszpańskiego notariusza. Data i godzina zostają odnotowane w protokole.
5. Zgłoszenie do rejestru testamentów: Notariusz automatycznie przekazuje dokument do Registro General de Actos de Última Voluntad.
6. Wpis do księgi wieczystej: Jeśli nieruchomość zostanie przeniesiona od razu, wpis w Registro de la Propiedad zostanie dokonany.
7. Zeznanie podatkowe: Złóż zeznanie ISD w ciągu miesiąca w urzędzie skarbowym na Balearach (ATIB) ze skutkiem natychmiastowym; jeśli skutek ma nastąpić dopiero po śmierci osoby przekazującej, obowiązują standardowe terminy dotyczące podatku od spadków (6 miesięcy, z możliwością przedłużenia na wniosek).

Uwaga: Miesięczny termin na złożenie zeznania podatkowego w Pactos, który obowiązuje od zaraz, to termin ustawowy. Niezłożenie zeznania w terminie skutkuje naliczeniem opłat dodatkowych i odsetek.

Umowa spadkowa a klasyczne darowizny a testament: porównanie

Uwaga: Od lipca 2023 r. na Balearach 100-procentowa ulga dotyczy też darowizn (grupa I/II). Największą zaletą umowy spadkowej (Pacto Sucesorio) w porównaniu z darowizną pozostaje jednak brak podatku dochodowego (IRPF) po stronie osoby przekazującej.

Nieodwołalność: co to oznacza w praktyce?

Nieodwołalność to druga strona medalu atrakcyjności podatkowej. Kto podpisuje „Pacto Sucesorio”, ten zasadniczo w sposób wiążący zrzeka się danego majątku. Dla właścicieli nieruchomości na Majorce oznacza to konkretnie:

• Żaden późniejszy testament nie może jednostronnie unieważnić Pacto Sucesorio.
• Zmiany są możliwe tylko za zgodą obu stron w nowej Escriturze.
• Mogą pojawić się spory z innymi potencjalnymi spadkobiercami (np. pozostałymi dziećmi), jeśli transakcja zostanie uznana za naruszenie prawa do udziału obowiązkowego.
• W przypadku darowizny uniwersalnej darczyńca przekazuje cały swój obecny majątek – uważaj na bieżące zobowiązania lub planowane inwestycje.

To, że decyzja jest nieodwołalna, niekoniecznie musi być wadą: wiele rodzin ceni sobie właśnie pewność planowania i jasne zasady, które zapobiegają sporom między rodzeństwem po śmierci spadkodawcy.

Najczęstsze błędy w umowie spadkowej

1. Przyjęto niewłaściwy statut spadkowy Jeśli mieszkasz w Niemczech i masz tylko dom wakacyjny na Majorce, zazwyczaj nie podlegasz balearskiemu prawu spadkowemu. Jeśli mimo to zawrzesz „Pacto Sucesorio”, ryzykujesz, że umowa ta nie zostanie uznana w Niemczech albo będzie traktowana inaczej pod względem podatkowym.

2. Zapomniałem o kwestii podatku dochodowego od osób fizycznych (IRPF) W przypadku klasycznego darowizny darczyńca może zostać obciążony sporym podatkiem dochodowym od zrealizowanego wzrostu wartości. Kto traktuje „Pacto Sucesorio” jako zwykłą darowiznę, ten nie dostrzega jego kluczowej korzyści podatkowej.

3. Przegapiłeś termin na złożenie zeznania podatkowego Jeśli umowa spadkowa wchodzi w życie od razu, termin na złożenie oświadczenia ISD wynosi miesiąc. Termin ten jest często niedoceniany.

4. Valor de referencia nie został sprawdzony Wartość referencyjna z Catastro to podstawa opodatkowania. Jeśli rzeczywista cena zakupu lub wartość rynkowa są wyższe, to liczy się ta wyższa wartość. Możesz uniknąć niespodzianek, sprawdzając dane w Catastro z odpowiednim wyprzedzeniem.

5. Nie uwzględniono równego traktowania rodzeństwa Uniwersalny darowizna na rzecz jednego dziecka może wpłynąć na prawa innych dzieci do udziału obowiązkowego. Przemyślane planowanie rodzinne – w razie potrzeby z osobnymi umowami dla wszystkich dzieci – pozwala uniknąć późniejszych konfliktów.

6. Pomylenie prawa niemieckiego i hiszpańskiego Pacto Sucesorio to nie jest niemiecka umowa spadkowa, mimo że działa podobnie. Skutki prawne, wymogi formalne i konsekwencje podatkowe trzeba oceniać osobno, zgodnie z prawem hiszpańskim i balearskim.

Szczególne zasady dla osób niebędących rezydentami

Dla Niemców mieszkających na Balearach (czyli mających tam swoje stałe miejsce zamieszkania) Pacto Sucesorio jest zazwyczaj łatwo dostępne i korzystne podatkowo.

Dla Niemców mieszkających w Niemczech i posiadających dom wakacyjny na Majorce sytuacja jest bardziej skomplikowana:

• Obowiązujące prawo spadkowe zależy od miejsca zwykłego pobytu – w tym przypadku Niemcy. Prawo spadkowe Balearów nie ma więc automatycznie zastosowania.
• Zgodnie z unijnym rozporządzeniem w sprawie dziedziczenia istnieje jednak możliwość wyboru prawa kraju pochodzenia – czyli prawa niemieckiego. To jednak oznacza, że tracisz dostęp do balearskiego „Pacto Sucesorio”.
• W pewnych sytuacjach – na przykład gdy centrum życia faktycznie przenosi się na Baleary – może mieć zastosowanie prawo balearskie.

Uwaga: Zasady opodatkowania nierezydentów w zakresie podatku od darowizn na Balearach zostały dostosowane dla obywateli UE zgodnie z wyrokiem ETS. Jednak: nie ma to wpływu na obowiązek podatkowy w Niemczech, a bez umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania trzeba obliczyć oba zobowiązania podatkowe równolegle.

Jeśli planujesz swoją strategię nieruchomościową na Majorce w perspektywie długoterminowej, warto też zapoznać się z powiązanymi tematami, takimi jak przebieg zakupu nieruchomości, koszty dodatkowe związane z zakupem oraz podatki przy sprzedaży.

Co będzie dalej? Księga wieczysta, podatki, bieżące obowiązki

Po zawarciu umowy dziedziczenia (Pacto Sucesorio) ze skutkiem natychmiastowym nowy właściciel musi podjąć następujące bezpośrednie kroki:

Więcej informacji na temat obowiązującego podatku IBI i wspólnoty właścicieli znajdziesz w naszych osobnych poradnikach.

Lista kontrolna: Pacto Sucesorio Balear

• Kwestia dziedziczenia wyjaśniona – czy prawo balearskie obowiązuje wszystkich zainteresowanych?
• Zatrudniono prawnika specjalizującego się w prawie spadkowym na Balearach oraz doradcę podatkowego
• W razie potrzeby skorzystaj z pomocy niemiecko-hiszpańskiego doradcy podatkowego w sprawach transgranicznych
• Sprawdzono valor de referencia nieruchomości w Catastro
• Wybrana opcja: „Definición” czy „Donación Universal”?
• Kiedy to wchodzi w życie: od razu czy po śmierci?
• Umówiono spotkanie u notariusza (koniecznie u hiszpańskiego notariusza)
• Obie strony mają ważne numery NIE
• Termin złożenia zeznania podatkowego (1 miesiąc ze skutkiem natychmiastowym) wpisany do kalendarza
• Zlecono wpis do księgi wieczystej po sporządzeniu aktu notarialnego
• Zgłoszenie zmiany danych w IBI zostało odnotowane przez gminę
• Omówiliśmy z prawnikiem kwestię praw do udziału obowiązkowego pozostałych dzieci

Podsumowanie

Pacto Sucesorio Balear to jedno z najatrakcyjniejszych narzędzi hiszpańskiego planowania majątkowego – a niemieccy właściciele nieruchomości na Majorce wciąż zbyt rzadko z niego korzystają. Połączenie zerowego podatku spadkowego dla grup I i II, braku podatku dochodowego (IRPF) od wzrostu wartości po stronie przekazującego oraz pewności planowania sprawia, że to najlepszy wybór dla rodziców, którzy chcą jeszcze za życia w sposób uporządkowany przekazać swoją nieruchomość na Majorce dzieciom.

Najważniejsze zastrzeżenie: ten mechanizm działa bez problemów tylko wtedy, gdy prawo spadkowe Balearów faktycznie ma zastosowanie – a to w dużej mierze zależy od tego, czy osoba przekazująca majątek ma swoje miejsce zwykłego pobytu na Balearach. Dla właścicieli domków letniskowych, których główne miejsce życia znajduje się w Niemczech, sytuacja jest bardziej skomplikowana i wymaga dokładnej analizy każdego przypadku z uwzględnieniem unijnego rozporządzenia w sprawie dziedziczenia.

Skorzystaj z porady jak najwcześniej – najlepiej zanim zdecydujesz się na darowiznę, testament czy pacto sucesorio.

Oficjalne źródła

• Ustawa nr 8/2022 z dnia 11 listopada o dobrowolnym dziedziczeniu na podstawie porozumienia lub umowy na Balearach – BOE: https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2022-20278
• Rozporządzenie UE nr 650/2012 w sprawie prawa spadkowego – EUR-Lex: https://eur-lex.europa.eu/legal-content/DE/TXT/?uri=CELEX:32012R0650
• ATIB – Agencja Podatkowa Wysp Balearskich (formularze ISD, terminy, ulgi): https://www.atib.es
• Catastro – sprawdź valor de referencia: https://www.sedecatastro.gob.es
• Ogólny Rejestr Testamentów (RGAUV) – Ministerstwo Sprawiedliwości: https://www.mjusticia.gob.es