Pacto Sucesorio Balear: przekazanie nieruchomości dzieciom za życia

Jeśli masz nieruchomość na wyspie Mallorca i chcesz kiedyś przekazać ją dzieciom, zapewne myślisz o spadku lub darowiźnie. Łatwo przy tym przeoczyć szczególnie korzystne rozwiązanie przewidziane w prawie balearskim: Pacto Sucesorio Balear. Ta umowa spadkowa pozwala wiążąco przekazać majątek kolejnemu pokoleniu jeszcze za życia, z reguły bez podatku i bez obciążeń podatkowych typowych dla zwykłej darowizny. Jej podstawą prawną jest Ley 8/2022 z 11 listopada 2022, która weszła w życie 17 stycznia 2023 i gruntownie zmodernizowała balearskie przepisy o umowach spadkowych. Z tego poradnika dowiesz się, jak dokładnie działa Pacto Sucesorio, jakie są jego 2 główne warianty na wyspie Mallorca, kto może z niego skorzystać – również jako nierezydent lub cudzoziemiec – jakie podatki trzeba zapłacić i na co szczególnie uważać.

• Wszystko o dziedziczeniu i darowiznach na Balearach

Czym jest Pacto Sucesorio Balear i dlaczego nie jest zwykłą darowizną?

Pacto Sucesorio to umowa, w której dana osoba jeszcze za życia wiążąco ustala zasady dziedziczenia: wskazuje 1 lub kilku beneficjentów jako spadkobierców bądź osoby, które otrzymają określone składniki majątku, a oni wyraźnie to akceptują. Co ważne, późniejszy testament nie może jednostronnie unieważnić ani zmienić tej umowy. Zmiana jest możliwa tylko za zgodą obu stron.

Na tym polega główna korzyść podatkowa. Zwykła darowizna (donación) podlega w Hiszpanii odrębnemu podatkowi od darowizn, a darczyńca może też być zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od wzrostu wartości przekazanego majątku. Pacto Sucesorio jest natomiast traktowane podatkowo jak dziedziczenie na wypadek śmierci: podlega podatkowi od spadków (ISD), a nie podatkowi od darowizn, zaś wzrost wartości nieruchomości nie jest uznawany za zrealizowany.

Uwaga: W przeciwieństwie do zwykłej darowizny przy Pacto Sucesorio przekazujący nieruchomość nie płaci podatku dochodowego od wzrostu jej wartości. Przy zwykłej darowiźnie wzrost wartości od czasu zakupu może zostać opodatkowany jako dochód. Jest jednak warunek: jeśli beneficjent sprzeda nieruchomość w ciągu 5 lat od zawarcia Pacto (lub przed śmiercią przekazującego, jeśli nastąpi ona wcześniej), przy rozliczaniu własnego podatku dochodowego musi przyjąć pierwotną cenę i datę nabycia nieruchomości przez przekazującego (Art. 36 Ley 35/2006, IRPF).

To rozwiązanie istniało już wcześniej, ale Ley 8/2022 znacząco je unowocześniła. Przed reformą z Pacto Sucesorio mogły korzystać tylko osoby mające tak zwaną vecindad civil mallorquina, czyli podlegające z tego tytułu balearskiemu prawu cywilnemu. Od 17 stycznia 2023 ten wymóg już nie obowiązuje.

2 główne warianty na wyspach Mallorca i Menorca

Ley 8/2022 przewiduje różne zasady w zależności od wyspy. Na wyspach Mallorca i Menorca znaczenie mają przede wszystkim 2 formy:

Uwaga: Na Ibizie i Formenterze obowiązują odrębne zasady – odpowiednikiem tej instytucji jest tam tak zwane Finiquito de legítima. Ten przewodnik dotyczy Mallorki i Menorki.

Oba warianty są ważne wyłącznie w formie aktu notarialnego (Escritura Pública). Ley 8/2022 wymaga ponadto, by w akcie notarialnym podać datę i godzinę jego zawarcia. Zawarcie aktu zgłasza się również do Registro General de Actos de Última Voluntad (Centralnego Rejestru Testamentów).

Kto może skorzystać z Pacto Sucesorio?

Przed 2023 z tej możliwości mogły korzystać wyłącznie osoby posiadające vecindad civil balear. Ley 8/2022 znacznie poszerzyła to grono. Dziś kluczowe znaczenie ma przede wszystkim unijne rozporządzenie nr 650/2012 dotyczące dziedziczenia: zgodnie z nim o tym, jakie prawo spadkowe ma zastosowanie, decyduje miejsce zwykłego pobytu (miejsce zamieszkania) w chwili śmierci albo prawo ojczyste wybrane przez spadkodawcę.

Uwaga: Ustalenie, które prawo reguluje dziedziczenie, jest złożoną kwestią. Unijne rozporządzenie spadkowe pozwala wyraźnie wskazać prawo państwa, którego jest się obywatelem. W indywidualnych przypadkach taki wybór może umożliwić albo uniemożliwić zawarcie balearskiego Pacto Sucesorio. Przed jego zawarciem koniecznie skonsultuj się z prawnikiem specjalizującym się w międzynarodowym prawie spadkowym.

Zgodnie z prawem obowiązującym na Balearach Pacto Sucesorio pozwala co do zasady przekazać majątek bezpośrednim potomkom – czyli dzieciom przez rodziców. Małżonkowie, wnuki i inni krewni nie mogą być bezpośrednimi beneficjentami tego konkretnego rozwiązania. W ich przypadku odpowiedniejsze są dziedziczenie lub darowizna.

Podatki: co i kiedy trzeba zapłacić?

Podatek od spadków (ISD) na Balearach

Od 18 lipca 2023 na Balearach obowiązuje 100% ulga w podatku od spadków dla grup I i II, bez limitu wartości majątku. Ulgę potwierdzono w kolejnych latach i obowiązuje ona bez zmian również w 2026.

Pod względem podatkowym Pacto Sucesorio traktuje się jak dziedziczenie, więc obowiązują przy nim te same ulgi. Oznacza to, że przy przekazaniu nieruchomości między rodzicami a dziećmi podatek od spadków wynosi zwykle 0 € – niezależnie od wartości nieruchomości.

Uwaga na podstawę opodatkowania: Podatek oblicza się na podstawie Valor de Referencia (katastralnej wartości referencyjnej) albo rzeczywistej wartości rynkowej – zależnie od tego, która jest wyższa. Aktualną Valor de Referencia swojej nieruchomości możesz sprawdzić na stronie Catastro.

Przekazujący nie płaci podatku dochodowego od wzrostu wartości

To istotna przewaga Pacto Sucesorio nad zwykłą darowizną: przekazujący nie płaci podatku dochodowego od zrealizowanego wzrostu wartości. Przy zwykłej darowiźnie wzrost wartości od chwili zakupu uznaje się dla celów podatkowych za dochód darczyńcy. W zależności od czasu posiadania nieruchomości i skali wzrostu jej wartości podatek IRPF może być znaczny. Jeśli osoba, która otrzymała nieruchomość, sprzeda ją w ciągu 5 lat od zawarcia Pacto (lub przed śmiercią przekazującego, jeśli nastąpi ona wcześniej), przy obliczaniu własnego podatku dochodowego musi przyjąć pierwotną wartość i datę nabycia nieruchomości przez przekazującego (art. 36 Ley 35/2006).

Plusvalía Municipal (IIVTNU)

W zależności od gminy może być należny lokalny podatek od wzrostu wartości gruntu (plusvalía municipal). Także w tym przypadku znaczenie ma dokładna treść Pacto Sucesorio. Ustal wcześniej, jakie zasady obowiązują w twojej gminie.

A jak to wygląda w Niemczech?

Jeśli masz niemieckie obywatelstwo, mieszkasz w Niemczech i chcesz przekazać nieruchomość na Majorce w drodze Pacto Sucesorio, musisz pamiętać o 1 ważnej kwestii: Hiszpania i Niemcy nie zawarły umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania w zakresie podatku od spadków i darowizn.

Teoretycznie możesz więc zapłacić podatek w obu krajach. W praktyce znaczenie mają jednak 2 zasady:

1. Odliczenie podatku zapłaconego w Hiszpanii: Podatek zapłacony w Hiszpanii można odliczyć od niemieckiego podatku od spadków. Ponieważ na Balearach osoby z grup I i II płacą obecnie 0 €, przy przekazaniu nieruchomości przez niemieckich rodziców dziecku z reguły nie ma czego odliczać.

2. Kwota wolna od podatku w Niemczech: W przypadku podatku od spadków i darowizn wynosi ona 400.000 € na każde dziecko od każdego rodzica i odnawia się co 10 lat. Jeśli wartość udziału w nieruchomości na Majorce przekazywanego przez danego rodzica nie przekracza tej kwoty, podatek nie będzie należny również w Niemczech.

Uwaga: To zestawienie ma charakter orientacyjny i nie stanowi porady prawnej. To, czy Pacto Sucesorio zostanie w Niemczech uznany za darowiznę czy dziedziczenie, zależy od szczegółów danej umowy. Znaczenie ma również rezydencja podatkowa wszystkich zainteresowanych. Poproś o ocenę doradcę podatkowego znającego przepisy niemieckie i hiszpańskie.

Pacto Sucesorio krok po kroku

1. Przygotowanie i konsultacja: Prawnik specjalizujący się w balearskim prawie spadkowym lub doradca podatkowy, ewentualnie obaj, sprawdzają kwestie prawne i podatkowe – zwłaszcza to, które prawo reguluje dziedziczenie (ważne dla nierezydentów).
2. Wycena nieruchomości: Ustala się aktualną wartość Valor de Referencia i, w razie potrzeby, sporządza wycenę wartości rynkowej. Na tej podstawie oblicza się podatek.
3. Projekt Escritura: Notariusz przygotowuje projekt umowy, podając dane stron, informacje o przekazywanym majątku, wybrany wariant (Definición lub Donación Universal) oraz moment, od którego umowa wywołuje skutki prawne.
4. Podpisanie umowy u notariusza: Obie strony (osoba przekazująca majątek i osoba uprawniona do jego otrzymania) podpisują umowę przed hiszpańskim notariuszem. Data i godzina zostają odnotowane.
5. Zgłoszenie do rejestru testamentów: Notariusz automatycznie zgłasza zawarcie umowy do Registro General de Actos de Última Voluntad.
6. Wpis do rejestru nieruchomości: Jeśli nieruchomość zostaje przekazana od razu, zmianę właściciela wpisuje się do Registro de la Propiedad.
7. Deklaracja podatkowa: Jeśli umowa wywołuje skutki od razu, deklarację ISD należy złożyć w balearskim urzędzie skarbowym (ATIB) w ciągu 1 miesiąca. Jeśli zaczyna obowiązywać dopiero po śmierci osoby przekazującej majątek, stosuje się zwykły termin przewidziany dla podatku od spadków (6 miesięcy, z możliwością przedłużenia na wniosek).

Uwaga: Termin 1 miesiąca na złożenie deklaracji podatkowej przy Pactos wywołujących skutki od razu wynika z przepisów. Jego przekroczenie wiąże się z dodatkowymi opłatami i odsetkami.

Pacto Sucesorio, tradycyjna darowizna i testament – porównanie

Uwaga: Od 25 lipca 2025 na Balearach darowizny na rzecz osób z grup I i II są w praktyce zwolnione z podatku dzięki odliczeniu 100 % należnego podatku (Ley 6/2025). Wcześniej obowiązywała je stawka 7 %. Główną przewagą Pacto Sucesorio nad darowizną pozostaje jednak brak podatku dochodowego IRPF po stronie osoby przekazującej majątek. Osobę otrzymującą majątek obowiązuje przy tym warunek 5 lat.

Nieodwołalność: co oznacza w praktyce?

Nieodwołalność to druga strona korzyści podatkowych. Kto podpisuje Pacto Sucesorio, co do zasady definitywnie przekazuje objęty nim majątek. Dla właścicieli nieruchomości na Majorce oznacza to:

• Późniejszy testament nie może jednostronnie uchylić Pacto Sucesorio.
• Zmiany są możliwe tylko za zgodą obu stron, w nowej Escritura.
• Może dojść do sporów z innymi potencjalnymi spadkobiercami (np. pozostałymi dziećmi), jeśli uznają oni, że przekazanie majątku narusza ich prawo do zachowku.
• W przypadku Donación Universal osoba przekazująca majątek oddaje wszystko, co obecnie posiada. Trzeba na to uważać, jeśli ma niespłacone zobowiązania lub planuje inwestycje.

Nieodwołalność nie musi być wadą: wiele rodzin ceni właśnie pewność co do przyszłości i jasne ustalenia, które zapobiegają sporom między rodzeństwem po śmierci spadkodawcy.

Najczęstsze błędy przy Pacto Sucesorio

1. Błędne założenie, że obowiązuje balearijskie prawo spadkowe Jeśli mieszkasz w Niemczech i masz na Majorce jedynie nieruchomość wakacyjną, z reguły nie podlegasz balearijskiemu prawu spadkowemu. Zawarcie mimo to Pacto Sucesorio grozi tym, że umowa nie zostanie uznana w Niemczech albo zostanie tam inaczej potraktowana pod względem podatkowym.

2. Pominięcie kwestii IRPF Przy zwykłej darowiźnie darczyńca może zapłacić wysoki podatek dochodowy od wzrostu wartości przekazywanego majątku. Kto traktuje Pacto Sucesorio jak zwykłą darowiznę, przeocza jego główną zaletę podatkową.

3. Niedotrzymanie terminu złożenia deklaracji podatkowej Jeśli Pacto Sucesorio wywołuje skutki od razu, na złożenie deklaracji ISD jest 1 miesiąc. Łatwo nie docenić, jak krótki jest to termin.

4. Brak sprawdzenia Valor de Referencia Wartość referencyjna z katastru stanowi podstawę obliczenia podatku. Jeśli rzeczywista cena zakupu lub wartość rynkowa jest wyższa, to ona staje się podstawą obliczenia podatku. Wcześniejsze sprawdzenie danych w Catastro pozwala uniknąć niespodzianek.

5. Pominięcie kwestii równego traktowania rodzeństwa Donación Universal na rzecz 1 dziecka może naruszać prawa pozostałych dzieci do zachowku. Warto zawczasu zaplanować przekazanie majątku w rodzinie — w razie potrzeby zawierając osobne umowy Pacto Sucesorio dla wszystkich dzieci. Pozwoli to uniknąć późniejszych konfliktów.

6. Mylenie prawa niemieckiego z hiszpańskim Pacto Sucesorio nie jest niemiecką umową spadkową, choć działa podobnie. Jego skutki prawne, wymogi dotyczące formy i konsekwencje podatkowe trzeba oceniać odrębnie na gruncie prawa hiszpańskiego oraz prawa obowiązującego na archipelagu Balearen.

Co warto wiedzieć, jeśli nie mieszkasz na archipelagu Balearen

Niemcy, którzy mieszkają na archipelagu Balearen (czyli mają tam miejsce zwykłego pobytu), mogą na ogół bez większych trudności skorzystać z Pacto Sucesorio. Jest to dla nich również korzystne podatkowo.

Sytuacja Niemców, którzy mieszkają w Niemczech i mają nieruchomość wakacyjną na wyspie Mallorca, jest bardziej złożona:

• Prawo właściwe dla dziedziczenia zależy od miejsca zwykłego pobytu — w tym przypadku jest to miejsce pobytu w Niemczech. Prawo spadkowe obowiązujące na archipelagu Balearen nie ma więc automatycznie zastosowania.
• Unijne rozporządzenie spadkowe pozwala jednak wybrać prawo państwa pochodzenia — czyli prawo niemieckie. Taki wybór wyklucza jednak możliwość skorzystania z Pacto Sucesorio przewidzianego w prawie obowiązującym na archipelagu Balearen.
• W niektórych sytuacjach — na przykład gdy ktoś rzeczywiście przeniesie swoje centrum życiowe na archipelag Balearen — zastosowanie może mieć prawo obowiązujące na tym archipelagu.

Uwaga: Po wyroku EuGH zmieniono zasady opodatkowania darowizn na archipelagu Balearen w odniesieniu do obywateli UE, którzy tam nie mieszkają. Nie zmienia to jednak obowiązku podatkowego w Niemczech. Jeśli nie ma umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania, trzeba obliczyć zobowiązania podatkowe w obu krajach.

Jeśli długofalowo planujesz działania związane z nieruchomościami na wyspie Mallorca, warto też zapoznać się z przebiegiem zakupu nieruchomości, dodatkowymi kosztami zakupu i podatkami przy sprzedaży.

Co dalej? Księga wieczysta, podatki i bieżące obowiązki

Po zawarciu Pacto Sucesorio, które skutkuje natychmiastowym przeniesieniem własności, nowy właściciel powinien wykonać następujące czynności:

Więcej o regularnym opłacaniu podatku IBI oraz o wspólnocie właścicieli przeczytasz w naszych osobnych poradnikach.

Lista kontrolna: Pacto Sucesorio Balear

• Ustalono prawo właściwe dla dziedziczenia – czy prawo balearskie ma zastosowanie do wszystkich stron?
• Zaangażowano prawnika specjalizującego się w balearskim prawie spadkowym oraz doradcę podatkowego
• W razie potrzeby skonsultowano się z doradcą podatkowym specjalizującym się w sprawach niemiecko-hiszpańskich
• Sprawdzono w Catastro Valor de Referencia nieruchomości
• Wybrano wariant: Definición czy Donación Universal?
• Ustalono, kiedy umowa wywoła skutki: od razu czy z chwilą śmierci?
• Umówiono wizytę u notariusza (wymagany jest hiszpański notariusz)
• Obie strony mają ważne numery NIE
• Termin złożenia deklaracji podatkowej (1 miesiąc, jeśli umowa wywołuje skutki od razu) wpisany do kalendarza
• Po podpisaniu aktu notarialnego zlecono zmianę wpisu w księdze wieczystej
• Zaplanowano zgłoszenie zmiany podatnika IBI w urzędzie gminy
• Omówiono z prawnikiem prawa pozostałych dzieci do zachowku

Podsumowanie

Pacto Sucesorio Balear to 1 z najkorzystniejszych rozwiązań przy planowaniu przekazania majątku w Hiszpanii, a niemieccy właściciele nieruchomości na Majorce wciąż korzystają z niego zbyt rzadko. 0 € podatku od spadków dla grup I i II, brak podatku IRPF od wzrostu wartości nieruchomości po stronie przekazującego (pod warunkiem że osoba, która ją otrzyma, nie sprzeda jej w ciągu 5 lat) oraz pewność wynikająca z wiążącej umowy sprawiają, że jest to rozwiązanie warte rozważenia przez rodziców, którzy chcą uporządkować przekazanie dzieciom nieruchomości na Majorce jeszcze za życia.

Jest jednak ważny warunek: wszystko przebiega bez przeszkód tylko wtedy, gdy rzeczywiście można zastosować prawo spadkowe Balearów. Zależy to w dużej mierze od tego, czy osoba przekazująca majątek ma na Balearach miejsce zwykłego pobytu. Sytuacja właścicieli domów wakacyjnych, którzy na co dzień mieszkają w Niemczech, jest bardziej złożona i wymaga dokładnej analizy konkretnego przypadku z uwzględnieniem unijnego rozporządzenia spadkowego.

Skonsultuj się ze specjalistą odpowiednio wcześnie — najlepiej zanim zdecydujesz, czy wybrać darowiznę, testament czy Pacto Sucesorio.

Oficjalne źródła

• Ley 8/2022, de 11 de noviembre, de sucesión voluntaria paccionada o contractual de las Illes Balears – BOE: https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2022-20278
• Rozporządzenie UE w sprawie dziedziczenia nr 650/2012 – EUR-Lex: https://eur-lex.europa.eu/legal-content/DE/TXT/?uri=CELEX:32012R0650
• ATIB – Agència Tributària de les Illes Balears (formularze dotyczące podatku ISD, terminy, ulgi): https://www.atib.es
• Catastro – sprawdzanie Valor de Referencia: https://www.sedecatastro.gob.es
• Registro General de Actos de Última Voluntad (RGAUV) – Ministerio de Justicia: https://www.mjusticia.gob.es