Okupas na Majorce: ochrona przed squatterami i prawna eksmisja w latach 2025/26

Wracasz na swoją Fincę lub do mieszkania na Majorce po dłuższym pobycie w Niemczech – i okazuje się, że mieszkają tam obcy ludzie. Ten scenariusz to nie mit z mediów: tylko w 2024 roku w całej Hiszpanii odnotowano 16 426 przypadków nielegalnego zajmowania nieruchomości, co stanowi wzrost o 7,4 procent w porównaniu z rokiem poprzednim. Dla właścicieli nieruchomości na Majorce temat ochrony przed Okupasami na Majorce jest więc niezwykle aktualny. Ten poradnik wyjaśni ci nową sytuację prawną wynikającą z ustawy Ley Orgánica 1/2025, kluczową zasadę 48 godzin, dokładną procedurę eksmisji, konkretne środki zapobiegawcze oraz najczęstsze błędy – żebyś w razie potrzeby nie stracił ani chwili.

Podejrzewasz, że ktoś zajął twoją nieruchomość, czy może chcesz zabezpieczyć się prawnie, zanim do tego dojdzie?

• 📩 Złóż osobiste zapytanie — znajdziemy dla ciebie prawnika specjalizującego się w prawie nieruchomości na Majorce
• Kwestie prawne związane z twoją nieruchomością

Czym są Okupas – i dlaczego dotyczy to Majorki?

Termin „okupa” pochodzi od hiszpańskiego czasownika „ocupar” (zajmować) i odnosi się do ludzi, którzy bez żadnego prawa siłą wkraczają do cudzych nieruchomości. Korzenie tego problemu sięgają hiszpańskiego kryzysu finansowego z lat 2008–2014: ponad 600 000 licytacji komorniczych pozostawiło po sobie setki tysięcy pustostanów. To, co wtedy zaczęło się jako problem społeczny, częściowo przekształciło się w zorganizowany model biznesowy.

Dobrze zorganizowane grupy celowo wypatrują nieruchomości, które od dłuższego czasu wyglądają na niezamieszkane – i właśnie to jest głównym problemem dla właścicieli na Majorce z krajów niemieckojęzycznych: wielu z nich korzysta ze swojej nieruchomości tylko sezonowo albo jako drugie mieszkanie i nie ma ich na miejscu przez kilka miesięcy w roku. Niektóre sieci squatterów żądają potem pieniędzy za „dobrowolne” opuszczenie lokalu, a nawet nielegalnie podnajmują zajęte nieruchomości.

Z dostępnych danych wynika, że szczególnie dotknięte są puste nieruchomości bankowe oraz domy wakacyjne w mało ruchliwych lokalizacjach poza sezonem. Na Balearach odnotowano momentami ponadproporcjonalnie duże wzrosty: między styczniem a wrześniem 2021 roku liczba zgłoszonych przypadków zajęcia nieruchomości na Balearach wzrosła o 73,9 procent do 407 – to znacznie więcej niż ogólnokrajowy wzrost o 18 procent w tym samym okresie.

Decydujący limit 48 godzin

W hiszpańskim prawie istnieje zasadnicza różnica, o której musisz wiedzieć:

Logika jest taka: prawo hiszpańskie bardzo mocno chroni „morada” – czyli spokój domowy w zamieszkanym lokalu. Gdy tylko squatterzy uznają nieruchomość za swoje faktyczne „mieszkanie”, zyskują pewien status ochronny, który można unieważnić tylko na drodze sądowej. Jeśli przegapisz ten 48-godzinny termin, musisz liczyć się z formalną procedurą.

Uwaga: Ten 48-godzinny termin liczy się od momentu włamania – a nie od chwili, kiedy się o tym dowiesz. Im szybciej zostaniesz poinformowany, tym lepiej. Sąsiedzi, zarządca budynku albo system alarmowy mogą tu odegrać kluczową rolę.

Ustawa organiczna nr 1/2025: Co tak naprawdę daje ta nowa ustawa

W kwietniu 2025 roku weszła w życie ustawa Ley Orgánica 1/2025 – znana potocznie jako ustawa przeciwko squatterom. Jedną z kluczowych zmian jest nowelizacja artykułu 795 hiszpańskiego kodeksu postępowania karnego: niektóre sprawy dotyczące naruszenia miru domowego i nielegalnego zajmowania nieruchomości mogą teraz być rozpatrywane w trybie przyspieszonym (juicio rápido).

Co konkretnie się zmieniło

Uwaga: Procedura przyspieszona zdecydowanie nie dotyczy sporów dotyczących najmu – czyli sytuacji, w których najemcy pozostają w mieszkaniu mimo wygaśnięcia umowy lub zaległości w opłatach. Takie sprawy nadal podlegają prawu cywilnemu i są rozpatrywane w ramach postępowania ustnego (juicio verbal) lub zwykłego (juicio ordinario).

Gdzie reforma napotyka ograniczenia

Rzeczywistość jest bardziej złożona: według doniesień w mniejszych okręgach sądowych na Majorce, gdzie dowody były jednoznaczne, eksmisje faktycznie przeprowadzono w ciągu dwóch do trzech tygodni. W sądach, które mają ogromne obciążenie pracą – na przykład w prowincji Alicante czy w Barcelonie – sędzia rejonowy z Madrytu uznał 15-dniowy termin za nierealny. Chroniczny brak personelu w hiszpańskim sądownictwie spowalnia też przyspieszoną procedurę: kiedy doręczanie pism sądowych ma wielomiesięczne opóźnienia, krótsze terminy niewiele pomagają.

Prawo karne kontra prawo cywilne: które postępowanie wybrać?

Jednym z najczęstszych nieporozumień wśród właścicieli, których to dotyczy, jest mylenie tych dwóch ścieżek prawnych.

Jeśli ktoś kiedyś wprowadził się legalnie (jako najemca) i teraz nie chce się wyprowadzić, to złożenie zawiadomienia o popełnieniu przestępstwa niewiele da. W takim przypadku właściwym rozwiązaniem jest desahucio – a ta toczy się przed sądem cywilnym, niezależnie od nowego postępowania uproszczonego.

Krok po kroku: jak postępować w nagłym wypadku

Jeśli zauważysz lub masz uzasadnione podejrzenia, że ktoś nielegalnie zajmuje twoją nieruchomość, najbliższe godziny mają kluczowe znaczenie.

1. Natychmiast zadzwoń na lokalną policję (Policía Local) albo do Guardia Civil – pod numer 112 (numer alarmowy) albo 062 (Guardia Civil). Wyjaśnij jasno, że chodzi o możliwe naruszenie miru domowego.
2. Miej pod ręką „Nota simple” – bez aktualnego wyciągu z księgi wieczystej (Nota simple) policja często nie traktuje zgłoszenia poważnie. Najlepiej, żebyś miał ten dokument zapisany w wersji cyfrowej na smartfonie. „Nota simple” możesz pobrać online z Registro de la Propiedad.
3. Złożenie zawiadomienia o popełnieniu przestępstwa (denuncia) – na policji albo bezpośrednio w sądzie (Juzgado de Instrucción). Zawiadomienie to stanowi podstawę do wszczęcia postępowania w trybie przyspieszonym.
4. Skorzystaj z pomocy prawnika – prawnik (abogado) z Palmy, specjalizujący się w prawie nieruchomości, wie, który sąd jest właściwy, i może skutecznie przyspieszyć postępowanie. Nie próbuj prowadzić sprawy bez pomocy prawnika.
5. Zbierz dowody – zdjęcia, zeznania świadków, nagrania z kamer, zapisy komunikacji. Im bardziej jednoznaczne będą dowody twojej własności i potwierdzenie nielegalnego włamania, tym szybciej sędzia będzie mógł wydać postanowienie.
6. NIE odcinaj mediów – nie wyłączaj ani prądu, ani wody. W Hiszpanii to przestępstwo (delito de coacciones) i może to obrócić sprawę na twoją niekorzyść.
7. Poczekaj na termin rozprawy i nakaz eksmisji – w postępowaniu uproszczonym nakaz może zapaść w ciągu kilku tygodni; w postępowaniu zwykłym realistycznie trzeba liczyć się z kilkoma miesiącami.
8. Egzekucja z eksmisji – Komornik przeprowadza egzekucję w towarzystwie policji. Nie masz prawa samemu otworzyć drzwi.

Uwaga – samowolne egzekwowanie prawa jest karalne: wymiana zamków, odcięcie wody lub prądu, zmuszanie squatterów do opuszczenia lokalu za pomocą gróźb – wszystko to może zostać uznane za „delito de coacciones” skierowane przeciwko tobie. Również zatrudnianie prywatnych „firm eksmisyjnych”, które stosują zastraszanie, wiąże się z ryzykiem prawnym. Trzymaj się ściśle legalnych metod.

Zapobieganie: Jak chronić swoją nieruchomość na Majorce

Ochrona zaczyna się na długo przed przejęciem lokalu. Poniższe środki znacznie zmniejszają ryzyko – a w razie potrzeby przyspieszają procedurę.

Środki techniczne służące ochronie

Działania organizacyjne

• Zleć zarządzanie nieruchomością: Lokalny zarządca (administrador de fincas) albo zaufana osoba na miejscu może regularnie sprawdzać, czy wszystko jest w porządku, i w razie potrzeby natychmiast zareagować.
• Zaangażuj sąsiadów: poproś bezpośrednio sąsiadów, żeby zgłaszali podejrzane działania. Podaj im swój numer komórki i numer lokalnego prawnika.
• Dbaj o to, żeby nieruchomość wyglądała na „zamieszkaną”: regularnie zmieniaj oświetlenie (za pomocą timera), dbaj o teren na zewnątrz, nie pozwól, żeby było widać, że lokal stoi pusty.
• Zadbaj o to, żeby „Nota simple” i „Escritura digital” były zawsze dostępne: wrzuć dokumenty dotyczące własności do chmury, do której zarówno ty, jak i twój prawnik macie dostęp w każdej chwili.
• Ubezpieczenie mienia domowego z ochroną przed squattami: Niektóre produkty ubezpieczeniowe w Hiszpanii oferują teraz specjalną ochronę na pokrycie kosztów związanych z squattami, na przykład kosztów adwokackich i napraw po eksmisji. Więcej na ten temat znajdziesz w naszym poradniku dotyczącym ubezpieczenia mienia domowego w Hiszpanii.

Ubezpieczenia od squatterów: co oferuje rynek

W Hiszpanii są już specjalne klauzule dodatkowe i osobne produkty, które mają chronić właścicieli przed kosztami związanymi z zajęciem nieruchomości. Ponieważ ten rynek szybko się rozwija, warto zapytać o konkretne warunki bezpośrednio u dostawców. Typowe elementy takich produktów to:

• Pokrycie kosztów adwokackich i sądowych w postępowaniu eksmisyjnym
• Odszkodowanie za utratę czynszu na czas okupacji
• Pokrycie kosztów zamknięcia i naprawy szkód po eksmisji

Uwaga: Przeczytaj uważnie drobny druk. Wiele polis wyklucza określone rodzaje nieruchomości (np. nieruchomości wyłącznie wakacyjne, które nie mają statusu stałego miejsca zamieszkania) lub sytuacje, które miały miejsce jeszcze przed zawarciem umowy.

Najczęstsze błędy właścicieli

Doświadczeni prawnicy z Majorki ciągle spotykają się z tymi błędami – a każdy z nich może opóźnić twoją sprawę o tygodnie, a nawet miesiące.

Na co zwrócić uwagę przy zakupie: nieruchomości z najemcami i due diligence

Jeśli kupujesz nieruchomość na Majorce, przed spotkaniem u notariusza koniecznie sprawdź, czy nieruchomość jest wolna od obciążeń i faktycznie dostępna. Co prawda obecność lokatorów jest zazwyczaj widoczna – ale nie zawsze. Zleć lokalnemu prawnikowi przeprowadzenie pełnej analizy due diligence, która obejmuje również fizyczną wizytę na miejscu i aktualne sprawdzenie księgi wieczystej.

W procesie zakupu warto też pamiętać o tym: poświadczony notarialnie dokument własności (Escritura Pública) to najważniejsza broń na wszelki wypadek. Jeśli wiesz, jak prawidłowo przebiega zakup nieruchomości, od samego początku unikniesz luk w dokumentacji.

Uwaga: Jeśli kupujesz nieruchomość, w której już ktoś mieszka, zazwyczaj nie wchodzisz automatycznie w toczące się postępowanie. Trzeba to wyraźnie uregulować – poproś swojego prawnika, żeby uwzględnił to w umowie kupna.

Lista kontrolna: Ochrona przed squatterami dla właścicieli nieruchomości na Majorce

• Aktualna „Nota simple” jest zapisana w formie cyfrowej i dostępna dla prawnika
• Zamontowano zamek zabezpieczający klasy 4+
• System alarmowy z funkcją powiadomień zdalnych jest włączony
• Wyznaczono osobę zaufaną albo lokalną firmę zarządzającą
• Przekazaliśmy sąsiadom dane kontaktowe
• Nawiązaliśmy kontakt z prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości w Palmie (zanim to będzie konieczne)
• Sprawdzono polisę ubezpieczeniową pod kątem klauzuli „okupa”
• Escritura i wszystkie dokumenty zakupu bezpiecznie zarchiwizowane
• Z zewnątrz wygląda na to, że ktoś tam mieszka (zegar, zadbany ogród)
• Zapisane na papierze, co robić w nagłym wypadku (numery telefonów 112 / 062, prawnik, zarządca nieruchomości)

Co będzie dalej? Naprawa szkód i konsekwencje podatkowe

Po udanej eksmisji często pojawia się kolejny problem: squatterzy czasami zostawiają nieruchomości w kiepskim stanie. Trzeba liczyć się z kosztami napraw, nowymi zamkami, a czasem nawet uszkodzeniami konstrukcyjnymi.

W przypadku wynajmowanych nieruchomości okres, w którym lokal stoi pusty, może oznaczać utratę czynszu, co może mieć znaczenie podatkowe. Porozmawiaj ze swoim doradcą podatkowym, czy i jak możesz odliczyć związane z tym koszty. Jeśli planujesz ponownie wynająć tę nieruchomość, zapoznaj się wcześniej z naszym poradnikiem dotyczącym wynajmu długoterminowego na Majorce – znajdziesz tam też wskazówki, jak sporządzić umowę najmu zgodną z prawem, która zminimalizuje późniejsze problemy z eksmisją.

Jeśli planujesz remont po eksmisji, pamiętaj też o wymogach dotyczących pozwoleń na budowę na Majorce.

Wniosek: Lepiej zapobiegać niż sprzątać

Nowa ustawa przeciwko squattingu (Ley Orgánica 1/2025) to prawdziwy krok naprzód: Szybkie postępowania już od 15 dni, większe uprawnienia policji i surowsze kary dla zorganizowanych sieci squatterów sprawiają, że Hiszpania jest jednym z krajów w Europie, gdzie najsurowiej podchodzi się do squattingu. Ale – i to jest kluczowe – ustawa działa tylko wtedy, gdy zareagujesz od razu i będziesz miał pod ręką odpowiednie dokumenty.

Zasada 48 godzin to wciąż najważniejszy termin. Jeśli z niej skorzystasz, często możesz zakończyć sprawę o nielegalne zajęcie nieruchomości w ciągu kilku dni. Jeśli ją przegapisz, wciągniesz się w procedurę, która w przeciążonych sądach może trwać nawet kilka miesięcy, nawet w latach 2025/26. Zapobieganie – dobry system alarmowy, zaufana osoba na miejscu, aktualna Nota simple w smartfonie – to więc nie tylko miły dodatek, ale najmądrzejsza inwestycja dla wszystkich, którzy nie mieszkają na stałe w swojej nieruchomości na Majorce.

📩 Skontaktuj się z prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości na Majorce

Oficjalne źródła

• Ustawa organiczna nr 1/2025 (ustawa przeciwko squatterom, wchodzi w życie w kwietniu 2025 r.): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2025-76
• Artykuły 202 i 245 Kodeksu karnego (przestępstwa naruszenia miru domowego / uzurpacji): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1995-25444
• Ministerstwo Spraw Wewnętrznych – Statystyki przestępczości (w tym zajęcia nieruchomości): https://estadisticasdecriminalidad.ses.mir.es/publico/portalestadistico/
• Registro de la Propiedad / Izba Rejestratorów (Nota simple online): https://www.registradores.org
• Sądy w Palma de Mallorca (właściwe sądy, pierwsza instancja w sprawach o naruszenie miru domowego): https://www.mjusticia.gob.es