Zakup nieruchomości prywatnie czy przez S.L.

Czy S.L. opłaca się przy zakupie nieruchomości na Majorce?

Jednoznacznej odpowiedzi nie ma – ale można to policzyć. Hiszpańska S.L. (Sociedad Limitada, forma spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, najbliższa niemieckiej GmbH) jako czysta spółka nieruchomościowa płaci od zysku stale 25% podatku dochodowego od osób prawnych, ponieważ nie ma dostępu do obniżonych stawek dla mniejszych firm, a kto później wypłaca sobie zysk, płaci od niego dodatkowy podatek. Jakie nieruchomości są w ogóle oferowane na wyspie, zobaczysz w dziale Nieruchomości na Majorce. Kalkulator powyżej pokazuje na twoich własnych liczbach, jak to się sumuje z biegiem lat w porównaniu z zakupem na własne nazwisko – jednoznacznej odpowiedzi nie ma, jest tylko twoje własne wyliczenie.

Jak to się liczy

Abyś mógł zaufać wynikowi, nie wierząc w niego bezkrytycznie, oto łańcuch obliczeń w słowach – w tej samej kolejności, w jakiej liczy sam kalkulator.

Nabycie

W ograniczonym bloku nabycia w tym kalkulatorze dla osoby prywatnej i S.L. obowiązują te same stawki i opłaty, ponieważ żaden z uwzględnionych faktów rejestrowych nie różnicuje ze względu na formę prawną nabywcy. Dla rozpatrywanego tu użytku prywatnego blok obejmuje podatek od czynności cywilnoprawnych ITP przy nieruchomości z rynku wtórnego, IVA i AJD przy nowym budownictwie oraz opłaty notarialne i za wpis do księgi wieczystej. Kalkulator stosuje w obu kolumnach te same obliczenia i uwzględnia obniżki opłat dla nieruchomości mieszkalnych. Powyżej progu wartości objętego taryfą dodatkowe honorarium notarialne jest swobodnie negocjowane: koszty nabycia oznaczone symbolem ≥ są wówczas dolną granicą. Bez uzgodnionej kwoty podstawa amortyzacji, odpisy amortyzacyjne, podatek dochodowy od osób prawnych i całkowita różnica pozostają nieokreślone. Wyższe skapitalizowane koszty mogą obniżyć bieżący podatek; dlatego różnica nie jest ogólną dolną granicą. Jest to stwierdzenie odnoszące się do tego wyliczenia; inne konstelacje nabycia i prawa do odliczeń firmowych nie są tu oceniane.

Jak przebiega w praktyce zakup nieruchomości na Majorce — od rezerwacji po akt notarialny — opisano w dziale Przebieg zakupu nieruchomości; tutaj chodzi wyłącznie o to, ile kosztuje jedna lub druga droga.

Tylko S.L. ponosi dodatkowo własne koszty założenia. Jeśli spółka zostaje założona drogą telematyczną, obowiązuje urzędowo ustalony Arancel (ustawowo określona opłata dla notariuszy i Registro Mercantil, hiszpańskiego rejestru handlowego) w wysokości 150 € za notariusza i 100 € za wpis do rejestru, każdorazowo netto plus 21% niepodlegającego odliczeniu IVA. To ogólna telematyczna ścieżka taryfowa; osobne warunki niższej taryfy nie są tu zakładane. Do tego dochodzi swobodnie uzgodnione doradztwo przy zakładaniu spółki jako wprowadzona kwota łączna; kalkulator nie dolicza do niej dodatkowego IVA. Prawnie do założenia spółki wystarczy kapitał zakładowy w wysokości tylko 1 € – w kalkulatorze wartość domyślna jest celowo wyższa, ponieważ niższy kapitał powoduje dodatkowy obowiązek tworzenia rezerw, o czym więcej za chwilę. Sam wniesiony kapitał nie jest przy tym pozycją kosztową: pozostaje twoim majątkiem, tylko związanym w spółce.

Rok po roku

Tutaj drogi rozchodzą się wyraźniej. Jako osoba prywatna płacisz za użytkowanie własne tzw. Imputación – zryczałtowany podatek dochodowy od przyjętej wartości użytkowej, mimo że nie wpływa żaden czynsz, wyliczany na podstawie valor catastral (urzędowej wartości katastralnej, stanowiącej podstawę kilku hiszpańskich podatków) i zgłaszany za pomocą Modelo 210 (formularza podatkowego, którym nierezydenci deklarują dochody hiszpańskie – więcej o tym poniżej). Model całoroczny uwzględnia wszystkie dni kalendarzowe wybranego roku podatkowego, także w roku przestępnym. Obniżona podstawa katastralna wymaga spełnienia konkretnego warunku rewizji w danym roku podatkowym; pomoc kontekstowa podaje okres zapisany w rejestrze. Jako osoba mająca miejsce zamieszkania w UE lub EOG płacisz od tego obniżoną stawkę 19%.

S.L. natomiast musi doliczyć sobie czynsz odpowiadający wolnemu rynkowi – wartości rynkowej ustalanej jak między niezależnymi podmiotami –, nawet jeśli faktycznie płacone jest mniej lub nic: spółka i wspólnik uznawani są za podmioty powiązane, dla których ustawa bezwzględnie nakazuje ceny rynkowe. Do obliczenia amortyzacji kalkulator dzieli cenę zakupu wraz z aktywowalnymi kosztami nabycia według proporcji udziału budynku w całkowitej wartości katastralnej (art. 3.2 RIS; PGC, normy wyceny 2 i 4). Uwzględniane są ITP lub niepodlegający odliczeniu IVA, AJD, opłaty notarialne i za wpis do księgi wieczystej oraz bezpośrednio przypisywalne koszty prawnika, gestoría i pośrednika. Przyporządkowanie doradztwa i pośrednictwa zależy od konkretnej usługi. Od czynszu rynkowego odejmuje amortyzację tego udziału budynku w kosztach nabycia, maksymalnie 2% rocznie – ustawowa stawka maksymalna, którą stosuje kalkulator –, do tego koszty księgowości i administracji, i płaci od pozostałego zysku wspomniany już podatek dochodowy od osób prawnych. Skumulowana amortyzacja jest ograniczona do znanej podstawy budynku. Jeśli najpierw powstają straty podatkowe, a później, po zakończeniu amortyzacji, dodatnie podstawy opodatkowania, może zadziałać przeniesienie straty na kolejne lata zgodnie z art. 26 LIS. Jego rozliczenie nie jest tu modelowane; od tego momentu podatek dochodowy od osób prawnych, suma roczna i całkowita różnica pozostają nieokreślone. Dla komunalnego podatku od działalności gospodarczej IAE (Impuesto sobre Actividades Económicas) kalkulator przyjmuje zero tylko wtedy, gdy potwierdzisz zwolnienie z tytułu obrotu na podstawie 1 000 000 € dla wszystkich lat modelu. Liczy się tu ustawowy okres odniesienia, wszystkie rodzaje działalności oraz ewentualnie obrót grupy kapitałowej zgodnie z art. 82.1.c TRLRHL. Jeśli wprowadzony roczny czynsz osiąga próg, IAE pozostaje w modelu nieznane, a suma całkowita dla S.L. nieokreślona. Odrębne zwolnienie na start dla pierwszych dwóch okresów podatkowych nie jest tym samym sprawdzane.

Rachunek dywidendy zaczyna się od Twojej własnej informacji o wyniku rocznym po podatku dochodowym od osób prawnych, pochodzącej ze sprawozdania finansowego lub od doradcy podatkowego, sprzed obliczanej tutaj ustawowej rezerwy. Skorygowany podatkowo zysk nie zastępuje tej informacji. Ujemny wynik roczny wprowadza się ze znakiem minus; przy stracie modelowany odpis na rezerwę i dywidenda wynoszą zero. Zgodnie z art. 274.1 LSC co do zasady należy odkładać 10% zysku rocznego, aż ustawowa rezerwa osiągnie co najmniej 20% kapitału zakładowego spółki. Obok tego obowiązuje na mocy art. 4.1 obowiązek szczególny w wysokości co najmniej 20%, dopóki kapitał i rezerwa łącznie nie osiągną 3000 €. Kalkulator zaczyna od pustej rezerwy i co roku przyjmuje wyższy z obu odpisów. Ta zależność jest wyprowadzeniem z obu brzmień przepisów, w szczególności z „en todo caso” w art. 274.1, a nie dosłowną formułą ustawową. Następnie następuje test zachowania kapitału zgodnie z art. 273.2 LSC: wprowadzony kapitał własny z zatwierdzonego sprawozdania finansowego zawiera już wynik roczny. Poniżej kapitału zakładowego spółki dywidenda jest zablokowana; w przeciwnym razie jest ona dodatkowo ograniczona do kapitału własnego pomniejszonego o kapitał zakładowy. Bez kapitału własnego planowana dywidenda pozostaje niewyjaśniona. Od tak ograniczonej dywidendy brutto pobierany jest krajowy podatek u źródła zgodnie z IRNR w wysokości 19%; umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania między Niemcami a Hiszpanią ogranicza go przy założeniach modelu do 15%. Limit umowny zastępuje wyższą stawkę krajową. Przy wybranej opcji braku wypłaty podatek u źródła i wpływ netto wynoszą zero, nawet jeśli brakuje danych bilansowych. Przy planowanej wypłacie zależne od niej kwoty pozostają nieznane bez znanych danych. Możliwa do obliczenia część podatku dochodowego od osób prawnych pozostaje widoczna jako kwota cząstkowa.

Przy zerowej liczbie lat porównawczych obie bieżące sumy okresowe wynoszą zero euro. Dla tego czystego porównania nabycia liczą się tylko nabycie i założenie spółki; brakujące dane roczne go nie blokują. Nieznane koszty doradztwa przy zakładaniu spółki oraz honorarium notarialne, które dopiero trzeba uzgodnić, pozostają natomiast istotne.

Podatek majątkowy

Jak podatek majątkowy w ogóle wchodzi w grę przy zakupie nieruchomości, wyjaśniono w przeglądzie dotyczącym podatku majątkowego przy zakupie nieruchomości; tutaj chodzi jedynie o różnicę między obiema drogami.

W przypadku corocznego podatku majątkowego obowiązują różne zasady wyceny. Dla posiadania bezpośredniego, zgodnie z art. 10 LIP, liczy się najwyższa wartość spośród wartości katastralnej, miarodajnej wartości administracyjnej i ceny zakupu. Jeśli wartość administracyjna jest nieznana, prywatny podatek majątkowy, pełna suma prywatna i całkowita różnica pozostają nieznane. Tylko wtedy, gdy pewne jest, że taka wartość administracyjna nie istnieje, można ją pominąć przy wycenie. W przypadku S.L. model zakłada niebadane sprawozdanie finansowe i porównuje, zgodnie z art. 16.Uno LIP, kapitał nominalny, kapitał własny księgowy według ostatniego zatwierdzonego sprawozdania oraz skapitalizowaną średnią zysków. Kapitał własny przejmowany jest z tego sprawozdania lub od doradcy podatkowego; kalkulator nie tworzy bilansu samodzielnie. Do kapitalizacji wykorzystuje wprowadzoną informację o zysku po podatku dochodowym od osób prawnych, łącznie z odpisami na rezerwy. Obie wartości pozostają stałe w scenariuszu nominalnym; użyte lata modelowe nie zastępują rzeczywistej trzyletniej historii. Jeśli brakuje jednej z tych informacji, podatek majątkowy S.L. i całkowita różnica pozostają nieznane.

To, że pomiędzy Tobą a nieruchomością stoi spółka, nie zwalnia Cię przy tym z podatku. Niepubliczne udziały w spółce, której majątek w połowie lub więcej składa się z hiszpańskich nieruchomości, same w sobie uznaje się za położone w Hiszpanii; umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania wyraźnie zezwala Hiszpanii na ich opodatkowanie; a zwolnienie, które prawo hiszpańskie przewiduje dla udziałów przedsiębiorczych, nie ma zastosowania właśnie w przypadku spółki, której główną działalnością jest zarządzanie majątkiem. Która z obu dróg regularnie prowadzi do wyższej podstawy opodatkowania, ustawa nie mówi – pokazuje to dopiero wprowadzenie Twoich własnych liczb.

Przykłady obliczeń

Pod kalkulatorem znajdziesz przeliczone przykłady z pełnymi danymi wejściowymi. Powstają one według tych samych zasad opisanych powyżej i pokazują, jak poszczególne pozycje składają się na sumę całkowitą – jako orientacja dotycząca sposobu obliczeń, a nie jako dane rynkowe dla Twojego przypadku.

Przypadki szczególne i częste błędy

• Obniżone stawki podatku dochodowego od osób prawnych nie mają zastosowania. Hiszpania zna obniżone stawki dla mniejszych przedsiębiorstw oraz dla nowo założonych spółek. Dla czystej spółki posiadającej nieruchomość – tzw. entidad patrimonial, której majątek w przeważającej mierze nie służy własnej działalności gospodarczej – te obniżone stawki są w ustawie wyraźnie wykluczone. Płaci ona stale stawkę ogólną.
• Podatek VAT przy nowym budownictwie pozostaje kosztem spółki. Rozważany tu zakup nowej nieruchomości od dewelopera to pierwsza dostawa: nalicza się IVA i AJD. Zwolnienie na mocy art. 20.Uno.22º LIVA dotyczy drugiej i kolejnych dostaw; przy nowym budownictwie nie ma zatem takiego zwolnienia, z którego można by zrezygnować. W modelu prywatnego użytkowania przez wspólnika, zgodnie z wywodem z art. 95 LIVA, nie przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego. IVA pozostaje więc ostatecznym obciążeniem kosztowym spółki. Kwestia rezygnacji ze zwolnienia zgodnie z art. 20.Dos LIVA dotyczy wyłącznie późniejszego wtórnego nabycia między przedsiębiorcami i zależy tam od ustawowych przesłanek.
• Hiszpański podatek specjalny od nieruchomości podmiotów niebędących rezydentami nie dotyczy S.L. Ten szczególny stan faktyczny obowiązuje wyraźnie tylko dla podmiotów z siedzibą w kraju lub na terytorium sklasyfikowanym jako raj podatkowy. Założona i mająca siedzibę w Hiszpanii S.L. już z uwagi na swój zakres podmiotowy nie podlega temu przepisowi.
• Ten kalkulator nie uwzględnia spadków i darowizn. To, jak opodatkowane jest przekazanie następnemu pokoleniu na Balearach, zależy od zupełnie innych przepisów; podstawowe informacje znajdziesz w Spadki i darowizny nieruchomości na Balearach. Czy udział w spółce jest przy tym traktowany inaczej niż sama nieruchomość, ten kalkulator nie sprawdza.
• S.L. z rzeczywistą działalnością wynajmu to inny przypadek. Art. 5.1 LIS wymaga dla gospodarczej działalności wynajmu co najmniej jednej osoby zatrudnionej na umowę o pracę w pełnym wymiarze czasu do jej organizacji. Zakwalifikowanie jako entidad patrimonial należy dodatkowo zbadać zgodnie z art. 5.2 LIS na podstawie składu aktywów oraz średniej z bilansów kwartalnych. Sama osoba zatrudniona w pełnym wymiarze czasu nie wyklucza więc zakwalifikowania jako patrimonial. Ten kalkulator odzwierciedla wyłącznie czystą spółkę holdingową i służącą do użytku własnego.

Wyjście ze spółki nie jest tu policzone

Kalkulator uwzględnia nabycie oraz bieżące obciążenia. Poniższe uwagi porządkują pod względem prawnym późniejszą sprzedaż nieruchomości lub udziałów; jej skutki podatkowe nie są częścią tego wyliczenia.

Sprzedając bezpośrednio, sprzedajesz nieruchomość. Jeśli posiadasz ją poprzez S.L., możesz zamiast tego sprzedać udziały – a przeniesienie papierów wartościowych jest co do zasady zwolnione zarówno z podatku VAT, jak i z podatku od czynności cywilnoprawnych oraz opłaty skarbowej. To podstawowe zwolnienie zna jednak wyraźny wyjątek oparty na wzruszalnym domniemaniu: jeśli w jego wyniku przejmowana jest kontrola nad spółką, której majątek w połowie lub więcej składa się z hiszpańskich nieruchomości niewykorzystywanych w działalności operacyjnej – przy czym kontrola oznacza tu udział przekraczający połowę, bezpośrednio lub pośrednio – ustawa zakłada zamiar obejścia podatku. Wzruszalnie, ale jednak domniemanie, a nie wykluczenie. Dla czystej spółki nieruchomościowej S.L., jaką zakłada ten kalkulator, taki przypadek jest prawdopodobny. Nie oznacza to ani tego, że sprzedaż udziałów zostanie na pewno opodatkowana, ani że pozostanie na pewno wolna od podatku – obie te ogólne tezy byłyby błędne.

Niezależnie od tego umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania reguluje zysk ze zbycia: pozwala państwu, w którym leży nieruchomość, opodatkować zyski ze sprzedaży udziałów w spółce, której majątek w przeważającej części stanowią nieruchomości. To jednak jedynie uprawnienie do opodatkowania, a nie odrębny podatek – czy i jak Hiszpania faktycznie z niego korzysta, wynika z hiszpańskiego prawa wewnętrznego, a nie z samej umowy. Celowo nieomówiona pozostaje tu również likwidacja spółki: dla tego kalkulatora nie ma w tym zakresie sprawdzonej podstawy prawnej, a jakiekolwiek stwierdzenie byłoby dowolne.

Terminy i formularze

Jako osoba prywatna zgłaszasz coroczną imputación za pomocą formularza Modelo 210 – centralnego formularza, za pomocą którego nierezydenci deklarują różne hiszpańskie dochody. Spółka S.L. składa natomiast roczne sprawozdanie finansowe w Registro Mercantil i dodatkowo własną deklarację podatku dochodowego od osób prawnych. Ten kalkulator celowo nie podaje konkretnych terminów składania, ponieważ nie zostały one tu zweryfikowane ze wskazaniem źródła – w razie wątpliwości zapytaj o nie swoją gestorię (hiszpańskie biuro administracyjne, które zajmuje się za ciebie sprawami urzędowymi i terminami) lub swojego doradcę podatkowego.

Podstawa prawna i stan aktualności

Ramka na tej stronie pokazuje ci automatycznie aktualny stan prawny. Wyliczenie opiera się na następujących przepisach:

• Podatek dochodowy od osób prawnych, amortyzacja i ceny transferowe: art. 29.1, art. 5.2, art. 12.1.a) oraz art. 18 Ley 27/2014 (hiszpańskiej ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych).
• Podatek majątkowy: art. 4.Ocho, art. 5.Uno.b), art. 10 oraz art. 16.Uno Ley 19/1991 (hiszpańskiej ustawy o podatku majątkowym).
• Opodatkowanie dywidend oraz podatek specjalny dla nierezydentów: art. 25.1.f) oraz art. 40–43 Real Decreto Legislativo 5/2004.
• Minimalny kapitał, utrzymanie kapitału oraz obowiązek tworzenia rezerw w spółce S.L.: art. 4.1, art. 273.2 oraz art. 274.1 Real Decreto Legislativo 1/2010.
• Umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania między Niemcami a Hiszpanią: art. 10, art. 13 oraz art. 21.
• Przeniesienie udziałów w spółkach o dużym udziale nieruchomości: art. 338 Ley 6/2023.
• Podatek od działalności gospodarczej IAE: art. 82.1.c) Real Decreto Legislativo 2/2004.
• VAT od nieruchomości: art. 20.Uno.22º, art. 20.Dos oraz art. 95 Ley 37/1992 (hiszpańskiej ustawy o podatku VAT).

Powiązane kalkulatory

Ile faktycznie wynoszą koszty zakupu, niezależnie od formy prawnej, możesz sprawdzić w osobnym przeglądzie kosztów nabycia. Jeśli będziesz użytkować nieruchomość prywatnie, warto zajrzeć do rocznego podatku od użytkowania własnego rozliczanego przez Modelo 210. To, jak stopniowany jest podatek majątkowy na Balearach, pokazuje przegląd balearskiego podatku majątkowego. Jeśli sprzedajesz nieruchomość jako osoba fizyczna, możesz skorzystać z kalkulatora podatku od zysku ze sprzedaży. Uwzględnia on sprzedaż nieruchomości, a nie sprzedaż udziałów. Nie obejmuje też sprzedaży nieruchomości przez S.L. z późniejszą wypłatą dywidendy.