Rentabilidade da licença ETV

Vale a pena a licença ETV em Maiorca?

O que se compra não é "uma licença", mas um número de lugares turísticos — em espanhol plazas turísticas, em catalão places turístiques. Cada lugar é uma cama para hóspedes que podes arrendar legalmente, e cada lugar custa, para uma moradia unifamiliar, € 3.500. Se isto compensa não depende do preço dos lugares, mas da diferença entre o arrendamento turístico e o arrendamento de longa duração depois de impostos — e é exatamente essa diferença que a calculadora acima te dá para os teus próprios números.

O erro mais caro nas conversas de venda

"A licença custa € 3.500" — esta frase ouve-se constantemente, e está errada. O valor é o preço de um lugar. Uma casa que, de acordo com a sua cédula de habitabilidad — o certificado oficial de habitabilidade, que fixa para cada habitação a ocupação permitida — pode acolher seis pessoas, precisa de seis lugares. O preço de compra é, portanto, o número de camas multiplicado pelo preço por lugar, e uma posição aparentemente controlável transforma-se rapidamente numa ordem de grandeza bem diferente.

A autorização em si, por outro lado, não custa nada. Resulta da DRIAT (declaración responsable de inicio de actividad turística), uma declaração própria com a qual comunicas à administração que vais iniciar o arrendamento turístico e que cumpres todos os requisitos. A declaração é gratuita — o que é caro são os lugares que tens de possuir previamente para poderes entregá-los.

Por isso, a linha correspondente na calculadora chama-se "Compra dos lugares turísticos" e nunca "Investimento em licença". Quem distingue bem os conceitos entende também o resto do sistema: os lugares são um bem estritamente contingentado, e a autorização é o ato administrativo sobre esse bem.

As siglas que encontras em anúncios e contratos notariais referem-se às modalidades de arrendamento: ETV (estancias turísticas en viviendas) é o arrendamento turístico de uma moradia unifamiliar, ETVPL é a mesma atividade num imóvel em regime de propiedad horizontal — ou seja, onde vários proprietários partilham um edifício ou um conjunto com partes comuns —, e ETV60 é o arrendamento fortemente limitado da própria residência habitual. Cada modalidade tem o seu próprio preço por lugar e os seus próprios requisitos.

Como se calcula

A calculadora compara dois cenários para o mesmo imóvel e o mesmo ano: um com arrendamento turístico, outro com a alternativa que terias sem licença — arrendamento de longa duração ou nenhum arrendamento. Para cada cenário resulta um cash-flow líquido, calculado assim:

Renda bruta menos despesas efetivas menos impostos. As despesas efetivas incluem os custos correntes do imóvel (IBI, seguro, despesas de condomínio), juros, reparações e os custos que só surgem em cada cenário específico: limpeza, roupa de cama e comissão da plataforma no arrendamento turístico, intermediação e gestão no arrendamento de longa duração. Ambos os cenários recebem este campo de custos — um bloco de custos apenas do lado turístico seria um dedo a pesar na balança.

A diferença entre os dois cash-flows líquidos é o teu ganho adicional por ano. Dividindo a compra dos lugares, incluindo os custos únicos associados, por esse ganho adicional, obtém-se o período de amortização: o tempo ao fim do qual o arrendamento turístico recuperou o investimento nos lugares.

Um ponto aqui é mais importante do que parece, e é o ponto onde a maioria dos cálculos de rentabilidade falha: A amortização reduz o imposto, mas não é uma despesa. Reduz a base tributável — mas nenhum dinheiro sai da tua conta. Por isso, no fluxo de caixa não é deduzida. Quem, ainda assim, a deduz, subestima sistematicamente a rentabilidade do arrendamento e sobrestima o prazo de amortização. A calculadora trata-a da mesma forma em ambos os cenários, caso contrário a comparação ficaria distorcida.

Este instrumento não recalcula o imposto em si; deixa esse cálculo para a nossa calculadora de tributação do arrendamento turístico, que por sua vez recorre ao imposto sobre o uso próprio. Juntos, ambos reproduzem o IRNR, o imposto espanhol sobre o rendimento de não residentes (Impuesto sobre la Renta de no Residentes). A ele pertence também a imputación de rentas: para cada dia em que o imóvel está vazio e disponível para ti, o fisco atribui um valor de utilização fictício com base no valor cadastral. Ou seja, mesmo uma casa vazia gera imposto — por isso a alternativa «nenhum arrendamento» raramente sai tão inofensiva na comparação quanto parece à primeira vista.

A calculadora considera não residentes, pessoas singulares, um ano civil completo e o imóvel na totalidade. Reflete apenas o imposto espanhol; o que o teu país de residência faz com esses rendimentos é outra questão, que cabe à tua consultoria fiscal. Como os valores se compõem, podes ver nos exemplos calculados diretamente na calculadora — eles acompanham a legislação em vigor, motivo pelo qual este texto propositadamente não reproduz valores fixos.

Dois caminhos para as vagas: sorteio ou compra no mercado

O preço oficial por vaga não é um preço de loja. Só é válido se adquirires as vagas junto do CBAT, o Consorci Borsa d'Allotjaments Turístics — o organismo que gere, nas Baleares, a bolsa de vagas turísticas. Essa bolsa alimenta-se exclusivamente de cancelamentos: as vagas que alguém devolve voltam para o conjunto disponível. Não surgem vagas novas.

São atribuídas em rondas anunciadas publicamente, segundo o procedimento atual, por sorteio público perante notário — em espanhol, sorteo. Não existe, portanto, nenhuma lista de espera em que subas de posição, nem qualquer direito gerado pela paciência. Há uma convocatória, uma candidatura e um sorteio. Quem não é sorteado espera pela ronda seguinte.

O segundo caminho é o mercado: compras um imóvel que já tem as suas vagas, pagando por isso um sobrepreço embutido no preço de compra. Quanto vale esse sobrepreço não é fixado por nenhuma norma — é matéria de negociação e varia consoante o local, o número de camas e a impaciência das partes envolvidas. Por isso a calculadora inclui a segunda via de aquisição: nela insere-se o montante que efetivamente pagas, em vez de se calcular com um preço oficial que, por esta via, precisamente não obténs.

Para a rentabilidade, esta distinção é decisiva. O mesmo imóvel amortiza vagas obtidas por sorteio muitas vezes em poucos anos, enquanto um sobrepreço de mercado elevado pode, em certas circunstâncias, nunca se amortizar — com rendas idênticas. Se alguém te oferecer uma finca «com licença», a pergunta sobre o sobrepreço das vagas é a primeira que deves fazer.

Que imóveis ainda podem registar-se

Aqui a situação jurídica mudou fundamentalmente, e é essa a razão pela qual muitos guias mais antigos induzem em erro. Para habitações sob o regime de propiedad horizontal, a apresentação de novas declarações está proibida em todas as Baleares. Um apartamento comum num prédio de vários fogos já não pode, portanto, registar-se de novo para o arrendamento turístico — para ele, simplesmente, não há nada a calcular.

Ficam excluídas da proibição três tipologias: casas geminadas em banda (viviendas adosadas), moradias geminadas (viviendas emparejadas) e moradias unifamiliares isoladas que partilham uma parcela com outros edifícios. Para estas, a modalidade ETVPL continua disponível. Também está excluído o arrendamento da própria residência habitual, sobre o qual há mais informação mais abaixo.

Uma moradia unifamiliar sem propiedad horizontal — a clássica casa isolada, a finca em parcela própria — não é afetada pela proibição. Enquadra-se na modalidade ETV, e aí a compra das vagas é definitiva: uma compra definitiva, sem data de validade.

Diferente é o caso das casas geminadas em banda e moradias geminadas sob o regime de propiedad horizontal. Aí a autorização é temporária. Confere direitos por 5 anos a partir da apresentação da declaração de atividade e tem depois de ser renovada — com um novo certificado do organismo gestor das vagas, que atesta que as vagas estão à tua disposição por mais um período. O preço por vaga é, nesta modalidade, claramente mais baixo, nomeadamente € 875, mas também não estás a comprar uma posição permanente, e sim uma posição temporária.

A calculadora tira daí uma consequência que vais notar: na modalidade temporária, não apresenta um prazo de amortização que ultrapasse a duração de validade da autorização. Em vez disso, indica-te quanto ainda falta no final do prazo. Um número para além do prazo não seria um número mau, seria simplesmente inexistente — o modelo que o gera deixa de ser válido a partir daí, porque as vagas terão então de ser adquiridas de novo e as condições da renovação não estão determinadas.

O que a calculadora deliberadamente não reflete

Existe uma terceira modalidade, ETV60: o arrendamento da própria habitação principal durante, no máximo, 60 dias por ano, ao preço mais baixo por praça, de € 291,67. À primeira vista, isto parece a entrada económica que todos procuram. Não é — pelo menos não para ti, se não vives em Maiorca. A condição é que o imóvel seja a habitação principal do proprietário, e um não residente, por definição, não tem nenhuma na ilha. Por isso, a calculadora não oferece essa modalidade. Com franqueza, isso é mais correto do que mostrar um cálculo assente numa condição que ninguém neste grupo-alvo cumpre.

Também não representado: a compropriedade abaixo da participação total. Quem só é dono de parte do imóvel também tem de imputar as despesas proporcionalmente — um cash flow meio proporcional é a fonte de erro mais comum nestes cálculos, e uma calculadora que o produza silenciosamente seria mais perigosa do que nenhuma.

E, por fim, a calculadora não conta com uma futura revenda das praças nem com os custos de uma renovação. Ambos são decisões conscientes a favor das grandezas comprováveis. Para ti, isso significa: o período de amortização indicado é mais um limite superior do que uma previsão.

O que vincula as praças: sem reembolso, sem transferência rápida

Duas regras transformam a compra das praças numa vinculação que vai além do pagamento.

Primeiro: se cancelares a atividade turística, não recebes de volta o dinheiro das praças. Isto está expressamente previsto na lei turística balear (Art. 91.6 Ley 8/2012). Quem compra as praças e desiste do arrendamento após uma época perde todo o investimento. Há uma exceção estreita quando a administração anula a autorização por iniciativa própria e não há culpa do proprietário; nesse caso, há reembolso proporcional, reduzido por uma percentagem fixa por cada mês desde a declaração.

Segundo: as praças provenientes da atual bolsa temporária não podem ser transferidas a terceiros durante 5 anos, contados a partir da emissão do certificado de aquisição. A revenda rápida ao próximo interessado está, portanto, bloqueada. Para o teu cálculo, isso significa: durante esse período, o capital investido fica imobilizado, e a saída não passa pela venda das praças, mas apenas pela venda do imóvel juntamente com as praças.

Prazos, formulários e obrigações após a aquisição

A adjudicação não é o fim do processo. Após a aquisição das praças, corre um prazo curto dentro do qual deves apresentar a DRIAT; este consta na convocatória e no certificado de aquisição. Se o deixares expirar, as praças voltam para a bolsa, e o teu dinheiro não se transforma numa autorização — perde-se. Este é o erro evitável mais comum neste processo, e ocorre regularmente porque, entre o sorteio e a declaração, ainda é preciso reunir documentação.

Quem tem uma autorização temporária renova-a no mês anterior ao seu vencimento. Para isso, é necessário um novo certificado do organismo gestor das praças. Esta renovação não é automática nem algo que se possa esquecer e depois recuperar — a data deve entrar no calendário assim que a declaração for apresentada.

De forma permanente, vigora ainda uma obrigação de seguro: quem arrenda turisticamente deve manter uma cobertura de responsabilidade civil para danos a hóspedes (Art. 50.16 Ley 8/2012). A obrigação está prevista na lei; o valor do prémio é definido pelo mercado — na calculadora, este custo pertence aos custos correntes do imóvel, não aos custos de cada arrendamento individual.

Para os trâmites, a maioria dos proprietários contrata uma gestoría — um escritório de gestão administrativa espanhol que trata de pedidos, declarações e diligências junto das autoridades. Os seus honorários são livremente acordados e, por isso, na calculadora, constituem um campo de preenchimento nos custos únicos, não um valor predefinido que pareça um montante oficial. O mesmo vale para certificados, pareceres e assessoria: só tu sabes quanto pagas por isso, e isso deve entrar no investimento, porque não ocorreria sem a aquisição das praças.

Base legal e estado atual

Os preços por praça são fixados pela Junta Rectora do CBAT e publicados no BOIB, o Butlletí Oficial de les Illes Balears — o boletim oficial das Baleares, onde as decisões regionais são publicadas com força legal. A base é o Art. 91.4 Ley 8/2012, a lei turística balear: atribui expressamente a fixação de preços ao organismo gestor e exige que se distinga entre transferência permanente e temporária, bem como a modalidade de habitação principal. Os valores na calculadora provêm do Acord vigente da Junta Rectora e são mantidos através do registo central de dados — não deste texto, que de outro modo ficaria incorreto na próxima ronda de preços.

A duração limitada da autorização e a sua renovação estão previstas no Art. 50.3 Ley 8/2012; a modalidade de habitação principal, no Art. 50.20; a obrigação de seguro, no Art. 50.16; a exclusão do direito a reembolso, no Art. 91.6. A proibição de novas declarações para habitações em regime de propiedad horizontal, com as exceções para moradias geminadas e em banda, está prevista na Disposición adicional segunda do Decreto ley 4/2025, na redação dada pela Ley 4/2026, publicada no BOE. As bolsas temporárias de praças e o sistema de sorteio são regulados pela Disposición transitoria segunda do mesmo Decreto ley e pelo Acord atual do CBAT.

O enquadramento legal em que se baseiam os valores e prazos é indicado pela própria calculadora. Se quiseres consultar os originais: encontras a versão consolidada da Ley 8/2012 no BOE, e as decisões do CBAT no arquivo do BOIB em caib.es.

Perguntas frequentes

Calculadoras relacionadas

• Imposto sobre rendimentos de arrendamento para não residentes — o cálculo fiscal em que esta calculadora se baseia.
• Imposto sobre uso próprio e Modelo 210 — o que o fisco considera para os dias de vacância.
• Custos correntes de um imóvel de férias — o lado das despesas que deve constar em qualquer cálculo.

E se estiveres ainda numa fase anterior: como se comporta o valor das vagas já existentes na compra de um imóvel está explicado no nosso guia sobre a transferência da licença ETV; o quadro mais amplo de rentabilidade é traçado em Investir em imóveis em Maiorca.