Rentabilidade do arrendamento de férias

Que rentabilidade traz um apartamento de férias em Maiorca?

Não há uma resposta válida para todos — e qualquer número que alguém te dê sem conhecer o teu imóvel é um palpite. A rentabilidade depende de quatro variáveis que diferem muito de caso para caso: o preço de compra, os preços por noite que a tua localização e o nível de equipamento sustentam, a ocupação ao longo de todo o ano — não apenas nos dois meses de pico do verão — e a tua residência fiscal. Por isso, acima está uma calculadora e não um intervalo.

O que se pode dizer de forma geral é a tendência: o arrendamento de férias gera receitas brutas mais elevadas do que um arrendamento de longa duração do mesmo apartamento, mas consome uma parte bem maior desse valor e carrega, desde o Decreto 4/2025, um risco regulatório que o arrendamento de longa duração não conhece. Depois de custos e impostos, a diferença entre os dois modelos é normalmente menor do que parecia à partida.

Há duas coisas que a calculadora não faz por ti. Não te diz se o teu imóvel pode sequer ser arrendado a hóspedes de férias — isso é decidido pela licença ETV, o filtro mais duro que existe em Maiorca. E não substitui uma consultoria fiscal: calcula o caso regular do arrendamento por uma pessoa singular, não a estrutura através de uma sociedade.

Como se calcula: do preço por noite à rentabilidade líquida

O método de cálculo está exposto, porque caso contrário não poderias verificar se o resultado se aplica ao teu imóvel. Funciona em seis passos.

Passo 1: A escala sazonal transforma-se em noites ocupadas

Um preço anual seria uma ficção — o mesmo apartamento custa em agosto um múltiplo do que custa em fevereiro, e em fevereiro fica normalmente vazio. Por isso, a calculadora divide o ano em três épocas e pergunta, para cada uma, dois valores: o preço por noite para o apartamento inteiro e a taxa de ocupação. A duração das épocas não resulta de uma entrada manual, mas sim do calendário do ano fiscal escolhido; juntas, cobrem o ano na totalidade.

Esta distinção é mais importante do que parece: a baixa temporada é exatamente o período para o qual a lei balear reduz o imposto turístico. Já a fronteira entre alta e época intermédia é pura apresentação — se o teu imóvel já atinge preços de alta temporada em junho, refletes isso no preço da época intermédia, não deslocando uma fronteira.

Dos dias disponíveis e da taxa de ocupação resultam as noites ocupadas por temporada, arredondadas para noites inteiras, e daí o rendimento bruto. A soma das três temporadas é o rendimento bruto de arrendamento — a linha superior da tabela.

Passo 2: O imposto turístico corre ao lado, não dentro

A ecotasa — oficialmente Impuesto sobre estancias turísticas, ou seja, imposto sobre estadias turísticas — é a rubrica onde a maioria dos cálculos de rentabilidade se desvia. Legalmente, é um imposto do hóspede: segundo o art. 6 da Ley 2/2016, o hóspede é o contribuyente, e tu és apenas o sustituto, ou seja, cobras e entregas o imposto. Enquanto o calculares à parte do preço da estadia, é para a tua rentabilidade uma rubrica de passagem.

Se, pelo contrário, o teu preço o apresentar como incluído, assumes-lo economicamente. Para isso existe um interruptor, que atua em dois pontos ao mesmo tempo: no teu fluxo de caixa e na base tributável do imposto espanhol.

O valor segue o art. 13 da Ley 2/2016. Para apartamentos turísticos, a tarifa é de 2 € por dia e por pessoa. Daí deduzem-se duas reduções:

• Na época baixa, o imposto é reduzido em 75% (Art. 13.2.a).
• Se a mesma estadia durar mais de 8 dias, cada dia adicional é reduzido em 50% (Art. 13.2.b). Ambas se aplicam sucessivamente: na época baixa, o valor já reduzido é novamente reduzido para metade.

Por isso a calculadora pergunta pela tua duração média de estadia — é ela que determina quantas noites caem na faixa reduzida. E por isso não pergunta por “pessoas”, mas por hóspedes a partir de 16 anos: as estadias de hóspedes mais jovens estão isentas nos termos do Art. 5.1.a). Um campo que conta as crianças sobrestima a Ecotasa em todas as famílias.

Passo 3: Os custos de gestão, separados pelo que os origina

O arrendamento de férias tem uma estrutura de custos que o arrendamento de longa duração desconhece: uma grande parte dos custos não surge por ano, mas por reserva. Por isso a calculadora distingue quatro tipos:

• Custos por noite ocupada — limpeza, roupa de cama, consumos. Escalam com a ocupação; uma reserva adicional rende, portanto, menos do que o seu preço sugere.
• Comissão — a parte do rendimento de arrendamento destinada à plataforma ou agência.
• Custos de arrendamento por ano — gestão, anúncios, fotografias: tudo o que mantém o imóvel arrendável, independentemente do número de reservas.
• Custos correntes do imóvel e manutenção — o imposto predial IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), o seguro do edifício, a quota da comunidad de propietarios, ou seja, a comunidade de proprietários, além de reparações e manutenção. Estes custos surgem mesmo quando não vem nenhum hóspede.

Quais os custos correntes que realmente se acumulam num imóvel de férias podes rever, item a item, na calculadora dos custos correntes de um imóvel de férias, antes de os inserires aqui.

Passo 4: O imposto vem da calculadora de impostos, não de uma fórmula empírica

Esta calculadora não calcula ela própria a linha do imposto. Ela transmite o rendimento de arrendamento, as noites ocupadas, os custos, os valores cadastrais e a tua residência à calculadora do imposto sobre arrendamento de férias e assume o seu resultado sem alterações. Duas calculadoras que apuram o mesmo imposto por dois caminhos acabam, mais cedo ou mais tarde, por chegar a dois números diferentes. Três pontos daí têm um efeito especialmente forte sobre a rentabilidade:

A tua residência determina a dedução de custos. Se resides fiscalmente na UE ou no EEE, deduzes os teus custos dos rendimentos de arrendamento e só tributas o excedente à taxa de 19% do imposto sobre não residentes IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes). Vindo de um país terceiro, o rendimento total do arrendamento é tributado sem qualquer dedução a 24% — a alavanca isolada mais forte de todo o cálculo.

Os dias de vacância não estão isentos de imposto. Espanha tributa um imóvel que está à tua disposição mesmo quando vago — de forma fixa, com base no valor cadastral (valor catastral, o valor oficial que consta do teu recibo do IBI, não o preço de compra). Quanto mais fraca a ocupação, maior a parte do ano que cai nesta tributação fixa.

A amortização reduz o imposto, não o cashflow. Amortiza-se anualmente a parte correspondente ao edifício com 3% — o terreno não. Por isso a calculadora pede o valor cadastral e a parte do edifício em separado; ambos constam do teu recibo do imposto predial.

Passo 5: Os custos de aquisição entram no denominador

A rentabilidade mede um rendimento sobre um capital investido, e esse capital é maior do que o preço de compra escriturado. A calculadora determina os custos adicionais por si própria: imposto conforme a tabela em vigor, além de notário (notario), registo predial (Registro de la Propiedad), gestoria (gestoría — o escritório que trata das diligências e formalidades burocráticas por ti) e advogado. O imposto que se aplica depende do estado do imóvel: em imóveis usados, o imposto de transmissão patrimonial ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales); em imóveis novos, o IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) mais o imposto de atos jurídicos documentados AJD (Actos Jurídicos Documentados). Se tiveres uma proposta concreta, podes substituir os custos calculados pelo teu próprio valor.

Passo 6: As duas rentabilidades — e por que os juros ficam de fora

No final surgem duas percentagens, e elas diferem tanto no numerador como no denominador. A rentabilidade bruta relaciona o rendimento de arrendamento com o preço de compra — é o número que consta do anúncio. A rentabilidade líquida subtrai os custos de gestão e o imposto espanhol e calcula em relação ao preço de compra incluindo os custos adicionais. A diferença entre as duas é, por isso, maior do que uma simples dedução de custos explicaria; ambas as linhas indicam explicitamente o seu denominador, para que isso permaneça visível.

O ponto que mais carece de explicação é o último: os custos de financiamento não entram, propositadamente, na rentabilidade. A rentabilidade mede o que o imóvel rende, não a forma como o pagas. Dois apartamentos idênticos na mesma rua têm a mesma rentabilidade do imóvel, mesmo que um seja pago a pronto e o outro seja largamente financiado. Se os juros entrassem no numerador, poderias piorar aritmeticamente a tua rentabilidade recorrendo a mais capital alheio, embora nada tivesse mudado no imóvel.

Ainda assim, não são omitidos: aparecem numa linha própria abaixo do resultado, para que vejas o que resta depois do serviço da dívida, e entram inalterados no cálculo fiscal, porque aí constituem uma despesa dedutível. Não se trata de uma dupla contagem, mas do efeito fiscal do mesmo pagamento.

Exemplos de cálculo

Por baixo da calculadora encontras vários casos totalmente calculados. Não foram digitados, mas gerados pela mesma fórmula que também processa as tuas entradas — podes carregar qualquer exemplo nos campos e depois alterar o preço, a taxa de ocupação ou a residência, para ver qual variável realmente move o teu resultado.

Casos especiais que alteram o cálculo

A licença ETV: sem ela, calculas um modelo, não uma realidade

Antes de um cálculo de rentabilidade fazer sentido, é preciso esclarecer se este imóvel pode sequer ser arrendado a hóspedes turísticos. A autorização chama-se ETV (Estancia Turística Vacacional, alojamento turístico de férias) e é, desde 2025, o principal estrangulamento em Maiorca.

Com o Decreto 4/2025, o governo balear congelou, na prática, a atribuição de novas licenças ETV para apartamentos em prédios de habitação coletiva — os pisos. Isto altera fundamentalmente o mercado: um apartamento com licença existente e transmissível é um bem económico diferente do apartamento idêntico no mesmo edifício sem licença, e a diferença de preço entre ambos não é um sobrepreço, mas o valor de um direito que já não pode ser reproduzido.

Quem arrenda sem licença válida arrisca-se a multas pesadas; as fiscalizações têm-se tornado visivelmente mais rigorosas nos últimos anos. Verifica o estatuto da licença antes de assinares no notário — quais os comprovativos necessários encontra-se no guia sobre como obter uma licença para arrendamento turístico em Maiorca. Se quiseres comprar especificamente um imóvel com licença já existente e precisares de saber a partir de que sobrepreço isso compensa, a calculadora de rentabilidade de uma licença ETV ajuda-te.

Compropriedade: cada um calcula e declara a sua quota individualmente

Se o imóvel te pertence em conjunto com o teu parceiro, irmãos ou uma comunidade de herdeiros, em Espanha não é a comunidade que apresenta a declaração, mas sim cada pessoa individualmente, com a sua quota. Ao introduzires a tua quota na calculadora, ela divide o rendimento, o imposto e o investimento na mesma proporção. É aqui que muitos cálculos falham: quem divide o rendimento a meio mas mantém o preço de compra integral no denominador obtém metade da rentabilidade.

Residência fora da UE e do EEE

A dedução de custos está condicionada a uma residência na UE ou no EEE. A partir de um país terceiro — desde o Brexit também a partir do Reino Unido — tributas o rendimento de arrendamento em bruto: sem limpeza, sem comissão, sem juros, sem amortização. Numa exploração turística, com a sua elevada percentagem de custos, isso é muitas vezes a diferença entre um cálculo viável e um negativo. Muda a residência na calculadora e compara.

Quando a taxa turística está incluída no preço

O interruptor está predefinido para “adicional ao preço”, por ser essa a forma legal de base. Dois casos em que ainda assim ela te afeta não são considerados de propósito pela calculadora, porque dependem do teu contrato e não da lei:

• Se uma plataforma calcular a sua comissão sobre o montante total, incluindo a Ecotasa, pagas comissão sobre uma rubrica de passagem. Verifica a que se refere a tua taxa de comissão.
• Se não cobrares o imposto ao hóspede, continuas a devê-lo. A lei dá-te apenas o direito de o exigir.

Estadias que atravessam a fronteira de época e o aumento anunciado

A calculadora atribui cada noite à sua época e não agrega uma estadia que atravesse o dia 30 de abril ou a passagem de ano. A redução para estadias longas fica assim excluída nessa fronteira — o cálculo tende a ser mais cauteloso do que favorável.

Além disso, importa acompanhar: o governo balear anunciou um aumento sazonal do imposto turístico para os meses de verão. Anunciado não é o mesmo que em vigor. A calculadora trabalha com a tarifa do texto legal atualmente em vigor; se a lei mudar, o novo valor será acrescentado como uma nova versão da mesma entrada de registo, sem alterar cálculos já feitos no passado.

O mercado em que compras

O ponto de partida é ambivalente: os preços sobem, a oferta permanece escassa e, ao mesmo tempo, o parafuso regulatório aperta-se ainda mais. O estudo de mercado independente CRES 2026 (Center for Real Estate Studies do Steinbeis-Transfer-Institut, em cooperação com a Porta Mallorquina) indica para 2026 um preço médio por metro quadrado em toda a ilha de 7.370 euros — um aumento de 9,8 por cento face ao ano anterior; desde 2015, os preços praticamente duplicaram em termos calculados. Ao mesmo tempo, as transações de imóveis residenciais nas Baleares, segundo o notariado espanhol, caíram 13,9 por cento em novembro de 2025 face ao mesmo mês do ano anterior — ou seja, o nível de preços elevado e a pressão regulatória travam as transações, sem no entanto pressionar os preços em baixa.

Para o teu cálculo de rentabilidade, isto significa sobretudo uma coisa: o denominador é elevado e continua a subir, enquanto o rendimento locativo alcançável não cresce ao mesmo ritmo. Um apartamento que há dez anos gerava uma rentabilidade corrente decente não faz automaticamente o mesmo ao preço de entrada de hoje. Como os preços evoluíram consoante a localização, podes consultar no panorama sobre os preços de imóveis em Maiorca.

Custos de aquisição: o capital que não rende arrendamento

Além do preço de compra, a aquisição implica um bloco considerável de custos adicionais: ITP em imóveis usados, ou IVA e AJD em imóveis novos, além de notário, registo predial, gestoría e advogado. Este capital não gera arrendamento — fica no denominador da tua rentabilidade líquida e reduz-a todos os anos, e na revenda não é recuperável.

A calculadora acima determina este bloco automaticamente e apresenta-o numa linha própria. Para o teu imóvel concreto, a calculadora de custos de aquisição em Maiorca discrimina-o item a item; como o imposto de transmissão balear é escalonado consoante o preço de compra está explicado no guia sobre como se calcula o imposto de transmissão nas Baleares.

A alternativa: arrendamento de longa duração

O arrendamento de longa duração (arrendamiento de vivienda) rege-se pela lei nacional do arrendamento LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos). Os inquilinos gozam aí de uma proteção de continuidade plurianual — geralmente cinco anos no caso de senhorios privados, e mais tempo no caso de pessoas coletivas. Para ti, isso significa: rendimentos previsíveis, sem sazonalidade, pouco esforço operacional, mas quase nenhuma flexibilidade e sem uso próprio. A procura é elevada, porque a pressão turística, o crescimento populacional e a construção nova estagnada têm tensionado particularmente o mercado habitacional em Palma e nos arredores.

Do ponto de vista fiscal, aplicam-se as mesmas regras básicas do arrendamento turístico: dedução de custos para residentes na UE ou no EEE, sem dedução para residentes num país terceiro, amortização sobre a parte correspondente ao edifício. O que muda são os tipos de custos — sem limpeza por reserva, sem comissão de plataforma, quase sem vacância, mas com um risco de direito de arrendamento em vez de um risco sazonal. Os detalhes estão no guia sobre como se calcula um arrendamento de longa duração em Maiorca.

Arrendamento turístico ou de longa duração: a comparação

Os dois modelos diferem em quase todas as características. A comparação não indica propositadamente intervalos de rentabilidade — esses calculas tu acima para o teu imóvel.

Em resumo: os rendimentos brutos mais elevados do arrendamento de férias, depois de custos, impostos e uma taxa de ocupação realista, acabam por se aproximar de um nível mais próximo do arrendamento de longa duração do que os números brutos fazem supor — com muito mais esforço e risco. Quem pretende usar o imóvel para uso próprio decide-se, ainda assim, frequentemente pelo arrendamento de férias, por ser a única forma que permite ambas as coisas.

Uso próprio: cada semana habitada custa rendimento

A calculadora acima parte do princípio de que não usas o imóvel para uso próprio — a base correta para uma estimativa de rentabilidade, mas raramente a realidade. Cada semana que passas lá é uma semana sem rendimento de arrendamento, e recai quase sempre na altura em que o apartamento mais renderia. O seu preço não é, por isso, o preço médio, mas sim o preço de época alta menos os custos poupados de limpeza e consumo.

Quantas semanas de uso próprio a tua conta suporta antes de deixar de compensar, mostra-o a calculadora seguinte.

Do ponto de vista fiscal, há um segundo efeito: os dias de uso próprio não reduzem apenas o rendimento, deslocam também a dedução de custos. Espanha só permite deduzir custos proporcionalmente aos dias arrendados — quem usa o imóvel durante metade do ano só pode deduzir metade dos custos anuais.

Quais as localizações com melhor relação entre preço e rendimento

O preço de compra e o rendimento de arrendamento alcançável não estão em toda a parte igualmente equilibrados. O sudoeste alcança as rendas de férias mais altas da ilha — mas também os preços de entrada mais altos, e a oferta licenciada é escassa. Palma tem a procura de arrendamento de longa duração mais forte; para o arrendamento de férias, a cidade está praticamente fechada devido à suspensão de novas licenças.

No nordeste e no sudeste, a oferta cresce mais fortemente segundo o estudo de mercado — para os compradores isso significa mais escolha e uma melhor posição negocial. Para o arrendamento de férias conta ali também um fator que nenhuma tabela de preços reflete: a duração da época. Uma localização que ainda funciona em maio e outubro rende mais no cômputo anual do que uma que só funciona em agosto — experimenta acima, alterando a ocupação da época baixa em vez do preço da alta época.

Valorização: bónus, não pressuposto de base

A rentabilidade de arrendamento corrente é apenas parte da história; historicamente, a valorização dos imóveis em Maiorca foi a componente maior. Para o futuro, no entanto, vale o seguinte: a valorização passada não é garantia. O CRES espera para 2026 novo crescimento, ainda que mais moderado. Quem baseia a decisão de compra sobretudo em ganhos de valorização esperados assume um risco de mercado que nada tem a ver com o arrendamento — num mercado com custos de transação elevados, onde uma saída pode demorar meses.

Por isso a calculadora não inclui nenhum pressuposto de valorização. Ela responde à pergunta "O que rende este imóvel correntemente?", não à pergunta "Quanto valerá daqui a dez anos?". Um investimento que só compensa com ganho de valorização não compensa sem ele.

Financiamento e rentabilidade sobre capital próprio

Com capital alheio é possível alavancar a rentabilidade sobre o capital próprio — mas só enquanto a taxa de juro estiver abaixo da rentabilidade do imóvel. É exatamente por isso que vale a pena conhecer a rentabilidade do imóvel de forma limpa e sem financiamento, antes de pensar no financiamento: é o limiar que decide se a alavancagem atua na direção certa.

Compradores não residentes em Espanha recebem habitualmente dos bancos espanhóis um rácio de financiamento (loan-to-value) mais baixo do que os residentes, e os custos acessórios da compra praticamente nunca são financiados. A necessidade de capital próprio é assim maior do que a taxa de financiamento por si só sugere. O que os bancos espanhóis exigem a compradores estrangeiros está explicado no guia sobre como financiar um imóvel em Maiorca.

Os erros mais comuns no cálculo da rentabilidade

A maioria dos erros de cálculo não resulta de erros aritméticos, mas de itens esquecidos:

1. Confundir bruto com líquido. Os anúncios mencionam rentabilidades brutas. Depois da gestão, limpeza, comissão, manutenção, vacância, IBI, condomínio e imposto, resta uma parte sensivelmente menor.
2. Esclarecer o estatuto da licença só depois da compra. Desde o Decreto 4/2025, o mais caro de todos os erros possíveis: um apartamento sem licença ETV não pode ser transformado posteriormente em alojamento turístico.
3. Deixar os custos de aquisição fora do denominador. São capital investido tal como o preço de compra, só que sem retorno.
4. Extrapolar a ocupação a partir da época alta. As semanas de verão são a parte fácil; a rentabilidade anual decide-se em abril, maio, outubro e novembro.
5. Pensar só no imposto sobre o rendimento. Além do imposto sobre os rendimentos de arrendamento e a vacância, os não residentes acima dos limites de isenção são atingidos pelo Imposto sobre o Património anual referente ao património em Espanha. Depende do valor do imóvel, não do rendimento — e por isso é devido mesmo num ano fraco.
6. Ignorar o risco dos meses vazios. Um imóvel de férias fica, fora da época, semanas sem vigilância. Como te proteges contra a ocupação ilegal faz parte do cálculo tal como o seguro.
7. Esquecer a tributação da vacância. Quem só prevê o imposto sobre os rendimentos de arrendamento calcula de forma demasiado otimista — tanto mais quanto mais fraca for a ocupação.
8. Ignorar os custos de renovação. O arrendamento turístico desgasta um imóvel mais depressa do que uma utilização permanente. Uma visão geral dos processos e licenças encontra-se na secção Construir e Renovar em Maiorca.
9. Não verificar o registo predial. Ónus, dívidas ou situações de propriedade pouco claras tornam-se o teu problema depois da compra — como ler a certidão está explicado no guia sobre como verificar o registo predial espanhol.
10. Pensar na estrutura de compra demasiado tarde. Se a compra é feita a título particular ou através de uma sociedade, só se altera depois com um esforço considerável; a ponderação está no guia sobre quando compensa comprar através de uma SL espanhola.

O que fazer depois da compra

• Escolher a gestão. Uma gestão profissional de casas de férias custa uma parte significativa dos rendimentos de arrendamento, mas reduz a vacância e o esforço. Calcula ambas as variantes acima.
• Obter o certificado energético. Obrigatório para o arrendamento — como o obter está explicado no guia sobre o certificado energético em Espanha.
• Planear a manutenção. Ar condicionado, piscina e jardim não são opcionais no arrendamento turístico, fazem parte da oferta.
• Pensar na saída. Os impostos devidos na revenda estão explicados no guia sobre Impostos na venda de imóveis em Espanha.
• Regular a herança. As regras a este respeito estão no guia sobre Herança e doação nas Baleares.

Checklist antes da decisão de compra

• Certidão do registo predial (nota simple) solicitada e verificada quanto a encargos, dívidas e servidões
• Situação da licença ETV esclarecida: existente, transmissível ou impossível — por escrito, não verbalmente
• Custos de aquisição calculados para o teu imóvel concreto, não estimados
• Cálculo de rentabilidade feito como cálculo líquido, incluindo impostos, gestão, manutenção e vacância
• Taxa de ocupação estimada separadamente para as três épocas, não deduzida apenas do pico do verão
• Residência fiscal e as suas consequências para a dedução de custos verificadas
• Em caso de copropriedade: quotas e a obrigação de declaração separada esclarecidas
• Estrutura de financiamento e necessidade real de capital próprio, incluindo custos adicionais, definidas
• Estrutura de compra — pessoa física ou sociedade — discutida com um asesor fiscal, ou seja, um consultor fiscal espanhol
• Certificado energético consultado
• Necessidade de renovação estimada e considerada no preço de compra ou na reserva
• Encargos condominiais da comunidad de propietarios e IBI dos últimos anos solicitados
• Solicitadas propostas para a gestão da casa de férias e verificada a sua base de comissão
• Contratado advogado independente (abogado) — não o do vendedor

Prazos e formulários

Quem aluga a hóspedes de férias tem duas obrigações declarativas contínuas, que são tratadas separadamente.

O imposto turístico é declarado por ti próprio — como sustituto do hóspede, numa autoliquidação própria junto da administração fiscal balear ATIB. Não segue o ritmo da tributação sobre o rendimento, mas tem prazos próprios; para alojamentos de férias, a declaração está ligada ao final da época. Mantém os registos de hóspedes, noites e idade atualizados continuamente — são a base da declaração e dificilmente podem ser reconstruídos a posteriori.

A tributação sobre o rendimento das receitas de arrendamento passa, para não residentes, pelo Modelo 210, o formulário de declaração da administração fiscal espanhola AEAT para o imposto de não residentes IRNR. Não há uma única declaração por ano, mas várias: uma para as receitas de arrendamento e outra para a tributação a taxa fixa dos dias em que o imóvel esteve à tua disposição. Que prazos se aplicam e como se reparte no caso de compropriedade está explicado na calculadora do imposto sobre o arrendamento de férias.

Se não quiseres tratar de ambos por ti próprio, em Espanha isso é normalmente assumido por uma gestoría. Os respetivos honorários entram então nos custos de arrendamento do ano, não na linha do imposto.

Base legal e situação atual

O imposto turístico assenta na Ley 2/2016 de 30 de marzo, del impuesto sobre estancias turísticas en las Illes Balears. São determinantes o Art. 13.1 para a tarifa dos alojamentos de férias, o Art. 13.2.a) para a redução na época baixa, o Art. 13.2.b) para a redução de estadias longas e o Art. 13.3 para a definição de época baixa; a isenção de hóspedes mais jovens está no Art. 5.1.a), a repartição de papéis entre hóspede e arrendatário nos Art. 6 e Art. 10. A versão em vigor das normas tarifárias provém da Ley 13/2017 e aplica-se desde 1 de janeiro de 2018.

A tributação das receitas de arrendamento segue a lei do IRNR para não residentes ou o IRPF para residentes em Espanha; a obrigatoriedade de licença e a suspensão de novas concessões seguem o direito turístico balear na versão do Decreto 4/2025.

A calculadora indica, sob o resultado, a situação de cada valor utilizado, juntamente com a respetiva fonte. Duas limitações são expressamente mencionadas: podes escolher um ano fiscal anterior, enquanto a linha relativa à situação jurídica indica o estado atual — e uma lei balear surge primeiro no boletim oficial das Baleares, antes de passar para as versões consolidadas. Numa decisão sobre um montante de seis dígitos, vale a pena consultar um asesor fiscal sobre a situação do dia.

Fontes oficiais

• Ley 2/2016 (imposto turístico das Baleares), versão consolidada: boe.es
• ATIB — Agència Tributària de les Illes Balears (imposto turístico, ITP): atib.es
• AEAT — Agencia Estatal de Administración Tributaria (IRNR, IRPF, Modelo 210): agenciatributaria.es
• Consell de Mallorca — Turismo e licenças ETV: conselldemallorca.net
• Govern de les Illes Balears — Decreto 4/2025 e boletim oficial BOIB: caib.es
• CRES — Center for Real Estate Studies, Steinbeis-Transfer-Institut: Estudo de mercado Maiorca 2026 em parceria com a Porta Mallorquina — porta-mallorquina.de
• Consejo General del Notariado — Estatística de transações das Baleares: notariado.org

Conclusão

Um arrendamento de férias em Maiorca não é um investimento passivo, mas sim um pequeno negócio que tem um imóvel como ativo fixo. O rendimento bruto é mais elevado do que em qualquer outra forma de uso, mas é suportado por custos que se repetem a cada reserva, e por uma licença que já não existe para novas habitações.

O que ainda assim distingue a ilha de mercados puramente especulativos é a combinação entre uso próprio, qualidade de vida, procura internacional e uma oferta estruturalmente limitada. Quem compra um imóvel com licença garantida numa localização com época longa, financia com prudência e organiza de forma profissional, pode alcançar uma rentabilidade viável mesmo com um preço de entrada elevado. A melhor decisão começa com um cálculo completo — e com uma resposta honesta à pergunta que nenhuma calculadora responde: Compraria este imóvel com prazer mesmo que o arrendamento não funcionasse durante um ano? Uma visão mais ampla é dada na nossa síntese sobre o que é preciso ter em conta ao arrendar um imóvel em Maiorca.

Perguntas frequentes sobre a rentabilidade de um arrendamento de férias

Calculadoras relacionadas

• Calcular o imposto sobre o arrendamento de férias — o mesmo cálculo fiscal que entra na rentabilidade acima, mas em detalhe: dedução de custos, amortização, tributação de desocupação, obrigações declarativas.
• Comparar uso próprio ou arrendamento — quanto custa em rendimento cada semana usada pessoalmente e a partir de quando a conta deixa de compensar.
• Determinar os custos correntes de um imóvel de férias — as rubricas que insere acima como custos correntes do imóvel, discriminadas uma a uma.
• Calcular os custos de aquisição em Maiorca — o bloco que fica no denominador da sua rentabilidade líquida, para o seu imóvel concreto.