Tributar rendimentos de arrendamento

Quanto imposto pagas sobre os rendimentos de arrendamento de um apartamento de férias em Maiorca?

Se és fiscalmente residente num país da UE ou do EEE, pagas 19% sobre o teu rendimento líquido – ou seja, sobre os rendimentos de arrendamento após dedução dos custos imputáveis. Se és fiscalmente residente fora da UE ou do EEE, por exemplo na Suíça, no Reino Unido ou nos EUA, pagas 24% sobre a renda bruta total, sem direito a qualquer dedução. Para os dias em que o imóvel esteve na tua posse mas não foi arrendado, acresce ainda um segundo imposto autónomo sobre um rendimento fictício – com a sua própria declaração e o seu próprio prazo, que não deves confundir com o imposto sobre o arrendamento.

Arrendas o teu imóvel em Maiorca a hóspedes de férias e não és fiscalmente residente em Espanha? Nesse caso, és obrigado a declarar os teus rendimentos de arrendamento através do imposto sobre não residentes IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes – o imposto espanhol sobre o rendimento para pessoas fiscalmente não residentes), utilizando o formulário Modelo 210 (a declaração fiscal unificada para não residentes). Isto aplica-se independentemente de arrendares através de um portal como o Airbnb ou o Booking.com ou de forma privada, e aplica-se também aos dias em que o apartamento está vazio. O que difere é o teu país de residência: quem é fiscalmente residente na UE ou no EEE pode deduzir custos e paga a taxa mais baixa sobre o resultado líquido; quem vive fora paga a taxa mais alta sobre a renda bruta total. Com a calculadora abaixo, introduzes os teus números e vês de imediato quanto te custa o ano fiscal – incluindo a segunda declaração, muitas vezes esquecida, referente aos dias não arrendados.

Como se calcula

O ponto de partida é o rendimento bruto: tudo o que o inquilino te paga, sem o IVA espanhol e sem as reduções que os senhorios espanhóis conhecem do imposto sobre o rendimento regular – estas não são aplicáveis a não residentes, nem sequer no arrendamento habitacional.

A partir daqui, os caminhos separam-se. Se és fiscalmente residente na UE ou no EEE, podes deduzir custos que estejam diretamente relacionados, do ponto de vista económico, com o arrendamento. Se és fiscalmente residente num país terceiro, qualquer dedução fica completamente excluída, e o imposto é calculado sobre a totalidade do rendimento bruto.

Para senhorios da UE/EEE, a calculadora distingue dois grupos de custos:

• Proporcional ao tempo: custos que ocorrem durante todo o ano – como o IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, o imposto predial espanhol, que é pago à câmara municipal para além do IRNR), seguro, despesas de condomínio, juros, manutenção e depreciação – a calculadora converte-os apenas na proporção dos dias efetivamente arrendados.
• Totalmente dedutíveis: custos que resultam exclusivamente do arrendamento – limpeza, roupa de cama, comissão do portal, gestão – contam na totalidade.

Importante: Esta divisão é uma interpretação do texto da lei, não uma fórmula oficialmente prescrita. Em caso de dúvida, tens de conseguir comprovar que existe efetivamente uma relação económica direta entre os custos e o arrendamento.

Os juros e os custos de reparação têm ainda um limite adicional: em conjunto, não podem exceder os rendimentos brutos de arrendamento do imóvel nesse ano fiscal. O que ultrapassar esse limite não pode ser deduzido de imediato, mas pode ser aproveitado nos quatro anos fiscais seguintes.

A depreciação é calculada pela calculadora com uma taxa fixa (3%) sobre o valor mais alto entre o preço de aquisição pago e o valor catastral (valor cadastral – o valor oficial do imóvel indicado na nota do IBI) – em ambos os casos sem a parte correspondente ao terreno, pois o solo não se deprecia. Se não conheces com exatidão o valor de la construcción (parte do valor catastral correspondente à construção, ou seja, o valor sem o terreno), a calculadora divide o teu preço de aquisição na proporção entre a parte do terreno e a parte da construção do valor catastral. No preço de aquisição também entram os custos acessórios da compra e os investimentos que aumentam o valor, mas não os juros. O que a calculadora não mostra: a depreciação separada do mobiliário arrendado em conjunto, à qual também tens direito – nesse aspeto, o teu resultado tende a ficar ligeiramente acima do real.

No final, obtém-se a rendimiento neto (rendimento líquido do arrendamento – a receita bruta menos todos os custos dedutíveis), sobre a qual se aplica a respetiva taxa. Em paralelo, a calculadora determina, para os dias em que o imóvel não foi arrendado, a imputación de rentas, também chamada renta imputada (o rendimento fictício que o fisco espanhol presume pela simples posse de um imóvel), igualmente com base no valor catastral. A calculadora apresenta os dois resultados separadamente, pois trata-se de duas declarações fiscais autónomas, com prazos diferentes.

Casos especiais

Arrendamento de curta duração através de portais e a licença ETV

Do ponto de vista fiscal, não faz diferença se arrendas a longo ou a curto prazo através do Airbnb, Booking.com ou portais semelhantes: a obrigação de IRNR, o formulário e o cálculo mantêm-se iguais. Além disso, nas Baleares, para o arrendamento turístico precisas de uma licença ETV (Estancias Turísticas en Viviendas – a autorização balear para arrendamento de férias); sem ela arriscas-te a multas pesadas, independentemente da questão fiscal. A Agencia Tributaria (a autoridade fiscal estatal espanhola) também está a cruzar cada vez mais os dados dos portais de arrendamento com as declarações fiscais apresentadas. Mais informações em: Licença ETV Maiorca.

Brexit: os proprietários do Reino Unido pagam como qualquer país terceiro

Desde a saída do Reino Unido da UE, os cidadãos britânicos são considerados, para efeitos fiscais, não residentes fora da UE. Quem antes contava com a taxa mais baixa e a dedução de custos passou, desde então, a pagar a taxa mais alta sobre a renda bruta – sem qualquer possibilidade de dedução. Isto aplica-se independentemente de há quanto tempo o imóvel está na sua posse.

Serviços semelhantes aos de hotel: o salto para o estabelecimento estável

A limpeza e a troca de roupa de cama na chegada e na partida não alteram a simples obrigação de IRNR. Mas se ofereces aos teus hóspedes, durante a estadia, serviços semelhantes aos de hotel – limpeza intermédia, receção, alimentação, serviço de bagagens, mesmo que os contrates externamente – ou se empregas alguém a tempo inteiro para o arrendamento, isso dá origem a uma establecimiento permanente (estabelecimento estável). Nesse caso, aplicam-se uma base tributável diferente, uma taxa diferente e obrigações declarativas diferentes; a calculadora desta página não foi concebida para esse caso.

Compropriedade com diferentes residências fiscais

Se o imóvel pertencer a várias pessoas, cada comproprietário declara a sua parte individualmente – também para efeitos fiscais. Se nem todos os comproprietários forem residentes no mesmo país, pode acontecer que um comproprietário possa deduzir custos e outro não, apesar de se tratar do mesmo imóvel.

Compra ou venda durante o ano fiscal

Se compraste ou vendeste o imóvel durante o ano, apenas conta para efeitos de cálculo o período em que efetivamente te pertenceu – tanto para os rendimentos de arrendamento como para a imputación proporcional relativa aos dias não arrendados dentro do teu período de propriedade.

IVA e Ecotasa

O arrendamento puramente turístico, sem serviços semelhantes aos de hotel, está isento do IVA espanhol. A Ecotasa (a taxa turística balear, paga pelos hóspedes por noite) não é um imposto sobre o rendimento e não faz parte da base tributável do IRNR – tu apenas a cobras aos teus hóspedes e a entregas à administração, sem que ela aumente ou diminua os teus rendimentos de arrendamento.

Para quem esta calculadora não foi pensada

A calculadora destina-se a pessoas singulares; se arrendas através de uma sociedade espanhola ou estrangeira, aplicam-se outras regras de custos. Assume também hóspedes particulares sem retenção fiscal – se arrendas comercialmente a uma empresa que retém devidamente os impostos, a tua obrigação declarativa muda. E mostra exclusivamente o imposto espanhol, antes de o teu Estado de residência o compensar, se aplicável, com o imposto devido aí.

Prazos e formulários

Para os rendimentos de arrendamento vigora agora a agrupación anual (a agregação anual de todos os rendimentos de arrendamento de um ano fiscal numa única declaração, em vez de quatro declarações trimestrais separadas). Dentro desta declaração anual, o prazo exato depende do teu ano fiscal e do teu resultado:

• Para os anos fiscais de 2024 e 2025, o prazo termina nos primeiros vinte dias corridos de janeiro do ano seguinte.
• A partir do ano fiscal de 2026, o prazo passa para os primeiros vinte dias corridos de abril do ano seguinte.
• Se a tua declaração não resultar em imposto a pagar, porque os custos excedem os rendimentos, mantém-se – mesmo a partir de 2026 – os primeiros vinte dias corridos de janeiro. Quem, num ano de prejuízo, espera até abril, entrega tarde demais.

A declaração do rendimento fictício dos dias não arrendados segue um calendário próprio: até ao ano fiscal de 2025 tinhas todo o ano seguinte para isso; a partir do ano fiscal de 2026, a janela começa a 1 de abril e termina a 31 de dezembro do ano seguinte. Ambas as declarações são formulários Modelo 210 independentes, com prazos próprios – não podes combiná-los, e a calculadora acima mostra-te as duas janelas temporais separadamente.

Atenção: a Agencia Tributaria não te envia nenhum lembrete automático. A obrigação de entrega é inteiramente tua – para ambas as declarações.

Base legal e estado atual

O cálculo baseia-se na lei espanhola do imposto sobre não residentes (Real Decreto Legislativo 5/2004, Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de No Residentes – TRLIRNR), em particular o art. 24 (base tributável e dedução de custos) e o art. 25 (taxas de imposto). Para os custos dedutíveis e a amortização aplicam-se ainda a lei espanhola do imposto sobre o rendimento (Ley 35/2006, art. 23) e o seu regulamento de execução (Real Decreto 439/2007, art. 14). Os prazos resultam da Orden EHA/3316/2010, art. 5, na sua versão atual e consolidada.

Fontes oficiais para consulta:

• Agencia Tributaria (AEAT) – portal online para o Modelo 210: sede.agenciatributaria.gob.es
• Agencia Tributaria – página informativa sobre o imposto de não residentes: agenciatributaria.es
• Real Decreto Legislativo 5/2004 – Texto refundido Ley IRNR (BOE): boe.es
• ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears) – responsável pelos impostos baleares (IBI, ITP etc.): atib.es
• Consell de Maiorca – Informações sobre a licença ETV (arrendamento de férias): conselldemallorca.net

Esta página é atualizada sempre que há alterações legislativas; a própria calculadora extrai automaticamente as taxas em vigor para o ano fiscal a partir de um registo atualizado.

O Modelo 210: passo a passo

O Modelo 210 é o único formulário oficial para o IRNR. Podes preenchê-lo e submetê-lo diretamente através do portal online da Agencia Tributaria – um certificado digital espanhol facilita o processo, mas não é obrigatório (também podes entregá-lo através de um consultor fiscal autorizado).

O que precisas:

• NIE (Número de Identificación de Extranjero – o número de identificação fiscal para estrangeiros em Espanha)
• Valor cadastral do imóvel (no recibo do IBI)
• Comprovativos dos rendimentos de arrendamento (extratos bancários, contratos de arrendamento)
• Comprovativos das despesas dedutíveis (apenas UE/EEE)
• IBAN para um eventual reembolso de imposto

Processo:

1. Somar os rendimentos de arrendamento do ano fiscal
2. Calcular proporcionalmente as despesas dedutíveis (apenas UE/EEE)
3. Determinar a base tributável líquida ou bruta
4. Aplicar a taxa de imposto (19% ou 24%)
5. Preencher o Modelo 210 online (portal da AEAT: sede.agenciatributaria.gob.es)
6. Submeter o formulário e transferir o imposto

Atenção: Não recebes da Agencia Tributaria nenhum lembrete automático. A obrigação de entrega é totalmente tua.

Rendimento fictício em caso de uso próprio: sujeito a imposto mesmo sem arrendamento

Um mal-entendido frequente: quem não arrenda o seu imóvel em Maiorca tem, ainda assim, de apresentar uma declaração de IRNR – sobre um rendimento fictício (a imputación de rentas ou renta imputada), calculado com base no valor catastral.

A lógica por trás disto: a Espanha tributa a vantagem económica de possuir uma segunda habitação, mesmo que não obtenhas quaisquer rendimentos.

Como este guia tem como foco os rendimentos de arrendamento: quem, no mesmo ano, arrenda uma parte do tempo e usa o imóvel para uso próprio na outra parte, deve declarar ambas as situações separadamente – para os dias de arrendamento, o rendimento efetivo obtido; para os restantes dias, a Renta Imputada. A calculadora acima calcula ambos os valores de uma só vez.

Os erros mais comuns e como evitá-los

1. Esquecer de entregar a declaração

A Agencia Tributaria não envia qualquer lembrete. E o prazo é mais complicado do que muitos pensam: dependendo do ano fiscal e do resultado, situa-se em janeiro ou só em abril do ano seguinte (detalhes na secção „Prazos e formulários" acima). Quem confia numa data fixa arrisca-se a recargos automáticos.

2. Querer deduzir despesas sendo residente fora da UE

Suíços, britânicos e outros residentes fora da UE não podem deduzir quaisquer despesas. Deduções incorretas resultam em cobranças adicionais e multas.

3. Não declarar o arrendamento de curta duração

A Airbnb e a Booking.com transmitem dados às autoridades fiscais espanholas. Quem não declara é, com grande probabilidade, detetado.

4. Desconhecer o valor cadastral

Para a Renta Imputada precisas do valor cadastral. Este consta na notificação anual do IBI. Sem ele, não consegues preencher a declaração corretamente.

5. Confundir o IBI com o IRNR

O IBI (pago à câmara municipal) e o IRNR (pago à Agencia Tributaria) são dois impostos distintos. Ambos têm de ser pagos.

6. Falta do NIE

Sem NIE não é possível submeter o Modelo 210.

7. Ignorar o estatuto pós-Brexit

Muitos proprietários britânicos ainda contam com a taxa mais favorável da UE e com a dedução de custos. Desde o Brexit, aplica-se a eles a taxa mais alta sobre a renda bruta, sem qualquer possibilidade de dedução.

O que vem a seguir? Fique atento a outras obrigações fiscais

O Modelo 210 para rendimentos de arrendamento é frequentemente apenas uma de várias obrigações fiscais:

Quem considera arrendar através de uma sociedade espanhola (SL) em vez de o fazer como pessoa singular, deve calcular antecipadamente as implicações fiscais: Comprar imóvel através de uma SL. Um resumo de todos os temas relacionados com o arrendamento em Maiorca está disponível no Guia de Arrendamento.

Lista de verificação: Modelo 210 para arrendadores

Antes da entrega, deves verificar os seguintes pontos:

• NIE emitido e atualmente válido
• Rendimentos de arrendamento do ano fiscal totalmente documentados (extratos bancários, contratos)
• Estatuto de residência verificado (UE/EEE ou fora da UE/Reino Unido?)
• Custos dedutíveis comprovados e calculados proporcionalmente (apenas UE/EEE)
• Valor catastral retirado do IBI mais recente
• Dias de arrendamento vs. dias de uso próprio divididos
• Taxa de imposto determinada com a calculadora
• Janela de prazo para o teu ano fiscal e resultado verificados (Janeiro ou Abril?)
• Modelo 210 entregue dentro do prazo
• Imposto transferido ou débito directo autorizado
• Licença ETV disponível (no caso de arrendamento turístico de curta duração)
• IBI pago separadamente