Tributar rendimentos de arrendamento como não residente em Espanha: Modelo 210 e IRNR

Arrendas o teu imóvel em Mallorca e não tens residência fiscal em Espanha? Então, tens de tributar os teus rendimentos de arrendamento como não residente em Espanha, através do formulário Modelo 210 e do imposto dos não residentes, o IRNR. Esta obrigação aplica-se tanto ao arrendamento de longa duração como ao turístico, a cidadãos da UE, suíços ou britânicos, e mesmo que não arrendes o imóvel. O que varia é a taxa de imposto, as deduções possíveis e o prazo. Este guia explica-te, passo a passo, como se calcula o imposto, que despesas podes deduzir, quando deves entregar a declaração e quais são os erros que podem sair mais caros. Exemplos com valores concretos e tabelas substituem o habitual jargão administrativo.

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O que é o IRNR e a quem se aplica em Mallorca?

O IRNR (imposto sobre o rendimento dos não residentes) é o imposto espanhol sobre o rendimento aplicável a pessoas que não têm residência fiscal em Espanha, mas que այնտեղ obtêm rendimentos ou possuem imóveis. É um imposto nacional, gerido pela Agência Tributária (AEAT), e é totalmente independente do IBI, o imposto municipal sobre imóveis que նաև pagas à câmara municipal.

És considerado não residente se permaneceres em Espanha menos de 183 dias por ano civil e o teu centro de interesses económicos não se situar em Espanha. Os dias não têm de ser consecutivos: conta cada dia individualmente.

Em Mallorca, o IRNR aplica-se em três situações:

Este guia centra-se no caso mais comum: a tributação dos rendimentos de arrendamento. No final, encontras uma síntese sobre o rendimento presumido em caso de imóvel desocupado e sobre a venda do imóvel.

Nota: O IRNR não substitui o IBI. Ambos os impostos são aplicáveis em simultâneo. Sabe mais sobre o imposto IBI em Espanha.

Taxas de imposto em 2026: UE/EEE vs. fora da UE

A taxa de imposto depende apenas do país onde tens residência fiscal, e não da tua nacionalidade.

Atenção: Desde o Brexit, os cidadãos britânicos são tratados, para efeitos fiscais, como residentes fora da UE. Quem antes calculava o imposto à taxa de 19% e com dedução de despesas paga agora 24% sobre a renda bruta, sem poder deduzir qualquer despesa.

Despesas dedutíveis: o que os senhorios da UE/EEE podem declarar

Apenas quem tem residência fiscal num Estado da UE ou do EEE pode deduzir despesas. Estas são calculadas proporcionalmente aos dias em que o imóvel esteve efetivamente arrendado.

Se, por exemplo, o imóvel for arrendado apenas durante 90 dos 365 dias do ano, só podes deduzir 90/365 dos custos anuais. Nos dias em que o utilizas ou em que permanece desocupado, poderá aplicar-se a Renta Imputada.

Nota: Deves guardar os comprovativos durante, pelo menos, quatro anos, uma vez que a Agencia Tributaria pode realizar inspeções com efeitos retroativos.

Exemplo de cálculo: como funciona o imposto na prática

Exemplo 1 – Proprietária alemã (UE, 19 %)

Sophie, de Munique, arrenda o seu apartamento em Port de Pollença durante 90 dias, por 1.200 € por mês (= 3.600 € de receitas). Os custos que lhe correspondem por esses 90 dias ascendem a cerca de 1.530 €.

Exemplo 2 – Proprietário suíço (fora da UE, 24 %)

Markus, de Zurique, arrenda o mesmo apartamento nas mesmas condições.

A diferença deve-se apenas à residência fiscal: cerca de mais 470 € de imposto — sem um único euro დამატitional de rendimento.

O Modelo 210: passo a passo

O Modelo 210 é o único formulário oficial do IRNR. Podes preenchê-lo e entregá-lo diretamente no portal online da Agência Tributária. Um certificado digital espanhol facilita o processo, mas não é obrigatório (também podes submetê-lo através de um consultor fiscal autorizado).

Do que precisas:

• NIE (Número de Identificação de Estrangeiro)
• Valor cadastral do imóvel (indicado na liquidação do IBI)
• Comprovativos dos rendimentos de arrendamento (extratos bancários, contratos de arrendamento)
• Comprovativos das despesas dedutíveis (apenas UE/EEE)
• IBAN para um eventual reembolso de imposto

Procedimento:

1. Somar os rendimentos de arrendamento do ano fiscal
2. Calcular a parte proporcional das despesas dedutíveis (apenas UE/EEE)
3. Determinar a matéria coletável líquida ou bruta
4. Aplicar a taxa de imposto (19 % ou 24 %)
5. Preencher ონლაინ o Modelo 210 (portal da AEAT: sede.agenciatributaria.gob.es)
6. Submeter o formulário e pagar o imposto por transferência bancária

Atenção: Não recebes qualquer lembrete automático da Autoridade Tributária. A responsabilidade de entregar a declaração é inteiramente tua.

Prazos em 2026: o que entregar e quando?

Desde 2024, os rendimentos de arrendamento são declarados anualmente, em vez de trimestralmente como acontecia antes. Isto significa que ներկայացas uma declaração por ano, relativa à totalidade do ano anterior — o prazo termina a 20 de janeiro.

Nota: A passagem à declaração anual aplica-se aos rendimentos de arrendamento. O rendimento imputado (rendimento fictício em caso de uso próprio) continua a ter como prazo o dia 31 de dezembro do ano seguinte.

Arrendamento de curta duração (Airbnb, Booking & outros)

Do ponto de vista fiscal, não há diferença entre arrendar a longo prazo ou através de plataformas como a Airbnb ou a Booking.com: a obrigação de IRNR aplica-se em ambos os casos, o Modelo 210 é o formulário correto e as taxas de imposto são idênticas.

No caso do arrendamento turístico de curta duração em Maiorca, há ainda outros aspetos a ter em conta:

• Licença obrigatória: Nas Baleares, o arrendamento para férias (ETV – Estadas Turísticas em Habitações) requer licença. Quem pretenda pedir uma nova licença deve informar-se sobre o estado atual das atribuições.
• Coimas: Arrendar sem uma licença ETV válida pode resultar em coimas avultadas.
• Fiscalização mais apertada: A Autoridade Tributária cruza os dados das plataformas com as declarações fiscais.

Mais informações sobre licenças: Licença ETV Maiorca

Rendimento fictício em caso de uso próprio: também há obrigação fiscal sem arrendamento

Há um equívoco frequente: quem não arrenda o seu imóvel em Maiorca tem მაინც de apresentar uma declaração de IRNR — relativa a um rendimento fictício (rendimento imputado), calculado com base no valor cadastral.

A lógica é a seguinte: Espanha tributa a vantagem económica de possuir uma segunda habitação, mesmo que não obtenhas rendimentos com ela.

Como este guia se centra nos rendimentos de arrendamento: se, no mesmo ano, arrendares o imóvel durante parte do tempo e o օգտագործares para uso próprio no restante, tens de declarar ambas as situações proporcionalmente — os rendimentos efetivamente obtidos nos dias em que o imóvel esteve arrendado e o rendimento imputado nos dias de uso próprio.

Os erros mais frequentes e como evitá-los

1. Esquecer-se de entregar a declaração

A Agência Tributária não envia lembretes. Se perderes o prazo (20 de janeiro), arriscas-te a pagar acréscimos automáticos.

2. Tentar deduzir despesas sendo residente fora da UE

Os cidadãos suíços, britânicos e de países fora da UE não podem deduzir quaisquer despesas. Deduções indevidas podem dar origem a liquidações adicionais e coimas.

3. Não declarar o arrendamento de curta duração

A Airbnb e a Booking.com transmitem dados às autoridades fiscais espanholas. Quem não declarar estes rendimentos tem grande probabilidade de ser detetado.

4. Não saber qual é o valor cadastral

Para calcular o rendimento imputado, precisas do valor cadastral. Encontra-se no aviso anual do IBI. Sem esse valor, não podes preencher corretamente a declaração.

5. Confundir o IBI com o IRNR

O IBI (pago à câmara municipal) e o IRNR (pago à Agência Tributária) são dois impostos diferentes. Ambos têm de ser pagos.

6. Falta o NIE

Sem NIE, não é possível entregar o Modelo 210. O NIE é o número de identificação fiscal dos estrangeiros em Espanha.

7. Ignorar o estatuto pós-Brexit

Muitos proprietários britânicos continuam a contar com uma taxa de 19% e com deduções. Desde o Brexit, aplica-se uma taxa de 24% sobre a renda bruta.

O que se segue? Não perder de vista as restantes obrigações fiscais

O Modelo 210 relativo aos rendimentos de arrendamento é հաճախ apenas uma de várias obrigações fiscais:

Se estiveres a ponderar arrendar através de uma sociedade espanhola (SL), em vez de o fazeres como particular, deves calcular previamente as implicações fiscais: Comprar um imóvel através de uma SL.

Lista de verificação: Modelo 210 para senhorios

Antes de submeteres a declaração, confirma os seguintes pontos:

• O NIE foi obtido e continua válido
• Rendimentos de arrendamento do ano fiscal integralmente documentados (extratos bancários, contratos)
• Estatuto de residência verificado (UE/EEE ou fora da UE/Reino Unido?)
• Despesas dedutíveis comprovadas e calculadas proporcionalmente (apenas para residentes na UE/EEE)
• Valor cadastral consultado na nota de liquidação do IBI mais recente
• Dias de arrendamento e dias de uso próprio discriminados
• Taxa de imposto correctamente aplicada (19 % ou 24 %)
• Modelo 210 entregue dentro do prazo (até 20 de janeiro, relativamente aos rendimentos de arrendamento do ano anterior)
• Imposto pago por transferência ou autorização de débito directo emitida
• Licença ETV existente (em caso de arrendamento turístico de curta duração)
• IBI pago separadamente

Conclusão

Declarar rendimentos de arrendamento em Espanha como não residente não é um bicho de sete cabeças, mas exige atenção aos prazos, às taxas de imposto e à documentação comprovativa. O princípio mais importante é este: ninguém te vai avisar. A responsabilidade é tua, e a Agencia Tributaria está a intensificar as verificações. Os residentes na UE/EEE beneficiam da dedução proporcional de despesas e da taxa mais favorável de 19 %; os cidadãos de fora da UE (incluindo os do Reino Unido desde o Brexit) pagam 24 % sobre a renda bruta. Se não declaras os rendimentos do Airbnb por achares que «a plataforma trata certamente disso», estás enganado: a obrigação fiscal é do proprietário. Em regra, recorrer a um consultor fiscal em Maiorca especializado em não residentes compensa logo no primeiro ano, só pela correcta dedução das despesas.

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Fontes oficiais

• Agencia Tributaria (AEAT) – portal online do Modelo 210: sede.agenciatributaria.gob.es
• Agência Tributária – Página de informações sobre o IRNR / Modelo 210: agenciatributaria.es
• Decreto Legislativo Real n.º 5/2004 – Texto consolidado da Lei do IRNR (BOE): boe.es
• ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears) – entidade responsável pelos impostos das Baleares (IBI, ITP, etc.): atib.es
• Consell de Mallorca – Informações sobre a licença ETV (alojamento turístico): conselldemallorca.net