Custos Correntes Maiorca

Uma dúzia de pequenos itens, distribuídos ao longo do ano. A calculadora soma-os num total anual, num valor mensal e numa quota de encargos.

Quanto custa um imóvel de férias em Maiorca por ano?

A cobrança vem de todos os lados: o imposto predial da câmara municipal, a taxa de lixo em parte da câmara e em parte da empresa de águas, a quota condominial da comunidade de proprietários, e ainda o seguro, a eletricidade, a água e uma declaração fiscal em que muitos proprietários só pensam quando já está prestes a vencer. Ainda assim, não há uma resposta padrão para a pergunta sobre o total, e quem te der um número está a adivinhar. O valor depende de quatro fatores que variam muito de imóvel para imóvel: do valor catastral (que determina o imposto predial e o imposto sobre o uso próprio), do município (cada um fixa a sua própria taxa e a sua própria tarifa de lixo), da comunidade de proprietários e de haver ou não uma piscina e um jardim a manter. Insere os teus próprios valores acima — a calculadora mostra-te então o total, a média mensal e a parcela que os impostos e encargos representam nesse valor.

Como se calcula

A calculadora trata de um imóvel de férias de uso próprio ou desocupado. Dezasseis das dezassete indicações são valores que já conheces ou que consultas nas tuas faturas; apenas um item é calculado automaticamente, nomeadamente o imposto sobre o uso próprio.

Impostos e encargos

• IBI (imposto predial, Impuesto sobre Bienes Inmuebles) — o imposto predial anual do município. É calculado com base no valor catastral, fixado pelo Catastro (registo predial espanhol), que regularmente fica bem abaixo do valor de mercado. O intervalo legal para imóveis residenciais na área urbana vai de 0,4% a 1,1%; onde exatamente o teu município se situa dentro desse intervalo consta na sua Ordenanza fiscal. Insere o valor que consta no teu aviso de cobrança — a calculadora não o deduz do valor catastral, porque a taxa incide sobre a base tributável reduzida e podem já estar incluídas bonificações.
• Basura (taxa de lixo) — em Palma são duas rubricas frequentemente confundidas: a taxa de tratamento de resíduos é cobrada pela câmara municipal, e a parte da recolha é faturada pela EMAYA (empresa municipal de águas e resíduos de Palma) através da fatura da água. Se já incluíste essa parcela na fatura da água, não a insiras aqui uma segunda vez.
• Custos da declaração fiscal — o que pagas à tua Gestoría (escritório espanhol de gestão administrativa e fiscal) ou ao teu contabilista pela declaração anual. Um honorário livremente acordado, por isso sem valor pré-definido.
• Modelo 210 (uso próprio) — o único item calculado automaticamente pela calculadora. Os proprietários não residentes tributam, por cada dia em que o imóvel não está arrendado, um rendimento fictício: 1,1% do valor catastral, se este tiver sido revisto dentro do prazo relevante, caso contrário 2%. Sobre esse valor aplica-se a taxa para não residentes: 19% para residentes na UE ou no EEE, 24% para residentes num país terceiro. O cálculo segue a mesma função utilizada na calculadora do imposto sobre o uso próprio.

Custos operacionais

• Comunidad de propietarios (comunidade de proprietários) — a quota mensal do condomínio. Não existe para isso um valor oficial: a comunidade decide o seu próprio orçamento, e a tua parte depende da cuota de participación fixada na escritura de compra. Entre um pequeno condomínio sem pessoal e um empreendimento com piscina, jardim e elevador, a diferença pode ser de um fator dez.
• Seguro de hogar (seguro de habitação e recheio) — a apólice padrão para casas e apartamentos de uso próprio.
• Manutenção de piscina e de jardim — serviços livremente contratados. Sem piscina, insere aqui um 0; trata-se de uma informação, não de uma lacuna.
• Eletricidade e água — na eletricidade, a parte fixa composta por tarifas de rede, encargos do sistema e aluguer do contador é independente do consumo e é cobrada mesmo com a casa vazia. Na água vale o mesmo para as taxas fixas e para a parte fixa do Canon de Saneamiento, a taxa balear de saneamento.
• Gestão do imóvel — serviço de chaves, rondas de controlo, coordenação de profissionais.
• Outros — uma rubrica que reúne manutenção, fundo de reserva, uma derrama (contribuição extraordinária da comunidade de proprietários para obras não planeadas), internet e sistemas de segurança. Tem atenção para não contabilizares duas vezes algo que já está incluído na quota do condomínio.

O que a calculadora deliberadamente não faz

Ela não inventa números. Para o IBI, a taxa do lixo, a tarifa da água e a da eletricidade existem tarifários publicados, e os valores predefinidos derivam deles — com a respetiva fonte indicada logo abaixo da calculadora. Para a quota do condomínio, a manutenção do jardim, a gestão do imóvel e os honorários de assessoria não existe em Espanha uma fixação de preços nem uma estatística fiável. Por isso, estes campos começam vazios em vez de com um zero: um zero afirmaria que essa despesa não existe, e além disso empurraria matematicamente para cima a percentagem de impostos e taxas. Enquanto faltar um destes dados, a soma apresentada é expressamente um subtotal, e a percentagem correspondente não é indicada.

Todos os valores são despesas brutas, incluindo o IVA e as taxas nele contidas. Isto é mais importante do que parece: em Maiorca, os orçamentos para manutenção de piscina ou de jardim costumam ser apresentados sem IVA, enquanto as tuas faturas de despesas comuns já o incluem. Quem junta ambos sem verificar na mesma soma calcula um valor mais de um quinto abaixo do real.

Exemplos de cálculo

Por baixo da calculadora encontras três casos de exemplo totalmente preenchidos: um apartamento de referência, uma finca com piscina e um caso com dias arrendados. Um clique carrega os valores no formulário, vês de imediato a soma, a média mensal e a repartição, e depois podes ajustar campo a campo para o teu próprio imóvel. Não transcrevemos aqui os números de propósito — na calculadora eles mudam consoante o ano fiscal escolhido, e no texto corrido ficariam desatualizados.

Sobretudo útil é a comparação entre os três casos. Ela mostra que as rubricas que não podes influenciar — IBI, taxa do lixo, imposto sobre o uso próprio — representam, num apartamento normal, geralmente a parte menor, e que os custos surgem sobretudo onde há equipamentos técnicos e áreas verdes a manter.

Casos especiais

Arrendas para fins turísticos

Nesse caso, duas coisas mudam. Primeiro, para os dias arrendados não é devido imposto sobre o uso próprio — indica acima o número de dias arrendados, e a calculadora deduz esses dias. No seu lugar surge, porém, uma declaração própria sobre os rendimentos de arrendamento, também através do Modelo 210, que esta calculadora não calcula. Quem deduz os dias mas esquece a tributação dos rendimentos subestima a sua carga fiscal.

Em segundo lugar, acrescentam-se rubricas de custo que aqui faltam: a Ecotaxa (taxa turística das Baleares, que o hóspede paga, mas que tu tens de declarar e entregar), uma apólice de seguro comercial com cobertura de responsabilidade civil em vez da apólice de habitação privada, limpeza e roupa de cama em cada troca de hóspedes, bem como, consoante a modalidade, comissões das plataformas de intermediação. A soma anual deste simulador é, portanto, para um imóvel arrendado, um limite mínimo, não uma conta total.

Só te pertence uma parte

Em caso de compropriedade, cada proprietário apresenta a sua própria declaração relativa à sua quota-parte. Introduz a tua quota-parte em percentagem e regista também todos os restantes montantes na tua quota-parte — caso contrário, o simulador soma um imóvel inteiro contra um imposto proporcional.

Palma não é Maiorca

A taxa do IBI e a taxa do lixo são fixadas individualmente por cada município. Os valores predefinidos deste simulador provêm dos regulamentos da cidade de Palma e são um exemplo, não um valor da ilha: Calvià, Andratx, Pollença ou Santanyí aplicam as suas próprias taxas e os seus próprios regulamentos de tarifas. No teu recibo de IBI está o montante que se aplica a ti — esse prevalece sobre qualquer valor predefinido.

Não está fixado nenhum valor cadastral para o teu imóvel

Isto acontece com construções novas e após obras de remodelação, enquanto o Catastro ainda não tiver concluído a avaliação. Nesse caso, aplica-se outra base de cálculo para o imposto sobre uso próprio, e este caso não é calculado aqui. Nessa situação, não introduzas um valor estimado e trata antes a rubrica como estando em aberto, em vez de a fechar com um zero.

O que de qualquer forma não entra na soma

Não estão incluídos os custos de financiamento, ou seja, juros e amortização de um empréstimo hipotecário, nem o imposto espanhol sobre o património. O imposto sobre o património não depende apenas deste imóvel, mas de todo o teu património sujeito a tributação em Espanha — para isso existe um simulador próprio, ligado no final desta página.

Prazos e formulários

As rubricas têm ritmos muito diferentes, e apenas uma delas tens de accionar por conta própria:

• IBI — anual, com um período de pagamento voluntário fixado pelo município. Um mandato de débito directo é a forma mais simples; sem domiciliação, um prazo em falta desencadeia um processo de cobrança com recargo.
• Basura — a parte do tratamento é cobrada pelo município, a parte da recolha aparece em Palma na factura da EMAYA.
• Modelo 210 para uso próprio — o imposto vence a 31 de Dezembro do ano fiscal, sendo declarado no ano seguinte. Esta é a única rubrica deste simulador de que tens de tratar tu próprio; tudo o resto sobre janelas de entrega e formas de pagamento está no Guia sobre o imposto de uso próprio.
• Comunidad, seguro, electricidade, água — contratos correntes, geralmente por débito directo. Uma derrama extraordinária da comunidade surge à parte e fora do ciclo habitual.

Uma indicação prática: uma conta espanhola com domiciliações bancárias para o IBI, água, eletricidade e quotas de condomínio poupa-te a maioria dos avisos de cobrança. Uma domiciliação falhada junto da Comunidad torna-se desagradável mais depressa do que um imposto em atraso, porque pode afetar o acesso a decisões e votações da comunidade.

Base legal e estado atual

O imposto sobre a autoutilização segue a Lei espanhola do Imposto sobre Não Residentes (Real Decreto Legislativo 5/2004): o rendimento fictício calculado a partir do valor catastral, a sua redução pelos dias arrendados e a taxa de imposto conforme o país de residência. O quadro legal para a taxa do IBI encontra-se na Lei das Finanças Locais (Real Decreto Legislativo 2/2004); a taxa concreta e a taxa do lixo são fixadas por cada município na sua Ordenanza fiscal anual.

Sob o simulador encontras uma linha Estado legal com uma data. Não significa "última verificação", mas algo mais preciso: é a data da norma mais recente que entra neste cálculo, referida à data de referência do ano fiscal escolhido. Se as taxas de imposto e as regras de determinação relevantes se mantêm inalteradas desde 2023, aparece 2023 — mesmo que a taxa do lixo provenha de uma ordenanza de 2026. Ambas as coisas são simultaneamente corretas: as normas fiscais são mais antigas do que as tarifas das taxas. Se uma das normas mudar, a data acompanha essa mudança, e se escolheres outro ano fiscal, o simulador calcula com o direito que vigorava na respetiva data de referência, não com o de hoje.

Para os valores pré-preenchidos não fiscais — valor do IBI, taxa do lixo, água, eletricidade, seguro —, as fontes com data de consulta encontram-se igualmente sob o simulador. Duas delas são mais antigas do que seria de esperar: as tarifas de água e recolha de lixo em Palma são as últimas tarifas em vigor publicadas, mas a sua última versão remonta a alguns anos. Em caso de dúvida, verifica a tua própria fatura; é sempre uma fonte melhor do que qualquer valor pré-preenchido.

Perguntas frequentes

Simuladores relacionados

• Imposto sobre a autoutilização Modelo 210 — esta posição fiscal específica deste simulador em detalhe: base tributável, taxa de imposto conforme a residência, prazo de entrega e recargos por atraso.
• Imposto sobre o Património Baleares — o imposto anual sobre o próprio património, com a dedução balear e o imposto de solidariedade. Não pertence aos custos operacionais, mas sim ao mesmo planeamento anual.